房地产行业会计核算特点（房地产企业核算特点）

中国房地产开发总公司哈尔滨公司，成立于1984年10月。在计划指标、物资调配、资金来源等方面，以中房总公司为支柱，行政隶属于哈尔滨市房地产管理局。公司是具有法人资格、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。经营范围主要是房地产综合开发，兼营房产管理和第三产业。

　　公司机构健全，经济技术力量雄厚，公司内设有综合、工程、前期、经营、经济管理、物资、财务等部办，并设有设计室、房管站、服务公司。公司有职工163人，其中大专以上文化程度的45人，占职工总数27．6％，有专业技术、经济职称的64人，占职工总数的39．2％。拥有固定资产2000万元，年开发能力30万平方米以上，经资审认证为市一级开发企业。

　　公司先后建成正阳、友谊、集良等14个住宅小区，共完成工程量3．61亿元，房屋开发建设面积90余万平方米。

　　1990年销售商品房42584平方米，收回资金1477万元。

【国家统计局：2021年第四季度房地产业GDP同比下降2.9%】1月18日，国家统计局公布2021年四季度和全年国内生产总值（GDP）初步核算主要结果显示，第四季度房地产业GDP同比下降2.9%，信息传输、软件和信息技术服务业GDP增长11.5%……详情：国家统计局：2021年第四季度房地产业GDP同比下降2.9%

【#2021年中国商品房销售额181930亿元#】#2021年中国商品房销售额增长4.8%#1月17日，国家统计局发布2021年中国经济数据。初步核算，全国房地产开发投资增长4.4%，全国商品房销售面积179433万平方米，增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。 ​​​（来源：中国新闻网）

#首套房贷款利率政策动态调整机制建立#住建部的一位官员最近表示：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

应该说，这个想法还是很好的。买第一套房的，大多是刚需。理应从政策上倾斜，以便他们能安家落户，安居乐业，这对于社会稳定，无疑还是有很大的好处的。

但是，细致地一分析，我们不难发现，如果房屋的总价不下降的话，首付的比例越低，那么还款的数额就越大；首套利率降低不降低，是银行说了算，银行能提供多大的利润空间，这也不是一厢情愿的事情。如果降低的过多，银行的利益如何保证呢？

很多人设想开发商能降低房价，这才是真真正正地给实惠。但是，开发商又说了，修建住房的成本在那里，购置土地，购买建筑材料，人工的支出，处处都是钱，成本已经很高了，降低房价的空间是有限的。指望房地产开发商自己降低房价的，几乎是与虎谋皮，是根本不可能的事情。

由此来看，对付房地产方面的问题，最好还是交给市场去处理。盖得房子多了，房子卖不动了，自然会降价；盖得房子少了，需求量增加，大家都去抢房子，自然而然房子就会涨价。期望房地产企稳回升，仅仅从购房者一个方面想办法，是不合适的，也是没有多大的意义的。

现在有钱的人姑且不用考虑，没有多少钱的人，最好还是步子走得慢一点。至于农村的用户，最好还是把口袋捂紧一些，免得被人忽悠走了，再挣这个钱，可能性就不是很大了。

2022年为房地产公司做咨询服务的小伙伴，都收到款了吗？

有同事问我万一真得收不到怎么办？我说不能收不到。他说这不是能不能的问题，是最后确实收不到怎么办？我说不能发生这种情况。是的，绝对不能发生这种情况。因为会计核算的第一个基本假设叫持续经营假设。[捂脸] 否则，没有否则，必须去收呀。

房地产开发已经积累了那么多的矛盾和问题，現在应该反思，消泡，解决处理问题的时候了

救房地产，很多城市在尝试一种“新办法”，可行吗？

截止今年五月份全国商品房待售面积约6亿多平方米。假如就按8000元每平方均价进行核算，商品房库存货值约5万亿元。而已售二手房中预计有30%属于投资属性，因此要划入库存范畴。按2000年到2022年全国合计销售1.82亿套房子算，每年平均销售约一千万套。我们只采用近六年合计就是六千万套，这六千万套中假设有约30%是投资属性。每套按一百平方算，也即目前还有18亿平方米已售房等待卖出，按8000元均价货值约14万亿元。这样一来，全国目前待售库存加已售待卖的房子货值就达20万亿元！并且数据采集和均价方面本文已经做了保守处理。况且还未包括开工再建尚未竣工以及正在开发的面积在内！说到这，大家应该看明白了，也就是说想把目前库存和投资属性的房子倒手一次，就需要20万亿的资金流！哪怕是部分按揭贷款，但凡银行也要先把全款打入售房者账户里！再换一个说法，如果社会上可以盘活的资金量有两万亿元，那么剩下的18万亿就必须央行印钱出来！我们不去全部倒手一次，按三分之一好吧。那也需要至少近7万亿资金来带动！看到这里，大家认为今后房地产市场还会暴涨吗！(本文仅代表个人观点，不作为投资或售买依据)

【三季度，中国房地产业金融环境指数迅速转负，房价只能找爹去了[允悲]】

易居院研报：2021年一季度出现本轮周期中国房地产业金融环境指数的高点，与之对应的是百城二手房价格同比涨幅二季度见顶，三季度开始回落。

将中国房地产业金融环境指数和百城房价指数同比涨幅进行对比。由于新房价格受到限价政策的影响，不能准确地反映市场情况，本报告均采用二手房价格，数据来自国家统计局70城二手住宅销售价格指数以及“中国城市二手房指数”网站。由于国家统计局二手房价格的统计方式存在不足之处，为了更准确的反映市场情况，本报告结合“中国城市二手房指数”网站数据对二手房价格进行一定的调整。具体方式为：以2006年1月为基期，对房价涨幅进行累计计算。其中，2016年之前国家统计局70城二手房价的环比增幅作放大处理，2016年后的房价数据来自“中国城市二手房指数”网站。

经过几次涨跌周期的验证，我们发现中国房地产业金融环境指数和百城二手房价格同比涨幅二者的整体走向基本一致。但中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应，即房价走势滞后于融资环境变化趋势。2011年至今，中国房地产业金融环境指数有3个阶段高点，分别出现在2013年一季度、2016年一季度和2021年一季度；百城二手房价格同比涨幅则有2个较明显的阶段高点，分别出现在2013年四季度和2017年二季度。对比高点出现时间，我们可以发现，中国房地产业金融环境指数的第一个高点领先百城二手房价格同比涨幅3个季度，第二个高点则领先5个季度。由于中国房地产业金融环境指数在第二个高点的数值（1.34，宽松区间）远高出第一个高点（0.87，宽松区间），到达高点所经历的时间更长，使得百城二手房价格同比涨幅出现第二个高点的时间也延后了。

观察百城二手房价格同比涨幅的两个高点时间对应的金融环境指数，不难发现，房价第一个高点出现时，2013年四季度对应的中国房地产业金融环境指数已经回落至0.25，处于偏松区间；而房价第二个高点出现时，2017年二季度对应的指数则已经回落至0.20，处于正常区间，但仍高于近10年0.11的平均水平。

从目前的货币政策总基调来看，2021年一季度（0.3，偏松区间）基本确定是本轮短周期中国房地产业金融环境指数的高点。由于该高点数值较过去10年的另外两个阶段高点明显偏低，因此我们判断二季度百城二手房价格同比涨幅已经在5.4%见顶。

2021年三季度，房地产业金融环境指数已迅速转负至-0.22，进入偏紧区间。与之对应的是，百城二手房价格同比涨幅开始回落，三季度下降0.4个百分点至5.0%。

当前宏观经济下行压力较大，以及随着市场快速冷却，房企在去杠杆和销售降速的双重压力下面临的风险越来越大，逐渐威胁到房地产行业的健康发展。在这种情况下，我们认为四季度房地产信贷政策会边际调整放松，房地产信贷投放将会加速，部分地区的房地产信贷环境或将有所改善。按照过去中国房地产业金融环境指数和百城二手房价格同比涨幅二者的走势规律来看，预计四季度百城二手房价格同比涨幅将继续回落。

#央媒：房地产稳经济作用正在显现#房地产回暖，正在发挥支持稳经济的作用，多少还是让公众感到欣慰的。

国家统计局数据显示，从销售情况来看，前5个月，全国商品房销售面积和销售额分别下降23.6%和31.5%，降幅比1月—4月扩大2.7个和2个百分点。这说明之前各级政府出台的系列刺激房地产以及楼市发展的政策措施正在产生实效。房地产回暖对于与其相关的上下游产业将起到较强的拉动作用，对稳住中国经济大盘也将夯实坚实的基础。无论如何，出现这种变化都是值得庆贺的。

但也给人不少担忧，如果房地产经济回暖了，是否又会带来另外的问题：靠房地产经济回暖刺激的经济增长能否具有可持续性？对楼市调控是否会带来负面冲击？对进入新一轮房地产泡沫会否起到推升作用？这些都是需要注意的问题。一方面要支持房地产回暖，一方面又要防止房地产泡沫，这是当前应妥善处理好的关系。

现在很多地方，房子是有价无市。

当下的楼市，有一个很奇怪的现象，连很多经济学家都无法理解。初中毕业生都明白的逻辑就是：2022年房地产销售面积、销售额同比下降超30 ％，但房价依然坚挺不动，显然这是不正常的。我就不相信现在的房价降低40%，打6折，老百姓还不会去买房子？

一些人可能担心有些房地产企业一降价就要死掉。

关键是现在房地产企业还是太多了。如果真是因为降价，一些房地产企业破产清算更好，刚好可以让他们退出市场，这是房地产市场洗牌的大好机会。优胜劣汰，本来在经济下行时，就会有一批企业退出市场，没毛病！

还有一些人担心降价举措导致房地产企业倒闭，会让银行的坏账风险进一步暴露。但你不让它暴露，你就觉得它没事吗？坏账风险不提前处理，就像女人怀胎，总有一天还是会显露出来。

房地产价格必须要下降，也只能下降！让银行和房地产企业得到一个教训——房地产不是稳赚不赔的行业。只有这样，房地产市场才能够慢慢复苏，走上健康发展之路。

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