土地增值税暂行条例实施细则（土地增值税暂行条例实施细则第十六条）

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土地增值税[以转让收入向国家缴纳的税种] - 头条百科

国家税务总局北京市海淀区税务局曙光税务所税务事项通知书

京海曙税通〔2021〕0002号

北京XXX房地产开发有限公司（纳税人识别号911101XXX066642L）：

事由：土地增值税清算审核结果及申报缴纳

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第二项，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十二条，《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条。

通知内容：你单位XXX项目（项目编号：Z110XXX0160142）土地增值税清算事项已审核完毕，该项目应缴土地增值税44515896.99元、已交土地增值税3958223.39元、应补缴土地增值税40557673.60元。请你单位自接到本通知书之日起三日内到国家税务总局北京市海淀区税务局曙光税务所（地址：北京市海淀区东冉北街9号互联网金融产业园2层，电话88501959）申报缴纳土地增值税40557673.60元。逾期缴纳的，将依法加收滞纳金。

你单位如对本通知书不服，必须先依照本通知规定的期限缴纳税款或者提供相应的担保，然后可以自上述款项缴清或者提供的担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局北京市海淀区税务局申请行政复议。

税务机关（签章）

2021年6月3日

夜学《什么是土地增值税法》是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系从法律规范。现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一 种税。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，也增加了国家财政收人。#税#

房地产项目转让环节土地增值税的处理

根据《土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）及实施细则，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。

土地增值税属于流转税种，在进行资产交易时被征收，而在股权交易中一般则不会被征收，所以在实际操作中，相关交易主体通过以股权交易方式取代资产交易，以此规避或递延数额巨大的土地增值税。

但是，在国税函〔2000〕687号文中，国税总局明确指出，如股权交易标的为公司100%的股权，且公司资产主要体现为土地使用权或地上建筑物（后续实践中一般以是否达到公司资产总额的75%为参照）的，该类股权交易仍需缴纳土地增值税。

那么针对这一规定，如何规避土地增值税？可以从“100%”和“主要”这两个标准着手。“主要”这一标准较难回避，因为如果项目公司股权的主要价值不是土地使用权等资产，一般也无须通过股权交易方式规避资产交易面临的流转税（即可直接进行资产交易）。而“100%”这一标准更为明确和具体，这意味着更容易规避。一般而言，可以通过交易大部分股权（如90%）、分次交易（如100%的股权分90%和10%进行两次股权交易，两次股权交易之间相隔12个月以上）等方式进行规避，目前该规避方式已有成功案例（2011年黑石海外基金通过分次交易方式转让了上海普陀区的Channel 1商场）。

河南省税务局：关于完善企业征迁监督管理和激励补偿 助力征迁企业更好更快发展的提案！

政协第十二届委员会第五次会议 第1250937号提案的答复

日期：2022-07-28 16:35     来源:国家税务总局河南省税务局

  您提出的《关于完善企业征迁监督管理和激励补偿 助力征迁企业更好更快发展的提案》收悉。感谢您对我省税收工作的关心、理解和支持！现对提案中“政府应给予一定的财政、税收、金融服务等扶持政策，对被征迁企业易地重建、购置厂房支出给予财税政策倾斜，比如允许税前列支相关支出，协调银行给予企业信贷优惠，减轻征迁企业负担”的建议答复如下：

  一、现行税收政策规定

  随着社会经济发展和城镇化速度加快，企业搬迁业务明显增加，国家税收法律法规及有关规范性文件对企业搬迁涉税事宜进行了明确，具体内容如下：

  （一）企业所得税方面。《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号发布）规定，政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

  （二）契税方面。根据《中华人民共和国契税法》第七条第一款第一项、《河南省人民代表大会常务委员会关于河南省契税适用税率等事项的决定》（河南省第十三届人民代表大会常务委员会公告第65号）第二条第一款第一项规定，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿且成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的对差价部分征收契税。

  （三）土地增值税方面。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或者需要搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

  由于税收政策立法权高度集中，我省税务部门只有税收政策的执行权。因此，对您所提建议，我局将在落实好已有税收支持政策的基础上，积极向税务总局反映，争取更多税收优惠政策。

  二、采取的主要措施

  近年来，我省税务部门始终牢固树立“不落实税收优惠政策就是收过头税”的理念，多措并举加强企业政策性搬迁等税收优惠政策的宣传辅导，不断优化纳税服务，加强税收政策落实情况的跟踪督导，确保税收优惠政策落实。

  （一）加强政策宣传，提高纳税人政策知晓度。加大面向搬迁企业的税收政策宣传辅导力度，提高企业政策知晓度，确保搬迁企业对税收政策应知尽知、应享尽享。

  （二）优化纳税服务，全面提升纳税服务质效。一是优化操作流程，提高办税效率，对跨环节、跨层级办理的事项，实行一次告知、一表（键）申报、一窗受理、一网通办、一次办结、统一送达的闭环式标准化服务流程，最大程度提高办税效率。二是对搬迁企业重点关注，提供个性化和“点对点”精细服务，建立“一户一档”，实行“一户一策”。运用税收大数据分析识别企业个性化需求，为搬迁企业精准“画像”，分类提供智能化、个性化精细服务。

  （三）加强督导分析，确保税收优惠政策取得实效。坚持问题导向，强化政策落实情况督导，做到主动发现问题、积极解决问题，确保该免的免到位，该减的减到位，该降的降到位，该退的退到位。加强政策分析，从宏观和微观角度，积极开展搬迁企业税收政策执行效应分析，及时向各级党委政府汇报，切实提升税费优惠政策效果，推动搬迁企业持续健康发展。

  下一步，我省各级税务部门将坚持以纳税人缴费人为中心的服务理念，持续加大对企业搬迁税收优惠政策的宣传力度，有针对性地开展专项辅导，提高企业的政策知晓度，确保政策贯彻落实到位。同时，结合我省实际开展政策调研，了解企业在搬迁过程中存在的涉税问题和困难，及时向税务总局反映。

  衷心感谢您对税收工作提出的宝贵建议，恳请您一如既往关心和支持我省税收工作高质量发展，并对我局工作提出意见建议。

  国家税务总局河南省税务局

  2022年7月28日

问：老师您好，老板有一辆轿车原价50万元，现48万元卖给公司，请问大约缴纳多少税?企业能否一次性税前扣除?

　　答复一：

　　增值税免征。

　　参考：

　　1.根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条第(七)项规定：销售的自己使用过的物品，免征增值税。

　　2.《增值税暂行条例实施细则》第三十五条，“自己使用过的物品”是指其他个人自己使用过的物品。

　　答复二：

　　财产转让所得个人所得税=(卖价-成本)*20%=(48-50)*20%=0元

　　参考：

　　《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十二条规定：财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。

　　答复三：

　　产权转移书据印花税=48万元*0.05%*50%=120元

　　参考一：

　　根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定：财产所有权;转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

　　参考二：

　　根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)第三条规定，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

　　答复四：

　　企业按照48万元购买的老板个人的汽车，虽然属于二手车，但是也可以在次月所属年度一次性税前扣除。

　　提醒：

　　“新购进”中的“新”字，只是区别于原已购进的固定资产，不是规定非要购进全新的固定资产，使用过的旧的固定资产也可以享受一次性税前扣除。

　　参考一：

　　《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行期限的公告》(财政部 税务总局公告2021年第6号)：

　　《财政部 税务总局关于设备 器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税〔2018〕54号)等16个文件规定的税收优惠政策凡已经到期的，执行期限延长至2023年12月31日。

　　参考二：

　　《财政部 税务总局关于设备 器具扣除有关企业所得税政策的通知》(财税〔2018〕54号)规定：

　　一、企业在2018年1月1日至2020年12月31日期间新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧;单位价值超过500万元的，仍按企业所得税法实施条例、《财政部 国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税〔2014〕75号)、《财政部 国家税务总局关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知》(财税〔2015〕106号)等相关规定执行。

　　二、本通知所称设备、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定资产。

来源：中税答疑

房地产企业必须关注的十项涉税风险点

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风险提示：签订合同未申报缴纳印花税

风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。

风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。

2.风险提示：超限额列支预提费用

风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。

风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。对于出包工程而言，发票不足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。

3.风险提示：违规扣除利息支出

风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。此外，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十七条规定，房地产企业对符合资本化的利息支出应当按规定作为资本性支出计入有关资产成本，不得作为财务费用在当年度企业所得税前扣除，部分纳税人往往不熟悉政策细节内容或把握不准，导致发生违规扣除利息支出情形。

风险防控建议：房地产企业对投入资金量要求高，主要依赖金融机构贷款。同时，部分企业在银行收缩贷款情况下通过民间借贷获得资金流，利息成本高，因此作为借款方，需要重点关注利息支出。一方面，税收政策有明确规定，超标的贷款利息不能在企业所得税前扣除，企业须认真梳理贷款合同内容，确保利息超标部分不作税前列支。且对于金融企业同期同类贷款利率，纳税人是负有举证责任的，即企业按照合同要求首次支付利息并税前扣除时，应提供金融企业的同期同类贷款利率情况说明。另一方面，企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，企业应对准确将该部分贷款利息支出区分出来，避免违规列支财务费用。

4.风险提示：缺失合法有效的税前扣除凭证

风险描述：根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第五条规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。同时，该公告第六条规定，企业应在当年度企业所得税法规定的汇算清缴期结束前取得税前扣除凭证，而房地产企业经营环节多、业务交易量和交易对象规模不一，尤其是对一些零散的人工费用、代理费用，部分情况下未能及时取得合法有效的税前扣除凭证，但同时又将相应的支出违规进行税前扣除，容易产生涉税风险。

风险防控建议：对房地产企业而言，是否能够取得合法有效的税前扣除凭证，直接决定了成本费用支出。因此，企业在业务交易时需注意上游供货商或服务提供商能否及时开具发票，同时在入账时需注意取得发票是否符合规定、票面信息是否与经济业务一致、是否为作废发票等。

5.风险提示：外购礼品用于赠送客户涉税风险

风险描述：房地产企业在经营过程中，因销售或者宣传等营销性质活动需要，外购礼品赠送客户的情况时有发生。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，该行为应视同销售处理。同时，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条规定，礼品赠送支出属于业务招待支出，只能按照发生额的60%作税前扣除且不得超过当年营业收入的0.5%。因此，礼品赠送业务若财务处理不当，容易造成税收风险。

风险防控建议：房地产企业发生向客户赠送礼品的业务时，财务上要及时作增值税和企业所得税视同销售处理。同时，要注意两者之间存在处理上的差异，视同销售收入确认的，增值税要按照《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定的顺序来确定，企业所得

根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

「税局答疑」房地产开发企业土地增值税清算常见问题

土地增值税清算软件录入，一定不要错填项目

当前国家税务总局和各省税务部门都在推广一款山东泰安的土地增值税清算软件，该软件依托《土地增值税清算规程》，对企业录入的土地增值税清算扣除项目进行初审。好多会计小白都说，自己都按照规定扣除的，怎么软件老是不通过呢。那就是你的项目选错了，所以录入时项目一定要按照土地增值税申报表和清算规程和暂行条例上面的项目录入，不要随便按照发票上的项目录入。这样你的疑点就会很少，顺利通过。

资产划拨行为可否免征土地增值税问题?

我公司下属 100%控制下的两家全资子公司，采取资产划转方式将下属子公司 A 的所有资产、负债、人员划转到 B 子公司，符合特殊性税务重组，并已报税局备案，请问，这种情况下，房产过户划转的时候，需要交纳土地增值税吗？ 我们长春和成都的税务局，都根据财税 2018 年 57 号文件第二条暂不征收，但是佛山税务局一直说要征收，因为我们资产划转并不是合并，然后让去面谈。

回复：

资产划转与改制重组是两个不同的概念。

（1） 根据财政部、税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）文件规定：

1. 按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司）， 对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

2. 按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

3. 按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

4. 单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

5. 上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

根据上述条款，你们的划拨行为不符合文件限定的改制、合并、分设、投资行为免征土地增值税的规定。为此佛山税局的答复是对的。

但我们可以尝试分析一下其他文件看一下。

①《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为。

②财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字「1995」48 号）第四条又进一步对于细则中“赠与”所包括的范围问题进行了明确：“细则所称的” 赠与“是指如下情况：

1. 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

2. 房产所有人、土地作用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

从上述规定可以看出，不同企业之间的房地产无偿划拨，不属于现行政策中规定的无偿赠与方式转让房地产的行为。因此，从法理上分析，这种行为是不应该征收土地增值税的。但从总局、地方局层面来看，是没有关于划拨行为十分明确的规定，这就会使基层税务局以没有依据为由，不敢轻易决定免税。

但也由个案的例外解释。

比如，财政部、国家税务总局《关于中国中信集团公司重组改制过程中土地增值税等政策的通知》（财税[2013]3 号）和原北京市地方税务局《关于北京房地集团有限公司无偿承受非经营性房产有关契税、土地增值税问题的通知》（京地税地[2009]187 号）、原重庆市地方税务局《关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局 2014 年第 9 号）规定等，都有过类似问题免税的答复。但这种答复都属于一事一议的特定事项，佛山局未必认可。

@税@老板与税@财税

售楼部，样板间在土地增值税的处理

售楼部、样板间支出，土增清算处理

第一百七十九篇

《是谁收回土地使用权,  是谁与被征收人订立补偿协议,  是谁给予被征收人补偿》

          中和里 7号楼占用划拨土地使用权140㎡换土地使用权面多少？建面几何？答曰：旧城区改建，房屋征收，依民法典

、城市规划法，税法和征补条例，以划拨土地使用权面调换建筑面，该地段调换比 1 : 23.1412，即以1㎡的土地使用权面调换23.1412㎡的建筑面，以 140㎡划拨土地使用权面依建设工程规划互换划拨土地使用权面 98.1749㎡之后，剩余划拨土地使用权面调换房屋建筑面是3239.77㎡。

       是政府收回国有土地使用权，是政府房屋征收部门与被征收人订立补偿协议，是政府财政部门组织征收补偿费用，足额到位、专户存儲、专款专用，并对被征收人进行补偿、并付给房屋征收实施单位的工作经费、并付给价格评估机构的评估费用，资金来源于政府财政部门。被征收人与实施单位、评估机构无任何经济关系。

       紫竹片项目先后分一、二、三期，其住宅土地使用权挂牌出让起始价格不会低于15.492万元/㎡, 只增无减。为实施城市规划进行旧城区改建，国家集约节约调整使用土地，被征收人调整互换土地使用权

，城市规划住宅楼限高百米,  许建楼33层

,房屋招投标承包平均建造价0.2万元/㎡，

依法、依规、依制计算面积与价值如下：

        一，被征房屋占用土地使用权价值：

140㎡×15.492万元/㎡＝2168.88万元。

        二，应互换划拨土地使用权面积：

140㎡×15.492万元/㎡÷(15.492万元/㎡+

0.2万元/㎡×33)=98.1749㎡。

        三，剩余划拨土地使用权面积：

140㎡-98.1749㎡=41.8251㎡。

        四，剩余划拨土地使用权面积价值：

41.8251㎡×15.492万/㎡=647.95万元。

        五，应换房屋建筑面积：建设工程规划许建33层，依民法典第345条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，(1), 依法可设立不动产房屋建

筑面积98.1749㎡×33=3239.77㎡，(2),

依制调换建筑面积2168.88万元÷(15.492万元/㎡÷33+0.2万元/㎡) =3239.77㎡。

       六，以剩余划拨土地使用权98.1749㎡增值额647.95万元,  调换政府重置价值的房屋。按政府采购法，以采购工程方式

，在改建地段或者就近地段建造用于产权调换的房屋, 招投标造价0.2万元/㎡×建面

3239.77㎡＝房屋重置价值647.95万元，地值抵房值均等于647.95万元，互无差欠

。房屋应当符合国家质量安全标准，经竣工验收合格后方可交付质量安全、产权齐全、价值相等、占面建面积不等的房屋。

        国务院590号令第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格

。分户评估时点的市场价格不是实际补偿价格，是参照价格。不得低于指高于，高多少适度，尚未封顶，保本价格是市场价格之一，以保本价格拦头调换房屋，阻止瞒天要价，不可能多换政府寸地分文，保本价格依规没有低于评估时点的市场价格

，保本价格合法、合规、合理。依民法典第 240条权利人行使处分权，将房产赠与政府，政府征拆，残值抵拆工不亏本，征收不是没收，应对收回土地使用权给予公平补偿，划拨土地使用权无成本，零抵扣

, 依土地增值税暂行条例第7条土地使用权增值额按四级超率累进税率60%征缴土地增值税,  第8条房屋征收, 免征土地增值税

，国家让利于民，土地使用权增值额归土地使用权人，房屋产权调换人，以地换地

，余地换房，以值换面，调换无固定比例

，价值相等，占面建面各不相同，房屋产权调换双方互无亏盈，权益均等