陆家嘴花园（陆家嘴花园居委会电话）

陆家嘴A，B股停牌，再融资，房地产企业实力支持护植到位了，我持有B股。 ​​​

世茂滨江花园 目前库存房源按目前消化能力 够卖3年

世茂滨江花园，陆家嘴地区超大小区，也是比较老的小区，同时也是陆家嘴地区最近挂牌最多，其挂牌量在全市排名前列的小区。整个世茂滨江花园花园，目前挂牌总量接近了170套，由于该小区南北区总计只有3900套，挂牌率已经超过4.3%。

具体数据，在挂牌房源的价格方面，目前整个小区挂牌挂牌价单价低于13万一个平方的房子有近25套，属于6月以后挂牌的只有1套，还是4楼的，也就是说低于13万单价95%以上房源都是疫情前挂牌的。6月份以后挂牌的房子，均价会在14万以上。

在房型分布上，两房挂牌有近50套；3房挂牌也是近50套；4房有近47套；5房及以上有只有不到5套，1房也有近20套。总体上来说，2房、3房为主力。

1房房型出售上，面积段在85平方-93平方，价格段在1300-1800万左右。单价14.5万-20万之间。

2房出售上，跨度比较大。面积在123平方-183平方，总价格段在1650万-3000万左右，单价在13万-22万之间，可见不同楼层与位置价格差异很大。

3房出售比较多，跨度也不小。面积段在205平方-339平方，总价段2600万-6500万之间，单价10万-20万之间。这个已经是一倍的差距。

4房及以上出售者不多，但是单价确实很贵。4房及以上面积段在276平方-1080平方之间，总价段在3400万-2.8亿之间，单价在11万-27万之间。

通过上述数据，可以知道，世茂滨江花园挂牌多，6月以后挂牌的价格普遍偏高，但是整体成交量却远远没有那么多，按照目前市场消化能力，每个月5-7套左右，现存的房子足够卖3年。再多，价格肯定会变动，否则，想卖掉，势必登天难！

世茂滨江花园 如今挂牌已经近200套，挂牌与成交差距拉大

世茂滨江花园，陆家嘴地区著名小区，也是疫情期间，陆家嘴报告病例最多的小区，没有之一！6月解封以来，挂牌量可谓是节节攀升，虽然10月以来挂牌有所放缓，也有不少转售为租，但是，目前为止，该小区总计挂牌量已经近200套，行业风向标某壳找房显示已经达到42套，这是一般大宅小区都无法达到的水准。

世茂滨江花园，2002年-2009年竣工的早期著名楼盘！世茂集团开发的代表性楼盘！总计有31幢，3891套房子！说大不大，说小不小，但是，套均面积超过200平方以上。无论品质、规模、地段等综合方面，都是不错的，不过，户型一般，得房率低，房子较老，如今成为了其不利的标签，有人甚至称之为老破大！

一个总计不到4000户的小区，挂牌量近200套，挂牌率近5%。挂牌总量还在继续增加。然而，其成交量却不成正比，根据某壳找房数据，6月解封以来，他们只有成交3套，按照他们在该小区市占率，他们在20%-30%左右，最多也就是十几套的成交量。要知道，解封以来挂牌总量超过120套，成交率在10%左右，很明显，抛售居多。

我查询了外网展示的房源，10楼左右的房子，335平方的房子，报价3680万，单价不到11万！应该说，价格还是比较优惠的！

世茂滨江花园花园，是个特例，不是上海楼市的风向标。因为，这个小区的情况，确实与众不同，只能理解为是个例外！

今天上午，上海陆家嘴豪宅世茂滨江花园1弄1号28楼三房不出意料、不负众望、千真万确地顺利流拍了。如果能被拍卖掉那真是瞎眼了。世茂滨江花园，204平方，如今市场价觉不超过2500万，原因：10月成交价同面积也仅仅有2550万，又跌了几个月，只会更低。

有时很佩服我们的房地产评估机构，能评估出3610万的市场价，起拍价2560万就高于市场价，这不是砸自己的牌子吗？

上述这套，我估计，最终成交能达到2200万就没事偷着笑吧，这个世界，能拿2000多万买三房的，谁傻啊？

如今，拍卖市场上的房子，多数大多数都是低于市场价很多成交的，因为限购后，也要资格，没有大大的便宜，谁愿意触霉头？

陆家嘴地区的“伪豪宅”， 本轮疫情中原形毕露

过去十几年，给客户推荐世茂滨江花园花园之房子，很多客户都说，那根本不能算陆家嘴，也不能算豪宅，充其量算是“伪豪宅”，那时，不是很理解。这次疫情，看看世茂滨江花园花园两个弄的病例报告次数，再看看地图，详细了解了一下小区的价格，户型以及距离陆家嘴核心的距离，乃至行政归属，似乎，该小区真不能算是“真正的陆家嘴豪宅”。

世茂滨江花园，位于张杨路以南地区，门牌号为潍坊西路1弄和潍坊西路2弄，行政上属于潍坊新村街道。陆家嘴街道是张杨路以北，源深路以西，黄浦江合围的地区，称之为陆家嘴街道，其他都不是，世茂滨江花园不在上述范围内，谈不上是“陆家嘴”住宅。

再看看小区的价格与户型面积，难以说是豪宅。

陆家嘴地区的豪宅，单价基本上在20万以上的单价。如中粮海景壹号，滨江凯旋门，汤臣一品和财富海景等，单价基本上都在20万以上，即使半豪不豪的盛大金磐，单价也18万以上。再看看北滨江的九庐和陆家嘴壹号院，稍好楼层，单价都在20万以上，就价格来说，世茂滨江花园的成交价，大多在12万左右，基本上都是被上述楼盘价格碾压，但从这点上，世茂滨江花园也谈不上是豪宅。

再看看户型与面积，真正的豪宅，鲜有小户型，且户型比较方正。你看中粮海景壹号，汤臣一品，财富海景、盛大金磐，滨江凯旋门，鲜有小户型；即使有小户型的九庐也是很少数。豪宅里面的户型，方正者居多。你再看看世茂滨江花园花园小区，一房，二房户型众多，且户型歪七扭八。无论从户型还是面积上来看，都不能算豪宅。

我们来看看世茂滨江花园的基本情况吧。世茂滨江花园花园，门牌号潍坊西路1弄、2弄，总计30来幢，总计有3891户，建筑面积近80万平方，都是40层以上的超高层建筑，最高有60多层，由世茂集团2002-2009年之间开发，属于超大规模小区。

小区户型众多，梯户比也很复杂。里面户型有1房、2房、3房、4房，甚至5房以上；梯户比上有3梯2户，3梯3户，3梯4户等。小区大，人数多，相对管理难。目前有世茂南京物业服务公司管理，物业费5元/平方，物业管理是不错的。

本轮疫情中，世茂滨江花园花园报告病例很多。潍坊西路1弄，总计24次报告；潍坊西路2弄，总计报告17次，总得来说，报告病例很多，上述提到的几个豪宅，报告没有上10例的。不过值得赞扬的是，总计41次报告病例，只有一次5月以后，也就是说，基本上都是在四月，物业管理上，后期表现可圈可点。

目前小区挂牌大多在15万上下的价格，至于成交价最终是多少，就看接下来市场如何了！

综合上述来看，无论从行政上，价格上，户型和面积以及其他方面来看，还是在早期防疫表现上，世茂滨江花园都算不上是陆家嘴豪宅，充其量算作是个“伪豪宅”，且不是陆家嘴区域的！

如今的评估房地产评估真不敢苟同。中午位于羽山路上的陆家嘴花园二期一套房子，不出预料的流拍了。178平方，3楼，起拍价2170万，这都不是关键，关键的是评估公司给出来的评估价达到3100万，是不是大跌眼镜。目前该小区，小面积均价也就是12.5万左右，还要楼层好，想这个大面积，还是低楼层，11万能卖掉就不错了。而评估公司的参考价达到了17.4万，超出实际价格58%，简直就是儿戏一样。实话说，评估公司这样不负责任，最终损害的只能是他们自己。

#上海头条# #上海疫情# 陆家嘴花园居委，凌晨紧急发通知，因美容院感染者密接，其本人5+5管控中，涉及楼宇2+12封控，涉及小区连续两天全员核酸检查，一人密接，全小区遭罪，涉及面广哈！听说这里的房价十几二十万一平方，那么都是社会精英，牛人哈，那美容院能吸引这人去做美容美发，也不简单啊！

下午房东方提醒，周二我们看的陆家嘴花园2期一套二房的房子卖掉了，无需再行推荐。侧面打听得知，1310万成交。小中介卖掉的，且两个月内全款，我都有点发呆了。那套房子102平方，沿着羽山路那一排，报价1360万，关键还是4楼。在我看来，马路边上是硬伤，4楼是很难接受的，关键是单价近12万，源深板块似乎贵了不少，可是，市场不是我想象的那样，我们犹豫的时候，小中介转瞬卖掉，这或许就是需求！不服不行！

陆家嘴在售唯一独栋别墅

面积:674.03平地下146.76平

送100平独立花园

报价1.48亿

680㎡

上海陆家嘴

财富海景花园空中平墅

空间分为主人和接待两个区域，

两套厨房体系设计，

儿女房形成独立豪华大套间。

覆巢之下有完卵 陆家嘴中心区域这个品质小区值得购买

上海本轮疫情，几乎没有几个中等规模以上小区幸免者。尤其在疫情肆虐的4月、5月的浦东新区，感染病例人数更是多的离谱。但是，在豪宅林立的陆家嘴中心区域，有个品质楼盘，你也可以称之为豪宅小区，一个600多户的中等楼盘，在疫情如此严重的情况下，却没有产生过一例病例，可谓是覆巢之下有完卵，情势危急显优良，这个小区就是位于东泰路200弄的盛大金磐小区。

盛大金磐小区，位于陆家嘴核心板块。东为东泰路，西为浦明路，南是东昌路，背靠陆家嘴环路。四周邻居也个个不凡，北面对面是上海中心大厦，东北面是环球金融中心大厦，西北角为汤臣一品，正西面是豪宅中粮海景壹号小区，南面是仁恒滨江花园，距离陆家嘴外滩也就是300米，唯一的缺陷，小区不是纯江景小区。

盛大金磐小区，不是很大，户数不是特别多。该小区由3栋6幢超高层组成，7号、8号楼为3梯3户，其他都是2梯2户，总计618户。说小不小，说大不大，房子面积以大面积为主，最小面积之2房，也在121平方以上。户型主要是2房，3房；3房面积有195平方左右、205平方左右、302平方左右、264平方左右等。

盛大金磐，由上海金磐地产开发，2005年竣工，陆家嘴物业管理，物业费6元/平方南车微有620个，相对充足。由于不是纯江景房，面积较大，又是超高层，故此，该楼盘在陆家嘴存在感不强，没有像汤臣一品和仁恒滨江花园那么名气大。其单价也没有汤臣一品、中粮海景壹号那么贵，可是就是这样一个楼盘，本轮疫情却显现出了很大的韧性，超级的担当，让一众豪宅比之失色。

目前该小区房子均价在19万左右，2房单价也超过了20万。3房也要4000万以上。不过我坚信，疫情结束后，盛大金磐小区，凭借其在本轮疫情中的出色表现，一定会受到很多客户的青睐，毕竟，无论什么样豪宅，居住安全、舒服才是最重要的，恰恰，盛大金磐小区做到了！

这就是硬实力！

当然盛大金磐最大一个噱头是，有种户型，带有一个270度角的圆弧大厅，这个圆弧大厅可以全景看到陆家嘴和浦西外滩的全景。不过，这种设计，见仁见智，小编遇到不少客户，都不喜欢这种不规则户型，可以说，爱者恒爱之，恨者恒恨之。

不管怎么说，盛大金磐花园小区，本次表现无比优秀，一定会得到不少客户的青睐！拭目以待吧！

不是我每天盯着世茂滨江花园，是该小区挂牌量高得太离谱

世茂滨江花园要疯了！这两天又挂牌了5套！总计挂牌目前已经超过了180套！

位于潍坊西路、黄浦江边的世茂滨江花园，占地面积27万平方，建筑面积达80万平方米，绿化近70%，也算是陆家嘴地区的花园小区了！由于小区以大面积为主（户均达205平方），故此，整个小区总计只有不到3900套。

本轮疫情以来，该小区在整个陆家嘴地区所有高端楼盘中，报告病例第一！6月解封以来，该小区挂牌几乎保持每天一套的速度！截止到今日，该小区目前积累挂牌房源已经超过了180套！其中1房20套，2房57套，3房53套，4房46套，5房以上4套。按照我查询的某壳数据，他们6月以来成交4套，按照他们25%左右市占率，总计成交应在15套左右，远远低于目前积累的房源套数。

不管抛盘量如何，也不管疫情期间如何，世茂滨江花园就其品质和地段，目前这个价格，仍不失为陆家嘴地区置业的好选择！毕竟成交均价只有14万左右，这在陆家嘴地区，乃至市区核心区域，品质不错的楼盘中，都是属于比较便宜的！

进入9月以来，该小区挂牌的房子，其挂牌价逐渐接近了市场价，那些挂牌天价的房子越来越少了！

6月以来，还有挂牌率比世茂滨江花园挂牌率高之豪宅竟在新天地？实在不敢想象

6月解封以来，陆家嘴区域的著名品质小区世茂滨江花园挂牌套数一直很多，几乎保持着每天一套的频率。6月以来，世茂滨江花园小区总计挂牌已经超过了60套，给人的感觉，挂牌率超高。但是，世茂滨江花园有3890多户，按照比率，1.5%多一点，也算不低。可是，新天地居然有个豪宅，挂牌率远超过它，令人惊诧不已。

那么，究竟是哪个豪宅小区呢？出人预料，竟然是翠湖天地三期——嘉苑。翠湖天地嘉苑，这个总计只有574套房子的小区，自从6月解封，到8月1日为止，总计挂牌已经超过了15套左右，按照最低值15套计算，该豪宅小区2个月挂牌达到了惊人的2.61%，比世茂滨江花园挂牌率高出了1%还多。

翠湖天地嘉苑，翠湖三期，四至分别为北自忠路，东黄陂南路，西马当路，南是复兴东路。小区东侧为翠湖天地二期，正北为新天地时尚商业，东北是太平桥公园，西北角是华府天地，西面是最新动迁一块地方。

嘉苑，总计11幢房子，2008年-2010年之间竣工，是总计已经建成交房的翠湖天地五期中，有小户型住宅最新的一期。有多层，小高层和高层组成，只有11号和12号楼是纯粹住宅楼。1号-10号建筑，这9幢（没有4号）建筑，楼下都是新天地购物中心商业，而商业设施下面即是地铁10号线、13号线一大会址新天地站。

翠湖三期，也是翠湖天地前三期之中，户型相对比较差的。由于3-8号楼和11、12号楼基本上是东西朝向，所以户型不是很方正。该一期小户型众多，1房90平方左右；2房127-154平方；3房为182平-237平方；4房325平方-360平方左右。目前整个小区挂牌均价在25万左右，实际成交单价22万左右，最近成交最便宜的为6月，单价21万。

过去这两个月，翠湖天地三期也成交了几套2房，但是成交量远远没有挂牌量高。而且挂牌价格都是远远超出市场价。如果从购买中小户型豪宅自住，小区比较新的角度上看，翠湖天地三期，算是比较好的选择！毕竟，是新天地板块品质小区中有小户型最新的小区。

22万左右的成交价，就翠湖天地三期来说，还真是一个能够接受的成交价！因为，永业公寓成交记录都已经有21万者，何况翠湖三期？

咨询一下，夫妻都是上海户口，目前世纪大道有一套福山的学区给给孩子在用的，几个月没关注好像价格飙涨了，租5000块的房子，已经挂牌到了700W，这一套没有贷款；自己住在浦东花木这边，2房的房子，价值在1000w左右，这套有贷款400W。7月份开始看房子，看考虑到陆家嘴花园改善型一下，8月份看3房已经从1200-1300W 涨到了1700W左右。现在很纠结，想换房，看到这个价格也觉得非常害怕，已经涨了这么多。目前手上现金有200W，两个人稳定工作，家庭年入80W，一个小孩，还贷要2W，公积金8千，5W一个月现在还挺舒服的，感觉再还月供也很紧张了。想问问怎么做比较好。

一笑分析一下这位朋友购房的整体和细节简单方案：

整体上，这位朋友的资产负债率：400w/1700W=24%，属于2偏低的，应该再优化一下。

一）分析一下现状及现金情况

目前房价处于敏感期，不建议置换了，万一踏空，那将是家庭的大灾难。。。。

当然，在一笑看来这个思路也不是最佳，在上涨的阶段，一卖一买的置换，最容易出现的情况是踏空。急卖的要折价，要买的几个月以后可能已经涨了几百万。

那就直接买吧：

1000W房产，经过操作（细节不表），相当于现金：200W。

700W房产，这一套因为是急涨，另外是学区房，房子比较老，经过操作，相当于现金：400W。。。。

加上手里现金200W，一共是800W。

直接先买一套800W的房子，等这一波平稳定后，再想办法。。。。

毕竟总资产体量在，由原来的(1000W+700W)=1700W，变为（1000W+700W+800W) = 2500W。。。

无论上海房价如何变化，至少这2500W房价的波动，基本不会影响到这位朋友了。。

二）现金流分析

400W按揭贷款，月供：2W/月；

新增6000W，月供：3.6w/月（以年化3.85%利率，20年等额本息计算）。

公积金：8000元/月；

房租：5000元/月。

所以，目前每个月实际支付的现金是：2W+3.6W-0.8W-0.5W = 4.3W。

对于一个家庭收入80W的家庭来说，是没有问题的。。。

毕竟这套新购房产，是一个全款房。。。有无数种方法解决可能的资金问题。。。

这套房子的月供，目前并不会用到自己的收入。。。

三）最优购房方案：

从资金的效率来看，以上这个算法还是太过保守，20年3.85%的贷款，应该尽量拿到手。如果操作得当，1000W+也可以操作。。。。

就是心累一些。

条友们，你们清楚了吗？

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没有购房资格怎么办？

首付不够怎么办？

买哪里的房子最好？

窍门儿都在这里：@一笑加一笑

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