会计双红线

　　【地产并购暂时仍未可以脱离“三道红线”约束】上周有报道指，银行已不再将并购财务困难内房项目涉及的融资纳入「三道红线」的债务限制，包括净负债率不能大于100%，扣除预售款项后自称负债率不能高于70%，以及现金相对短期债务比例不能低过一倍。

　　但《21世纪经济报道》引述多名包括国有大型银行的业界人士称，未收到有关要求，并购贷款暂时仍然计入「三道红线」。反而房地产开发贷款，部分银行就放宽审批，例如发放时间由四至六个月回复到正常的一至两个月，但由于没有买地，个别地产商没有提取贷款。

　　或许出于谨慎考虑，并购新政仍未落地，预计房企并购问题，债务问题或仍将持续。

　　三道红线，是福是祸?

　　最新的房企三道红线榜单出来了，我们先来看一看!

　　这份数据中，绿裆企业共计23家，中海、华润、招商三项指标综合来看排在前三，其中华润的净负债率才24.4%，老牌央企还是稳健。

　　值得注意的是，龙湖作为民营房企，现金短债比居然达到了6以上的成绩，看来账上资金充裕。

　　还有部分房企是徘徊在绿裆的门口，都是差一项指标，对他们来说还需要继续降负债、保现金流，所以可能会谨慎拿地。

　　红裆企业也越来越少了，对于他们来说，需要承担的压力有两方面，首先要努力降负债，摆脱危机，另一方面也会受到土地市场的限制，很难再开发新项目回收现金流。

　　自从20年三道红线政策出来以后，房企们再也不敢像之前那样随意搞高周转了。

　　不好好还钱，再想借钱就难了!

　　于是，开发商们都开始调整自己的负债结构，争绿挡。

　　这两年来，有些开发商因为这个政策现金周转困难，直接一落千丈;

　　也有开发商能够在这样的高压之下，展现自己的企业实力与财务稳定，更加受到了购房者的欢迎。

　　不管怎么说，三道红线都只是一个相对安全的指标系，并不代表一定安全，比如之前绿裆的佳兆业暴雷了，而现在绿裆的禹洲也债务展期了。

　　所以大家在买房的时候，还是要多擦亮自己的双眼!

　　新股民，散户朋友看过来!新的修订退市规则，划重点!

　　今年会有很多股票退市风险，除了业绩持续亏损以外，很大一部分是因为会计事务所对会计年度的财务会计报告出具无法表示意见或者否定意见!

　　这意味着红线越刮越大，而且很明确，导致“南郭先生”们将会原形毕露!

　　远离垃圾股，建仓低位价值股，慢慢吃，吃的香，睡的好!希望更多人加入到低位价值股股投资轨道上来!

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　　祝大家发财!

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　　中梁地产：“三道红线”预计2023年转绿，拥抱调控稳健增长

　　“今年上半年，随着房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强，叠加市场竞争激烈，房地产企业稳中求进。”8月25日举行的中期业绩会上，中梁控股董事长及执行董事杨剑表示，在此背景下，中梁审时度势，始终贯彻既定的战略，持续稳健发展。

　　8月24日中梁控股发布半年报即显示，其上半年坚持“安全”与“利润”共存的发展导向，实现销售了收入均衡增长，财务亦维持稳健水平，拿地策略谨慎灵活。

　　销售同比增40.3%

　　规模再上新台阶

　　近日，中梁控股上交上半年成绩单。

　　报告期内，中梁控股销售规模持续走高，实现合约销售金额950亿元，同比增长40.3%;合约销售面积为750万平方米，同比增长39%。

　　规模的推高得益于其上半年良好的盈利表现。报告期内，中梁控股增收又增利，公司实现营业收入329.1亿元，同比增长39%;实现核心归母净利润15亿元，同比增长15%;毛利润68.3亿元，同比增长27%。同时，公司董事会拟宣派中期股息每股18.4港分，同比增长约13%，持续回馈股东。

　　在营收不断提升的同时，中梁控股还始终兼顾发展速度。上半年其抓住市场反弹窗口，加速销售、回款，项目平均去化率超70%，回款率超85%，为公司发展提供了充足的经营现金流保障。

　　“上半年，随着中国房地产价格与交易量从去年同期的低位恢复，房地产政策调控加强;叠加监管层对房企的融资限制，房地产行业出现流动性紧张甚至债务违约的现象。”业绩会上，谈及全年销售目标的完成和行业研判时，杨剑表示，但另一方面，行业发展危中有机，未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市将出现结构性机会。“目前，我们已完成全年年销售目标53%，稳居全国20强，对1800亿元年度销售目标的实现，我们是有信心的。”

　　融资成本降至8.3%

　　优秀财务管控力保持

　　诚如杨剑所言，近年来，在房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常态化政策的基础上，房地产行业监管持续收紧，降杠杆、防范现金流风险被房企提升至前所未有的战略高度。

　　财报数据显示，2021年上半年，中梁控股严控债务规模，优化债务结构。

　　截至2021年6月底，中梁控股有息债务总额为546亿元，相比2020年年底只增加了不到1%。其中，境内银行贷款占比51%，境外优先票据和贷款占比25%，境内外非银行借款占比降至25%。现金及银行结余355.4亿元，较2020年底增长3.8%。

　　与此同时，中梁控股持续拓宽融资渠道。1月，其成功发行于2022年到期的2.5亿美元票据，年息率为7.5%，降至历史新低;5月，其成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据，标志着在绿色金融领域迈出关键一步。

　　而针对今年5月“商票逾期、打折兑付”的传闻，执行董事及首席财务官及副总裁游思嘉在业绩会上表示系谣言，“我们的商票规模在业内来讲应该算是很少的，这些商票也主要跟供应商相关，都是按时兑付的。”据其介绍，2020年底，中梁控股的商票规模在6亿元左右;到6月底，商票规模已经下降到4亿元左右。

　　多元融资降低了中梁的融资成本，半年报显示，公司加权平均融资成本下降至8.3%，连续四年下降。同时，公司非银贷款比例下降至25%，债务水平得到进一步优化。

　　此外，中梁控股的“三道红线”相关指标亦有所改善。期内其剔除预收账款后的资产负债率为79.3%;净负债比率为56.1%，较2020年底下降9.8个百分点;非限制现金与即期借贷比率为1.2，较2020年底有所增长。

　　“公司还有进一步降杠杆的空间，”在游思嘉看来，虽然目前还在“黄档”行列，但在公司积极“降杠杆”的策略之下，资产负债表会变得更加稳健和优化。

　　持续优化的债务结构、稳步向好的业绩表现吸引了国内外评级机构的广泛认可。今年上半年，惠誉、穆迪发布评级报告，将中梁控股的评级展望从“稳定”上调为“正面”，分别给予“B+”和“B1”的主体评级，看好公司未来进一步控制杠杆水平。

　　新增67幅地块

　　充足可售货源打下坚实基础

　　土地是房企的生产原料，投拓决定房企的粮仓。

　　2021上半年，本着未雨绸缪的拿地原则，中梁控股坚持深耕外拓的投资策略，聚焦都市圈，持续拓展二线及三线城市优质地块。报告期内，公司新增67幅地块，土地投资总额约为408亿元，总建筑面积约790万平方米。

　　看好银行股。对于大部分的个股，神机是不太看好。但是唯有从上周介入并一直持有的银行股，神机还在坚守。

　　对于大多数个股，神机目前是看空的;但是却看好银行股，神机态度比较坚决。大盘指数趋势尚不明确，因为指数编制不断的削弱金融股权重，银行股能不能带动指数尚且存疑。

　　地产对于银行业的前期压力，已经得到充分释放。

　　第一部分：房企对于银行业的压力降低了。

　　对于银行最大的压力是房地产企业，而非人房贷。部分大型房企的负债率过高，但是经历过前段时间的整顿之后，基本风险已经得到释放。至于中小型房企，早就从银行贷不出款来，这几年一直民间资本的自有或者联合资金。地产业已经被用了很多手段去排雷，比如三道财务红线，要求地产商降低负债;市场的一二手房价格倒挂，买到就是赚到口号，缓解地产商的库存压力;地块拍卖的频繁流拍信号，继续降低地产商库存。这些措施使得地产强的压力得到大幅度降低，房价下跌对其影响也是有限的。

　　第二部分：政策对于地产流动性的压制缓解。

　　房价跌不跌，对于银行没有多大关系，而个人房贷一直是最优质的资产，哪怕1998年香港房价跌了70%，断贷的也不多，银行不会承担房价下跌风险。但是，前几个季度，政策对于房贷偏紧政策导致银行与房产流动性处于锁死状态，而目前多数已经恢复了正常个人房贷，流动性锁死到流动性恢复，对于银行利好明显。

　　估值修复是银行的主逻辑，神机耐心等待银行股崛起。

　　2021上市房企的三道红线，看看哪些在赣州有项目?

　　看看表中这些中国头部房产企业，有的财务稳健，有的资不抵债，看看哪一家是来自江西的企业?

　　#微头条日签# ，#赣州# ，#我要上 头条#

　　退市新规来了，13大要点速看!多条红线力度空前：市值不得低于3亿，财务指标大幅收紧…

　　#面对中年危机如何应对# 有能力就有尊严，日常学习。

　　问题1：我公司现在开始盈利了，自然人股东从年底开始就要拿分红了，有的股东分红金额高达上千万元，如何合规合法的既拿到分红、又降低个税?

　　请简单说出3种常见思路!

　　答案：

　　(一)、提议撤资。

　　1.1、企业所得税处理

　　《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)

　　根据政策得知，法人股东减资或撤资收回的资产一共分为三个部分：一部分是投资成本的收回，一部分是收回的股息所得，另一部分是投资资产转让所得。“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入，免征企业所得税。”只有第三部分投资资产转让所得才需要缴纳企业所得税款。

　　1.2、自然人股东个人所得税处理

　　《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第41号)

　　“个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照财产转让所得项目适用的规定计算缴纳个人所得税。

　　但是，已经开始盈利了，撤资?为了拿到今年的分红，舍弃以后年度分红?

　　(二)、利用国家税收优惠政策，做好税收筹划。

　　“符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入，免征企业所得税。”因此如果所有股东都是企业，分红分配给法人股东，就没有必要缴纳个人所得税。它只涉及企业所得税，就可以很好的起到股东分红避税的目的。建议将自然人股东转化为法人股东。(自然人成立独资公司，独资公司作为法人股东入股。)

　　(三)、将股东费用作为企业费用税前支出。

　　3.1、股东工资：分红是20%个税税率，而工资适用于7级税率，且有免征额和专项附加扣除

　　3.2、费用报销：股东与生产经营相关的差旅费、业务招待费等，在实际消费之后，都可以根据公司制度来报销。

　　(四)、设立税收洼地。

　　若为法人股东投资，作为持股平台，且此平台设立在税收优惠的地区，那么可以将综合税率降得比较低。

　　(五)、资产占用。

　　这种方式不太合规，财会人切忌触碰红线。

　　最近有很多粉丝问，一些头部房企负债都一万多亿了，是不是马上要成为第二个某大，其实这些都是一些不懂行的记者胡写的，负债的总额不是反映一个企业资金状况的关键指标，大家看国家给地产行业划定的三条红线，这三个指标分别是：剔除预收款之后的资产负债率，净负债率，和现金短债比。对吧，这里面没有提到负债总额。如果有人听不懂我给你说通俗一点，假设你有100万的负债，好像挺多的吧，但是你的资产有200万，这有什么可担心的?可怕的是当你负债100万而资产只有50万的时候，那个叫做资不抵债。另外，大家可以去查一下世界500强里中国排名靠前的那些企业，哪一个不是负债上万亿?中某油，2万多亿，铁老大，5万多亿，最高的是工商很行，负债24万亿，但是这并不影响他们成为业界的优秀企业。所以，评价一个房地产公司的财务情况，别看负债总额，去看三条红线