商住楼贷款（商住楼抵押贷款）

#杭州圈##我眼中的杭州##买房问答#

如果有个人商用房（含商住两用）贷款记录已结清，外地和杭州无住房，购房首付率是多少？

是你的疑惑吗？戳下图（含5月最新房贷利率）[思考]

【美国橡树资本可能再次扰乱恒大的债务重组计划】英国《金融时报》引述消息和橡树资本给投资者的信件提及，已向恒大在江苏省啟东市一个大型商住综合项目提供贷款，总额相当於资产值的六成多，形容有足够保护。如果违约可以接管有关项目，但没有提及实际贷款金额。

该项目已发展超过一年，包括6,600万平方米的住宅，七星级酒店、食街、九个会议展览、体育等中心，已投资300亿元人民币。报道担心项目对恒大和地方政府都很重要，因为不少人已经在当地买楼，如果项目被接管会面对很大挑战。

评：料，是越爆越多。而恒大和地方政府对部分资产，很可能真的没有处置权利。这坑会不会越看，越大？有可能

Q:商业贷款购房，贷款年限最长多久？

A:一般来说，借款人购买住宅的，贷款年限最长不超过30年；借款人购买商业用房和商住两用房的，贷款年限最长不超过10年。

C:商业贷款购房可贷年限，是根据申请人的年龄、工作年限、还款能力等因素决定的，且借款人年龄加贷款年限最长不超过70年。

#武汉同城# #金融# #武汉身边事#

影响房抵贷款年限的原因，各位了解一下: 1、贷款人的年龄

年轻人和中年人贷款买房，贷款的年限就不一样。一般贷款人的年龄和贷款期限加在一起不能超过65岁(或70岁)。年轻人贷款的年限一般就会较长，而中年人买房的贷款年限一般就较短。

2、房龄

房龄也是决定贷款年限的主要因素。根据银行规定，如果抵押贷款的房产比较新则申请贷款的年限会比较长，而用老房子申请贷款，因为建造年龄较久远，银行可能承担的风险较大，所以贷款的年限就较短。有银行规定，二手房贷款要求房龄和贷款年限相加不能超过30年，还有银行规定不能超过40年或者50 年的。而且银行在审批时比较谨慎，超过20年房龄的房产可能会被银行据贷。

3、房产土地使用期限

一般情况下贷款的年限不得超过房屋的土地使用年限。其中有一点值得大家注意，土地使用年限并不等于房龄，土地的使用年限要追溯到开发商开发这块地的时间，所以大家千万不要混淆了。

4、房产性质

在购买房屋前要仔细问清楚房产性质。如果是商用房或商住两用房，贷款年限一般最长也不会超过10年;私有产权转让房、拍卖房贷款年限不超过20年;而民用新房或二手房，也就是产权为70年的房产，贷款年限最长为30年。而民用新房因为房龄较短，贷款年限通常会高于民用二手房。

5、贷款人的经济实力

贷款人的经济实力也是决定贷款期限的重要因素。当贷款人用公积金申请贷款时，银行对贷款人的收入有较高要求，公积金缴纳的金额越高，则贷款的年限就会越短，因为这体现了你每月有足够的还款能力。

最近遇到了一些贷款利息还不上或者贷款到期还不上本金的客户，头条上私信我的也不少。说实在的我也没什么好办法，只能想办法还钱，要么转贷，要么卖房，要么等着银行查封拍卖。目前在北京房价下滑的趋势下，原来十几万一平的住宅现在只有八九万，五六万一平的商住现在只有两三万，转贷会很难，银行或金融机构给出的授信已经很难高于上一家的贷款额度，卖房是最好的办法，还完贷款手里还能剩点现金。卖房和法拍都会助力房价下滑，有可能恶性循环因此开始。估计2022年北京非重点区域，特别是北京郊县的的房价将会继续下降。

大力发展装配式混凝土结构、装配式钢结构(非轻钢)农房，每建筑平方补贴500元（自住）200元（商住）；鼓励保险公司承保质量安全；鼓励银行低息分期贷款。

重庆为装配式农房发补贴 推动城乡建设绿色发展

我朋友今天给我说的他生活在sshr之中，他买了乌鲁木齐市五家渠君豪商铺，贷款买的，本来想能投资贴补家用，但是一直租不出去，现在还要交暖气费和物业费，当初的所以承诺全是骗人的，什么商品城，什么商住中心，什么五星级大酒店全是骗人的，这些都没有，买了商铺的人全部受骗了，上当了，也租不出去也卖不出去，现在还要交暖气费，物业费，现在不需要集中供暖人们，暖气都停不了，没办法解决，不知道是有什么人的关系，不用集中供暖都不行，他说如果需要他可以用电供暖，物业费月四元每平方，门从来没开过，这是什么殷商环境，一平方的物业费4块钱不知物业也敢收，没有经营这个物业费从哪出来的？希望有关部门好好关注百姓心声。

我想花280万总价，贷款二套买个房子，主要考虑积分落户，后期也有可能自住，暂时几年不考虑自住，好多需求还没有考虑清楚。您认为立水桥的北方明珠适合买么？楼上是70年住宅，楼下是40年的商住。还是买北七家沙河之类的纯住宅区合适？

回答：

1.  积分那就是郊区的房子，要能自住，不自住就是要能出租，还有好多需求。怎么说呢，差不多得了，这总价在北京也就买到占坑儿房，不太可能十全十美。就跟拿20块钱吃饭似的，谁都想色香味俱全还得有营养服务好档次高，能理解但不太现实。

2.  能买普通住宅就尽量呗，北方明珠既然能问出是否合适那就肯定是心里没底呗，既想捡漏儿又怕掉坑里。其实不用担心，一般期望值过高的都肯定掉坑儿里。

北方明珠自住合适，自己能接受这条件就行。200多万能买到一居室，4/5万一平，还不错，输的不多。如果没输的话应该比西边的北京北贵点儿，也就是7万块钱左右，毕竟当年一直比人家贵来着，跑输了不合适，还是逐步跑输的。

这种产品的优势就是经济实惠，租金相对高。高租金是用升值慢换来的，看自己重视什么了，不可能什么优势都占。

3.  买在沙河吧，北街家园基本不落后。别期望值太高，做好预算，小心让人家套路了。仅供参考。

如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。

了解房抵贷存在的风险!

#贷款# #房贷# #抵押贷款#

“贷”你走进房抵贷了解房抵贷存在的风险

什么是“房抵贷"?“房抵贷"是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

有不少小伙伴对房抵贷的概念就是自己有房屋就可以进抵押贷款，与信贷不同的就是用房屋进行抵押，贷款额度，利息，年限的长短。但小伙伴们不知道的是其实房抵贷中有不少风险需要把控。

1.评估房产价值风险

随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行(金融机构)纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。如果评估过高在贷款人无力支付贷款后即使对该房屋进行处置也无法弥补损失。好在银行(金融机构)现在纷纷推出了自己的大平台房产评估数据，避免了拉高房价，虚假房价。

2.租赁权对抗风险

一，抵押物难以处置。

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产

二，是租金收入难以获得。

借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行即使获得了产权也将很难获得租金收入或不够支付还贷。

3.办理抵押登风险

一，虚假登记，抵押贷款至房地产交易中心进行登记是保证贷款合同生效和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，银行无法对抗第三人，权益得不到有效保护。

二，一套房产多次抵押，导致房产变现困难，剩余值不够偿还贷款。我国《担保法》规定:“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

4.抵押物价值风险

随着市场经济的波动，近些年楼市的价格一直形成着过山车般的走势。因此房产价值一直难以把握，存在较大风险。

5.抵押物变现的风险

一，变现成本较高及流程时间较长抵 押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要银行先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。这一套拍卖流程下来往往都需要3到6个月。

二，变现难度大

尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情，发展前景，升值空间等观念的限制，当抵押物拍卖时，有价无市的情况。

三，执行起来困难。

由于一些贷款人诚信观念和法律意识淡薄，当其经营出现风险时，则开始偷偷低价变卖抵押房产，而一些人由于贪图便宜，便私下签订买卖协议后便实际占有，这种情况虽然不受法律保护，但银行起诉申请执行时却效果不大，往往发生赢了官司缺收不回资金的情况。

章哥您好，我在2016年东石村桥站前街万科城市之光有套53平loft商住房，燕郊有套80平住宅。都有贷款。现手上200万现金，非京籍在京有购房资格属于二套，孩子明年上小学。我在丰台宋家庄住。现考虑自住和孩子上学，麻烦问一下买丰台区和大兴亦庄及4号地块沿线哪块好？大兴共产房杏商苑和丰台金璟阳光是否能买。我是卖掉这两处哪块合适？大兴义和庄挨地铁和学校的金悦府是否可以买？亦庄河西区的金麟府是否可以？

回答：

1、 非京籍，那买了学区房也无法保证上学啊。除非是朝阳区相对还好一些，有房的话能排在无房的本地户籍前面。丰台对外地户籍一般都是派位的，亦庄我说不好，只能咨询当地教委了。

地段我没法说哪儿好，不敢保证能让孩子进入目标学校。

2、 共产房，没什么不能买的。只是提醒一下，这种房只能自住，几乎没有投资性。买了就等于被套牢了。商住和燕郊的房虽然投资性也弱，但好歹能自由做主，共产房可连自主权都没有。既不能抵押、也不能自主出售，升值肯定也小，还不能直接继承，可得想好了。而且这种房就算是能让孩子上学，一般也会受到学区的区别对待，对孩子的心理成长不是太好。

3、 卖掉哪处合适？那应该是先卖商住。燕郊的房还有上涨的可能，商住是肯定没有翻身之日的。不过这两套房估计都不太好卖。商住是限制太多，燕郊是没放开二手房限购。

4、 金悦府和金鳞府，都是限竞房，不过比共产房强的多。可这就是买了，孩子上学也不好保证啊。就算是明年交了房，那房本也下不来，没有房本一般就不划学区，有学位也未必能上。建议先咨询好吧。

5、 不多说了，感觉你对买房有些很随便，就跟这钱不是自己的似的，不在乎。对各种产品的特征都没了解就想买了，容易受损。我没什么建议。帮不上忙。

如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。

支付宝房抵贷需要抵押房产证吗？其实这个问题很好回答！

首先我们要知道，既然支付宝上显示的是房抵贷，而不是信用贷款，那么顾名思义就是房屋抵押贷款，所以这就是需要抵押的，因为房抵贷就是通过抵押个人名下的房产（自住住房、商住两用房），从而获取一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款，所以支付宝的房抵贷是需要抵押我们的房产证的，而在征信上面，这个贷款一般会被显示为消费类贷款。

最近这几年，支付宝这种移动支付方式在国内市场上发展得十分迅猛，很多人都拥有自己的支付宝，而支付宝的功能众多，不仅可以用于移动支付，而且还能方便于我们的生活，在支付宝里不少人都发现了支付宝房抵贷，那么这个房抵贷到底是什么呢？

支付宝房抵贷实际上也是一个借款产品，需要我们抵押房产证才可以申请到贷款，如今我们的房子本身就是从银行贷款，而没有结清银行的房贷的话，那么这就是属于二次抵押，对于二次抵押的情况，一般情况下，银行都是不会受理的；支付宝作为移动支付巨头自然也不傻，对于那些没有还清欠款，房产证还被抵押在银行的人，支付宝也不会给你房抵贷的，因此就算是你的支付宝可以看到房抵贷的申请入口，但也不一定就能成功的从支付宝上申请到贷款。

一般情况下，用户的情况如果是不符合网商贷的申请条件，那么就算是点击申请入口，最后系统还是会给你拒绝，或者匹配到支付宝的借呗或网商贷等产品，而这些都是属于信用贷款产品，而支付宝借呗和网商贷是不需要任何抵押的，就算是我们的银行还有未结清的房贷，也照样可以从支付宝申请一定额度的借呗和网商贷。

支付宝作为马云阿里巴巴旗下的一款王牌产品，可以说最近这几年的发展速度还是十分迅猛的，如今支付宝在全球已经拥有了超过10亿的用户数量，这让支付宝也成为了中国移动支付领域的最大巨头，随着支付宝的快速发展，在支付宝上也出现了各种的延伸产品，不过随着监管政策的不断规范化管理，让支付宝的发展也开始变得越来越规范化，从而避免了很多风险性的问题！

虽然说支付宝上市没有成功，但是如今支付宝的实力依然不容小觑，毕竟支付宝还是我国第一大移动支付巨头，虽然说现在很多人都特别喜欢支付宝的蚂蚁花呗和蚂蚁借呗功能，但是我们在消费的时候移动要记得量力而出，不要轻易地去使用这些信用消费产品，不然最后超出了我们的消费偿还能力范围的话，那么还是很容易影响到我们的个人生活的，所以我们在使用支付宝和信用卡的时候，也一定要记得及时偿还；不知道对于支付宝你是怎么看的呢？欢迎一起讨论！

成都很多首次置业买商住房，这个决策很有可能让你的资产落后同龄人十年，举个北京的例子：北京17年开始商住房不允许贷款、不允许销售给个人、且占用购房指标，再来个界定普宅与非普宅。当年这个政策一出半年成交量几乎冰封。如果成都实施这样政策：1）卖不出去还要给房贷。2）再买住宅算二套首付60%-80%，按现在成都动辄300万起步帐都会算了吧。有首次置业资格的朋友千万别买商住，不止北上广不信眼泪，成都也输不起。

为什么不要买福州SOHO（商住公寓）？可以这样子算一笔账，如下：

（一）如果总价90万的公寓，装修10万，本金就是100万，月租金3400左右，年租金4万左右。头几年给银行打工，扣除银行贷款利息，实际每年到手1.5万左右，每个月还要承受还本付息的压力。可以长期收租。以后急用钱时，容易资金周转不开，因为不容易变现，不好转手出售，除非亏本卖掉。如果几年后卖掉公寓，算下来“收获”的是：本金的亏损；每个月承受还本付息的压力；急用钱时资金周转不开容易误事。

（二）如果有100万本金，可买银行结构性存款（保本），年利率4厘，可收获年利息4万，可选择3～4个月周期，期满即可收回本金和利息。也可买100万三年期的大额存单，年利率4厘，可收获年利息4万，也选择按月付息，每个月可收获利息3333元 ，急用钱时可以提前支取本金。无论是结构性存款还是大额存单，相比投资公寓，优势是：本金都在，不会少；在一定期限内可以稳定的收获利息；把获取的利息拿去租一套有阳台有煤气的大三房；急用钱时，短期内可以支取本金，可以满足资金周转的需要，更容易抓得住成功的机遇。

（三）总结一下。

买SOHO（商住公寓），不如买商品房。买不起福州市中心高价商品房的人，可以考虑买市区性价比高的老旧房子（比如福州西二环的河南新村小区）；也可以考虑买近郊小面积的旧商品房（比如福州新店古城小区附近），或者买大学城的小两房的商品房（比如闽侯上街附近二手房）。

章哥好。我妈妈想到北京养老，想单独居住。目前只有120万元，妈妈不想让我们贷款、也不想让我们出钱。目前看好了红庭和熙公馆这两个商住房。红庭离我近170万元47平米复式，熙公馆130万元44平米单层。红庭单价低、环境差、没有燃气，租金5500，熙公馆单价高环境好有燃气租金4200，妈妈想买来租出去几年，然后自住。如果不买房，妈妈在北京租房一年成本6万，十年就是60万元。妈妈觉得还是买房合算。妈妈78岁，身体非常好，您的建议呢？盼答复，谢谢

回答：

1.   既然是确定了只注重自住和租金，那就买这种公寓吧。

2.   一般来说，公寓的租金收益高，是普宅的两倍左右，也就略低于同期银行利率而已。像现在住宅的年化租金回报是1.5%左右，那公寓就是3%，而同期银行利率是不到4%。所以在不贷款的情况下，单从收益看，买房其实没有租房划算。

3.   但是，房产毕竟有升值的可能，至少有保值的预期。商住公寓这种产品虽然大幅低于普通住宅，但在大盘上涨的时候，多少也会跟随。

像红庭，2009年的盘，100万一套开盘。从当时到现在，普通住宅涨到了6倍左右，红庭这也涨到了170万，接近翻番，怎么都比银行利息高。熙公馆也差不多吧，十年前2.4万，现在3万。

4. 所以这自己考虑好就行，公寓的优劣势都非常明显，优势就是单价总价低，租金高。劣势就是升值慢，税费高，出手也不太方便。所以一般都是确定只注重自住和租金收益，准备长期持有的买了才合适。如果买的话，熙公馆更合适一些，买平层比Loft也相对更好出手。仅供参考。

如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。