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青岛市区房价万元线消失后，看市北捷能地块周边市场

#青岛2022年三批次集中供地#

捷能地块今年二批次流拍，三批次降价上市，成为了今年青岛土拍市场最大的新闻之一，今天聊一聊这个片区的项目。

为什么会跨过李沧西部两宗地，直接跳到市北。原因如下：

1.十多年前，有人研究过青岛市区房价万元线北移之路，随着近10年青岛城发发展格局的拉开，现在已经不存在万元线的概念了。

但是，青岛刚需北移是不争的事实。青岛刚需北移两条线，一条是沿着环湾大道、重庆路一路往北到城阳白沙河片区。另一条是沿着青银高速、黑龙江路一路往北到城阳夏庄片区。

所以，个人认为捷能地块所在片区是在市北新都心开发基本结束、房价上涨后，刚需客群沿西线北进的起点。

2.老四方片区一路北上到娄山后，整个胶州湾东岸是青岛传统工业区，随着重工业的外迁，市北和李沧的经济指标均受到不同程度的影响。所以，传统工业区的振兴，不是市北、李沧两个区的事，而是青岛市的重任，腾笼后如何换鸟，如何盘活土地资源，任务还是很重的。

所以，不是不聊李沧西部的地了，而是想从南往北聊，毕竟沿线的土地资源担负着胶州湾东岸传统工业区腾笼换鸟、改头换面的重任。

老四方还有两宗地，其中长沙路项目距离捷能不远，但属四方传统住区，和捷能地块还有一些区别，慢慢聊。

捷能地块片区原来聚集着海晶化工、美昊印染厂等一大片工业企业。现在建成了万科未来城、龙湖春江郦城、启迪协信青岛科技城等项目。同时，片区内还有保利融汇百洋项目，绿城白樱花项目，以及阎家山改造项目，但周边城市界面，几十年如一日，就像寻子得福水清沟的广告，一直没变。

2017年，鲁商置业中标捷能地块土地开发整理单位，到现在已经5年多了，财务成本也不少。二批次供地前，鲁商置业因各种原因，未报名，13990元/平米的楼面价流拍，三批次重新供应下调至10500元/平米，指标没有变化。一期地块出让如此多舛，二期更不得为之。现在鲁商也是坐等土地出让后，政府能把前期土地整理垫付的钱给返还了，至于鲁商置业以后青岛拿不拿地了，大家等等看，铁打的国企、流水的兵，只是之前的领导在流水中迷路了。

从购房角度看周边市场，这个片区新房不少，绿城和锦诚园、中海寰宇时代、地铁开封路项目，保利融汇百洋项目、捷能项目。这五个项目怎么说呢，个人认为保利百洋和捷能两个项目属于片区外围。绿城和地铁项目体量不大，更靠近传统居住区，客群以周边改善和新青岛人为主，价格是销售速度的关键。

聊一下片区的两个外围项目

1.保利融汇百洋项目规划，百洋已退出房地产项目，当年项目找的吴志强院士做的概念方案，相当炫酷，拿地后项目方案各种大健康概念，住宅计容建面102288.65的住宅，规划了750户，户均136.38平米，户型有点大，市北浮山后片区勉强能支持的户均面积，搞到这里，唉。当年3.2-3.5的理想单价，也难以支撑销售流速，不知道谁给了百洋勇气，幸亏百洋不搞地产了，也不知道保利会不会改规划。另外，项目的商业销售没看明白怎么能卖出去。

项目周边也是破破烂烂，还靠近污水处理厂，一墙之隔是部队用地，能不能买，看价格，足够便宜也不是不可以买，毕竟距离保利百合花园所在的孤山成熟片区不远。

但是，如果后期大沙路南的大片厂房以及唐河路那一大片厂房全部实施拆迁，这个区域城市形象还是不错的。

2.捷能地块，北边是高架桥、李村河，北边环境不做评价，南面纺织谷已经改造成产业园，东边是青岛科技大学，西边不远就是铁路，斜对面是盐滩未改造区域。虽然靠近地铁站，但是这个周边的环境，不好说，不敢说。能不能买，看价格，价格足够便宜也在看看。毕竟3.53的容积率有点高，楼间距小，舒适度低，并且这个地方天天飞机飞过，航校能不能搬走，谁也不知道啊，听说附近某项目现在都还没解决限高问题，捷能地块的限高到底能不能解决，得再看看。

所以，这个片区买房，更建议往城市传统住区靠一靠，或者买能自身满足自身生活配套的项目。1号线沿线的准新二手房也可以考虑，老城区居住，地铁还是很方便的，您觉着呢？

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