初级会计职称土地增值税计算题（土地增值税应纳税额的计算例题）

#税务师#

税法㈠

第五章土地增值税

轻二客观题考点解析

待续～

根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号发布，国家税务总局山东省税务局2018年第2号公告修改）规定：“第二十一条 对符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

「税局答疑」房地产开发企业土地增值税清算常见问题

#CPA# 注会每日一练税法

【多选】

计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括(　　)。(★)

A.10年以上的借款利息

B.境外借款利息

C.超过国家的有关规定上浮幅度的利息部分

D.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息

【答案】C,D

【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

#现在40年的公寓房是不是很难脱手#按照差额缴税；

1.要先评估（评估费是评估值的千分之五）。

2.业主一定要带上原始购房发票、契税发票原件。

3.差额是评估值跟原始购房发票值差。

4.个税=差额20%。

5.契税=评估值3%。

6.增值税及附加=差额5.3%。

7.土地增值税=评估值5%或者差额30%～60%。

8.印花税=评估值0.0005。

9.如果原始购房发票无法提供需要资本重置，费用是重置值得千分之九。

首先你看下非住宅的交易税费就知道为啥公寓难出售了，交易税费太高了，不过房产税出来以后，公寓的房产税是不用交的，公寓以后的出租回报率会远远大于住宅，住宅有房产税，国家一直在稳房价，以后增幅估计跑赢通货膨胀已经算不错了，而公寓的投资回报率基本在7%左右。投资公寓就别考虑买卖，因为高额的交易税费，基本没人买，有学位的例外，但是用过之后基本一文不值，只有出租的份，产品的流通太差，投资公寓就长期出租吧，最主要买近地铁和近商业。

经济增长需要经济流通，经济流通才能产生价值，未来的公寓特别看好会让流通起来，降低税费。

一开发企业土地增值税清算，需要补交税款5340万元，老板说，你们开什么玩笑，我哪赚那么多钱了？

我告诉老板，别急，我给你讲解一下你就明白了。

咱们开发的项目是纯商铺，可销售面积近7万平方米，目前已经销售出3.9万平方米，销售收入4.27亿元，不含税收入3.92亿元，平均每平方米售价9566元。咱们项目的总开发成本只有2,69亿元，按可销售建筑面积计算的话，每平方米成本3846元，其中土地成本1303元，建安、报建费用、配套设施等其他成本2543元。

老板说账不能这么算，内街商铺基本上还没卖出去，看起来现在赚钱，其他内街不赚钱。

我说你别急，问题就出在这里。

目前项目销售收入3.74亿元，项目总成本2.69亿元，我们按已销售面积比例计算的本次清算可扣除的成本为1.505亿元。再加上按10%比例扣除的房地产开发费用1505万元，咱们是房地产开发企业，另外再加上按20%的财政部规定的其他扣除项目3010万元，还有咱们已经缴纳城市建设税、教育费附加等170万元，这样算出来的增值税为1.76亿元，增值率已经达到89%，适用的税率为40%，应当缴纳土地增值税6088万元，咱们公司已经预交了748万元，所以需要再补交5340万元。

对于项目的销售情况我们也看了，沿街商铺全部卖完了，剩下的全部是内街的，售价肯定低。如果能把内街商铺卖掉一部分，将项目的增值税降到50%以下，这样适用税率就变成30%了。

老板说，之前没有做过房地产，所以没有经验，而且外街开盘正赶上好时机，再加上项目的位置好，所以很快就售完了。内街当时感觉售价太低了，所以当时就捂着没有及时对外销售。没想到这几年大环境不好，商铺一直在降低，现在想卖了，3000元一平方米都没有人买。主要是市场没有经营好，商户亏钱，所以外街的商铺现在也不好对外出租。在这种情况下，内街猴年马月能卖出去啊。

我说既然这样，咱们县城不大，公司的情况税务也肯定知道吧？

老板说，知道。

我说从节税的角度考虑，建议你将内街打包销售给关联公司或个人，当然，如果是公司的话，这个公司股东不要用你的名字。

你不是说每平方米售价3000元都没有人买吗？那就大张旗鼓地对外宣传，打包出售内街商铺，每平方米3000元，款项一次性付清。如果有人愿意买，问题当然就解决了；如果没有人买，那就低价卖给关联公司或个人。这样做的目的，主要是为了证明定价是有依据的。

就算按每平方米3000元的价格销售，也低于实际成本。这样的话，最后项目的增值率为32%，只需要补交税款2440万元。

老板非常高兴，说这个主意好，我尽快安排办理，搞好之后你们再过来进行清算。

赵老板的房地产公司准备注销，本来以为是件很简单的事，结果需要补税5800万元。赵老板急了，说哪来的这么多税！

我告诉赵老板，首先，我们发现项目的土地增值税还没有进行清算，在土地增值税清算完成之前，公司是不能注销的。

我们依据土地增值税相关政策规定，结合公司开发项目销售收入、开发成本及已经预缴的土地增值税数据测算，如果进行土地增值税清算，大约需要补税2100万元。

第二，公司账面上还有18000万元的预收款需要结转销售收入，但账面上开发成本只有6000万元，剔除增值税之后，毛利大约有11000万元，再考虑到需要补缴的土地增值税2100万元，最终需要补缴企业所得税大约3700万元。

以上两项税款合计5800万元，我们还没有来得及检查增值税的缴纳情况。会计说增值税全部缴齐了，这个可以放心。

赵老板说，你算得不对。项目开发初期，向朋友借了不少钱，利息支付了3000万元一直没入账。

我说肯定是你朋友不愿意提供发票吧，所以才没有办法入账。你可以要求对方提供发票，但需要缴纳3%的增值税和20%的个人所得税，你朋友肯定是不愿意承担，你也不愿意承担，所以不愿意提供发票。是否需要对方提供发票你们没有提前约定好，所以才导致目前没有发票入账的结果。要不你再找对方商量商量？万一税务查到支付利息的凭证，是需要补缴个人所得税的。

赵老板说，不用商量了，大家都是这么做的，人家愿意把钱借给我就很不错了。支付利息当时也没有从公司账上走，税务也查不出来，就这样吧。

赵老板说，总包单位还有5000万元的发票没有提供。

我说那你可以催他们抓紧开，但是我们发现公司提供的工程竣工结算报告与已经开具的发票金额是一致的，并没有发现对方少开发票啊。

赵老板说，那个竣工结算报告不对。你就告诉我，再开多少发票不用补税就行了。

双方已经盖章签字的报告竟然不对？怎么可能呢？只能说明赵老板没说实话，其实是不想交税。

我告诉赵老板，咱们这项目成本已经很高了，比周边几个楼盘都高，所以不能再开成本发票了，再开的话，税务那边恐怕很难通过。税务人员可能看不懂竣工结算资料，但是他们可以通过周边其他楼盘的横向比较发现成本偏高的问题。一旦被他们查出来，虚开发票给对方的税钱白出了，另外还要补税，加收滞纳金。处以罚款，影响到公司的纳税信用等级。因此，我建议虚开发票这种事情一定不能做。

为什么目前账面保留的成本这么低？我发现公司前两年多结转销售成本了，公司前几年没有缴过企业所得税，所以才导致目前账面保留的成本低，最终需要补缴企业所得税3700万元。我们发现，补过3700万元企业所得税之后，公司的总体税负率并不高。

赵老板说，这样吧，先不注销了，你们再帮我想想办法，公司资金紧张，没有钱交税。事情办好之后，我不会亏待你们的。

我信你个鬼！对这种想方设法逃避纳税义务的人，有什么诚信可言？