差额征收营业税的会计处理

　　案例1：老张将一套位于兰州市“满五年不唯一”的普通住房按100万元卖给小余，已知该套住宅为100平方米，买卖合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小余家庭名下无其他房产且在过户过程中未发生除过户剩外的其他费用，假定该地区住房核定个税为1%，老张需要缴纳多少税费

　　个税=1000000*1%=10000元

　　案例2：老张将一套位于兰州市“未满两年”的普通住房按105万元卖给小余，已知该套住宅为100平方米，买卖合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小余家庭名下无其他房产且在过户过程中未发生除过户剩外的其他费用，假定该地区住房核定个税为1%，老张需要缴纳多少税费

　　增值税=1050000/1.05*5%=50000元

　　附加税=50000*12%*50%=3000元

　　个税=1000000*1%=10000元

　　综合税负=(50000+3000+10000)/ 1000000=6.3%

　　案例3：老张将一套位于兰州市“满五年唯一”的普通住房按105万元卖给小余，已知该套住宅为100平方米，买卖合同价格不低于征收机关核定的最低计税价格，假设小余家庭名下无其他房产且在过户过程中未发生除过户剩外的其他费用，假定该地区住房核定个税为1%，老张需要缴纳多少税费

　　老张免征所有税!

　　个人销售住房要缴纳增值税、 税金及附加、印花税、土地增值税、个人所得税。

　　增值税：(1)将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税

　　个人将购买2年以上(含 2年)的住房对外销售的：北上广深之外的地区免征增值税;北上广深，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

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　　2019年国地税合并完成，税务、海关、银行、工商等部门也实现了信息互通互融，企业的每一项数据都在税局的严密监控当中，一旦其中的某一项数据出现问题，企业都有可能被税务稽查。企业一旦被稽查，历史税务问题将暴露无遗。

　　不仅如此，如果某企业的合作伙伴税务出现问题，那么他的所有上下游的合作伙伴都将成为税务重点关注的对象。

　　这么说吧!只要你偷过税漏过税，公司还在正常经营，你就有可能被发现!请不要低估了大数据征管的威力!

　　江西省赣州市有关部门在一起经济案件调查过程中，发现了一条企业涉税违法线索：N房地产开发公司涉嫌以虚列成本和少记收入的方式少缴税款。

　　该公司开发销售的XXX商住项目自2014年1月起开工建设，实际建设可售总面积43.1万多平方米，分三期进行开发。

　　截至2018年12月31日，XXX商住项目一期已售出10.9万多平方米，占可售面积93.50%，二期已售11.8万多平方米，占可售面积83.88%;三期已售5.9万多平方米，占可售面积34.42%。企业申报信息显示，N房地产开发公司该项目房产销售共取得销售不动产收入15.54亿元。

　　1、虚增建筑安装成本6100万元

　　检查组将经过核实的M建筑公司施工主材实际购买数据，与XXX商住项目工程决算报告中汇总的施工结算数据进行比对，发现M建筑公司实际购进使用的主材数据明显小于决算报告数据。

　　检查人员随即对N房地产开发公司项目虚报的施工成本进行了测算，制作了X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主要材料结算与实际购买差额情况表。经测算，确定N房地产开发公司XXX商住项目在纳税申报时，涉嫌虚增建筑安装工程成本6500万元。

　　2、少记销售收入3000万元

　　调查结果显示，N房地产开发公司所提供的房屋装修合同中的业务并未真正实施，企业收款后未开具发票，也未在账内反映。经过测算，N房地产开发公司涉嫌账内少记销售收入3000万元。

　　3、虚增场地平整工程费用352万元

　　XXX商住项目账列前期工程费中，累计支出场地土方平整费用960万元，根据施工方结算表，该工程平整费用每立方米22元，总工程量约为43.6万立方米。

　　检查人员综合第三方调查信息的比对及测算。确定，N房地产开发公司虚增了场地平整工程量16万立方米，涉嫌虚增场地平整工程费用352万元。

　　从2014年1月到2018年12月这5年间，N房地产开发公司累计虚增成本和隐匿收入合计：9452万元。并且该企业将虚增成本和少记收入获得的账外收入9000余万元作为红利向股东进行了分配。

　　针对企业违法行为，税务机关依法作出补缴企业所得税3170万元、土地增值税2850万元、个人所得税(股息、利息、红利所得)2400万元，共计8420万元，并依法加收滞纳金的处理决定。

　　看见没有，这么精密的偷税漏税计划，最终还是被发现了。

　　有的老板和财务们以为隐匿收入不容易被查到，也没有太严重的后果，这就是大错特错了。

　　很显然，隐匿销售收入往往都是为了偷逃税款，这种行为一旦坐实肯定是违法的，企业没有必要为了这点“不义之财”以身试法。

　　隐匿收入的常见手段

　　一般来说，隐匿收入分为直接隐匿收入和间接隐匿收入两种形式。但不管是哪种，在金税三期的强监管下都很容易被发现。

　　1、直接隐匿收入

　　有些企业为了隐藏收入少交税，收到钱不开发票，也不计入营业收入，而是通过“其他应付款”往来科目核算。

　　但各位老板和财务需要注意，企业长期挂账“其他应付款”属于税务检查重点关注行为。一旦被查出来则需要确认收入，补缴相应的税金，同时还要接受罚款、滞纳金等处罚。

　　还有一种非常大胆的操作：收到钱，不开票也不计收入，实行两套账，隐匿部分收入。上述案例中涉事企业就采取的这种方式。

　　由于30家下游商户不需要A制砖厂开具发票，A制砖厂就直接隐匿收入，货物以过磅单为凭证进行结算，货款则直接汇入李某个人银行账户。

　　不过，A厂这样的行为导致企业对公账户购买的原材料款项支出和其申报销售收入的比例不符合，税局一查就能看出他们搞了什么小动作。

　　2、 间接隐匿收入

　　还有一些企业不敢直接隐匿收入，就采取虚列成本费用或提高暂估成本费用的方式，如此一来企业利润降低，应纳税所得额也相应降低，达到偷逃税款的目的。

　　但想要合规地对经营成本进行税前扣除，企业必须要有真实业务、合同、内外部凭证等凭据资料。在目前的监管体系下，没有能证明业务真实的凭证和资料却虚列成本，那肯定是会被税务机关发现的。

　　此外，虚开发票也可以达到提高成本、降低利润，间接隐匿收入的作用。而虚开发票和非法购买发票是绝对违反我国刑法的。

　　在如今“互联网+监管”系统愈加完善、税局实施精准税务监管的情况下，合规纳税才是正道。

　　接手了一个劳务派遣的企业，就怎么记账网上搜索了一下。和我做得不一样，现在写出来，请指点一二。

　　财税〔2016〕47号 规定选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。以消防大队为例，服务费5000元，工资120000元，代交保险20000元，简易计税税率5%。

　　网上会计分录

　　借:银行存款 145000

　　贷:主营业务收入 138095.24

　　应交税金 6904.76

　　支付工资，代交保险时

　　借:应交税金 6666.67

　　贷:主营业务成本 133333.33

　　银行存款 145000

　　借:应交税金 238.09

　　贷:银行存款 238.09

　　我实际做的

　　借:银行存款 145000

　　贷:主营业务收入 4761.9

　　应交税金 238.09

　　其他应付款-工资保险 145000

　　到底那种正确?

　　因为近期得房地产市场发展增速降缓，导致了不少企业的营收盈利都受到了很大的影响，其中建筑施工企业收到的冲击尤为显著。而做好税收筹划，降低企业税负成为了建筑施工企业的重要挑选之一。

　　关于劳务分包的税务筹划

　　作为劳动密集型的行业，建筑施工企业在生产运营当中的劳务本钱占有相当大的比重。目前，随着我国劳动力人口的不断减少，人工工资也在不断地上涨，能够预见，未来工程施工中劳务本钱占比本钱的比重将会越来越高。因此，必须做好劳务费本钱的税务筹划。根据税法相关规定，劳务全部由施工企业自己承担，将不能取得增值税专用发票，但与劳务公司签订合同，由劳务公司提供劳务，劳务公司能够按照3%的征收率给公司开具增值税专用发票，在减轻劳务人员管理难度的一起，也能够取得一定的税收优惠。

　　关于供货商挑选的税务筹划

　　因为一般纳税人开具的物资类发票税率为13%，而简易征收的纳税人开具的增值税专用发票税率为3%，在挑选供货商时，一般各供货商的报价为含税价，但关于一般计征项目，因为增值税进项税金能够抵扣，就需要将供货商的报价换算为不含税价与能够抵扣的Z值税专用F票进项税额。因此，在挑选供货商时，一定要做好比选工作，将含税价拆分红不含税价，以不含税价来进行比价，挑选不含税价更低的供货商。

　　关于专业工程分包的税务筹划

　　因为各建筑施工地的社会环境，以及专业化的要求，在建筑安装施工过程中，一般会对某此专业工程部分进行分包，如水电分包、土方分包、钢筋加工分包等。假如分包单位为一般纳税人，各专业分包公司会对总包单位开具9%税率的Z值税专用F票，而因为物资部分的税率为13%，假如采用包工包料，那么资料部分就会损失4%的税金差额，能够考虑只包工不包料的方法进行分包，然后获得税金优惠。

　　#我要上微头条##2021开年演讲##我要上头条#

　　女子打拼十年，花150万在上海买房，然后花了35万精心的装修了一番，房子温馨舒适，女子拍了视频上传到网上。原本以为这应该算是成功的典范，没想到很多网友却不太赞同，发出了自己的意见。

　　原来女子150万所买的是一套套内32平米的loft公寓，经过女子装修后，上下两层分别进行了布置，卫生间、厨房、餐厅、客厅、卧室、阳台，每个空间都进行了合理设计，利用率非常高，几乎没有浪费的空间。

　　loft公寓，因为层高比较高，可以作为两层进行使用，在上海这种一线城市，如果手里钱不多，又想面积大的话，确实是一个选择。

　　于是女子选择了这套房子，并花了大价钱进行装修，前前后后4个月，花了35万，当然35万花的还是挺值得的，房子装修得非常时尚温馨。

　　装修结束，女子拍视频感慨，“现在，终于可以在上海有一个自己的小家了。”

　　面对这样的感慨，真是深有感触，生活不易，尤其在上海这样的城市，想有一个家真的是太不容易了，我大学同学12年在上海买了一套90平米的小三房，300万。

　　现在夫妻俩和同学父母四个人一起工作，供一套房子，当然他们都是普通人，收入并不高，但是他们通过自己的努力，让孩子在上海扎根下来，现在可以在上海上学，包括高考。

　　大家都知道一线城市的教育资源更加好，眼界也会更加开阔，下一代在这里也会有一个更好的未来。

　　而这位女子的小家，却引起了网友的热议。一部分人赞同她温馨舒适的小家。

　　但是大部分人都不太赞同她这样的定居方式，说了loft公寓的很多缺点，包括产权、落户、水电、楼层等等

　　首先产权方面，loft公寓作为商业性质，一般为40年产权，对比住宅70年产权，相差30年，劣势还是很明显的。

　　其次，loft公寓，一般不可以落户，虽然对于上海这种地方，落户非常难，但是考虑到以后如果转手，能落户还是很大的优势。

　　第三，商业用水、用电，费用比较高，其次不一定能通燃气，只能用电器做饭。

　　第四，后期交易税费非常高，如果保留购房发票的话，差额部分营业税起征点都要30%，最高60%。相当于如果200万把这房子卖掉，差额的五十万要征收最少15万的税费(没有考虑其他抵扣)。

　　第五，得房率，公寓性质的房子其实得房率不高，普遍在60%-70%之间。

　　如果按照得房率65%计算，这套房子建筑面积约50平米，而大部分住宅得房率在70%—90%，如果是不装电梯的多层房子，得房率更高。

　　第六，楼层太低，居住舒适度不高，空间压抑。

　　还有人说，如果拿这个钱在上海稍微远一点的地方都可以买一套五六十平米的小两房了，如果愿意贷款的话，大一点的也完全可以买。

　　因为十年攒了小200万，贷点款买个房子真的不成问题。

　　林林总总罗列了很多不好的地方，但是我觉得能在上海打拼十年，买一套公寓也已经很厉害了，有可能每个人的喜好和观感不同，也有可能女子对房子这事也不太懂。

　　但是对于她能在上海安家，真的是非常佩服!

　　不管这个房子是loft公寓，还是普通住宅，这都是人家通过努力得来的，也许在产品上有选择错误，但是毕竟她还年轻，以后还有机会换房子。

　　花了十年在上海打拼，毅力、能力兼具，这样的人真的很值得被学习和尊敬!

　　那么，大家对此事怎么看?

　　欢迎评论留言。#头条创作挑战赛# #秋日生活打卡季#

　　自从营改增全面实施以来，很多公司的业务人员都会为了开不开专票的问题与财务人员发生争执——都是发票，为什么一定要开专票?普票的金额和专票一样，为什么不能报销?

　　在这里统一回复：最大区别就是普通发票不能抵扣，专用发票可以抵扣。因此，虽然金额一样，开专票可以降低企业成本，普票不行!

　　以服务业为例，酒店提供住宿、会议等服务，增值税税率都是6%，如果我们出差参加某个会议，一共花费1万元，酒店开专票在公司报销，发生的费用只有9434元，差额部分566元算增值税的进项税金，可以用来抵交公司应交的销项税金;如果酒店开普票，花1万入费用就是1万，抵不了销项税，无形中增加了企业的成本。

　　如果一个单位一年差旅费报销有500万，都开专票就可以节省费用近30万元，这是一笔不小的开支，能省为什么不省呢?

　　实务中有些酒店是不愿意开专票的，因为它们是小规模纳税人，一般只能开普票。

　　但这些酒店是可以开专票，国家税务局规定“小规模纳税人可以自行开具“住宿费”增值税专用法票，无需到税局申请代开。”也就是说酒店可以开专票也可以开普票，但条件允许的情况下，它们会尽量开普票。因为开专票手续要麻烦一些，有时当场是开不了的，还要事后邮寄。

　　所以财务要求业务用专票报销不是为难大伙，而是为单位省钱。现在正规公司费用都有预算，开专票相当于节省预算，也是为大家好不是?

　　最后提醒一下，如果你是会议的主办方，要租用酒店场所开会，会场的场租费为不动产租赁服务收入，按10%纳税，但酒店都会以提供服务为由，只愿意开6%的专票，小金额就算了，如果是长时间租用，可以考虑争一争(大不了分开算)。

　　退休人员“笑开花”!新政策出台，在职人员、退休人员都能涨钱!

　　引言

　　过了正月15，2021年的春节算是结束了。相信不少的人经过这个春节之后，两边的口袋都一样重了。

　　因此，春节过后的一段时间，很多人都会过得紧巴巴的。好在春节过后，这两笔钱传来上涨的好消息!2022年，退休和仍在职的员工分别会迎来两笔钱上涨!看看有你吗?

　　第一笔上涨的钱是养老金。因此，能够享受到这笔钱的主要是2021年12月31日前完成退休手续的人。加上2022年，这已经我国第18次出现了养老金上涨的情况。对于办理好退休手续的人员来说，到手的退休金会增多。

　　其实，这样的消息对于在职职工来说也是好的。随着养老待遇的提高，在职职工缴纳社保费用的基数也会慢慢地提高。只有这样，才能符合现如今的国情。当基数提高之后，我们在退休时，必定能够享有更高的待遇。

　　目前，我国养老金调整的窗口已经正式开启了。在最后的结果没有揭晓之前，各大机构、主媒都发表了相关的报道。可以说，2022年退休水平提高已经是尘埃落定的事情。其实，这样的结果完全在大家的意料之内。

　　虽然，国家在养老方面的压力与日俱增。尤其是在最新的人口普查中，老年人的数量和所占的比例，按照国际上的标准来划分的话，我国已经进入了初级老龄化阶段。即使是这样，国家还是一如既往地保障退休人员的生活水平。

　　可见，“养老”这件事情受到了国家的高度重视。目前，国家也从多个角度积极地探索缓解老龄化情况的举措。从三胎放开之后，取得的效果不是很理想。因此，国家需要承担的压力还很大。

　　作为我们新时代的年轻人，已经尽自己力所能及的努力，尽量地响应国家“延迟退休”的号召。虽然一个人的力量有限，但是千万个“我们”的力量汇集在一起之后，也是不可小觑的。那么，此次退休金上涨的幅度能够达到多少呢?

　　根据专家预测的结果来看，上涨的幅度大约在3%-4%之间。当然，最后的结果还是要看相关部门给出的具体数值来计算。根据以往公布的时间来推算，今年3、4月份的时候，人社部门就会发布相关的通知。

　　第二笔上涨的钱是过节费。该笔资金也是为部分退休工作者准备的，可见国家对于这些人员的“特殊关照”。需要注意的是这笔费用不是全国统一规定的，会不会发放过节费，还要看每个地方具体的规定。

　　结合目前的信息来看，浙江省基本每年都发放了过节费。其中，春节这个传统节日时，发放了1200元的过节费。除开春节，中秋和端午这些特殊的节日，也收到了政府的关怀。除开退休人员迎来了这两大好消息，在职的人员也能领到2笔钱。

　　1、退税。

　　我们的税收是预先申报的，然后到下一年3月份开始，汇总计算上一年需要缴纳的税金。如果出现了多缴纳的税金，在申报之后，就可以进行退税的操作。

　　目前，个人调整的窗口还没有正式开启。但是，现在我们可以进行预约了。对于今年个税附加扣除的项目，也可以事先进行填写。在税金预缴的过程中，劳务汇总清算时，可以扣除百分之二十的成本费用。

　　但是预缴的时候，这部分费用是没有扣减的。所以，一些劳务费用收入高的人群，一年的退税金额都可能达到好几万元。

　　2、体制内工作人员工资上涨。

　　体制内人员上一次调薪还是2018年了，在最新一轮工资调整之后，体制内的人员可以获得2021年10月份到2022年1月份这段时间内的工资差额。从网络上反馈的信息来看，一些省份“补差额”的工作推行得很快。当然，新一轮工资的调整对象，不包括体制外的人员。

　　在新一轮工资调整之后，老师、公务员这一类人员的福利待遇又上了一个台阶。这个消息刚刚出来的时候，很多体制内的人员就乐开了花。随着薪水的增加，他们的社保缴纳基数也在相应地提高。意味着这部分退休后，能够享受到更好的待遇。

　　看到体制内的人员迎来了薪资上涨，不少“打工人”呼吁企业向体制内的工作学习。只不过从目前的现状来看，打工人的这一波梦想可能要落空了。

　　结语

　　其实，这也是能够理解的。毕竟，我国私有企业和体制单位之间的月工资一直存在一定的差异，想要在短时间内改变这样的情况是不现实的。

　　2021年税务稽查集中在建筑业、房地产业，医药行业、电商，金融业。国家继续打击‘三假’(假公司，假出口，假申报)涉税违法行为!#我要上微头条#

　　所谓的假公司，就是空壳公司，里面没有真实的经济业务发生，就是以买卖发票，赚取税点差额。

　　所谓的假出口，就是做虚假出口退税业务，骗取国家的税金。

　　所谓的假申报，就是以虚假的营业收入进行申报，从而达到少交缴税金的目的。比如以前利用个人卡收取现金收入，现在是利用个人微信或者支付宝收取销货款，从而隐匿销售收入。或者是虚列公司经营成本和营业费用，从而隐藏企业利润，少缴企业所得税。

　　头条圈子学院

　　一房地产公司开发的项目中有一栋办公楼，建筑面积18000平方米，已经对外销售了10000平方米，销售均价为9500元/平方米，房地产公司的老板为了早日把这个项目结束，就把剩下的8000平方米打包销售给了一家商业管理公司，单价为6800元/平方米，最近税务检查，认为该8000平方米办公楼售价偏低，应该纳税调整。

　　经过检查人员的一番计算，该房地产企业应当补缴以下税收：

　　1、增值税。

　　该项目是营改增前开工建设的老项目，实行简易计税政策，增值税的征收率为5%。

　　应补缴增值税=8000*(9500-6800)/(1+5%)*5%=1028571.43元;

　　2、城市维护建设税。

　　该项目所在地为市区，城市维护建设税适用税率为7%。

　　应补缴城市维护建设税1028571.43*7%=72000.00元;

　　3、教育费附加和地方教育费附加。

　　应补缴附加税=1028571.43*(3%+2%)=51428.57元;

　　4、印花税。

　　应按照差额补缴印花税，税目为“产权转移书据”，税率为0.05%。

　　应补印花税=8000*(9500-6800)*0.05%=10800元;

　　5、企业所得税。

　　企业所得税应纳税所得额=8000*(9500-6800)/(1+5%)-72000.00-51428.57-10800=20437200.00元;

　　应补企业所得税=20437200.00*25%=5109300.00元;

　　合计应补税金=1028571.43+72000.00+51428.57+10800+5109300.00=6272100元，同时，按应补缴金额的0.05%/天收取税收滞纳金。

　　房地产公司的老板一听这结果傻眼了，心里想，我们公司的房子都卖完了，几个股东都已经分完钱，各自走人了，现在要补600多万的税，再加上税收滞纳金，得有7、8百万，这可不是个小数目，谁来交?都让我自己交吗?装进口袋里的钱，还能再掏出来吗?

　　于是，该老板把几个股东都喊来商量对策，结果几个人一致同意：几个股东凑钱请一家涉税专业机构帮忙，针对该业务提供方案，对税务检查的结果进行沟通协调。

　　经过现场调查和采集资料，受委托的涉税专业机构提供的抗辩理由如下：

　　1、该房地产公司的打包销售的该部分房产的售价是结合当地市场行情确定的，该公司销售这部分房产时，全国范围内商业综合体销售情况低迷，办公楼所在地的市场更差，该部分房产已达到销售条件好几年都无人问津;

　　2、该房地产公司资金紧张，截止至目前，仍有大量的工程款未支付，为了尽快资金回流，为了降低负债而降价销售房产也是不得已而为之;

　　3、该部分房产为一次性销售，别人一次性购买8000平方米办公楼，给别人打折，这是理所应当的;

　　4、该部分房产6800元/平方米的售价远高于其建造成本，为正常的市场价格;

　　5、该房地产公司与购买办公楼的商业管理公司是无关联关系的，它们之间的交易符合独立交易原则;

　　6、6800元/平方米的售价不是凭空得来的，该价格有房地产咨询评估有限公司出具的房地产估价咨询报告。

　　综上所述，我们认为该8000平方米房产的售价是合理的，该销售行为有正常的商业目的，无需纳税调整。

　　条友们，你们觉得该房地产公司列举的理由充分吗?最后会被税务认可吗?欢迎留言、讨论，谢谢!

　　第七章第一节国民收入核算是每年的必考内容。大鹏老师简单汇总整理了一下相关考点，希望对你今年的备考有帮助。

　　一、GDP的3种形态

　　1、价值形态(强调的是生产，生产创造价值，生产法核算GDP)

　　2、收入形态(强调的是收入，看谁付出劳动获取了收入，收入法核算GDP)

　　3、产品形态(强调的是支出钱来购买商品来使用消费，看谁花钱使用商品了，支出法核算GDP)

　　二、GDP的计算方法

　　(一)收入支核算GDP

　　1、通过核算整个社会在一定时期内获得的收入来求得 GDP。

　　(卖馒头谁出了力，谁挣了钱，强调的是卖)

　　2、国内生产总值=劳动者报酬+固定资产折旧+生产税净额+营业盈余

　　辅助记忆： 打铁，这是一个古老的营生。

　　3、考试落脚点：

　　A、劳动者报酬： 劳动者从事生产劳动应从单位获得的各种形式的报酬，包括工资总额、福利费、其它实物形式的劳动报酬。

　　B、固定资产折旧：为弥补固定资产损耗价值，按规定比率提取的计入生产成本的折旧费。

　　C、生产税净额：生产税是企业从事生产、销售、经营活动应缴纳的各种税金、附加费和 规费，是企业的利前税，不含所得税。

　　D、营业盈余： 营业利润加政府补助。

　　二、GDP的计算方法

　　(二)支出法核算GDP

　　1、通过核算整个社会在一定时期内购买最终产品支付总和。

　　(买馒头谁花了钱，强调的是买，支出钱去消费买商品)

　　2、支出法国内生产总值GDP=最终消费+资本形成总额+净出口

　　= 消费 C + 投资 I + 政府购买 G+ 净出口( X - M )

　　辅助记忆方法：吃一个虾米(C+I+G+(X-M)

　　3、考试落脚点：

　　A、支出法国内生产总值 = 最终消费+资本形成总额+净出口

　　B、最终消费： 包括居民消费和政府消费。

　　C、最终消费率是指最终消费支出占国内生产总值的比重。

　　D、资本形成总额：固定资本形成总额和存货变动。

　　E、资本形成率是指资本形成总额占国内生产总值的比重

　　F、净出口：一定时期内货物或服务出口总值减去进口总值后的差额。

　　G、吃一个虾米(C+I+G+(X-M)#中级经济师# #中级经济师大鹏老师#

　　2022年精讲课程

　　#榆林头条#咨询房屋过户的税费

　　近日有网友向市税务局咨询：网上有消息说从今年九月起房屋过户将免除相关税费，是所有的过户税费免除还是有部分过户免除税费，请问这属实吗?

　　回复：一、个人转让住房现行税费政策 (一)个人转让住房(转让方)涉及以下税款： 1.增值税： 根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条规定，个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税： (1)个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 (2)个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3 《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 2.城市维护建设税：房屋所在地在城市市区的，以增值税税额的7%计算缴纳;房屋所在地在县城、建制镇的，以增值税税额的5%计算缴纳;房屋所在地不在城市市区、县城、建制镇的，以增值税税额的1%计算缴纳。 3.教育费附加：以增值税税额的3%计算缴纳。 4.地方教育附加：以增值税税额的2%计算缴纳。 5.个人所得税：个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个人所得税，税率为20%。 根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)文件第五条规定：“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。” 6.印花税和土地增值税：根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收印花税和土地增值税。 (二)个人转让房屋(受让方为个人)涉及以下税款： 1.契税，税率为3%;根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)规定：“一、关于契税政策(1)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。(3)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 有关房产过户产生的其他不属于税务部门征收管理的费用，建议问政人向不动产交易中心等相关部门进行咨询。 二、有关契税税率调整问题。根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税税率为3%-5%，契税的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在该税率规定的幅度范围内按照本地区实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。陕西省契税税率自1997年10月1日以来一直是按照《陕西省契税实施办法》(陕政发〔1998〕23号发布)第五条规定的3%执行。 《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第五十二号)自2021年9月1日起施行。根据《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。由此可知，契税法并未提高或降低契税税率，与契税暂行条例规定的3%-5%相同。至于今年陕西省契税税率是否调整以及今年9月1日后缴纳契税如何适用新旧税率等问题，有待陕西省人民政府出台相关文件后予以明确。

　　买房遇到贪心卖家

　　朋友买了一个不满两年的房子，卖家为了少支付个税，坚决要满2年再过户，谁知去年过户时，正好赶上税收政策调整，满2的房子也执行差额税计算法，结果期满过户时，卖家一听税增加了几万块，马上说，我不管，我必需净得协议金额。

　　朋友一看对方不讲理了，直接对卖家说，不用吵闹，看合同约定，按合同条款执行。合同明确过户时政策导致的增加费用双方各自负担一半。

　　一听到要少拿到手万多块钱，卖家又想出一馊主意，说那先不过户了，等满五年时再过户。

　　朋友说，你考虑清楚，不过户，你属于违约，需支付20%的违约金。另外，未来的不确定变化还需双方共同承担。卖家算来算去，同意当天过户。

　　贪心的卖家两年涨整整50%，还要计较万数的税金。

　　遇上这样卖家，你会怎么办?

　　西安购买房屋建议增值税满五年免征[已回复]

　　西安2021年出台了购房330新政，3月30日以前购买的房屋只有两年限售期，而增值税还是老政策满两年免征，基本上政府征收不到增值税。建议西安市与时俱进，增值税免征门槛上调，由原来的满2年免增值税调整为满5年免增值税。个人在西安购买住房不足5年的，对外销售的时候按照5%的标准全额缴纳增值税。一方面增加政府税收，另一方面有利于二手房市场平稳健康发展!谢谢!

　　回复

　　西安市税务局

　　网民朋友：

　　您好!感谢您对我们工作的关注和支持。针对您反映的问题，现回复如下：

　　按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定，一是对个人将购买两年以上(含两年)的住房(不包括经营用房屋)对外销售的，免征增值税。该政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区(北上广深适用不足2年按5%全额征税、满2年的非普通住房按5%差额征税、满2年的普通住房免征)。而是对个人销售自建自用住房免征增值税。三是对个人出租住房(不包括经营用房屋)按照5%的征收率按1.5%计算应纳增值税。

　　您建议西安市上调个人买卖住房的增值税免征门槛，由满2年免征调整为满5年免征。按照现行税收管理权限，税收政策的立法权在全国人大(或人大授权国务院)。同时，增值税属于中央和地方共享税税种，各级地方政府无权确定或调整其征税、免税政策。市税务局将记录您的建议，并积极向上级部门反映。

　　欢迎您继续关注并监督我们的工作。

　　2021-11-16 16:08#西安头条#

　　【速看!契税法9月1日起实施，这些热点问题有答案了】

　　9月1日起，备受关注的《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》)就要正式施行了。

　　契税税率是多少?之前的契税优惠税率是否还继续执行呢?哪些情况可以免征契税?针对市民最关心的一些问题，洛报融媒记者采访了国家税务总局洛阳市税务局相关工作人员，为大家进行热点问题解答。

　　【问题一】契税的税率是多少?听说契税税率要涨了吗?

　　契税法第三条规定，契税税率为3%～5%。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

　　《契税法》2021年9月1日起施行后，河南省住房权属转移契税税率为3%，其他房屋和土地权属转移契税税率为4%。

　　《契税法》实施后，法定税率与原《契税暂行条例》相比并未改变，税率为3%～5%。对于个人购买住房，仍然执行的契税优惠利率。所以，契税的税率没有上涨。

　　不仅如此，《契税法》还在原有优惠基础上，增加了对部分非营利机构免征契税的规定。同时，《契税法》明确，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属可以享受免缴契税优惠。

　　【问题二】哪些情形需要缴纳契税?

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。《契税法》中所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：

　　■土地使用权出让;

　　■土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;

　　■房屋买卖、赠与、互换。

　　【问题三】之前的契税优惠税率还继续执行吗?

　　目前，《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)仍然有效。具体优惠税率规定为：

　　■对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)——

　　面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;

　　面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　■除北京、上海、广州、深圳外，对个人购买家庭第二套改善性住房——

　　面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;

　　面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　(家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房)

　　【问题四】契税的计税依据如何确定?

　　■土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

　　■土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

　　■土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

　　注意：纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

　　【问题五】什么时间缴纳契税?

　　纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

　　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

　　【问题六】哪些情况可以免征契税?

　　根据《契税法》规定，符合下列情况的可以免征契税——

　　■国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;

　　■非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;

　　■承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;

　　■婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;

　　■法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;

　　■依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受工虹土地、房屋权属。

　　■根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。

　　另外，河南省规定符合下列情形的，也可以免征或减征契税——

　　■因土地、房屋被县级以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿且成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税;

　　■选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的对差价部分征收契税。

　　■因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。

　　尽管俄航已经关闭了飞欧美等大多数国家的航班，那些欧美的航班也不再去俄罗斯，但外国人离开俄罗斯的通道还是有的，比如说飞土耳其。

　　昨天，准备和29岁外籍华人奔现的俄罗斯女生丽丽(化名)，就乘机飞往伊斯坦布尔

　　卢布的跌跌涨涨，从俄乌冲突时的一元人民币兑换11.5卢布左右，一路下跌到20-21卢布，一时间，激发了很多到俄罗斯投资抄底捡漏的话题，更有一篇刻意炒作10万人民币在莫斯科市中心买一套房的文章，大肆传播，脚丫子想想都不可能。

　　卢布跌了近一半，确实，同样人民币购买俄罗斯的商品，几乎等于打折6-7折，这是不是遇到了机遇和大便宜呢?能大宗快速购买的商品，按国内理财的理念，就是买个房子，等到合适的时候再出卖了。

　　卢布的牌价是跌到那里，但能换到足够的卢布不是容易的事儿，有说在国内银行能买到，那怎么带到俄罗斯呢?

　　卢布刚跌的时候，在俄罗斯是可以刷中国银行卡消费的，但手续费莫名其妙地提高了，后来俄乌冲突愈演愈烈，一些卡就不能刷了，即使手续费高也不能刷卡消费了。

　　在俄罗斯的大多数华人是市场里卖货的商人，他们每日都会收到很多的卢布，平时，他们会卖给一些倒汇的，倒汇的会有小数点后面1-2的利差，有大客户的会很赚钱，像一些大宗采购的(大豆、粮食、松子干果草药等)，还有带团的导游，每日都会有大量卢布的需求，现在，因为疫情的缘故，大宗采购的少，带团的导游根本没有，倒汇的生意也是几乎没有了，大多商户都把卢布存在手里。

　　突如其来的卢布贬值，让手里存有大量卢布的商家惜售，他们不能按牌价兑换，如果那样兑换，直接就亏掉了40-50%，怎么办?放在手里看看，即使像有些人预测的，会跌到一元兑换25卢布，也认了。

　　另外就是根据手里卢布的数量，购买能保值又能快速变现的东西，房子是其中之一吧，俄罗斯的房子没有什么税，只是再卖出的时候，有营业税，价值超出500万卢布的，超出部分还要加倍的税，如果三年内售出，浮盈的部分也会克以重税，购买房产保值，要掂量自己的资金宽裕不，把手里的流动资金都用来购房保值，生意会不会受影响呢?

　　市场上反应最快的进口商品，卢布的标价已经翻倍，中国市场的商品也在根据汇率的变换在调整，这几天，看俄罗斯人经营的商店里，服装和日用品的价格，亲民了很多，因为用新的汇率换算，比中国市场销售的便宜很多。

　　食品的价格变化不大，除了蔬菜，西红柿和黄瓜都翻倍，从280卢布涨到570卢布(合人民币还是25元一公斤)，从布市的超市看，物价平稳，货品丰富，百姓平静安详地购买，没有什么大的变化。

　　近几日，卢布又回升，现在在一元换16-18卢布间来回，前几天的汇率差额又给缩小了。

　　在莫斯科会有买到便宜房子的可能，因为现阶段，大量的外国人撤离俄罗斯，有少部分在这里买房的，可能不会再回来，他们急于变现自己的房产，就不会按市价来出售，可能会有出价的就成交了，但这也是机遇，首先要认识这样的群体，有合适的信息，手里恰巧还有足够的卢布或美金。

　　尽管俄航已经关闭了飞欧美等大多数国家的航班，那些欧美的航班也不再去俄罗斯，但外国人离开俄罗斯的通道还是有的，比如说飞土耳其。

　　昨天，准备和外籍华人奔现的女生丽丽，就乘机飞往伊斯坦布尔，尽管她们网络认识仅三周。行前我问她：“旅费够吗?国际航班和酒店可以第三方在第三国支付，如果有困难及时写信。”

　　女生说：“足够，一切都好，谢谢你。”

　　余下的旅程，女生几乎不用再有开支了，华裔男生可以远程预付、支付。

　　我转发对话截图给华裔男生说：“希望一切顺利，这个事情不光为你负责，如果她遇到不愉快的事，我也是责任重大脱不了干系，希望你们俩人都靠谱。一切顺利吧。”当个介绍人，风险还是挺大的。

　　#绵阳头条#《中华人民共和国契税法》将于2021年9月1日起施行，有传言契税税率上涨，这是真的吗?错!先来看看相关文件!

　　购买住房等契税优惠政策继续实施!

　　财政部、税务总局近期发布《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》(财政部 税务总局公告2021年第29号)，《公告》明确了《中华人民共和国契税法》实施后继续执行的契税优惠政策。

　　《公告》明确，《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条、第三条中关于契税的政策继续执行。第一条具体内容是：

　　(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　哪些情形需缴纳契税?

　　在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。

　　转移土地、房屋权属，是指下列行为：

　　(一)土地使用权出让;

　　(二)土地使用权转让，包括出售、赠与、互换;

　　(三)房屋买卖、赠与、互换。

　　前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

　　契税税率是多少?

　　根据《中华人民共和国契税法》：契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

　　根据《四川省人民代表大会常务委员会关于契税具体适用税率等事项的决定》规定，四川省契税的具体适用税率为百分之三。

　　应纳税额如何计算?

　　应纳税额=计税依据×适用税率

　　计税依据是什么?

　　(一)土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;

　　(二)土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;

　　(三)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

　　纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

　　看完心里有底了吗?契税优惠继续实施!不要被流言蜚语扰乱视线