土地使用税最新会计处理（土地增值税会计处理）

实用篇-缴纳房产税、土地使用税步骤流程

一、申报环节

1打开智慧财务

2天津税务电子申报

3企业初始化

4税源采集-申报

5新建申报表

6税款属期7-12月份

7获取税源数据

8生成申报数据

9新增申报-申报导出

二缴税环节

1登录天津市电子税务局

2我要办税

3税费申报及缴纳

4税费缴纳-申报税费缴纳

今天（4月14日）上午去了税 务局变更了财务负责人和添加了办税人员，把崂山区漏申报的出租房产税报上了，觉得没有事情了，结果还是有问题，在做市北区房产和土地使用税时，发现 房产税不对，我们是出租房产，应该是从租计征才对，但是税 票上是从价计征的，税金少交了几十块钱，这样是不行的，需要更正才可以，自己在网上不知道能不能更正。

我现在市北区的财务负责人已经没有了，办理这件事需要用同事的身份来办理，还不知道能不能办成，要是办不成还得去市北区税 务局现场去办理，关键是我没有了市北区的财务负责人和办税人员的身份，我还办不了，好麻烦啊！

这两天让这个房产税和土地使用税给打败啦！好在以后也不用我来报 税了，zui后一次，弄利索了就好！#春日生活打卡季# #会计#

【青岛打造全国首个“V税云”平台 税务部门与房企实时共享数据】近日，青岛市市北区税务局与青岛万科房地产集团公司联合打造的“V税云”土地增值税清算智能平台上线，这意味着，全国首个“税企智连”实时共享数据平台开始运行。经过3年的迭代升级，V税通实现了“直连-互连-智连”的跨越发展，在数据赋能下，税收治理效能得到有力提升。

据了解，该平台运行后，青岛万科房地产集团公司根据税务部门的清算审核意见，在初始运行当天就完成了青岛市市北区万科未来城项目5212.43万元土地增值税的缴纳，同时收到青岛市市北区万科紫台项目4233.83万元土地增值税的退税。

“土地增值税清算，以前需要三个多月才能完成，我们与税务部门实现‘税企智连’后，7天时间就能全部办理完成，税务互联网的效率太高了。”一家企业的财务负责人胡刚评价称。青岛打造全国首个“V税云”平台 税务部门与房企实时共享数据-证券日报网

四线城市刚拍的一块地一亩450万，100亩4.5亿，100亩能盖出来13万平方房子，平均一平方土地成本3500元，建设成本3000，税费1200一平方，还不算财务和营销成本。你懂多少出来胡扯呢？

万科的财务报告显示，卖一套100万的房子，万科平均赚13.5万，土地成本60万，各种材料建安成本20万，剩下就是银行赚的和税费。

不要拿房地产税来讲公平，因为房地产税不是万能的。著名经济学家 @任泽平 只会纸上谈兵，真的是没有一天干过房地产投资、土地储备、融资、开发、销售、营销、财务，二手房交易等实际操盘工作，只会坐在办公室敲健盘。凡是涉及一手房、二手房的房屋交易税费，超过98％是买房的人缴纳，即是二手房的交易，卖家税费，也是买房的人缴纳，这叫包税费总价，还谈啥公平。

赚10个亿，有可能最后赚的是空气。

某房地产企业有二十亿的毛利在里面，土地增值税要收4.4个亿。把土地增值税都交完了，剩下来的应该是公司的利润了，对吧？公司有了利润，首先要交一个企业所得税吧。多少呢？税率百分之二十五，3.2个亿，企业所得税都交完了。老板想要揣兜里，个人所得税又有多少呢？百分之二十，1.9亿。这个交完以后总共缴税多少呢？十个亿，取得税后净收益十个亿。好像这个老板还可以拿10个亿回家，对吧？但是通常这个老板做的好，有钱挣，做的不好，一分都没得挣。

你从开始拿地的那天开始到项目结束，四年多时间，从你准备拿地之前那个半年，你就开始陪着领导吃饭，陪领导喝酒，陪领导唱歌，陪领导笑，还要陪他玩呢。你看你辛辛苦苦干了四年多五年，把这项目干完了，你说挣了二十亿的毛利，税务局的人来了，就给你一张税票，说十个亿都是他的，请问你舍得吗？

所以，你一看要交十个亿，就一定会找公司财务经理筹划一下吧。筹划可以呀。有发票就能筹划，没有发票筹划更贵。老板就去买发票了，发票搞来交给财务，财务说交5个亿能接受了吧，因为偷税是有底线的，偷一半就差不多了，对吧？财务说搞好了，什么事都没了，这样搞平了，没事了，申报了。

结果第一年税务就不来，第二年税务局不来，第三年税务局来了，把你们前三年的账拿出来看看，这个项目，我们要清算一下，结果税务局一查，不得了，你们公司偷税了。公司心里有数，就偷了五个亿而已。这个税务局一查，他说企业偷了6个亿，然后就下个处理决定书：补税6个亿。罚款6个亿，然后20个亿全没了。三年前他以为挣回了十个亿，三年后发现一分都没了，还倒亏。

所以永远不要等业务结束了才想着做税务筹划，永远不要等公司做大了才想起企业架构。

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【保定华中“新地王”销售成本价就得10000元/平米】

华中6.36亿竞得保定“新地王” 地价1100万元/亩，楼面价达6600元/平米。楼面价只是表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。所以不要单纯的只看楼面价，房价的价格定位是由多种因素构成的。也就是由土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等10种因素构成的。当年尚玉园一期也是1100万元/亩成交，销售成本价就得将近11000/平米，而且拖的时间越久融资成本会随着时间越来越高，尚玉园二期开盘价格不会低于15000元/平米。

北京五环之外，朝阳区崔各庄乡黑桥村的一宗土地值多少钱？答案是43.47亿，这么高的地价，开发商还能赚钱吗？结论可能超乎你的想象，本文简要分析甲方拿地的算账逻辑，我们来逐步分析：

第一，地块位于中国铁道博物馆icon旁，在东北五环旁，附近没有地铁，但是距离机场高速、五环路非常近，驾车出行方便，住宅楼面价5.33万/㎡。

第二，本地块附加条件：（1）本地块中4.1万㎡（最高居住面积8.21万㎡）必须以“现房销售”，此项增加一定的资金成本，（2）本宗土地住宅销售均价不得高于8.8万/平。（3）该宗地须配建4400㎡保障房iconicon。（4）该地块配建3900㎡幼儿园和2040平方米的养老设施。

第三，总销售额74.55亿元，核算逻辑：周边已经入市的项目有三个：和光悦府（售价8.8万/㎡）、龙樾和玺（均价8.8万/㎡）、建发·望京养云（7.2万/㎡），三个项目皆为三居、四居大户型产品。根据地块位置，营销定位改善型产品，按照最高限价进行销售；住宅销售额73.05亿，地下车位1.5亿。

第四，总开发建设成本52.68亿，其中：土地成本44.77亿，商品住宅总成本5.59亿（综合单方6800元/㎡，装标1000），保障房总成本2640万（综合单方6000元/㎡，装标600），其他配套总成本2930万（综合单方5000元/㎡），地下总建设成本1.76亿（地下综合单方4000元/㎡），资金成本1.3亿（开发贷利率5%，一年还清）。

第五，三大期间费用（销售费，财务费，管理费）总计5.59亿，一般情况下，期间费用区间在5%-10%之间，如果税筹做的好，系数在此区间上下进行浮动，本次取中间值，按照销售额的7.5%进行估算。

第六，三大税费（土增税，增值税，所得税）总计10.06亿，一般情况下比例区间在12%-15%之间，本次取中间值13.5%。

第七，净利润=销售额-总开发成本-期间费用-三大税费=6.22亿，净利润率=净利润/销售额=8.34%

以上没有考虑资金的时间价值，属于静态分析。如果想测算动态指标，需要列出现金流，内部收益率约为20%，动态投资回收期约14个月。

案例总结：

（1）以本项目为例，房价的结构组成中，土地和税费成本占比73%，其中土地成本在整体收入中比例60%，期间费用占比约13%，在现有土地制度的框架之下，这种结构比例短时间内不会改变，看懂这个，就会明白房价的根本支撑是什么；本案中开发商利润8%左右，虽然这个数据比前十年下降十个点左右，但是与其他行业相比，依然是属于高利润。

（2）长远看，房价短时间的涨跌不会影响大趋势，尤其是一线城市，弄明白房价的根本逻辑之后，就可以简单判断，一线城市、二线热点城市和核心地段的的房价会稳定的走高，不要观望，不要彷徨，尤其是刚需。

（3）在资本的推波助澜之下，不断增加杠杆，房价至少被提前透支5-10年，过多占用资源，影响实体行业发展，因此政府出手纠偏，所以高杠杆的企业短时间内出现各种问题是正常的，这是在治病救人，未来势必会走向正轨。