房地产会计核算（房地产会计核算方法）

五矿地产上半年盈利增47%，至约9,029万元，收入增加27%，至约62亿元。

评：在这样一个恶劣的市场环境下，怎么实现收入，利润同时大幅增加的？估计大多数人都很好奇。但是，有房企的财报，通过部分库存降价实现销售提速，同时又通过部分库存加价实现资产增值。实际上，这是自相矛盾的，带有“欺骗”性质的财务处理办法。监管部门需要注意。

房地产价格有两部分组成，一部分是居住属性，另一部分为金融属性，居住属性比较好理解，可以从租金中反推这部分的价格，你自己住自己的房子其实就是在租自己的房子住。

另一个是金融投资属性，典型的特点是买涨不买跌，凭什么愿意拿出储蓄和加杠杆的抢着买居住属性之外的资产呢？当然是期待未来有人从自己手上以更高的价格买走。

如果投资和接盘仅仅是自有资金，那么就没多大风险，就好比投资股市的散户加杠杆的毕竟是少数，亏完也未必见得能产生多大的影响，但问题是不管是投资还是接盘都是加了大量的明面和隐性杠杆，有银行贷款，亲朋借贷，可能还有消费贷当首付来用，谁都不知道里面有多大的杠杆，但金融属性总是要变现的，一般是按一定的比例变现，这就是所谓的流量部分，存量部分对于自己资产价格的预估就是依赖流通部分的价格作为参考的。

这种游戏一般是自上而下的传导，早投资的群体期待后来者接盘，而后来者多是资源积累较少的群体，那么就需要举更多的债才能接盘，虽说30%首付，但加上隐性杠杆，20%甚至更低都是有可能的，直至连5倍杠杆都凑不齐的人被吃完，没下家了就玩不下去了，地方财税就会出问题，此外，金融属性没了预期，抛售恐慌就不远了。

所以这两年所有的政策都指向了一个字“稳”，降房地产的金融属性，有利于去杠杆和降低风险向中下层传递，但会遇到另外一个问题，投资者看重的是金融属性，靠的就是后来者负更多债接盘，不让继续就是抛售恐慌，资产价格就是这样，平时好好地，一旦抛售比例超过某个阈值，是不可能还能保障价格的。

总之，房地产税的初衷是取代土地财政维持债务稳定，但现在看来不太敢赌，谁都没想到疫情能持续三年之久还没有一点向好的迹象，担心抛售恐慌出来以后，土地出让金没有了、房地产税也没收上来，还要处理一堆暴雷烂摊子。

也就是说，房地产税和一些货币政策我们可以看成是走钢丝的配重，要保证稳定，向左继续信贷扩张中下层信贷违约会掉下去，向右打击金融属性引起抛售恐慌也会掉下去，只能拿这些筹码左右配平，所以大家看到的就是收紧和宽松交替出现，房地产税推行和暂缓也是交替出现。

房地产税不如出台二手房不得高于收入价格 跟汽车一样进行折扣处理 这才是直接打击炒房的核心举措

房企在这一轮危机中，遭到了重创，但主要是现金流方面的，而不是资不抵债破产危机。除了部分高杠杆房企确实资不抵债，大部分其实资产负债率很低，市净率相当低。

她们其实有着非常扎实的资产和存货储备。无奈被封死了融资，限制了售价，资金流断了。

央妈的救市16条金融，堪称史诗级房地产救市，也可以说是政策大转向。

16条措施，简单总结为两个字：

送钱！

央妈送钱也是讲究方式的，主要是围绕着四个方面：

第一、做好房地产行业的融资；

第二、保交楼；

第三、处理好暴雷房企；

第四，保障购房者的权益。

每次只要是关于出台一些房地产企业的政策就会被一些媒体错误解读，实际现在的政策都是处理房地产债务问题的，不是说还要去刺激房地产，这个是两码事，不能总是想着以前怎么样，未来还会怎么了，一个时代过去了就要适应。

房地产不会去救也救不了 第一：很多人认为房价不能跌的根本原因就是想着房价跌了能救市，实际现实中有这种想法的人很多，因为以前的每次房价下跌都会快速的涨起来，让很多人有种错觉，认为这些才是永远的，都不相信房价能跌得逻辑。 第二:以前下跌后的上涨，那是因为收入增加和房价上涨匹配再叠加外资流入，经济是高速增长，所以每次政府控制房价都是无效的。后来的涨是居民加杠杆让，房价大涨，大家更是坚信房价只涨不跌的逻辑。 第三：现在的经济环境和居民杠杆率都跟以前不同了，再也不能支撑房价上涨了。要涨房价就需要很多资金推动，现在的房地产市值跟以前更不能同日而语，400多亿市值要让房价上涨就需要几十万亿的资金增量，这个是不可能发生了。 第四：现在是货币紧缩阶段，紧缩货币要讨论的是资产价格下跌多少的问题，是跌倒什么时候才能和现在的货币量匹配的问题，这个不是能不能跌的问题了。 第五:很多人自己拿出所有的积蓄被忽悠着购买了房子，然后就现在自己的利益上认为房价不能跌，还想着用房子来发财的梦想，这个不是傻而是有些坏了。

现在的房地产去库存不是没有办法，而是各地方愿不愿意承担部分责任，毕竟房价的60%~70%是土地成本。

一：在全国范围内购买首套房的首付只要20%，贷款年限降到15年，前5年0.5%的贷款利率，后10年1%的贷款利率。如果超过15年，在每多一年增加0.2%的利率。这种低利率的房子15年内不能转售，否则征收房价总价的10%印花税以及增值部分的50%的增值税。

二：每个家庭在全国只限两套房（230平方），一套房或两套房超过230平方征收超过的每平方3%的房产税。在全国有三套房，那么第三套房收3.5%的房产税，每超过一套就增加1%的房产税，如果是4套就是4.5%的房产税，5套就是5.5%的房产税。这个税收部分用来补贴给银行，就是用来填补给购买首套房的家庭的贷款利率。

三：取消公摊面积，毕竟每个楼盘的公摊面积并不是很透明，而且很多开发商因为这个漏洞而有意地减少楼盘面积，加大公摊面积，这对购房者完全是一种伤害。

四：开发商的银行监管账户的资金严格把控，房子封顶只给50%，配套设施建好给70%，交房后才全款结清。

其实很多国家在处理房地产危机时就有过0利率，甚至有的国家是负利率。而这部分0利率或负利率产生的费用都是由国家承担的。

专家：解决房地产的办法很多，但是一定不能太急。

专家认为，很多人都认为房地产市场有泡沫，应该及时处理。其实这种说法是错误的选择过犹不及，遇事需缓，慢慢的解决才更稳妥。

碧桂园出纳侵占公司资金4000多万，2000多万用来打赏主播。

27岁的男子李某，是珠海碧优管理咨询服务有限公司厦门大区出纳，他利用为泰安市碧某园房地产开发有限公司（以下简称“泰安市碧某园”）提供财务核算服务的职务便利，将泰安市碧某园、碧某园地产集团有限公司账户资金共计4826.4303万元转至个人账户。

李某职务侵占公司资金后，在短短一年多时间内，在直播平台充值打赏2300余万元，其中对一个主播的打赏就高达1000余万元。