房地产企业会计真账

这就是房地产现状，赚的钱三辈子都花不完，欠银行的帐十辈子都还不清。

一个房地产开发商的儿子问他爹，咱家有多少钱？他爹答够你花三辈子的。接下问，你欠外边多少债？答，你十辈子也还不清！

今天打开头条，映入眼帘的就是恒大总裁许家印跳楼了，先是让我一惊，都知道干工程做房地产的，什么大风大浪没有经过，他们的承受能力是一般人不能想象到的，我也是工程人，连我都不信，这点账能压到他。没过一会儿避谣的新闻就出来了，他只是没有去参加今天恒大召开的会议，就被网传这样了，看来有钱人和有名气的人，过段时间要来荧屏上转一转，展示一下自己的存在感，就不会有这样负面的新闻了。

钱去哪儿了？去鸡肚子里还是鸭肚子里了，房地产开发商从拿地时帐都没算清么？房企注册没有杠杠才是根源

楼市金融十六条能把房地产市场救起来吗？

主要还是救银行，否则房地产企业摆烂。只能救地产企业，只要他们不破产，银行的账就不会烂。

视频推给你是有原因的！#恒大# #房地产#

不把这些房地产公司先进行尽调再救就是又一笔风险账。都是利益既得者在操盘，普通平民自求多福吧。

央M刚刚降准，房地产公司就来这个把戏。现在房地产公司“套路”好深，想玩饥饿营销，可是谁还会买帐呢？

现在已经不比2015年了，韭菜们基本上不上套了。开发商还是省点心吧，市场环境已经不是当年的那样子。

#房票安置制度能否重振楼市#

这操作，账先还了，然后下调？市场真的是变了，各自安好吧

要掀桌子了嘛[黑线][黑线][黑线]#碧桂园# #房地产# #房产#

房地产作为一个暴利行业，为什么会欠银行一屁股帐？

钱都被瓜分了。

金融十六条落地，各大三好房企获得了1.26万亿的授信贷款，而且新一轮的降准也来了，12月5日降低存款准备金率0.25个百分点，又会释放大量流动资金，下一步可能还会降息，对房地产支持的频率和力度越来越高，对楼市会有什么影响？会造成房价上涨吗？

各大银行给开发商的授信情况，大家可以看下面的图，当然这都是纸面额度，并不是立马“打钱到账”，之后可能会根据开发商的销售情况来给具体的贷款额度。

为啥这个时候给予开发商金融支持，这个有两点意思先说下，

第一，目前仅存的财务相对健康房企不能再出事了，即使是民企也得救，像碧桂园美的龙湖等，但是像恒大泰禾阳光城之流就管不到了，很多暴雷的开发商只能等着收并购，这次授信就是要保证楼市的稳定，碧桂园万科不能再暴雷了。再暴雷房地产真去求了。

第二个层面，往深了说，2023年开发商债务集中到期，信用债、信托债、美元债加起来1万多亿，还不算银行的开发贷，而且大部分集中在上半年。所以现在的情况，就是给开发商借新债还旧债，帮部分优质企业渡过明年的债务难关，说到底就是要稳住市场预期。

再说下个月降准，降准释放的大量资金会不会流到房地产？我们把银行看作一个水池，央行现在就是不停往里面灌水。水池的下方是实体经济，每次降准，央行都会说，是支持实体经济发展，

但现在的问题是，现在实体对未来的预期悲观，很多都不愿意借钱，而不缺钱的企业，但是很容易借到钱，但是拿到钱也不具备扩大生产得条件，所以银行的出水口是堵着的，水池里的水增加再多也是白搭。央行要想办法把出水孔给疏通，让水顺利地流出去。

降准释放的资金很难流向实体经济，反倒是地产板块的股票逆势反弹，或许能够说明一个问题，这次央行有意识地将资金引入到房地产，本月几个部门都已经放开了房地产的融资渠道。。。。

那么大额授信和降准这双重利好，能否解决房地产的下行趋势吗，我觉得大概率解决不了，这些政策咱们简单了解就可以看出，都是在供给侧的开发商给与帮助，那么需求端还是个冷灶，如果没人买房，只给供给侧出政策市场是不可能回暖的，现在房企面临的最大危机是房子卖不出去，没人买房，手里的货值难以变现，这个问题必须解决。任何市场行为都需要终端来解决。而在楼市，这个终端就是购房者。但现在受人口等长期因素和疫情等短期因素影响，老百姓也有心无力。

再说这些获得金融支持的开发商，都是财务很健康的民企和国央企，而那些真正缺钱的出险房企，需要大笔资金偿债、交楼、解决欠薪，银行却一分钱没有授信，

爱都流向了不缺爱的人，钱都流向了不缺钱的房企。

爹不疼娘不爱的爆雷房企只能如履薄冰地苟延残喘，等着收并购吧，

最后总结下，供给侧要给支持，需求端更要支持，房贷利率还得降，不能再有烂尾楼，市场信心才会高涨，才有人买房。

楼市调整，不少买家趁低入市。九龙湾“三宝”之一的淘大花园，有买家数日前错失购买心水单位机会，随即翻睇其他心水盘，并即看楼即还价成交，属近亏百万元个案。利嘉阁地产皇牌屋苑淘大一行高级联席董事鲍允中表示，由该行促成的淘大花园二手成交单位为M座高层4室，建筑面积443方呎，实用面积322方呎，两房间隔，拥新装及望开扬山景，成交价478万元，平均实用呎价14,845元。

鲍允中透露，该名买家数日前睇中一个同类景观单位，但被“截糊”错失良机，于是与家人一同翻睇上址，并即时还价，更与业主讲价讲到凌晨，可见其入市决心强列。据了解，单位在10月尾时才放盘，初时叫价538万元，放盘仅约一周便降价至515万元，最后以478万元易手，代理直言“单位放盘只有两星期，算是近期成交中最快卖出的放盘。”

他续称，原业主在2018年6月以600万元买入上址，持货4年，现帐面蚀132万元，如连使费计，料实蚀约166万元离场。另外，淘大花园11月暂录约5宗成交，平均实用呎价13,756元，现时放盘量大约有167个，叫价由480万至998万元不等。

醍醐灌顶！刚刚，读到一篇《为什么2022年房地产突然炒不快了？》，分析得很到位，看完茅塞顿开，把开发商底层的逻辑都捋得清清楚楚。

和我想的一样，为什么不能降价，因为你欠银行一千万，你的房子不降价，房子的价值按现价计算，你的公司资产仍在，银行抵押仍没有亏损，还可以做帐。如果你卖两百万，你的资产就只有两百万，银行相应的也亏损八百万。

房产不同于手机家电，几年换代更新，房产价格可以市场调节，最大的问题是资本无序扩张，击鼓传花找接盘侠不计后果，现有新房面积供应远大于需求。

当债务不能再拖了，银行会强制拍卖，这时银行会傻眼了：打折拍卖的资金根本不能还清贷款，那就自然不敢拍卖。这样至少帐面还是能抵扣货款，不至于成坏帐。

深圳企业家王石有一条很重要的经验，当时公布出来，很多人觉得不可思议。要是有人听的话，现在的房地产不至于这样！

1992年，深圳有一场房地产座谈会，王石说了一句话：只要利润超过25%，万科就不做！

此话一出，全场哗然，要知道，当时房地产的利润，随便运作一下，就能超过40%。超过25%就不做，这不是傻吗？

当时王石解释道，他以前做贸易，也就是从境外买了录像机、电视机、收音机这些商品，拿到内地来卖。当时的利润非常高，有的超过200%。

但是王石算了一笔账，发现利润越高，亏钱的时候，也最厉害。

因为利润一高，大家一窝蜂地去做，进价就高了，等到卖出去的时候，商品过剩，只能含泪打折卖。

反而是利润低的，可以持续地赚钱。虽然赚不到暴利，但也亏不了多少，可以持续的赚钱。当时算出了临界点，就是25%！

谁都想高利润，但是高利润不会长久，消失了之后，企业怎么办？只能去关门。

利润到25%的时候，及时改弦易帜、悬崖勒马，企业还能一直经营下去。

深圳很多房地产企业，就是过度的贪婪。胃口越来越大，花高价买地、快速扩张，妄图赚成一个巨无霸。结果，最终砸在自己手中，负债累累，最终破产倒闭。

反观当时的万科，2018年的时候，就喊出：“活下去”的口号！在房地产发展到现在，依旧过得稳定。

万科从1984年成立，到现在38年了，活过了99%的中国企业。不得不说，这条经验的重要性。#房地产# #企业家# #深圳# #现在哪些行业是暴利行业#

其实房地产税这个概念在国内出现的时候，就已经等于宣告大部分城市的土地财政凉凉了。

因为以前的模型是，房价贵，人们却拼命买，为什么？因为人们预期会上涨；所以才会不惜重金，哪怕几百万几千万也会拼命抢着买。房地产税这个概念来自国外，比方说美日，他们的居住条件确实很诱人，两三百万买独栋别墅，但是每年的房产税更吓人！三到五万甚至更多！根据房屋的价值收缴。你敢想吗？每年三到五万甚至更多的额外生活成本！国内到时候哪怕收一万左右，对富人来说没什么，对很多普通人家来说，除去最基本的生活，一年都攒不下这些钱。有人说国内很多人月收入才一两千块钱。

现在长春一个普通一两孩家庭一年最基本的生活支出最低十几万！如果他家每人月入五六千左右，你算算年底还剩啥？很多不负债都不错了……

一线城市的房价，如果没有房地产税的概念，还会涨，但是有了这个概念之后就够呛了，按照以往的逻辑算理论帐上涨看似没啥问题，因为能从全国涌往一线城市的，要么是有钱有出息的，要么另外一种就是在老家混不下去的。前者基本上能买的都买了，后者就现在十几万二十万一平的房价，你别指望老家混不下去才到一线城市这些人能买起。如果不是为了生存，谁手里有五百万，一千万跑一线城市来给别人打工？

所以大部分涌入一线城市的群体，注定只能租房子住。先不论房租多贵就算他们租得起，很多一线城市的房价，如果卖不出去只收租，要八十年到一百年以上才能回本！那你说，如果房产税落地，无论是一线城市还是国际大都市，几十万一平的价格还合理吗？

在我看来，租售回报率超过30年，那房价就是过高的。

长春的房价一万多，租售回报率算是国内比较好的城市，基本上28年左右回本，早些年买的，如果买了就租出去，十几年已经回本了。我想这就是为什么疫情之前大批开发商集体来长春抢地的原因了。开发商或许小学毕业没什么文化，但是他们公司的财务可是会算帐的。

为什么租售比超过四十年的城市除了刚需长期定居不要考虑买房？一个人二十多岁毕业，大概三十岁左右如果十年都好好工作，要么他攒齐了全款要么他攒齐了首付，还贷款或者出租四十年，这个人已经七十了。你说如果一个城市的房子当一个年轻人拼命工作十年，到七十岁的时候还没回本，那买它的意义何在？

很多人唱空长春唱空东北，忽悠什么年轻人都要去一线城市或者南方发展？未来只有南方某区域房价还会上涨其他二三线城市的房子没有价值？但凡有点脑子会独立思考的，你看看这张租售回报率的表，他们忽悠让你去接盘的那些城市，哪个回本年限不超过四十年？有的甚至达到70年！你三十多岁去南方发展，投入全部身价买的房80岁的时候都没回本，有些一线城市，到儿子孙子八十岁的时候或许能回本………但那已经和你没啥关系了

我们或许可以换一种说法，全国来看，长春哈尔滨沈阳大连等东北城市，是全国来看难得的几个买房能在有生之年回本的城市之一。

#长春头条# #长春房价#

#南宁轨道地产称买房免费坐10年地铁##“买房免费坐十年地铁”靠谱吗#买南宁轨道地产集团公司的房子，可以免费乘坐10年的南宁地铁。这是南宁轨道地产集团公司近期推出的促销措施。具体的措施是，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100%享受免费坐地铁10年的福利。

这当然是一个不错的措施。虽然有网友算了一笔账，按照南宁地铁换乘最高票价7元计算，每天往返花费14元，连续乘坐10年最多也就花费5万余元。而该房企旗下的房产，一处房产的总价在100万元左右。因此10年免费坐地铁的福利相当于给业主打了9.5折。这么算来，这个折扣并不大。

不过，这里有一个问题是需要核实的，那就是一套房是否只限定一张车卡。因为具体措施规定的是“对于参与该活动的购房者，在受赠车票时必须实名认证，仅限本人使用，不得转让、出借”。但购房者完全可以是夫妻二人。如果允许是夫妻二人的话，是不是房价又可以打折5%了呢？

但尽管如此，这个活动的效果还是有限的。因为这个车费的兑现需要10年时间，而买房的费用（首付）需要当下就支付，这对于买房者来说是一个压力，何况买房以后还要面对巨额的房贷呢？如此一来，10年免费乘地铁丝毫都不能缓解买房者的压力。因此，我相信很少会有人为了10年免费乘地铁而来买房的。在房地产的促销上，希望房地产公司能够给买房者以切实的实惠，比如降低房价，这远比乘坐10年免费地铁要实惠得多。

楼市现状，无人问津，有价无市！

今天一个粉丝给我发私信，咨询我如何能让她的房子卖掉。

2017年，信了销售员的话，在北门新都买了一套电梯高层，97平米，清水，单价11300元，挂出去快一年了，卖不脱。

纯投资的房子，去年上半年，小区的二手房成交价在1万5左右，她自己算了一笔账，如果卖出去，能赚接近40万，短短4年时间，做梦都在笑醒。

离地铁500米，户型大小合适，地段好，这个房子就是网上说的“王者”房。

但是，去年国庆挂出去，到春节，只有3个人来看过，而且都是走马观花的看了一下，然后价都没还，就走了，今年2月份，挂牌价降到1万4，无人问津。

今年中秋，降价到1万3，还是没人，昨天，她去找中介门店，问到底市场如何，中介老板直接说，现在整个成都二手房挂牌量有17万套，你看成交价格高，其实是二三个月才卖一套，如果你急需用资金，可以降到1万2，可以很快销售。

我就直接给网友说，不卖了，下架吧，等市场好了再卖，花点钱装修，然后出租，可以贴补房贷，等市场回暖了再卖也不迟，现在卖，算上利息和房贷，肯定亏，网友觉得可行。

【#农民日报评多地鼓励农民进城买房#：不能不算后路账】县城楼市的销售问题近期频频引起舆论热议。在县域房地产市场库存压力较大的背景下，鼓励农民进城买房，显然是将楼市“去库存”的希望寄托在农民群体身上。农民要不要进城买房？这个问题不能一概而论。首先要关注的是，如果农民在城市的生活难以为继，还能否回到农村去？其次要关注农民进城后，究竟发展前景如何？（农民日报）

【融创地产发布盈利警告】预计去年纯利跌约85%，扣除投资物业公允值变动等因素，核心纯利跌50%左右，主要由于去年下半年楼市环境严峻，计提存货减值，应收帐等预期信贷损失增加，以及出售贝壳找房股票，录得投资损失等。由於疫情影响出行，无法按时完成审计程序，公司要延迟刊发经审计的年度业绩。

评：盈利下滑完全是意料之内，市场已无恐慌情绪。但比这个更让人担心的是近期的江湖传闻，虽然无法证实，但从公司股价变动，员工流失等情况看，问题似乎不小。就看没有实质债务违约的“金身”何时被破而已

#楼市杂谈#万科完成发行20亿元5年期中期票据 年利率3.08%[微笑]

9月6日，万科企业股份有限公司发布2021年度第三期中期票据发行结果公告。9月2日至3日，该公司发行了2021年度第三期中期票据，发行金额为人民币20亿元，募集资金已于9月6日到账。

万科企业股份有限公司2021年度第三期中期票据，代码102101821，简称21万科MTN003，期限5年，附息固定利率，起息日期2021年9月6日，兑付日期2024年9月6日，发行利率3.08%/年，主承销商兴业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司。

房产税开征了房价会降多少？

我相信会降，也希望降得越多越好，但是不可能所有房子都亏本甩卖！

首先，我认为房产税出台对房价肯定是有影响的，让房屋回归居住的本质，尽量杜绝炒房客投机，但是要说大幅度降价，还是要通过算一笔账来评判。

新房价格=入地成本+建筑成本+销售成本+税收成本+开发商利润

按照这种方式来评估，按新房来说，就算价格降至冰点，也不可能所有开发商都亏本，大量房企倒闭破产肯定也是不良好的现象，经济是一个循环体，如果楼市崩盘，所有行业都会产生影响，这样会造成经济的大萧条。

希望大家都理性看到房价的升降，每个人要有自己合理的判断。

#武汉头条# #房产#