2016房地产会计实务
2016-2021年，房价涨幅的技术形态有点乱，搞得很多开发商和买房人晕头转向了。所以，到了2021年下半年以来，全国房价再次进入到下跌通道的时候，很多房企与个人悴不及防、惶恐无助⋯⋯
涨多了就会跌，跌多了就会涨。如同黑夜和白天的交替。原理虽然朴素，但落实到技术分析与实战，却复杂无比!
房地产现在困境的根本原因，
是2016-2017年的涨价去库存。
早该在5年前终结的泡沫，
非但没有控制住，
又让子弹飞了5年。
【任泽平：对当前房地产形势的看法和建议】作者：任泽平团队
来源：泽平宏观
当前房地产是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，一方面要坚持房住不炒、不能前功尽弃，另一方面确实形势十分复杂严峻、要把稳增长放在更加突出位置。
本文试图从理性、客观、全面、长远四个维度，探讨当前房地产形势的现状、原因、影响及建议。我们曾提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，本文将以定量分析为主，用逻辑和数据说话，从底层逻辑出发进行推导，力争给出兼顾短期和长远的建议，促进房地产市场平稳健康发展。
由于才疏学浅，智识有限，野人献曝。浅见，供酌。
一、当前房地产形势的基本现状
基本判断：当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最。
自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已接近一年，很多房企和上下游企业已没有余粮。
今年的“小阳春”不仅没有来，而且大幅下滑。
无需多言，直接上数据：
3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。
3月房地产商务活动指数38.2%，比上月大降7.9个百分点;订单35.6%，比上月回落4.6个百分点。
1-2月土地购置面积和土地成交价款同比分别为-42.3%和-26.7%，分别较2021年全年下滑26.8和29.5个百分点;1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%。
1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%;利用外资7亿元，下降27.4%;自筹资金7757亿元，下降6.2%;定金及预收款8027亿元，下降27.0%;个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。
根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。根据与大型中介机构交流，再过3个月，估计民营房企不会债务违约的将所剩无几。即使国企房地产公司，面对销售大幅下滑，销售回款也是大幅下降，主要靠借新还旧债务滚动维持现金流。
可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。
二、当前房地产形势的九大原因分析
我们曾提出 “房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。经济转型既要下定决心，也要考虑有个过程。冰冻三尺非一日之寒。
客观讲，当前房地产市场的严峻形势，既有长周期因素，也有短周期因素;既有政策因素，也有企业自身因素;是长短期、国内外、政策企业等因素叠加的结果，仅归因于任何一方面均有失偏颇。
当前房地产形势的九大原因：
第一大原因，中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。根据我们的《中国住房存量测算报告》，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。经过20多年的高速增长，房地产增量时代已经基本结束，全国房子建得差不多了。
未来主要需求来自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租赁房等，未来70%的城市房子将出现不同程度过剩。除了人口流入的都市圈城市群面临一定住房短缺，大部分东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，已经出现供给过剩，由于人口外迁严重，未来过剩程度还将加深。因此，须重视区域差异中的结构性潜力和风险。
行业进入存量时代，意味着在中期将进入洗牌阶段，其程度参考当年的纺织、家电。
第二大原因，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20-50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，这是过去房价越调越涨的一个基本背景。自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值，但2014-2015年的货币宽松、2016-2017年的棚改、以及“房价永远涨”的惯性预期延长了住宅销售和开工的景气周期，某种程度上也出现了严重透支，套户比上升带来库存增加。
日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫，但是1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济……
……
全文：任泽平：对当前房地产形势的看法和建议_新浪财经_新浪网
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最高法院：关于工程款逾期利息的计算，应首先确认应付款日期。
裁判理由
鉴于案涉工程均于2014年竣工验收，且宁煤集团曾于2016年6月与国华公司进行了工程预结算，国华公司应当及时向岩土公司支付工程款。结合履行宽限期因素，岩土公司主张国华公司自2016年7月1日起支付逾期利息，并未加重国华公司承担支付工程款本金及利息责任的负担。一、二审判决对逾期利息的起计时间和计算标准的认定并无不当。
案件索引
(2021)最高法民申4865号
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最高法院：案涉工程系2016年10月竣工验收并交付嘉铭公司使用，四套房屋均已经被装修、使用，且截至嘉铭公司提起反诉之前，其并未就案涉四套房屋返还提出异议，且没有证据表明存在损害案外第三人利益的情况。结合建设施工领域存在以房屋抵扣工程款的交易习惯，二审法院据此按照四套房屋的备案价格抵扣相应工程款，并无不当。
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【7月份新房销量大跌12.6%!美国房地产市场持续“遇冷”】近期多项数据指标显示，美国房地产市场持续“遇冷”。据新华财经消息，7月份美国年化新房销量为51.1万套，环比跌12.6%，同比跌29.6%，距市场预期甚远，创2016年1月份以来新低。在过去7个月中，该指标有6个月环比出现下降。截至7月末，美国待售新房数量达到46.4万套，库存升高至2008年以来最高水平。同时，美国7月份待售房屋销售指数录得89.8，同比下降22.5%，环比下降1%略高于市场预期的2.5%降幅。详情：网页链接
某知名房产研究院的一篇文章中对房地产表述：一方面，房地产体量大，关联度高，拉动上下游50多个行业，对实体经济的贡献很大。
去年的一次会上，许家印透露，从2016年1月1日到2021年6月30日，5年半的时间，恒大几项主要的支出就达5.01万亿，其中归还到期贷款本金22500亿，支付贷款利息3670亿，交纳税金2216亿，支付土地款9634亿，支付工程款、材料款等建安费用9736亿，管理及营销费用支出2381亿。
另一方面，现在开发商也不断在产城融合上进行探索，像万科天空之城、融创的未来云帆城等，都是这方面的典型案例。凭借自身强大的资源整合和运营能力，实现产城融合，职住平衡，是经济社会转型升级的一部分。
说得也不无道理。
房地产财政何解?制造业为什么持续下滑?
通过数据发现2006年地产行业所贡献的收入占全口径财政收入的比值还只有21.7%，远低于当年度制造业的31.9%。但是到2010年，房地产行业就实现了反超，占比提升到了36.4%，大幅高于制造业的24.6%。
2010年是中国在宏观经济方向的大转折年。从这一年开始，房地产就变成了中国最重要的经济支柱，没有之一!此后，中国就进入了调控-放松-调控-放松的政策循环之中，每循环一次，对地产的依赖性就要加强一次。
2011-2012年调控了一波，到2013年放松调控。2015-2016年又调控了一波，当时的房地产的财政贡献度确实出现了下降，占比下降到了30%出头，但是2016年底又开始放松调控，并且还推出了史无前例的“地产去库存”政策。这两轮下来，老百姓都疲劳了，都不相信中国会真的调控房地产。于是从2017年开始，进入了全民炒房时代。
在这样的背景下，到2019年，中国财政对房地产的依赖度，提升到了40.3%。而当年度制造业对财政的贡献度只有20.0%，只相当于房地产的一半。2020年的数据现在还没发布，不过2020全年抗新冠，而房地产行业还保持住量价的持续增长，开发商买地的热情也没有降温。所以2020年房地产业的财政贡献度，估摸着能提升到45%左右。
就这样的情况，房地产业已经成为中国经济巨无霸级的支撑性部门，根本就不可能允许房地产行业出现任何大起大落的波动，财政根本承受不起地产行业贡献度下降带来的风险。数据来看其实其它相当多的行业，是有大波动的。比如采矿业，税收贡献值低到2900亿的时候也有，高到6900亿的时候也有，2019年是5815亿，就跟过山车似的，跟着国际大宗商品的价格走势忽高忽低。再比如金融业，2015年的股市人工牛市期间贡献了1.85万亿的税收，此后金融业进入了严厉的整顿期，从银行表外融资到信托通道整顿，把金融行业整得苦不堪言，于是2019年金融业的税收贡献值下降到了1.48万亿。波动本来是正常的，但是当房地产业占到了财政收入比值的四成以上之后，就无法波动了。它要是波动一下，分分钟中国的经济脉搏，可能要发生心肌梗死的症状，这将是万万不能承受的。
这就是中国经济现在面临的巨大难题：对房地产的高度依赖性。但是怎么戒掉地产瘾，可能真是没人知道。2016年的地产调控局面如果能够持续的话，说不定我们现在已经成功的将房地产财政贡献度压制到25%以下，这样我们今天的政策可选择余地就会大很多。可惜当时实在是忍不住，非要再吸一口。结果这一口吸下去，就完全成瘾了，根本无从摆脱。
接下来，输入型通胀与中国的地产绝对依赖型经济相碰撞，会发生什么样的裂变，我们只有拭目以待好了。
