购买土地的契税和印花税会计（土地契税和印花税计入土地成本吗?）

一句话，房产税是房产税，房地产税是房地产税。

房产税只涉及购买房屋前后涉及的税率，主要包括印花税，契税，营业税等等。只涉及“房”这个字，意思是它针对的是房屋交易本身。

房地产税是个大框，本质上其实是一个综合税种，但是在各国的实际语境里，慢慢变成了大家关注的持续征收的那个品类——房地产持有税。所以词组里既有“房”又有“地”，暗示它还涉及到了和土地相关的持有属性。

所以你即使搜房产税，百度百科跳出来的，必然是“房地产税”，包括央视等正规媒体，用的都是四个字。

包括我看过的研报，也都是用房地产税这个词，这个合规非常重要。

所以如果有哪个财经或者地产媒体，或者是自媒体，用了“房产税”这个词，要么是他非常不专业，要么是下面给他写文案的团队一点都不懂，总要占一个。

这种级别的错误，几乎等同于银行研究员把超额准备金和准备金两个概念混淆一谈一样。

某上市公司的两家全资子公司，一家属于生产性企业，专门生产机械设备。机械设备需要专业安装团队，由建安公司负责。设备公司原来拿了一块地，目前以在建工程的形式存在，未来在建工程完工后预计将独立运营，创办一个类似于孵化产业园的孵化基地，姑且先起名叫个商管公司吧。

客户的诉求是，设备公司的在建工程这块资产与设备公司的主业基本无关，为了让设备公司聚焦主业，未来肯定要将这块资产剥离出来，成立专门的商管公司。同时，股权架构上也有意做一下调整，其中，建安公司的全资子公司地位不变，但设备公司及商管公司不再保留上市公司的子公司地位，而是计划变成建安公司的子公司。也就是说，设备公司及商管公司变成了上市公司的孙公司。

从税务的角度进行规划，由于设备公司想要剥离的资产主要表现为土地和房产（在建工程完工后），涉及的税种很多，包括增值税、土地增值税、契税、印花税和企业所得税。而在同一控制下的兄弟公司之间进行资产或股权重组，基本不涉及支付对价，所以，如何尽量降低交易过程中的税负，就成了重中之重。

我大致规划了一下，可能的路径应该有三条：

第一条路径，先分立后划转。具体过程分为两步。第一步，先从设备公司中分立出商管公司。分立后，设备公司和商管公司同属于上市公司的全资子公司。此时可以进行第二步，即将设备公司和商管公司的股权无偿划转至建安公司。因为，设备公司、商管公司和建安公司属于上市公司同一控制下的兄弟公司，其资产和股权的无偿划转可以适用财税2014年109号文。

具体的涉税处理，在分立过程中，增值税、土地增值税、契税分别符合财税2016年36号文、2021年21号文和2021年17号文，可以直接免税。印花税则有2003年的183号文支持免税。最重要的企业所得税，则可适用企业所得税的特殊性税务处理。

但是，企业所得税的特殊性税务处理，则有一个限制性条件，要求交易双方在交易完成的12个月内不出售股权，不改变资产的实质性经营活动。这一条件的限制，让我们无法在分立完成后短期内再进行划转重组流程。所以，我的设想是，我们在分立过程中对所得税选择适用一般性税务处理，这样就规避了12个月的时间限制。但是，我们也要对企业的情况进行分析，比如设备公司原来存在未弥补的亏损，经资产评估后的资产增值弥补亏损后仍保持应纳税所得额为负或者即使为正，金额却不大，可以在企业承受范围之内，方能保证交易成功。

如此，在第二步的划转过程中，企业所得税再选择一般性税务处理或者特殊性税务处理就不存在障碍了。同时，增值税、土地增值税虽没有明确的政策支持免税，但是在广州地区的实践中则都是免税的，只要保持与主管税务机关的沟通，取得其确认即可。契税仍可适用2021年17号文，而印花税属于小税种，缴纳一点是企业可以接受的。

第二条路径，先划转后分立。同样分两步走。第一步，先将设备公司的股权无偿划转给建安公司。因为设备公司和建安公司属于同一母公司控制下的兄弟公司。经此一步，设备公司成为了建安公司的全资子公司。第二步，在建安公司的主持下，从设备公司中再分立出商管公司。与第一条路径一样，如果需要在短时间内完成所有流程，一定要保证在第一步的涉税处理中，对企业所得税选择一般性税务处理。其他税费的处理则没有差异性。

第三条路径，貌似会存在一点点障碍。设备公司将在建工程作为一项整体资产先无偿划转至建安公司，此时适用同一母公司下的兄弟公司之间的资产划转。然后再从建安公司中分立出商管公司。为什么会存在一点点障碍？因为有两个不利的地方：a，需要对建安公司进行清产核资和资产评估，无疑增加了整体费用支出。b，未能实现设备公司成为建安公司子公司的规划，因此需要再增加一道股权划转流程，又浪费了时间成本。

时间有点紧，因为上午刚刚跟客户沟通，下午花了点时间思考了一下，暂时想到了这么三条路径，整理出来跟大家分享，如果有什么地方考虑不周，恳请有经验的网友指正赐教。[作揖][作揖]

下列税种中，由海关系统负责征收和管理的是（ ）。房产税 船舶吨税 契税 印花税

房产税和房地产税有何区别？

房地产税其实是一个综合性的概念，凡是与房地产经济有直接的关系的税都属于房地产税。在我国，房地产税包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地税、契税、耕地占用税等。其中房地产税收入在我国，占地方税收的70%以上。

由以上定义可以看出，房地产税和房产税是有区别的，主要的区别在于——房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。

下列税种中，由海关系统负责征收和管理的是（ ）。房产税 船舶吨税 契税 印花税

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