小产权房买卖合同有效吗，小产权房买卖合同有效吗

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• 1、小产权房买卖合同有效吗：小产权房买卖合同有效吗？看完你就知道了
• 2、小产权房买卖合同有效吗，为啥小产权房交易合同无效

1、小产权房买卖合同有效吗：小产权房买卖合同有效吗？看完你就知道了

　　依据我国《土地管理法》条款规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只拥有使用权，不拥有所有权，村民将房屋转让给外村人员的买卖行为得不到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，故小产权房买卖合同按常理来说是无效的。

　　而《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》则再次重申，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

2019年4月30日，武汉新洲，阳逻关上街市场破败的现状，空无一人仿佛鬼城

　　因此，很多购房者对小产权房买卖望而却步。当然，更多的投资者的态度偏向于“法不责众”，认为尽管小产权房买卖合同尽管不受法律承认，但从来不仅我一个人购买，“共犯”多了，在拆迁或赔偿时，就有资格跟发展商或政府谈判。然而，实际又是什么个情况呢?下面我们从2个案例中分析：

　　案例一

　　生于东莞长安某村的陈某工作后就把户口从农村变更为城市户口，但他双亲的户口仍在农村，现在他们均已离世，在农村留下2套小产权房。

　　最终，刘某想将小产权房出售却遭到村委会反对，村委认为刘某已不是本村村民，没有权利处置这两套小产权房。双方一直争执不清，最终申请了法院仲裁。

　　法院判决：

　　法院认为，依据相关条例，刘某父母的小产权房满足遗产的概念，刘某作为其双亲的法定继承人理应继承该该小产权房的所有权。

　　虽然能合法继承，但在继承后，刘某因为不是该村村民，存在小产权房无法过户的问题，建议其尽快将这两套小产权房转让给该村的其他村民。

　　案例二

　　近日，在深圳龙岗某地，张某与韩某签订了《房屋买卖合同》，张某将自己的一套小产权房以80万元的价格卖给韩某。签合同当天，韩某向张某支付定金5000元，部分房款100000元。

　　一个月后，该小产权房遇到旧改拆迁，韩某想按照合同约定继续交付购房尾款时，张某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还韩某，韩某诉至法院要求张某继续履约。

　　法院判决：

　　法院认为，法律不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不允许转让给外村人员，不能办理房屋的产权过户手续。

　　本案中法院认定双方签订的买卖合同作废，由张某返还韩某购房款，驳回韩某要求张某继续履约的诉讼请求。

　　综上所述，购买小产权房最大的风险来源于卖家的反悔，小产权房买卖合同更像是一种君子协议，法律承认度低。但实际上，小产权房买卖中，卖家反悔的情况还是少数，尽管卖家反悔，法律也会保护买家最基本的利益，收回购房本金不是问题。

2、小产权房买卖合同有效吗，为啥小产权房交易合同无效

小产权房买卖合同有效吗?“小产权房”以其租售价相对较低，在一线城市中充当了打工人重要的生活组成部分，不少衣着光鲜、出入高级摩天大楼的白领打工人下班后居住于工作地点附近的“城中村”，甚至有很多无力应对商品房高额房价的刚需人群购买了这种“小产权房”用以自己居住，很多中介甚至专门做起了“小产权房”交易的业务，我来为大家科普一下关于小产权房买卖合同有效吗?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

小产权房买卖合同有效吗

“小产权房”以其租售价相对较低，在一线城市中充当了打工人重要的生活组成部分，不少衣着光鲜、出入高级摩天大楼的白领打工人下班后居住于工作地点附近的“城中村”，甚至有很多无力应对商品房高额房价的刚需人群购买了这种“小产权房”用以自己居住，很多中介甚至专门做起了“小产权房”交易的业务。

何谓“小产权房”？事实上，这个名词虽然出现已久，但其并非一个法律意义上的概念，按照其特点可知，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称"乡产权房"。"小产权房"不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。

通过上述定义可知，小产权房不是真正意义上的商品房，因此其交易仅仅限于该农村集体内部成员之间，非农村集体成员不能购买上述房屋，而基于上述交易行为而产生的合同，因为违反了《民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。）的规定，故其合同属于无效合同。

无效合同的结果会导致该合同溯及到成立之初无效，也就是说双方购买小产权房的行为是无效的，应当恢复到未发生上述交易行为的圆满状态，买家未买房，卖家未出售，卖家需退还购房款及利息，买家需原样交还房屋及支付相应的使用费用。

许多人心存侥幸，认为小产权房交易不存在什么风险，因为一些人已经购买并安稳的居住了很久，但因为其交易不受法律保护的特征，一旦买卖双方产生纠纷，则风险极大，例如房子拆迁的情形下，小产权房的拆迁补偿是不会补偿给不具备购买资格的非集体成员，购买者与出售者也会因此而产生巨大的分歧。按照司法部、律协的相关规定，目前已经禁止律师为小产权房交易提供任何形式的见证业务，政府部分也已规定村委不能为上述交易出具任何见证凭证，这种禁止小产权房交易的态度已经十分明显，可见小产权房交易风险极大，购买者要认真评估，以免产生纠纷后追悔莫及。

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