收到房租发票会计（收到房租发票会计处理）

我在租房合同上标注的租金都是不含税的。如租客要发票我可以配合，但税款是租客承担。

出租房子，很少有私人房东如实交税的，不管是住房，商铺，写字楼，厂房，只要是私人所有的，很多私人房东都没有严格依法纳税，私人都想少交点税，少交的税有多有少，让他们税务绝对合规，太难，教育成本太高，这是人性，几乎很难改变私人房东的对依法纳税的抵触态度，唯一能改变的方法，就是国家加大惩罚力度，公平市场竞争环境，要么房东将税款合法的转移出去且不降低自己的市场竞争力，比如私人房东出租房子给大企业，知名企业，国企，客户要合规，要发票，私人房东也能转移出去税负，私人房东也就没必要偷税漏税了，客户倒逼私人房东税务合规，私人房东自然也就税务合规了。要么私人房东自己就少赚一点，无力转嫁税负的，就自己承担，但这么做，很多私人房东就心理不平衡了，说人家偷税漏税，一直也没被查，我为什么要依法纳税，我也要偷税漏税，最后结果就是都可能会被税务处罚，如何改变现状，就是国家加大税款征收力度，该收的税，都收上，加大处罚力度，让房东出租房子不能也不敢偷税漏税了，创造一个公平的竞争环境，大家税负都一样，不能让偷税漏税者欺负依法纳税者，不能劣币驱逐良币。偷税漏税，一般都是连续状态，根据《行政处罚法》，国务院《关于如何确认违法行为连续或者继续状态的请示》复函，国法函(2005)442号的相关规定的精神，出租房屋，未按照实际租金收入，或者直接没申报纳税的，房东违法偷税漏税的行为一般都是连续状态，继续状态，税款追征期，从行为终了之日起才开始计算，也就是出租房屋，偷税漏税的，可以追征十几年，几十年的税款，都是符合法理的。国家税务总局惠州市税务局稽查局的处罚决定书，惠税稽罚(2022)46号文书，追征房东11年的税款，滞纳金，还有罚款，就是引用了这些法律依据。

昨天我的一位老乡去税局开第三条度的房屋租赁发票，每月房租1400元，三个月租金是4200元。老乡到了税务窗口申请开票后，税务工作人员给他开了一份0元的发票，而且审核居然通过了，但是打印不了。真的十分好笑。见下图。

股东房产无偿提供给公司使用,有多大风险？---财务杂谈（703）

财务：股东房产无偿提供给公司使用,有多大风险？

老师：老板的房子给你使用，有没有跟老板签订合同？

财务：没有签合同有什么风险？

老师：如果你没有签合同，你认为税务部门能不能知道你有租金？能不能认为你这里边房子里边实际上已经租出去了，你觉得能不能能够找到？

财务：或许不能吧！

老师：租赁行为必须在桌面上解决，你懂什么意思吗？

财务：想听老师仔细讲讲！

老师：必须是桌面上的生意，明白吧？税务会注意到一点，您说的就是无偿，第一个，你没买房，第二您还不租房，也没看到您第三个里边向谁租，你告诉我您的办公室在哪，那么人都在哪办公？还有很多的财务人员利用一些给老板报票，甚至定期给打一部分所谓的租金打到他个人账户，怎么解释这事儿，是不是相当于自己打脸？

财务：怎么讲？

老师：很多的会计人员和老板记住，不要因为特别自己特聪明，告诉一点，租赁行为这件事一定是在桌面上的事。如果我代表了一部分税务人员对你这个事的看法，了解一下税务的底层逻辑。

财务：税务的稽查逻辑是什么？

老师：如果站在税务的角度当中，张口就来，不可能租人房子没有租金，所以税务的言论就4个字“应收租金“。税务部门一定会认为这个世界上没有无偿的事儿，在他的队伍当中很少提到无常，把自己的房子给自己公司使用，无偿他也得信。税务必须叫应收租金，是他们本身干嘛？本能的一个内容说不可能，必须收，只是方式不一样，这是第一个。

财务：有的同行不这样认为？

老师：应收租金三道税。第一个增值税，一般的租金里边都不是住宅性质，是主商业的一些房子，那么如果是这样的话，可以看到增值税5%，而且是个人的增值税是5%，房产税商业是12%，然后个人所得税20%，正常的三道税。

财务：这就37%，我要10万块钱，现在37,000得交税是吧？是不是就有可能逃掉37,000？如果能逃掉就偷偷乐了吧！

老师：看看你的本事！

财务：经常有特别多的人，房子由于性质不一样，它交的税就是不一样，老师，那么说里边提及了一个最大的问题，如果按正常怎么交，即便这样老板说还是高？

老师：特别是会计人员很胆怯地不跟老板说，但孰不知，因为是无偿，所以为什么给你交增值税，在增值税内容当中，给予的这部分租金，如果按正常拿租金是交这么多税，而且里边会有视同销售这一说，所以带来了他的责任，会有企业必须对于正常交税过程当中的负代扣代缴责任。

财务：我们不是老板，要是别人我租他的房子，也没交过这么多税。

老师：如果无偿使用，税务叫应收租金，如果无偿税务部门叫极端的不合理，这是税务的意见说不对。本来你就应该收，所以不收是不合理的。

财务：有印花税吗？

老师：租赁合同肯定有，由于股东的房子无偿使用，可能会使企业带来麻烦，懂什么意思吗？是因为企业没有履行该交税的内容，而引发了企业当中里边为这件事可能会直接影响到企业所得税，罚款和滞纳金问题。

财务：哦！看似是查老板的个税，但就这种几种税，但实际上是一种联动，把老板企业税务问题也拿出来稽查了。

老师：所以你至少有租赁协议。不管就无偿，再怎么着办公地点到底怎么解决的？是自己买的还是租谁的？所以这样一来带来一个最大的麻烦，有人说老师，这儿无偿使用给老板也不要租金，财务也特别喜欢我们老板。

财务：这是不是造成了一个最差的问题。

老师：最差的问题，直接将租金打入私户，想想对不对？似乎你知道这是谁。不履行代扣代表，每一个都是税，再一个没有发票，没有因为没有给吗？没有发票，所以所得税前，没法扣除。这没扣除当中，可以看到加起来前后罚款这地方25%。

财务：这是最傻最笨的方法。

老师：租赁的行为必须在桌面上。租金高低是有一定空间的。高低这里边是有可以商量的地方，但是不交有没有ps嫌疑呢？其实最重要两个字就叫桌面。有些东西必须在桌面上，有些地方有可能在桌子底下，但桌子底下怎么去做，现在必须要求逐渐回到桌面上去，所以这就叫合规。

财务：有点懂了，以前有个老板不签合同，不开发票，支付房东租金，那个会计做账都不知道如何去平账。现在明白了！不但涉及个人纳税，还涉及到公司纳税的问题啊！

上次租房发票就是在这开的，乌鲁木齐汇轩大厦，很多人都不知道在哪，今天来说说他的位置， 以后去办事就好找了。

汇轩大厦位于乌鲁木齐市新市区北京北路与锦州东路交汇，有些公司租房需要开租房发票然后报销租金，租房中介费的发票在中介公司就可以开，但是租房发票就得让房东带着你带着产证身份证去这个汇轩大厦开。

说到汇轩大厦不得不说一下汇轩园小区，小区的价格在这一片算是比较低的，唯一的不足就是停车太困难了，这一块稍微好一点的小区估计只有北京城花园小区了，楼龄新，停车位充足，出了门就是BRT和地铁，价格要稍微比其他几个小区高一点。 #乌鲁木齐楼市##乌鲁木齐头条# #乌鲁木齐#

想问问各位长安逸动的车主，为什么在长安4s店贷款买车，用的兵装融资租赁，我贷款买车不应该还贷款嘛，怎么变成了租金，发票抬头是我个人的，逸动plus我首付了五万七贷了四万，两年免息，但是收到的短信确实还租金这是咋回事，目前还没上牌我没见到我的行驶本

朋友说，昨天租了个房。按租房合同约定，合同签订后，要向中介支付400元中介费，中介方需给朋友开具报销票据。房租交了后，房东需要提供正式发票，产生的税由朋友自己承担。

朋友讲，自己没时间，就提供租房合同，让房东到办税大厅去开票。房东年龄大了，对交税搞不明白，就叫上中介公司一块去开。开完票，中介公司让朋友去取发票。

到中介处，中介公司人告诉朋友交了400元税，让朋友给打钱。朋友以前租房也交过税。租半年房6000多元钱才300多元税。而这次租房三个月，房租2000多元就400元税。朋友就问到底交了多少钱的税，中介坚持说400元。朋友向中介要完税票据，中介说税务没开。

朋友说，在政府部问交钱哪有不开票的。中介说没开，就是交了400元税。朋友就要求中介把中介费发票交给他，房租发票和房东再说。可中介怎么也不给。朋友无奈之下，只好拔打110。中介看拨了110电话，有点心慌，把发票交给朋友。

你说现在人怎么这么见钱眼开，死不要脸呢？俗话说，君子爱财，取之有道。挣自己该挣的钱。昧良心的钱，黑心的钱最好别动歪念。动了歪念，就是弄到手，也好吃难消化。另一个，看来110对那些心术不正，邪门歪道之人还是蛮有威摄力的麻。

沈阳市苏家屯区原粮食局局长曹宝安，通过虚开发票到下属企业违规报销等方式贪污等问题。2012年以来，时任沈阳市苏家屯区粮食局局长曹宝安，通过授意下属企业与他人签订公有房产租赁协议，将应由粮食局收取的租金转移到下属企业收取，再通过将个人消费及虚开的发票到下属企业进行报销的手段，贪污公款上百万元。曹宝安还存在其他严重违纪违法问题。2021年6月，曹宝安被开除党籍、开除公职，其涉嫌犯罪问题被移送检察机关依法审查起诉。

【#创业# 个人创业，最忌这些事儿。】

禁忌一：用个人账户收取企业经营款项。

很多经营小公司，做小买卖的朋友喜欢用这种方式节约税负，这很常见。但一定要谨慎，有时不仅会造成民事责任，还可能造成刑事责任。

多年前，我有个朋友，他把自己的商铺大楼租给服装批发的商户。每个月有固定的租金，收入非常稳定。为了避税，他以他女儿的名义在银行开了一个账户，通知部分不要发票的商户，把租金直接打进女儿的账户里。几年后，他女儿账户里收取的资金几乎有千万元了。

意想不到的是，老板的女儿和女婿闹离婚。女婿又恰好知道，妻子的名下有这么多的钱。他认为这是夫妻共同财产，坚决要求分割。女儿就告诉法官，这些钱是父亲公司的，并不是自己的收入，父亲利用女儿账户收取企业经营款项的事情被曝光。如此一来，民事责任就上升到刑事责任。这就不是简简单单的离婚官司了。

女婿一气之下，到税务机关举报。老板面临的问题从偷税上升到刑事责任，企业还面临补税，股东的个人、家庭还要承担连带责任等严重的后果。

这就是个人账户和企业账户不分离造成的恶果。所以，大家尽量不要用个人账户去收取大额的企业经营款项。

企业是企业的账户，个人是个人的账户。某些时候，需要用个人的账户来过渡企业的资金，最好使用固定的个人账户。这个个人账户只是起过渡作用，跟其他的款项没有关系。最好不要让其他人知道这种行为，避免引起不必要的法律纠纷。

王老板在市中心租了200平方米的商铺当办公地点，月租金12万元，全年144万元，房东提出，如果开发票的话，所有税费由王老板承担，王老板来咨询,到底该不该要发票呢？

首先说明一下，如果按照发票管理办法的规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票,。

所以从理论上说，房东应当提供房屋租赁发票，这没什么可说的！但是，如果王老板要求房东提供发票，房东肯定会提高租金。

但是，咱们现在讨论的是实务，而不是理论，在实务中，大多数情况下，个人房东租商铺给公司，是不愿意提供发票的，不为别的，就是因为交税太多，拿上面的年租金144万元来举例，如果个人房东去税务大厅代开发票，要交多少税呢？

1、增值税。

商铺属于非住房，可以申请代开代开增值税专用发票，出租适用征收率为5%；

应交增值税=1440000/1.05*5%=68571.43元；

2、城市维护建设税。

该商铺在市中心，城市维护建设税适用税率为7%，现在有优惠政策，城市维护建设税、印花税、房产税和土地使用税都可以减半征收。

应交城建税= 68571.43*7%*50%=2400.00元；

3、教育费附加和地方教育费附加。

应交附加税=68571.43*（3%+2%）=3428.57元；

4、印花税。

应交印花税=1440000*1/1000*50%=720元；

5、房产税。

应交房产税=（1440000-68571.43）*12%*50%=82285.71元；

6、土地使用税。

该商铺所在的位置适用的土地使用税税率为14元/平方米

应交城镇土地使用税=200*14*50%=1400元；

7、个人所得税。

应交个人所得税=（1440000-68571.43-2400-720- 82285.71-1400）*80%*20%=205539.66元

综上所述，代开144万元的商铺租金发票，要交税68571.43+2400+720+ 82285.71+1400+205539.66=360916.80元，税负率为360916.80/1440000=25.06%

看到这里，肯定有人会说，这么高的税，肯定是不要发票了！其实不然，是不是要发票，要分以下几种情况：

1、公司有没有未弥补的亏损？

按照企业所得税法的规定，未取得合法扣除凭据的支出，不得在企业所得税前扣除，不能扣除怎么办？那就纳税调增呗！

如果公司未弥补的亏损额比较大，即使纳税调增也不需要交税，那还要发票干什么呢？

2、公司是不是小型微利企业？

按照企业所得税法的规定，符合条件的小型微利企业，自2019年1月1日至2021年12月31日，年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

请注意，上述小型微利企业是指从事国家非限制和禁止行业，且同时符合年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等三个条件的企业。

所以，在这种情况下，即使纳税调增，交的企业所得税也是很少的，不要发票也是很划算的；

3、假如该公司属于非小型微利企业，没亏损。

在这种情况下，如果要发票那么就可以在税前扣除1440000/1.05=1371428.57元，同时，可以抵扣增值税进项税是68571.43元。

可以少交企业所得税1371428.57*25%=342857.14元；

可以少交增值税68571.43元；

可以少交附加税2400+3428.57=5828.57元；

合计节税=342857.14+68571.43+5828.57=417257.14元，而开票费用360916.80元，节税效益大于开票费417257.14-360916.80=56340.34元，所以，在这种情况下，一定要取得发票！

综上所述，理论是理论，实际是实际，租赁商铺，是不是要发票，视自己公司的情况而定吧！

有纳税人咨询：企业向自然人租房，根据个人所得税法相关规定，支付所得的单位和个人均为个人所得税的扣缴义务人，在向个人支付所得时应代扣代缴个人所得税。

我的问题是：实操中，如果出租房屋的个人已到税务局代开了房屋租赁发票，其在代开房租发票时，已在税务局缴纳了相应的个人所得税，支付所得的单位和个人就不需要代扣代缴个税了。

请问是这样理解吗？

特别提醒：

1.可以这样理解。因为同一项业务同一个税种是不可能重复征税的，既然税务机关在代开发票环节已经代扣代缴的税款，支付所得的个人不会重复扣缴税款。

2.目前税务机关对自然人出租住房采取代开发票环节税务机关直接扣缴税款，实际上是为了方便征管。因为目前让自然人代扣代缴税款难度比较大，税务机关直接扣缴有利于方便征管，提供效率。

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读研的三年租房，遇到的房东姐姐就特别好。从签完合同三年就再没见面了，精装房但租金还低于同小区均价。 搬进去之前房子的打扫也是她出钱找的钟点工，之后有事都是微信联络解决，家里电器之类的坏了拍发票给她就给我报销，不催房租虽然我也很按时交，三年没涨过一分钱租金。 中间有一次忘带钥匙问了她有没有备用的，是只有她父母那儿有一把了，然后两个老人家翻了半个多小时翻出来，我去他们住的小区拿他们怕我迷路找不到楼还帮我送到门口来…一家人都很好，所以住那儿也很勤快搞卫生。 退房的时候提前一个多月跟姐姐说了，搬出去的当天就有另一个小姐姐准备搬进来了，学医的准备租来考研。问了下租金只比我贵租的时候贵50块。

不给发票，不付租金，法院为何不支持？

案例：A公司与B公司签订《租赁合同》，约定“由A公司提供并快递增值税专用发票，B公司在收到发票后45个工作日内付款。” 由此，B公司主张开发票为付款前提，因为未收到发票，所以不同意付款。

然而，法院并未支持此抗辩。

裁判观点：虽法律规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行，后履行一方有权拒绝履行。（即“先履行抗辩权”，约定顺序的应当要按顺序履行）

但法院认为，此处的“互负债务”，应当为具有相同地位的、有对价关系的债物，主义务和从义务之间一般不能成立先履行抗辩权。而A公司开具发票仅为附随义务，B公司不足以以此为由不履行付款的主义务。

案例来源：中国法院网2021.12.31发布的 《不给发票，不付租金，合不合法？》。