房地产企业会计成本（房地产公司成本会计）

什么是房地产不可能三角？

任泽平博士提出了个难题，现在的房地产调控肯定希望：

1、涨价是不可能的了，因为会增加实体经济成本。

2、降价是不可能的了，因为会增加金融市场风险。

3、不涨不降是不可能的了，没有涨价预期老百姓不会进场，没有降价预期老百姓不生孩子。

谁能解这道世界难题，“房地产不可能三角”，有望获得下届诺贝尔经济学奖。

但有一点可以肯定的是，任何变革都有成本，成本不会消失，只会转移。

从来没开发商敢说出房地产真实成本；如果有真实成本摆在面前，+百分之三十利润就有人买房了。炒房的可能也不会去兴风作浪！

房地产的利润真的是只养活了500个行业吗？更多的利润被谁拿去了，这才是最重要的。

西安商品房住宅建安成本是多少？官方的成本来了，毛坯不超3500元每平米，精装不超5000元每平米。

网上一直对于房地产建安成本说法不一，对于商品房利润甚至夸张到说有50%。那么实际造价是多少呢？最近，西安市城乡建设局关于促进房地产业健康发展有关问题的请示文件中提到，毛坯造价不超3500元每平米，精装不超5000元每平米。那么算上12000的土地成本，算上10%的财务成本，毛坯商品房成本在17050元。所以高档小区的土地成本高，单价自然就高了。

现在房地产低迷，后边应该会出现一批低于成本的房子，只要你了解它的土地成本情况，就能大概算出它的总成本，很有可能捡个漏哦。#生活日记# #西安头条#

都说了房地产开发企业融资成本高，但是国企和央企融资成本会低于民企，从图片可以看到华润置地这个美元债票面利润是3.75%，对于民企开发商来说这个价格真的是白菜价。

楼市处于“超级大底”，年底大甩卖与小抄底博弈！政策放松、房企降价的逻辑是降底购房成本，但是抄底比价须留意“28家风险房企+36个热点风险城市”，毕竟房价下降的95%城市只有只有20%的城市才有价值，而且未来则是产业驱动地产，而产业主要方向在于制造业升级更为密集的、人口更为聚集、城市群更为密集的局部区域。同时，二手房挂牌量大增，超过10万的城市已经超过13个，除了抛售回本，断供也是一种无奈，不但与新房抢夺客户，而且还要与同类产品抢夺客户，尽管很多人选择这时捡漏抄底或者大幅砍价，使得议价更达到10-20%，但是成交周期与活跃度依然不高，因为二手房流动性大幅减弱时，居民偏好将会纠正风险。

经济学家：房地产不能拉动经济，制造业才能拉动经济，房地产的成本只有两三千元，其余的只是溢价，并不是真正的价值。

小编认为，这个专家的观点十分可笑，正常人都有两只眼睛，这个专家只有一只眼睛。这个专家只看到了制造产品的重要性，却看不到销售产品的重要性。如果没有房地产的拉动，制造业生产出来的钢筋、水泥、油漆、门窗、家具、家电等产品，准备卖给谁呢？

这个专家说，房地产的成本只有两三千元，其余的只是溢价，并不是真正的价值。显然，这位专家的确只有一只眼睛，只能看到房子的建筑成本，看不到房子的基础建设成本和市政配套成本。在一二线城市，建造一条地铁需要500亿，可这个专家竟然视而不见。

小编在这里要告诉大家一个常识，房子的楼面地价，包含了房子的基础建设成本和市政配套成本，才是房地产的主要成本。

万达老总王健林谈房地产构成:50%的利润被政府拿走了，剩下的50%是房产建造的成本、管理费用和毛利润，开发商的毛利润在20%一25%之间。对此，你怎么看？

房地产行业的毛利率才28%！你敢信吗？

都说房地产是“暴利”行业，但其实房地产的利润并没有大家想象中的那么高。特别是最近这几年，由于受到政策严格的限制，开发商的利润其实已经出现了大幅度的下跌，否则也不会出现那么多破产的房企。

相信随着房地产行业利润的降低，未来愿意投资房产的人肯定会减少，到时候没有了资本的干预，房价也会慢慢回归合理吧。

这回知道房地产的建安成本造价到底是多少了吧?所以一定要理性消费，哈哈。

原来不是只有鹤岗，来看看我国房价最低的30个城市！大多集中在西北和东北地区，四川居然没有一个城市上榜！

【一平米能做32层楼，就算一平米拿下来要两万，但卖给32个人一人收一万也有30万盈利空间啊】这样理解房地产成本和利润，到底对不对？

以前草民写了一篇关于房价的成本构成的小文章，说房地产开发成本主要是土地和税费两项成本，比如我所在的城市，土地加税费成本占到房价60%左右，开头一句话就是这文章下面其中一位读者的留言。到目前为止，这篇文章有746条留言，这文章已经一年了，每周都收到这类似的留言，也都是这么理解房地产开发成本和利润。

一平米成本2万元，要修建32层销售32万元，成本和销售比例在2：32，可见开发商的利润有多高。

有些人对房地产有不好的印象，大概意思是说房地产是煲利行业，开发商为了自己的利益，抬高了房价，掏空老百姓的口袋，买房后无钱消费，或者生活困难、甚至断供，更多的人想买房而无力买房，居无定所。这就是高房价的根本原因！这位读者的留言，有其代表性。

如果你有一丁点儿房地产知识，你就明白这说法是错误的。

任何国有土地在出让给开发商的时候，都有容积率的要求（见下图），也就是说，出让给开发商的土地，开发商修建多少平米建筑，在出让之前就确定了。开发商可以少修但不能多修，多修就超过容积率，也就违法了。

一平米土地上修建1平米建筑，容积率是1.0；

一平米土地上修建2平米建筑，容积率是2.0；一平米土地上修建3平米建筑，容积率是3.0；一平米土地上修建32层，就是修建了32平米建筑，卖给32位业主，这容积率应该是32.0了，在哪个地方的房子，有32.0的容积率？写字楼和商场的容积率高些，一般在6.0~8.0；住宅的容积率一般在3.5以下，极少的容积率在5.0以下。

之所以有这一平米修建32层卖给32个人的观点，根本原因是不懂什么是容积率，房地产最基本的常识也都没有，大言不惭、理直气壮地要和你讨论房地产，你说，这得有多无知？！

好好算算房地产商的贷款成本，再看看它们的利润就知道了，谁也熬不起。

昨天到今天，我们小区被全洛阳市的中介刷屏了，4800一平，11层小高层。可以说这个价格基本回到了七年前，七年前也正是洛阳房地产最萧条的时候，这个小区位置偏远，但是小区户型，绿化都不错，价格也是相当友好。 我记得当时是陪别人去看的，89平米小三房，全朝南，户型设计在当时来说比洛阳所有本地开发商设计得都好，当时萧条到什么程度？首付两万，剩余的首付款三年内付清，免利息，当时单价三千多。 而现在价格4800一平，可以说比县城都便宜，不知道去年6888买的，今年5888买的老铁们什么心情，刚开盘时7998一平买的人估计心都碎了。 这五年，郑州房价跌跌不休，洛阳价格却一直高涨，当经济下行周期，最新跌的一定是这种远郊大盘，郑州过去几年走过的路，洛阳一步也不会少。 降价，这才刚刚开始。

别再幻想了，房子大概不会降价了，如果可以降价开发商早就降了，不会一直扛到现在不肯降价。

长期的新房限价下，建房成本不断上涨，新房的价格长期不涨，房地产开发已经变成很难赚钱的生意，开发商的利润率不断下滑。

按照正常的房地产开发流程走，融资成本高的开发商根本赚不到钱，很多民营开发商为什么热衷于高周转和高杠杆？为了缩短房地产开发商的周期，进而节省房地产开发的融资成本。

当下的新房价格和建房成本非常接近，开发商如果降价卖房，就得做赔本生意，房地产开发也就没有人愿意做了，所以房价下跌是不可能的，接下来房价迟早还得继续上涨。

房地产：是否依旧存在暴利？

2011-2020的十年间，恒大集团累计拿地面积5.24亿平方米，拿地成本9961亿，土地的地面平方价格只有1900元，按3倍容积率建设，楼面地价成本只有630元，而恒大集团的房子均价超过8000元，土地成本相当于房子售价只有8%，所以恒大集团的房子毛利率高达30%。即使高负债，过去10年平均每年支付300多亿的利息，也不是问题。

从这个角度分析，恒大集团的地产业务还是可以救一下。中国地产依旧还是有利润空间，只是高负债的模式玩不下去了。

无独有偶，2021年9月28日，深圳以450亿总价竞拍出21宗宅地，总土地面积约83.38万平方米，平均地价53970元/平方米。

看起来平均地价很高，但是这些土地可以建约279.92万平方米的建筑面积，容积率为3.3左右，每平方米的建筑面积对应的地价成本为1.6万/平方米，按最低5-7万每平方米的计算，地价占比约为20%_30%之间。若按50%的建筑成本计算，房地产的楼面价格依旧有20%的毛利率。

看来中国房地产还是有搞头！

按前段时间格隆统计，420万亿房地产总市值，按现在房贷利率平均5%计算，年资金成本20万亿。去年全年规模工业利润也才8.7万亿，财政收入20万亿，居民总收入也就三十多万亿。

现在因为售租比高，租金低，这里按平均1.5%，租金收入是6万亿，有14万亿的资金成本差额。

不要以为没房贷就没有资金成本，是一样的。资金成本是你现在持有的等价资金产生的收益，和你什么时候价格买也没关系。

这句话说的够清楚的了，评论里很多人不懂，举个例子，我是一块钱买的房子，现在100万，资金成本依然是100万的5%，因为我卖了，就可以获利100万的5%，而不是1块钱的5%，当然了，实际可能比房贷利率低一点。你不用付利息，不代表你不能获取资金收益。

这是好事，也是坏事，好事是超级地租还没完全扩展，社会总利润还能有一些，至少房东补贴了14万亿。

不好的就是这只是暂态，如果房价不能上涨，弥补资金成本，那持有就是每年亏14万亿。

如果房价继续涨，资金规模和成本就会更高，社会就没法运转了。如果为了平衡资金成本，房租涨上去，就是渔村再现。

现在又有个新提法，那就是降低利率，像日本香港看齐，这个也是很难了，利率体现的是全社会资金成本，存款利率，物价，美元国债等都制约这个。

尤其是民生物价，基本没有继续大幅度降低的空间，以前降息都是25个基点进步，现在最大也才15个基点。

穆迪研报显示，从2021年第四季度起至今，国内房企的境内发债规模约为320亿元，其中240亿元来自中国电建、中海、绿城、金茂等国企，占比高达75%。

评：房地产是资本密集型行业。钱的多少，钱的成本直接决定生死存亡。看完上面的数据，用不着分析，你都能预测结果了

房地产不是暴利行业，是一个资本密集行业，往往资本成本很高，稍微管理不善，开发商是没有利润的。

最近的局面有点诡异，前段时间从上到下都在喊救市，各地也频出奇招，但楼市依然不温不火。过去很多平头百姓不明白房地产为什么是支柱产业，不明白房地产崩盘会对整体经济严重影响，不明白房地产开发商都是暴利获得者，为什么纷纷爆雷躺平？那么多的钱到底被谁赚走了？ ​ ​现在，各种“专家、砖家”深入浅出的“论道、解惑”，大家多少知道了房地产真正是怎么回事？知道了这两年来日子越来越难。那些天天喊着房子应该降到白菜价的声音越来越少，因为现在才算真正理解，房地产崩盘最受伤害的还是咱平头老百姓。 ​ ​照道理说，既然大家都知道了房地产不能倒，信心恢复指日可待，而且各地政府救市迫不及待，楼市应该很快转暖啊！ ​ ​可是，可是，房地产仍然一片哀鸿，到底是什么原因？ ​ ​因为经过近三年的声讨、打压、诅咒，转换成观望、等待、冷静后，购房者越来越成熟和理智，不会再一窝蜂的“一抢而空”。因为中国的房子太多了，物以稀为贵多而贱，既然选择太多，何必匆忙？既然还在等待，何不等到最好？ 但是，但是，“最好”在哪里？哪里有“最好”？ 购房者发出灵魂之问，而我们的开发商却仍然懵懵懂懂，把所有的一切都甩锅给疫情，不反思自己的产品是否跟上了消费需求，不研究今后的房地产发展趋势，不转变老旧的开发思维。 仍然我行我素，仍然自以为是，仍然自作聪明，仍然高高在上！ 或者，反正无路可走，那就干脆不走，躺平可以吧？ 我的开发商同行们哦，清醒起来吧，正视自己，调整思路。不迷信过去，不惧怕未来，改变能改变的，研究即将发生的。 实在不行，病了就找医生！ ​ ​ ​

2022年房地产行业现状及未来发展趋势

一、房地产行业现状

观点一：行业规模筑顶，利润持续下行

观点二：22年行业或将延续萧条态势

观点三：本轮行业下行本质是房企遭遇流动性危机

小编感觉房地产要完蛋了，赶快转行！！！

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