房地产开发企业适用什么会计制度

房屋预售款能不能冲抵投资款

房地产企业在建设开发过程中，经常出现“一方出地，一方出资”的经典合作开发模式。当合作开发出钱的一方资金不够时，能否将房屋的预售款作为合作开发建设的投入资金。

先说答案：

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合作纠纷案件适用法律规定的解释》的规定，房屋预售款不得冲抵投资，不得将房屋预售款冲抵投资参与利润分配。

这里需要说一下房屋预售款的属性：

在最高院民一庭编著的《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》中是这样描述房屋预售款的属性：

“在房屋交付于购房人之前房屋的预售款的性质，在财务规定和企业会计制度上是十分明确的，它属于项目建设借款。如果房屋未能建造成功或者未能如约交付于购房人，该笔款项尚需(至少是尚有可能）返还购房人。

只有在购房屋交付之后，预售款才能转化为营业收入在结算后用于利润分配。房屋预售款在项目完结分配利润阶段之前，只能作为对购房人的负债而用于过程建设，即使事实上存在余富，也不产生分配问题。”

该观点与房地产管理、预售相关法律规定的，“商品房预售所得款必须用于有关的工程建设”“应当确保预售资金用于商品住房项目工程建设”，是一致的。#普法行动-律师来帮忙#

看到有人说，房地产领域，最该取消的两大问题，一是公摊二是预售，想法不错，但很多说辞并不符合实情，不合常识。首先公摊面积并不是开发公司说了算，二是委托第三方有资质测绘公司专门测量，测量也有国家出测绘规范依据，不是想加就加的，想怎么测就怎么测。其次公摊面积是客观存在的，不存在取消问题。可以改变计价依据，购买的时候可以按套内面积计算，过去重庆就是按套内面积购买，其实换汤不换药，套内面积计算价格高些，建筑面积低些，开发公司怎么算都不会做亏本买卖，对购房者有什么实质意义。现在重庆也是按建筑面积计算了。最后预售制，确实存在很多问题，甲方投入25%之后才能取得预售许可证，才能合法销售。后期投入都是用购房者钱在建设。如果改成现房销售，吃亏也是客户，开发公司出资修成现房销售，资金成本高，也会计入房价，买现房会比期房贵，老百姓也是不划算。

不管什么制度都不是完美的，房地产公摊和预售也是如此。现在要得不是取消，而是加强政策落地和监管问题。开发公司有没有按规范要测绘，质检部门有没有把关好工程质量，有没有违规发预售证等等。如果全部监管到位了，老百姓就能买到满意的房子了，很多质量问题，乱改规等现象也就少，甚至杜绝了。