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最新认定但勿误读：名为股权转让实为不动产转让的税务认定。
2022年4月29日，福州市税务局第二稽查局向福建世纪电缆有限公司作出的《税务处理决定书》（榕税二稽处〔2022〕140号）和《税务行政处罚决定书》（榕税二稽罚〔2022〕5号)显示：
2018年4月10日，世纪电缆公司股东会决议，设立全资子公司某某电缆公司；4月19日，世纪电缆公司与鼎宸建设集团签订《资产转让合同》，以125.296,000元转让名下不动产。
5月8日，鼎宸建设集团出具指示函，要求将19日签订的《资产转让合同》的受让方变更为中深建设公司。
5月9日，世纪电缆公司与中深建设公司签订《股权转让协议》，将其持有的子公司某某电缆公司100%股权，以3000万元转让给中深建设公司。
5月11日，世纪电缆公司与子公司某某电缆公司签订《不动产转让合同》，将名下不动产转让给子公司某某电缆公司，合同金额67,923,809.52元。
后经税务检查，转账金额125,296,000元，收付款人均为鼎宸建设集团和世纪电缆公司指定人员，上述往来款均是双方对《资产转让合同》的履行，世纪电缆公司与鼎宸建设集团的一系列交易行为，实质是房产土地转让行为。
处理决定：1.补缴增值税2,570,285.55元及附加、土地增值税17,680,207.39元和印花税及相应滞纳金；更正申报2018年度及以后年度的企业所得税。2.处偷税金额合计20,441,655.23元50%的罚款10,220,827.62元。
众所周知，国家税务总局针对广西税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）：如果一次性转让项目公司100%的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税。
但该批复并未抄送全国其他税务局，仅对广西请示事项有效。实践中，为保障企业自主运营，不论其目的如何，以股权转让形式履行的，依然按股权转让项目征税。
本案签订了两个协议，一个是不动产转让协议，一个是股权转让协议，最终交易金额按不动产转让协议履行。税务机关认定其为不动产转让行为，与实际情况一致，并不代表对股权转让行为进行普遍意义上的实质审查。对此案请勿作扩大解释。
附：《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）（来源于：税法网：税法网 - 免费税法知识查询平台！）
广西壮族自治区地方税务局：
你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国家税务总局
二〇〇〇年九月五日
#九江头条# 当税务人员告诉方女士，她家的车库需要缴纳税费为1.6万元，买卖双方说再考虑一下。
今天是2021年9月5日，我在头条讲述老百姓自己的故事。
01
买卖双方打算交易的车库位于浔阳区某小区，购买于1997年，购买价大约2万元，建筑面积21㎡。
车库有顶，两面有实体墙，前面是卷帘门，当初就有房产证。
正因为税费快抵得上购买价了，这出乎了他们的预料。
是否继续交易，他们非常犹豫。
02
税费主要基于二个指标，分别是税率和评估价。
我们先说税率。
他们所交易的车库税率为18.6%，意思就是说，如果车库的价值为10万元，那么，税费就是1.86万元。
那么，18.6%到底怎么来的？
03
其实，18.6%是买卖双方需要承担的税率之和。
（1）买方
买方需要承担契税，税率为4%。
因为这个案例发生在2021年9月1日之前，契税税率为4%，9月1日之后，税率调整为3%了。
（2）卖方
主要是增值税以及附加、个人所得税、土地增值税。三项之和为14.6%。
不考虑双方需要缴纳万分之五的印花税，车库需要缴纳18.6%的税费。其中，买方4%，卖方14.6%。
所以，我们要看谁承担税费。承担的对象如果是买方一个人，那就是18.6%，如果各付各税，那就是买方4%、卖方14.6%。
04
我认为，税务系统中的车库评估价和土地的基准价、车位的市场需求有正相关关系。
所以，案例中的这个车库，它的评估价大约10万元了，这个价格比真实交易的价格要低。
05
在进行车位交易的时候，我们还需要关注一个问题，那就是土地使用期限。
车位是非住宅，土地的使用期限一般为40年。
这个案例中的车位从土地使用的期限开始到双方交易的时间为止，也有24年了，剩余使用年限为16年，期满后，需要补交土地出让金。
土地使用的起始时间应该比1997年更早，一般是土地出让合同中约定的时间，也就是说，我们要加上房地产开发周期，也就是项目从拿地到竣工验收的时间。
所以说，以此案例来说，土地使用期限可能为27年。
我是@江南聊房产 ，您有房地产方面的故事，欢迎在下方留言。
我父母在玉桃园一区有一套央产房，想用买卖的方式过户给我，我和老公已经有一套房，一直在犹豫是写我的名字还是写我女儿的名字。她今年19岁，我父母的房是满五唯一，我老公说写女儿的名字能少交点税，我也不懂，想请教您一下：
我们在签房产交易合同的时候，合同金额写多少合适呢？我不太清楚政府指导价是多少，是不是需要用合同价-指导价的差额计税？房子买的时候交了10，这次去蓝岛办上市单位又让补交了9万多，面积是133的。这套房子在我父母百年之后我们会卖掉，重新买有车位环境好点的房子。
回答：
1. 既然你们名下有房，那用买卖的形式给女儿当然能省税，但一般不是太建议。因为首房首贷在限购时期相当于福利，一个家庭一辈子就一次。现在的政策是只要处理掉名下房产，在没贷过款的情况下就能恢复首贷资格。但这说不好政策会不会加码，如果房价再次上涨，那或许会采用共产房的政策，只要名下有过房产记录的就算。如果这样，这首贷资格就算浪费了，有点儿亏，这可是很多外地人用五年社保熬来的。
按现在的行情，一个首贷资格，以工居证来换算的话大概价值十多二十万。黑市价我不知道，估计差不多吧，少了没人干。所以算算账吧，如果避税多就值，避税少的话未必划算。
常规建议是尽量给孩子留着，等她自己能做主买房的时候，或许能发挥更大的价值。
2. 当地指导价我也不知道，这不公开，只有中介有记录。西城一般都是8万左右，高的9万多。新街口地区，应该在7.8万左右。
这是133平的，那超过90平了，契税1.5%。普宅标准是总价468万或单价39600以下，这套房怎么都做不到普宅了。那用买卖程序就没意义了。
假定房子1000万指导价吧，那契税只是省了不到1.5%的契税和0.1%的印花税。但要多支出5.3%的增值税，原值很低，怎么都很不划算。所以找当地中介先问问吧，能满足普宅标准再走买卖程序，否则还不如赠与呢。
3. 另外如果是百年之后才卖掉，那干脆等着“遗赠”就行，过户到你们名下，几千块钱而已。遗赠给孙辈不行，不是第一继承人，要缴纳评估额3%的契税。仅供参考。
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捡漏啦
