龙光集团(03380)人事调整仍在加速
龙光集团(03380)：
龙光集团 月报表 截至二零二三年一月三十一日止之股份发行人的证券变动月报表 网页链接
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龙光集团(03380) 龙光在剔出港股通的95个交易日，日均成交价是95天0.8646元，日均市值是47.55亿，按目前价格，3月3日，检讨港股通时候，应该符合50亿市值，0.05%交易量的要求，大概率恢复港股通资格，期待这一天。
龙光集团(03380)：
2022年是房地产行业极其艰难的一年，尤其是对于民营房企来说，如何走出困境成为摆在面前的一道难题。 近日，澎湃新闻（网页链接）对龙光集团（03380.HK）高层进行采访时，其表示，“2022年受宏观经济低位运行及消费疲软等因素影响，... 网页链接
焦点财经Focus：
作者丨王迪
出品丨焦点财经
开年人事架构调整似乎已经成为房企惯常动作。此前，包括万科、旭辉、融创、龙湖、正荣等房企以高管任命打响2023年“战役”。
如今，开工不久，万科人事大调整仍在继续。1月31日，焦点财经获悉，近日万科发布众多区域高管的人事任命决定，多个区域一把手被任命或被调换，涉及北京、佛山、厦门、惠州、南方区域、东北区域等多个城市。
从去年底首次设立联席总裁制，张海、朱保全分别协助总裁祝九胜负责开发经营业务和经营服务业务，万科的“集团军”模式确立。年前，万科南方区域人事换防已经显现，周嵘、李东出任深圳、东莞总经理。开年之后紧锣密鼓的人事调整仍在加速。
焦点财经求证得知，除万科原北京区域副总经理曾巍出任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈担任北京公司总经理之外，原厦门公司首席合伙人、总经理常乐为佛山公司首席合伙人、总经理；原南方区域（BG）产城事业部首席合伙人、总经理任命高骏任命为厦门公司首席合伙人、总经理；原南方区域（BG）区域合伙人陈致中任命为惠州公司首席合伙人、总经理职务；原南方区域（BG）合伙人梁少凡为南方区域（BG）产城事业部合伙人、总经理；原佛山公司首席合伙人、总经理任命黄运林被任命为北京区域公司合伙人；原惠州公司首席合伙人、总经理刘健华任命为东莞公司合伙人。
就此次人事调整来看，高管任职有升有降。除曾巍及林曈之外，多涉及南方区域高管。其中，曾巍、梁少凡、高骏算是升任；林曈从东北区域调至北京任总经理虽然有降的感觉，但是因为北京重要的区域位置，且按照往年业绩规模，掌舵北京亦能看出万科仍然对其十分重视。此外，陈致中从区域合伙人到城市合伙人及总经理，难分升降；常乐从厦门调到佛山，算平调；黄运林、刘健华被免掉总经理职位，只保留合伙人的身份，属于职位下降。
事实上，近年来，城市总调整几乎是万科的常态。按照以往调整来看，以“业绩论英雄”一直是万科高管任命的标准。职位的升降往往反映的是高管去年的业绩，万科从“听得见战火”的一线提拔将领，成为提升业绩的惯用手段。
万科频繁的人事换防源自于2019年的“大江大海”计划，时年率先高喊“活下去”的万科，意为让区域内的人流动起来，促进组织活力，开启14个城市总大换防。如今经过最新划分的七大区域，包括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北，高管任命主要波及北京、东北、南方，或许后续也会有其他区域高管调整也未可知。
万科董事会主席郁亮曾表示，在组织重建过程中必须把“事”放在“人”前面，因事设岗、因岗配人、事人匹配。在新的人才计划中，首先公司会把内部变成人才的“大江大海”，另外也需要整个社会的“大江大海”，用来自外部的优秀人才来补充。一直有忧患意识的万科自提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”后，万科“修整”的步伐就未停止。
此次黄运林、刘健华分别免掉佛山总经理及惠州总经理职位，或与其业绩相关。
据中指研究院统计数据显示，2022年佛山市商品房成交套数为168876套，同比下降15.3%；商品房成交面积为1331.5万平方米，同比下降12.2%，市场仍较为低迷，成交热度不高。
就2022年佛山业绩来看，保利华南、碧桂园分列前两位，销售额分别为328.7亿元、104.7亿元，万科屈居第三，销售额为89.9亿元，与保利华南与碧桂园还有一定差距。当然，2021年万科在佛山的业绩也不容乐观。根据中指院数据显示，万科位居当时佛山销售榜第七位，时年销售额为84.8亿元。眼看着保利、碧桂园都有了突飞猛进的业绩进步，万科还在80亿销售额徘徊，或许管理层也着急了。
来源：中指院
相似的业绩现状也发生在惠州城市。根据南方日报数据统计，2022年惠州房企销售额在前10排位房企中，仅有第一的碧桂园集团业绩超过50亿元，超过20亿元的除前三以外仅有龙光地产（24.8亿元），其余均在20亿元以下。业绩超过10亿元的企业有13家，2022年万科惠州销售额仅19.31亿元。更为重要的是，万科2021年在惠州的销售额超过50亿房企，虽然市场萎靡不振，但是2022年万科惠州同比腰斩的业绩着实有些惨烈。
来源：南方日报
2022年厦门的市场情况同样震荡。根据克尔瑞数据，从2022年操盘金额榜来看，民企基本退居十名开外，前十一位均被国央企占据，全口径金额榜亦是仅有世茂及有国资控股背景的万科两家民营企业进入TOP15。
对此，提振业绩或许是当务之急，新任佛山总经理常乐、新任惠州总经理陈致中优势在于对南方市场更为熟悉。此外，厦门公司总经理高骏原为南方区域（BG）板块产城事业部总经理，此次也算被委以重任，但是能否拯救惨淡的业绩挑战重重，更重要的是市场是否能回暖。
就北京及东北高管任命来看，北京区域副总经理曾巍接任东北区域首席合伙人主要是基于东北区域业务特点和业绩难点，来选择相匹配的将领。
万科的解释是，曾巍在北方区域深耕多年，任烟台公司总经理期间业绩突出。在北京区域担任副总期间，协助卢冰分管营销、运营等核心板块，尤其在销售领域积累了丰富作战经验。东北区域业务主要集中在住宅领域，虽然过去一年保持了该区域市场排名第一的地位，但后续住宅销售压力大，安排熟悉北方市场、擅长销售突破、敢打肯拼的将领担任东北区域负责人，有助于东北区域更好地应对当下挑战。
“北京公司作为集团业务重镇之一，也是首都所在地，复杂度和难度很大，对将领的成熟度有更高的要求，过往由北京区域首席合伙人卢冰兼任北京公司总经理，此次安排林曈调任北京公司总经理，主要是希望补充北京团队力量，林曈作为资深将领，有着丰富的运营管理经验，也是北京人，公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。“
事实上，在行业深度调整周期，万科在2021年曾面对上市31年以来第三次净利润下滑，郁亮不得不向股东致歉。此时，虽然利好政策频发，但是市场回暖还不是十分明显，对房企的考验仍在加码。
根据2022年业绩来看，房企业绩下滑已经成为常态。数据显示，万科累计实现合同销售面积2630万平方米，同比下降30.9%；合同销售金额4169.7亿元，同比下降约33.6%。如何在2023年绝地反击，对于万科来说尤为重要。
就像一年半前，在万科业务讨论会上，祝九胜曾提议，行业阵痛期需要全面加强统筹作战，发挥集团军优势，但是面对行业阵痛，需要有猛将振奋士气。
都说“新官上任三把火”，万科此次高管的多次调任，或许也将引发后续城市公司的组织架构及人事调整，人员优化或许也将继续。这意味着考验不仅仅是集团高管、区域高管、城市高管层面，更涉及万科集团中的每个人。
美港股观察社：
在供给侧，房地产政策在不断放松，但是，房地产行业能不能有新一波行情最终还是看需求。那就从需求来分析一下。
房地产需求可以分为刚需和投机性需求。
什么是刚需，就是必须要有，没有不行，类似于必需消费品。实际上，所谓的“刚需房”只是一个营销概念，是房产商为了营销消费者买房而生造的一个名词，在国家的相关政策条文中，并没有“刚需房”这个说法。摆脱营销的影响，所谓的刚需房中，有些是“真刚需”，有些其实只是“伪刚需”，需要区分看。
对于真刚需，唯一的指向是婚育。一方面，按照中国对家庭的传统观念，形成了“无房不婚”的社会共识，一方面，通过绑定配套的教育、医疗、业主权等，进一步增加了房产的刚需性。
真刚需会怎么变化呢？我们可以看结婚率和生育率。结婚率在不断下降，根据民政局的数据，2022年的结婚率仅有5.22％，全年预计只有不到700万对新人结婚，相比2013年，这一数字是1347万对。出生率也是在不断下降，根据国家统计局，2023年，人口出生率为6.77‰，全年出生人口956万人，首次跌破千万。很简单，随着婚育数量越来越少，刚需只会越来越少。
最近，为了提高出生率，四川生育登记取消了结婚限制，这有可能刺激未婚生育，但是对结婚率是不利的，而且，如果未来可以未婚生育，那么，这其实打击的是房产真刚需的底层逻辑，更加不利于刚需。
在房地产公司的营销下，有些需求看似是刚需，但是如果仔细去想的话，并不是刚需，可以当做是伪刚需。
首先，房屋置换需求，从旧房子换到新房子，从小房子换到大房子。现在的年轻人都不喜欢跟父母同住了，导致我国的家庭结构越来越小，根据2020年开展的全国人口普查，我国平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年的3.10人减少0.48人。加上生育意愿的下降，未来一家两口、一家三口是主流。年轻人婚育并跟父母分家制造了很大一部分的刚需，但是分家之后的置换需求就变成伪刚需了，因为户均2.62人的情况下，小家庭也够住了。要不要置换，最终要看钱包鼓不鼓，有闲钱就可以置换，没钱也过得下去，这就属于是可选消费。
其次，农村人口置业需求。农村人在城镇买房，终于变成了城市人。这是以前农村人最大的愿景，也是国内城镇化的结果。但是，现在情况开始反过来了，农村户口变得越来越吃香。随着城镇的深度开发，周边农村的土地也开始变得更加重要。大量的开发商下乡买地囤地。为了保障耕地面积，国家对宅基地的审批非常严格，可用的宅基地非常有限。
另一方面，国家一直在推动农业现代化，农村也越来越宜居了。农村人也开始把宅基地建设的更加“豪华”，有的甚至堪比美国别墅，这不比在大城市蜗居更香。而且，现在的交通非常便利，从城镇到农村非常快速，在周边城镇置业的需求也就大大降低。实际上，现在很多农村人在房产商的营销下能上车的已经差不多都上车了，接盘了高房价和高利率，剩下的要么没钱，要么觉得没必要。
第三，城际置业需求，小城市市民向大城市转移的需求。同样的，因为家庭结构的变化，向大城市转移而买房的需求跟婚育挂钩，如果没有婚育的打算，个人在大城市买房的需求就是伪刚需。
对于伪需求，要不要满足取决于消费者的钱包鼓不鼓，如果消费者有多余的钱，自然会考虑购买，而如果消费者没钱了，那自然就会打消买房的打算。注意，这个钱包不仅仅是当前的钱，还包括消费者对未来的预期，包括对工资上涨的预期、对房价上涨的预期。在投资中有个概念叫做“economic balance sheet”（经济资产负债表），它是个人进行资产配置的基础。在这张表中，资产项目中有个项目叫做“PV of expected future income”，是对未来收入的折现，在资产配置中这个项目是必须考虑的。消费者可能不懂这个概念，但是在实际中还是会用到相同的思路。现在普遍的预期是未来收入的下降和房价的不涨，也就会减少对非刚需的消费。在伪刚需下，不管是放松限购、降低首付比例、降低贷款利率，还是增加公积金贷款额度，都不可能说动消费者去买房。
数据上估算，真刚需部分，我们假设每年700万新人结婚，购房面积按80平计算（小家庭够用），真刚需也就5.6亿平。实际上，根据第八次人口普查数据，2021年全国家庭居住住房总面积为517.2亿平方米，全国家庭拥有住房套数达到14.9亿间，每套房的平均面积只有34.7平。对于伪刚需，按照存量517.2亿平、14.9亿套，应该按照千分之一，甚至万分之一的更新率来估算，算下来也就不到1亿平。从过往的数据看，如果我们把4房及以上以及部分三房的需求看作是伪需求，这个比例大概占到总需求的30%以上，对应2022年的13.6亿平销售面积的伪刚需是4.1亿平以上。这一部分伪刚需会不断向下收敛。
除了刚需，还有一部分是投机性需求，俗称“炒房”。有机构测算，疫情前的投机性需求约占到总需求的1/3，我们按照2019年的17亿平测算，大概是5.7亿平。而按照2022年13.6亿平的数据测算，大概是4.5亿平。随着购房政策放松，投机性需求有可能出现反弹，甚至回到疫情前水平。不过长期下来，房价瓶颈决定了投机性需求还是会最终收敛到比较低的水平。
这样，在乐观的情况下，刚需和投机性需求加来将会达到15.4亿平（5.6+4.1+5.7），相比2022年13.6亿的销售面积有13%的增幅，有希望带动房地产形成新一波的行情。当然，这个估算只是设定一个锚点，实际上需要跟踪房地产政策边际放松的程度、行业的高频数据来判断需求是否在好转。但未来最终整体需求一定会进入低位平台期，这一波行情（假如有）很有可能是房地产最后的一波行情了。
碧桂园(02007)龙光集团(03380) 旭辉控股集团(00884)
