西市场二手房（西市场新房）

透过北京上一轮涨幅，看郑州本轮上涨路径及涨幅预判 把北京 2020 年一季度至今各个板块的涨幅和价值盘点一下，用数据和逻辑看清郑州哪里是 好板块？哪里要谨慎入手？ 对比北京，北京本轮涨幅最大的东、西、海，以及亦庄核心区、朝阳核心区，其次是五环内 的其它各个区。 其中最早启动的板块是比如，望京，朝青、双井，新北苑，丽泽、西北旺、万柳、上地、亦 庄、清河等区域基本上是第一、第二梯队，基本都是远远跑赢大盘了。 比较弱一点传导性的区域比如像回天、东坝、常营等是次级一点的区域，再往东或者往正南、 往西南会更弱一些，跑平大盘。 更弱的是大兴正南沿线、往西的房山沿线、往正西的门头沟沿线、往东的通州沿线以丰台比 较远的一些区域，跑输大盘。 最后，更远的延庆、密云、怀柔、平谷，想增值的话是可以完全放弃的。 对比郑州，因为北京以存量为主，郑州目前是新房占比更大一些。 从二手房市场角度看，下一轮，郑东、金水应该是下轮涨幅最大，其次是中原和高新。 第三是经开、管城、二七。 其中具体到板块，北龙湖、高铁板块、金水 CBD 涨幅最大，启动最早。 推演上涨路径： 第一阶段：主城次新区开始热销，板块炒作（前奏行情）——北龙湖南北、高铁板块、金水 北等在售新房热销，比如华润、海马、保利等多个在售项目。 二手标杆楼盘不断有创新高成交记录出来。比如金茂、融创、永威、海马、建业、正弘、正 商等多个已交付小区。 第二阶段，老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪 I）——北龙湖南、高铁片区、东金水老 城、中原老城、高新老城（主要是各个板块一梯队小区），这个阶段至少有 40%的上涨幅度。 第三阶段，四环非热点板块地铁二手房开始跳涨，在售新盘开始热销（主升浪 II）——龙 子湖、滨河国际新城、鸿园片区、杨金、管南片区、二七运河新区、白沙片区、双湖科技城、 惠济核心区、象湖片区，这个阶段至少有 60%的上涨幅度。 第四阶段，老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）——CBD 片区、经开老城、西金水老 城、西北环内、西南环内、管城环内、商城核心区。这个阶段还有末端 10-15%涨幅。 以上预测涨幅是均值，有些项目和小区涨幅会远远高于此，整个行情走完，至少有 30%房子 是翻倍行情。 最后，古荥片区、须水河片区、中原新城、西南郊区、管南四环外、物流园、航空港、绿博、 龙湖镇，这些片区也会有上涨，总体表现是启动晚、动力不足，可能没咋涨，调控就收紧了。

现在西安楼市新政出台了，西安二手房市场进入了观望期，彭叔不知道西安房价以后是涨还是跌，但有四条信息可以和大家分享一下:

一、西安并不缺房子，不管是新房还是二手房。新房只要西安愿意增加土地供应，就算再来3000万人口，也一样可以住的下，西安往南，依旧有着大把平地可以开发。至于二手房，更是不缺。

二、西安民企实力偏弱，西安企业比较厉害的主要是那些国企、军工、航天等，本地比较厉害的民企真的很少。

三、西安工资和房价完全不成正比，因为西安有着大量的大学生，所以西安很多公司都可以用很廉价的工资来雇佣这些大学生，你觉得工资低不做，但有的人愿意做。这就导致西安工资一直都涨不上去。

四、西安能有买房实力的人，要么靠家里，要么体制内或者国企，再要么就是码农或者自己做生意，否则想要买房，基本上不可能。#西安生活# #西安头条# #西安身边事#

合肥二手房市场房东让价及买方还价幅度大致如下，根据中介公司约谈买卖双方洽谈综合评估下来：

滨湖新区：房东主动让价5%，买方再还价10—15%；

政务新区：房东主动让价5—10%，买方再还价5—10%；

高新区：房东主动让价5%，买方再还价5—10%；

50中东、西学区房：房东主动让价5—10%，买方再还价5—10%；

45中学区房：房东主动让价5—10%，买方再还价5—10%；

48、38中学区房：房东主动让价5%，买方再要求还价5—10%；

科大附中高新学区：房价维持5%降幅，部分挂价高的例外。

目前的市场现状是，即使买方要求降价，很多房东还是愿意坐下来洽谈，如果买方不需要贷款，房东主动让价空间会更大。

回首今年4月之前的市场行情，不可否认的是，市场确实是转向买方市场了。

买卖双方心理期望值不同，交易量依旧低迷。

肥西的新房市场热闹了！二手房市场的虚高局面，接下来都要打回原形了！

目前市面上在售的文旅大盘，龙川项目，压力瞬间爆表！甚至滨湖西的某辉某明，因为口碑不是一般的差，也会大受影响！

那些动不动，标价2万+的高容积率的大高层，就慢慢等人接盘吧！

后续新房市场还有一个很重要的标志，敢拿地的开发商，项目不会担心烂尾！

【重磅！#西安出台二手房指导价政策# 下架虚高二手房源】#西安将公布二手房成交参考价#7月8日中午，西安市住建局发布重磅消息：西安二手房指导价政策，正式出台。通知如下：一，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

二、房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

三、涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。

四、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。（华商网）

两年后你的房子谁来接盘呢？

我是一个在厦门卖房的，我说说我的看法！首先很多中介也只想卖新房了，但很少有关注二手房市场其实很艰难，昨天看了一套堤口路万盛园二区房子，好楼层，小三室，12800！很多人搞不清楚的是，很多新房真的是一窝蜂的去抢开盘，等到变成了二手房，发现卖不掉，根本就卖不掉！为什么？

以华山为例！因为大家都在同一时间卖房，有价无市，那还有的二手房地段又好，价格又低，但就是没人买，这又是为什么呢？

这种一二手房。矛盾的现象未来会越来越严重，今天阿征就把这件事情说透，也同时希望大家在买房的时候就要抱着七年要置换的心态去选房。

那怎么样才能够卖掉呢？必须要有稀缺的亮点啊！

第一，片区里离学校物理距离最近的小区，不管怎么划片，就近原则不会变，

第二，二环内只选择大品牌好物业的房企，不要图便宜，二环内接盘的也不多。不差那个钱，要的是面子。

第三，二环外，绕城高速内的刚需，面积小的不保值，面积太大，尤其别墅不保值，比如唐冶降价100万两百万的别墅！

第四公寓普通人首次置业不要碰，他只有回报率的价值，想升值，变现太难了！非普通人想买公寓，自己用，或者投资，买的时候一定要想未来谁租，这个价格是不是触底！没触底的不要！在厦门我只认可四个区位的公寓！从西往东，国际会展附近，全福立交桥附近，高新cbd ，或者汉浴，

第五，选户型面积，核心地段可以选超过180平的！非核心地段大平层不建议碰，后期总价高，没人要！不好变现！

第六，每个人都希望买到便宜房子，我非常理解，也很认可！但是我想说，买房不要幻想抄底，只要时机合适直接上车就好，尤其刚需！

厦门市中党家的房子8800，天桥药山洋房12000多，老城区准交付一万二三小高层你想再等等能不能再降了！大概率不会！

最后我想说，现在遇到合适房子，合适楼层，合适价格是真的可以上车的！如果没有就在等等，尤其300万以上预算的，10月，11月，12月份会有惊喜！

最后记得关注阿征，在厦门买房不问阿征不定房！#厦门楼市# #厦门买房#

合肥市场也冷了一点，靠外溢的区域，基本都冷了。滨湖西板块，原先一万五，加3500的装修包。现在1.5万毛坯，听说要加15万的车位。但是后面车位可能就不要求了。

新站、肥东、长丰的市场就更惨了。

但是核心区没啥太大变化。原本5000人摇500套房子，现在可能是3000人摇300套。摇号群里，一堆人发相亲贴。我也是醉了。

核心原因是热点区域供应量小，炒房的需求多，价差没有拉开。在合肥买500万的房子，不可能靠工资的。都是有钱人、炒房客的游戏。

核心区的二手房市场也冷了。热点小区都会1907，听说最近一个月没用成交了。刚需手上钱不多了。

合肥三次土拍，面粉价格刚刚涨了一点，对面粉继续涨价的呼声很高。在很多人看来，面粉持续涨价，市场就不会冷。

据贝壳筛选显示，西安二手房实际的数量只有4002套，仅有4002套

或许，这个数据，与你想象中的超十万套差别太大了～

房龄10年内，面积90-150，满二，商品住宅，这四个指标，应该是大家买二手房筛选的目标吧。

这也就意味着，你想要买有价值的二手房，只有四千套可供选择。

就问你怕不怕

#房价# #西安头条#

感觉也就从去年底到今年开始吧，“粉刷房”开始大面积在乌鲁木齐的二手房市场出现。

以前在地州的58同城上见过类似的所谓“精装房”，一进房子眼前一亮，全新时尚装修，除了家电一应俱全，但你一旦被眼前的假象冲晕头脑，买上了就是麻烦的开始。这类房一般都是房产中介合伙低价买下（或根本就没买下，只做公证），联合装修公司，以团购价，便宜全房装下来（费用可能比出租房装修高，但质量一定比出租房装修差），然后告诉卖房者，“这是情侣刚装修完的婚房，吵架不结婚了，就卖了”合情又合理，最近在头条和抖音上已经看到不少人买上之后，东补西补，装修垃圾全在夹层里，用料品质极差，甲醛超标严重。

几个方面供各位鉴别参考

1、全新装修，无电器；

2、全房到处都是装饰画，无壁纸，全房各色乳胶漆；

3、沙发、家具花里胡哨，风格像样板间；

4、窗帘、床上用品齐全（试问谁家不是全部搬完后再铺床垫被单）；

5、有可能进门地面高出一层（懒得砸地板砖，直接在老地砖上铺）

各位都长点心吧，不能说买上“粉刷房”是上当受骗吧，毕竟中介也付出了时间和经济成本，帮你完成了一些麻烦工作，也可以称作是服务。但，毕竟是自己的家，多点了解和选择也是应该的

#合肥头条#合肥肥西！曾经的繁华大道西！！16时候也是一房难求！火了一波！

禹洲，信地，和昌甚至一度捂盘惜售！对面的二手房东冠繁华逸城一度卖到了1.7左右！

随着市场热度的消退，优质盘学区盘依然领涨，区域类一些楼盘弊端初现！

繁华逸城二手房回落1.4左右！禹洲信地达到1.5左右滞涨，没有学区地铁的加持依然是硬伤！（坐公交到中环城有3号线啊）！

隔壁不远的绿城玫瑰园因为有168学区的加持，本身绿城的口碑二手房已经达到3w＋！

繁华西板块，连接政务与经开！何时能腾飞？缺的是资源！！！

在天津，300万预算是个很尴尬的存在！

别看300万貌似不少，但实际上十分尴尬。政策和市场，都是它的“命门”。

或是因为房票，或是因为二手房被“冻住”。

置业计划也就这么被搁置了。

现在政策预期已经拉满，对于改善来说是个利好。

激活二手房市场，释放出购买力。进而打通改善的任督六脉。

还有一点，必须明白。

今年的核心是救，房价不会有大的体现。

态势稳，正好适合置换。

但问题是，买哪里好？记住几个原则：

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1）选地段，比楼盘重要。

现在回归市区的趋势，已经十分明显。今年市区成交占比几乎都在两位数，特别是6月份已高达15.1%。

这就是共识。

能市区不环城。纯卖未来的板块，更不能去。

“稳”是第一位。

地段就是护城河，也决定着房价天花板。

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2）宁做大池塘的小鱼，不当小池塘的大鱼。

板块有定位，楼盘也有。首选与板块、楼盘调性最契合的房子。

若达不到，别纠结，做大池塘的小鱼。

千万不要在刚需板块、刚需盘里买个改善的大户型，以后转手都是问题。

除非你是地缘，纯住，不打算再换房了。

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3）市区买高层，环城买洋房。

前者不重要，只是因为300万够不上洋房。

后者，一定要切记。

一是因为，洋房的居住舒适度更高，既然牺牲掉距离，选了环城，自然要住得好一些。

二是因为，洋房在市区已经极度稀缺，下一个就该轮动环城了。

所以，无论是从自住角度，还是保值增值角度，洋房都是首选。

特别是近市区的洋房。

比如万科西华府、翰悦府、美的云筑等的洋房，300万左右都能入手。

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4）符合大势才能“躺赢”。

一定要符合城市发展的方向，才能享受城市红利。

这也是为什么西青热、北辰凉的原因。

天津整体都在往西南倾斜，包括人口和资源。

找对方向，才能事半功倍。

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5）按“需”找房，认清现实。

买房其实是很“私人”的事。虽然同样是300万的预算，但需求不同、生活半径不同，适合你的房子就大不同。

对于新天津人来说，孩子上学是首要目的。那就要选有学区概念的房子。

若是在天津工作，还要兼顾生活半径。

而对于卖一买一的改善人群来说，又可以细分出很多种。

即面积改善、产品改善、学区改善等等。

面积改善是主流的，可以就近或者沿着外溢路线找房。

毕竟300万还没有达到全市买房的程度，若说从红桥换到河西，即便河西很好、很热，但对于有地缘情结的天津人来说，还是不接受。

学区改善也有，有两种思路。

一种，牺牲面积和品质，冲进和平，一切为了孩子。

另一种，“1+1”，既市区一套老破小，用于孩子上学，环城一套大户型，享受高品质的居住环境。

总之，无论哪一种，都要按需找房，给需求分出优先级。

即便是300万预算，也要学会取舍。

莫要手高眼低。

适合自己，才最重要。