前期物业管理方案（前期物业管理实施方案）

一、选聘、续聘物业服务企业的法定程序

1、业委会拟定《选聘或续聘方案》；

《物业服务合同》届满前5个月开始。（7月21日）

2、公示《选聘或续聘方案》，征求业主意见；

不少于7日。在物业管理区域内的公告栏、每幢房屋门栋内公示。

3、召开业主大会会议，表决《选聘或续聘方案》；

《物业服务合同》届满前3个月开始。（9月21日）

4、业委会执行业主大会决议：与物业服务企业签订《物业服务合同》。

（1）如果业委会得到确定中标企业的授权，可以直接签订合同。

（2）否则还需要业主大会会议表决来确定中标企业。（招标人是业主大会，不是业委会）

来源：《民法典》《招标投标法》《杭州市物业管理条例》《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》《业主大会议事规则》。

备注：

目前政府在推广电子投票，免费使用，方便高效。

以电子投票为主，传统方式为辅，应该问题不大。

关键在于业委会或社区愿不愿意组织了。

二、我们小区的两个《物业服务合同》存在的主要问题：没有走《选聘或续聘方案》的公示和表决的法定程序。

1、之前2017年1月10日签订的《物业服务合同》是没有《选聘方案》经过公示和业主大会表决的。

只听说有一个投标书，且没有公示。比如第二十一条第4款，涉及金额14万元。

2、现行2019年12月22日签订的《物业服务合同》是没有《续聘方案》经过公示和业主大会表决的。

只有续聘是否同意，但是修改了不少合同条款：

（1）比如第二十一条第4款，涉及金额1.5万元；

（2）比如第二十一条第8款，涉及金额未知；（涉及的共有收入没有公示明细）

（3）比如第三十三条，涉及金额2.5万元。

3、最终导致的结果是：

（1）服务标准不明确；（知情权、表决权）

（2）收费标准不明确；（知情权、表决权、财产权）

（3）涉及共有收入的条款未经业主大会表决。（知情权、表决权、财产权）

三、备注：《选聘或续聘方案》

1、我提供一个今年的例子：《关于梧桐园小区物业服务企业续聘、选聘工作方案的公示》。稍后附上。

2、主要包括：

（1）合同内容：服务标准、收费标准、共有收入、专项维修资金等；

（2）工作流程：业主大会会议组织、招投标等；

（3）给业委会的授权。

依法依规、公开透明地运作业委会：不是嘴巴上说的，是做的！

#选聘物业服务企业的法定程序#

装修步骤主要有下面几项