建行业会计准则（企业会计准则建安会计）

许家印变卖恒大总部大楼，释放了什么信号？

恒大接连自2020年起遭遇金融危机，不但未能回归A股，就连港股也遭遇了重组，今年更是出现了多个项目的破产收尾。有传言称，恒大已经破产，但事实是恒大正在靠拍卖其总部的土地来收回资本。恒大目前的状况到底如何？

一、恒大的多样化经营

长久以来，房地产行业的兴衰都在世界范围内不断发生，由朝阳向日落企业的转型，给地产公司的管理人员带来了巨大的压力。现在的房地产公司，要靠国家的政策和社会环境来支撑自己的发展是非常困难的，更不可能通过大量的市场机遇来迅速积累“原始资本”。

因此，多样化经营已成为众多房地产公司必须思考的一个问题。跨国公司纷纷采取多元化经营策略，当然，恒大集团也是如此。在恒大集团董事长许家印的领导下，恒大于2014年8月发布了其第四阶段的发展战略，在第一次官方推出了多元化经营策略的基础上，延续了“规模+品牌”策略，并确立了进军全球500强企业的远大目标。恒大以房地产为根基，在运动、文化、快速消耗品、新能源等领域发展良好。

二、隐患显现

恒大现在的隐患，也在慢慢的凸显出来，恒大的发展，主要还是依靠房地产来维持，而最大的问题，就是房地产。2012-2013年期间，恒大重点发展的三四线城市受到了房地产价格下跌的冲击，严重影响了其债券、信托等融资渠道。

另外，恒大当年进军一线城市的战略也让其在2013年的土地储备中增加了707亿元。恒大2013年的债务总额为1357亿元，而到了2013年初，它仅拥有401亿元的非流动资产，目前的资金缺口已经达到了近千亿。

不过，恒大公司在“永续债”上进行了创新融资，募集到了几千亿元，从而填充了财政差距。在这一过程中，我们采用了会计准则的指导思想，将可持续债务纳入到其它权益工具中，以减少企业的负债水平。恒大的首次危机就是依靠可持续的债务来渡过难关。

第二个问题是由于“利率跳升”的永续债券。恒大公司在发行“2+ N模式”的永续债券时，采取了一种倒逼机制，即两年之后，该公司将不得不通过发行新的永续债券来偿还其原有的债务。恒大面临着很大的风险，即如果永续债券市场出现变动，那么其利息将会大幅上涨或被赎回。

然而，恒大却恰逢“宝万之争”的契机，将房地产板块与深深房合并。战略投资者若以增资方式取得恒大地产36.50%股权，则恒大地产将在2018-2020年期间实现净利500亿、550亿、600亿元，并按每年的68%进行分配。恒大通过三轮融资，累计投资1300亿元，解决了长期债务危机。

第三场危机是对2020年的策略投资人进行回购的危机。考虑到恒大在明年1月31日前完成与战略投资者的重组，一旦重组失败，恒大将会选择赎回其战略投资者，使其投资变成了一笔巨大的债务。一旦发生紧急情况，恒大将会把恒大手中的股权削减至45.18%，这样，就会失去对恒大的掌控。

恒大于2020年11月8号宣布失败，但经过与各方协商，最终只有43亿元的策略投资人退出，其余1257亿元的投资人表示不会再进行股票回购和股份的补偿。恒大成功地解决了上述三个问题，同时也暴露出恒大目前的资金缺口。

三、资不抵债

危机过去了，并不意味着没有危机，恒大在2020年的风雨中，已经越过了三条红线。恒大也暴露了自己的债务，它的有息负债高达5700亿元，有息负债总额比招商银行2021年贷款总额的10%还要多，再加上9500亿元的应付款，合计达到了1.52万亿，比四大国有银行在2020年盈利增长了1.5倍以上。

恒大这一次的拍卖，很大程度上就是为了还债。恒大原本打算在这里建一座新的办公大楼和一个新的园区，但后来因为资金问题，一直拖到了现在。现在，总部还没建好，就要用来偿还债务了。深圳公共资源交易中心的数据表明，公司的总部用地是以75.4亿元的方式进行公开转让的。不过这75.4亿元对于恒大的负债而言，实在是九牛一毛。

结语

许家印在恒大的领导下称霸了数年，为什么现在的恒大依然负债累累？规模大、工程多、经济衰退的客观原因不容忽视。但许家印在2016至2019年间的股息和卖出的债券合计已达250亿元。另外，恒大在四年内已经向董事会支付了11.24亿元。现在恒大已经到了破产的边缘，出售公司的土地，对他们来说，并没有什么影响。对恒大拍卖公司的总部土地以偿还巨额负债有何感想？

总结群里一个25岁拿下注会和注税，29岁读MBA的大佬的话。个人觉得非常有道理，大家都可以认真看一下：

中国的管理讲究“势、道、法、术、器”，财会人员的水平基本上是在“术”和“器”的层次，也就是建模型和用工具的层次，所以赚不到钱。如果想赚到钱，那就要改变自己的思维，往更高维度去。

大部分人从学习思维就有问题，一定要实践中才能够出真知。优秀一点的人，会有画面感和投入度，能够从知识中虚拟场景。真正杰出的人思维是贯通的，应用水平很高。

注会六本书，如果能够融会贯通，基本上能够达到“术”的层次，对财税领域有全面系统的理解，能够有出具财税专业解决方案，算是不错了。如果专业做得再好一点，那就是去大学当老师。这条路走到尽头也就是这样了。

如果想要赚钱，那就要改变，要主动拥抱变化。我25岁的时候注会注税就都下证了，27岁上厦大MBA。全班最小，所以把同学都当前辈，不耻下问，才明白了很多其他同龄人不懂的规则和人性。我能够去厦大，也是我有CPA这个前提，才能够在众多优秀的职场经营中脱颖而出。改变都是从自身开始了，先投资自己，让自己有价值，才能够跟别人做价值交换。

我的同学都是各行各业精英，没有那么多时间去教/指导一些没必要的人，是我进圈了并且有价值，才有机会平等沟通交流。爱拼才会赢。结果导向，拿结果说事，其他大佬才会给机会。大家时间都有限，精力有限，资源有限，所以做交易都是选择门当户对。

数字化的世界，会计都要死了。我刚刚说的“势”中，要看得到财会领域的“势”，就是消亡。财务数字化的趋势势不可挡，大数据、人工智能、互联网、物联网、区块链都发展起来，会计这种类似于计算器的工具人，肯定会被取代。以后能够生存下去的财会人员，基本上是要在“术”的维度，也就是能够建模型、创建解决方案、职业判断。

财务的成功关键因素，并非企业发展/赚钱的成功关键因素。我打个比方，财务领域的成功要求严谨、真实、稳定。但是这个社会只要求六十分，服务也是做60分就够了，超过60分之后的边际成本在升高，低效；这个社会能够赚大钱，多多少少会虚伪和说假话，财会人不作假不粉饰就是相悖的；世界在变化，稳定的人会被拥抱变化的冒险者淘汰，创新的人才能够赶上分口站到台前。

财务人员处境难也体现在这里。财会人员的工作基于会计准则和税法，无法主动求变，所以容易得罪人，并且还不需要总结，照着做就行。所以在财会领域养着养着，优秀的人都会被养废了。