房产出资 会计处理（房地产资金会计）

今年7月底，我家卖掉一套房子，拿到一笔卖房款，老婆希望全部用来还房贷，我希望全部用来投资股票。

经过激烈的争论，老婆勉强同意我投资股票，但是只给了我30万。

老婆之所以不同意我做股票，是因为在毛衣战发生后，我的股票投资亏损了130万，导致家庭财务状况大幅退步。

原本我家2017年就可以财务自由，但我想着把投资当做终身事业做，坚持继续投资股票和房地产。

我拿着老婆给的30万投资股票，这笔钱原来也是打算还房贷的。我辛辛苦苦做了近4个月，最多的时候账面浮盈也只有9%。

今天来了一次大跌，这点浮盈全部亏光了，我终于下定决心清仓股票，把钱拿去提前还房贷。

如果投资收益率跑不赢房贷利率，甚至无法保本，我实在找不到理由让家人不要提前还房贷，长期支持我投资股票和房地产。

最近这几年，看得清大势的人，宁愿存款吃利息或者提前还房贷，也不愿意贷款去创业、投资或者做生意。

2022年，国人都在缩衣节食地存钱，他们合起来总共向银行存了十几万亿，这充分说明，人们对未来的信心严重不足。

最近这几年，创业者、企业家、生意人和投资者真的太难了，他们太缺乏安全感了，他们即使很努力也很难赚到钱。

在这种情况下，人们怎么敢贷款消费、投资和买房呢？经济和就业怎么可能恢复呢？

我们的社会，哪怕再难也不能为难创业者、企业家、生意人和投资者，他们是经济和就业的创造者，其他人必须依靠他们才能更好地生活下去。

我们的社会，如果让这四种人没有安全感，缺乏信心，再怎么努力也很难赚到钱，那我们离长期萧条与衰败就不远了，即使再怎么救市也枉然。

没有蜜蜂的花园，纵使春天花团锦簇，秋天也必定颗粒无收，既没有蜂蜜也没有果实，只有残花、枯枝和败叶。

创业者、企业家、生意人和投资者，就是我们社会里的蜜蜂。聪明的园丁会呵护和善待每一只诚实靠谱、辛勤劳作的蜜蜂。

财务自由之房产投资篇:

中国人家庭的财富绝大数是是否早买房了，买几套了，买在哪个城市，我以一个行业从业十来年，曾经连续5年做到楼盘年度第一的营销人员经验给大家几点忠告，没有系统研究过经济的房地产从业人员给你的建议，不要听，哪怕他职位比较高，其次是身边买了很多套房的赋予亲戚朋友，我遇到的太多太多，他们根本不懂投资，因为他们只是签单员，政策倾斜对象，根本不知道怎么赚到的，跟投资是两码事，但是很多人说，听了他们的建议确实房子增值啦！

不是他给你的建议正确，而是中国地产经历了20年大牛市，在此期间要么横盘，要么就是涨，只要敢加杠杆买就会赚钱，不像股市每天让你看到价格波动，有时给你来个腰斩，人类在进化的过程中就是抱团取暖，抵御不确定性，所以大多数人股市很难赚钱，房子很好赚，但是房地产牛市总归谢幕，这时就考验到底是真懂还是靠运气赚的。

房子一般只有2种情况才算资产，一种是租金现金流大于月供（同时投出去的钱大于长期大额存单，好记一点）,一种是卖出时赚的差价大于买入价（同时把时间加进去的大额存单利息算进去的总和）要判断租金和差价考虑的因素就是房屋供给情况，货币量，人口结构，城市化等等相关，所涉及的东西太多我们在这里就不说了。

大家只要记住上面几点就行了，所以之前买房赚钱，首先租金收益就大于月供了根本没有风险，所以财富是在50后-80初这些人手里，就跟这次疫情，只要前面的年龄段不要太贪，不停换更大，更贵更多的房产，他们会过的很好，因为他们的房产是资产，但是后面买的都是负债，稍微一波动其实就会面临家庭债务压力。（这样的实战干货在我们星球还有很多）

#如果你有20万，你是先买房还是先买车#

先买房，买车是消费品，买房是投资产品。

人生需要投资:

①能力投资！

②财务投资！

③生活投资！

周末央行、银保监会发布金融支持房地产的16条措施，不少媒体也在解读，措施也属于针对房地产的切实利好。周五地产板块集体暴走，也是对利好的提前反应，资金是实打实的流入地产板块，措施也是真金白银的支持。

之前对地产的限制主要在杠杆端，因为不管是企业端还是居民端，房地产都是杠杆的游戏，所以政策蛇打七寸，限制的就是杠杆，针对房地产企业的三条红线，对银行的两条红线，对居民首付比的限定。

现在是能放的基本都放开了，重新对民营地产企业信贷支持，允许合理展期，一些潜在的暴雷风险，基本消除了，其实之前的信号就是对龙湖的一系列支持，上周民营地产也是反弹的先锋队。央行对六大行涉房贷款有具体任务指标，所以接下来社融一定会继续反弹，股市见底的概率越来越大。

接下来两年应该是买好房产的窗口期，在成交量没有大幅抬升的这段时间，价格应该还会稳定，但是不要再幻想价格更低了，最困难的时期已经过去了。有刚需买房或者改善的朋友，我觉得可以多看看了。如果是刚需，一定要真正满足你刚的需求，如果是改善，一定要在你所在地的前10%，否则改的意义不大。

另外不要被狗血自媒体打了鸡血，一门心思的只要攒钱攒钱，投资投资，财务自由，不管是投资还是工作，都是为了更好的生活，一个舒适便利的家，能很大提升幸福感，这也是投资的目的。有钱人整体告诉你努力努力，房子没用，但是他自己却住在豪宅里，这不拧巴吗？

还有，通过这次地产危机，也应该意识到，银行跟地产是深度绑定的，不一定一荣俱荣，但一定一损俱损。说对银行影响不大，要么是压根不懂，要么是屁股决定脑袋，另有所图。地产好坏直接影响银行资产负债表，即便不会一起倒下，也绝对会影响几期的财报表现，对股价影响则更直接。

随着金融对地产的重新支持，银行的资产负债表和利润表也会得到一定修复，估计也会有一轮修复行情。

#股市点评# #股市分析#

近几年房地产低迷，成交量大幅萎缩，价格也停滞不前。但疫情发生之前的房地产市场已经持续红火接近二十年。很多买房买得早的人赚得盆满钵满，甚至不少人通过投资房产实现财务自由。本人有幸也跟着沾了点光。

01年10万卖掉父母给自己的一套老破小，全款35万买了一套130平的小高层电梯洋房。小区绿树成荫，花开四季，环境一流，居住体验感更是这辈子都没有过的。感觉自己已经到达人生巅峰。在这套房子里，结婚生子，孩子上幼儿园，生活宁静幸福。07年，老婆把娘家陪嫁的一套房15万卖掉，贷了点款47万在小区又买了一套140平二手房，准备留给父母养老。01年到07年，房价也一直在上涨，但幅度不大。07年，老婆进了一家房地产公司。我又买了一套写字楼，用作公司办公。

很快到了11年，房价已经飞涨，刹不住车了。我们的两套住宅已经有了十多年房龄，有所老化，小区环境因为住户飞速增长，配套设施损坏严重，居住体验感变差。而隔壁又新开发了一个小区，环境更好，配套设施更齐全，物业管理更先进。果断卖掉这两套，共卖了220万。在隔壁小区首付两成，公积金贷款买了两套100平两室两厅户型，门对门，父母一套，我们一套。因为和老人作息时间差别太大，我们夫妻单独住一套，爷爷奶奶带孩子住另外一套。因为是期房，买得比较便宜，两套总价花了140万，装修又花了30万。

13年，老婆单位开发了一个很大的楼盘。我们手上有200万现金，也非常看好房地产市场。又出手买了三套，总价320万，首付了三成。

13年到16年，房价稳步上升，16年突然进入疯长阶段。到16年7月份，我们投资的三套房市场价已经翻了2.5倍，总价已经达到800万。老婆已经很满意投资回报率，卖掉三套，回笼资金800万。

16年疯长过后，17、18年房价平稳。

19年，我们450万卖掉了我们住的两套房 ，花1600万在市区核心地段买了两套大平层。我们自己住一套，老人住一套，一直到现在。

岳父母和我父母的老房子最近一两年都面临拆迁。

我们算是享受到了中国房地产发展的红利。

中间也克服了种种困难，限购限贷等等，办法都是人想出来的。总会有解决的办法。

我们比较幸运，赶上了好时候。

现在疫情的困难都是暂时的，相信中国未来会更好。

有粉丝最近问我，上周国家的政策对房地产行业好像是个利好，有哪些房地产的楼盘可以考虑？首先，我想说，目前真不建议投资买房，如果是自己住，刚需用户，手上不缺钱，那现在是买房的最佳时机。可以看看国企房地产公司，或者民企里的房地产之光，龙湖等，至少龙湖目前看依然坚挺，财务状况健康，况且它的业务多元，商业、长租公寓也是持续的现金流，房地产项目龙湖也在持续拿地，所以目前是放心，可以选择的。其他的嘛，还是要再观望观望。

很多情侣在恋爱中是比较忌讳谈钱的，毕竟那个时候卿卿我我，不分彼此，会不好意思谈钱。但是关于买房这样的大事，肯定不谈不行，这个时候双方好好计划一下买房的方式和长期的财务规划，其实是了解彼此金钱观和消费观的极好机会。

但是，婚前买房的弊端也很突出，处理不好很可能会给两个人的感情留下阴影，甚至导致破裂。

买房毕竟是个大投资，甚至需要几代人共同参与。婚前就希望把房子敲定，其实对很多人来说还是有点困难的，再加上各种产权归属的纠纷，很有可能会弄得一地鸡毛。

——陈历杰《亲密关系管理——如何理性应对亲密关系中的冲突》

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增城就是刚需的购物天堂[机智]//@一起走财务自由之路：增城的房产自住可以，投资属性差一点！

增城势头还是猛啊，前三季度同比增长4.8%，排名广州第二！ gdp总量最大依然是天河，黄埔和越秀。黄埔GDP总量倒数第三，比从化和荔湾好一点，比花都少一点。今年内，想赶超花都，可能性应该不大了，但如果明年还是保持增速，可能就超过花都了。 增城的主要产业依然是汽车零配件，摩托车及零配件，纺织服装和电子制造。其中的汽车零配件的表现比较亮眼。而传统的服装和纺织的跌幅比较明显。 在增城的各个区域，宁西街，新塘镇，石滩镇分列前三。 保持目前的增速，增城的潜力还是挺大的！#广州头条# #房地产#

从投资角度，房产正变得越来越鸡肋

作为房产投资圈内混了小十年的人，也算是经历了全国楼市起飞和干趴起码2个周期，同时因为做企服所以见过形形色色各种企业老板，从创业新手到知名企业老板，对房地产这波红利感受五味杂成。

房地产灰常重要这个毋庸置疑，不光是直接拉动近20%鸡的屁，产业链那就更长了，还有ZG财政等等。从2020年后，大家很多时候都会有种感觉，从财务角度其实持有房产都变得非常鸡肋，不管是曾经万人摇杭宁苏，还是一线沪深广，涨幅在资金机会成本以及资金成本（大多都是其他资产抵押）吞噬下，其实你看起来倒挂以及19-20年深圳、广州、上海，大多数人的资金成本其实年化6-10%，几年平滑下来，因为高额月供和沉默资金（就算永远三成甚至零首付），把很多人生活质量以及精神状态都搞神经了。不会止损的人正越来越滑向深渊，特别是很多炒房客深中多军的毒，老想着2N等等，每年不买房浑身不舒服斯基，管他拉不垃圾，先增加持有面积再说，然后把房本一甩，大有劳资拿房本砸死你姿势，一群XX啥也不是。这部分叫韭菜都说不过去，得叫韭黄，接待他们就是那儿有更高成数信贷产品，猛搞杠杆。

当然身边很多都是建仓调仓成功的人，现在回归到自己擅长领域继续发光发热，以自己认知做一些自己确定性高的事情，持有能够穿越周期好城市好地段好产品，贵精不在多，把精力放在辅导教育下一代身上。

房产现在确定性高机会一般都是普通人够不着的，豪宅或者好成市好地段好房子打新，然后还得有持续每年上百个现金流。听起来就跟一般人没啥关系，毕竟不是每个人都能拿得出大几百上千w的钱（哪怕垫资也得有资产不是），然后还能持续扛得住每年上百w超百w月供，所以大家就回归居住属性就行了。

广州增城区一业主以降价接近50%的幅度抛售4套房！

越来越多的卖房者开始失去耐心了，大幅降价卖房将成为更多人的无奈选择。

房价的拐点已经到来，在房住不炒的政策定位下，房产的金融属性正在减弱，房产的投资价值正在降低，房产的居住属性正在回归。房价只涨不跌的时代一去不复返了。

最近还是有很多人问我关于投资的话题：是买房好，还是炒股好？

如果你有房有车，而且有固定收入，买房炒股都是可以的；如果买房是刚需首选买房；如果你已经有2套房了，而且有稳定的收入，首选炒股。因为10多年了股市依然还是在3000点徘徊，美股都涨到30000点了，咱们GDP差不多是美丽国的70%以上，按照这个推断，A股应该在21000点左右，而股市目前才3000点，7倍的增长空间！

回到之前的那个话题，最近房价一而再再而三地跌，可以介入吗？

这个问题就像是说：一只股票回调10％-20％，能不能抄底？

答案是：不能抄底！不能抄底！不能抄底！

举个简单的例子：

三一重工优质吧，下跌了70%，你在下跌20%抄底试试？抄底的结局是什么？

片仔癀优质吧，下跌40%，你在下跌20%抄底试试？抄底的结局是什么？

京东方A优质吧，下跌50%，你在下跌20%抄底试试？抄底的结局是什么？

恒瑞医药优质吧，下跌50％，你在下跌20%抄底试试？抄底的结局是什么？

格力电器优质吧，下跌30%，你在下跌20%抄底试试？抄底的结局是什么？

而且目前房地产正在面临前所未有的改革，就是房产税！一旦落地，抛售已成事实！

况且现在烂尾楼这么多，地产商每天都在死亡边缘挣扎，房价还这么虚高，大家还在乐此不疲

地玩着击鼓传花的游戏，现在去买房子，不就等于高位接盘站岗？

现在所有鼓吹大家去买房的人都是屁股决定脑袋，这是利益问题，根本就不是观点对立的问题。

你不买房，别人买的第二套房就没法高价卖出去，他不忽悠你去接盘，忽悠谁？

上个月网上看报道说：刚把深圳90平卖出去1800W，回湖南老家养老去了，发200万买了一栋别墅，装修发100多万，买了一辆30多万的车，买了2个商品，1套商品房，还剩200多万存银行拿利息，每年差不多有6-8万的利息加上收租，小县城养活一家老小足够了！房子当年买的时候500多万，也就十年时间，买的果断，卖得也果断，现在财务自由了。

目前房地产的红利期已经过去，暴涨的时代基本上已经终结，所以目前我不建议现在去接盘，现在投资股市也许是明智的选择。等等机会，等下个房地产周期出现在买才是明智选择！

就单纯从投资的角度看，A股太多高股息优质公司了，4%股息+5%成长，投入500W，每年45W回报，比现在的房产香太多了。

香港知名女星陷入财务纠纷！接数通恐吓电话，已报警处理

香港知名女星乐宜，一直都以好身材著称。最近两年她的演艺事业发展顺利，早前还和好朋友蔚雨芯合伙投资开了美容院。但近日，乐宜却陷入了财务纠纷。

据了解，她和蔚雨芯开设的美容院近日因背后有人想要另起炉灶，所以被搞得乌烟瘴气，陷入财务危机。作为投资人之一的乐宜，最近几天更是接了数通恐吓电话，令她惶恐不安，最后只能报警处理。#八卦手册#

财务杂谈（617）

1.国企投资国企，被投资单位净资产为负数，总觉得不对，但不知道违反哪项规定？

答：这个得问国资委，净资产为负并没有那么可怕，这不是你负责的事情！

2.免租可以增值税，不用视同，那无偿给员工住房是否使用？

3.未分配利润过高怎么解决啊？

答：去分配啊！

4.公司实收资本为零，都是借股东的款，合理吗？

如果你能给税务解释得明白，那就没有问题

5.乙方企业要破产，甲方企业没有取得发票怎么办？

答：纳税调增。

6.租赁阿里云服务器的服务协议要缴印花税吗？

答：不需要。

7.股东无偿赠送全部股权给儿子，需要交个税吗？

答：财税2014年67号文件，不要交！

8.其他应付款挂老板的亲戚问题大吗？

答：视同挂号老板。也有问题

9.麻烦请教个问题。我单位购买一工业企业的厂房设备，含该单位的库存材料和未完成的供货合同，我们购买后用的是自己的营业执照进行经营，请问，剩余合同由我公司来完成，给采购方的供货发票有谁来提供？可以和采购方签订补充协议，材料款直接转到我单位的基本账户，由我们提供销售发票吗？

答：和采购方和销售方重新签订合同！

只用了18个月，还没有开发的土地价格就增长了10倍，抢到就赚到了，国际资本的疯狂涌入让印度房地产出现了离谱的行情。就连黑石基金总裁苏世民也说，他做了15年房地产投资也没有见过这样的涨法。但这条不经意之间听到的消息，让苏世民下定决心“不碰房地产”，成功让黑石躲避一次全球金融风暴。

2006年，苏世民组织高层们在纽约的会议室开会研讨国际金融形势，讨论是否在西班牙收购几个街区的公寓，因为现在西班牙的房地产市场非常火爆。

讨论正激烈时，视频电话里传来黑石在印度办事处的一位年轻人的声音：印度这里未开发土地的价格在18个月内增长了10倍。”听了这句话，苏世民差点被一口咖啡呛到。

苏世民说，我开展房地产投资已有15年的时间，从来没有见过价格在18个月内上涨10倍的情况。印度的经济增速远远不能合理解释土地价格的爆炸式增长。而且这还只是未开发的土地。开发商购买土地就是在赌博，这个开发时间需要数年，这中间的变数太大，投资风险也非常大。

苏世民当场决定不再推进西班牙的房屋交易。一些人很困惑：印度的土地价格与西班牙公寓有什么关系？苏世民说了自己的投资逻辑：

在日益全球化的经济中，必须能够找到一些10年前甚至两年前不存在的关联。现在，成本低廉、方便快捷的信贷几乎是无国界的，这些信贷在全球各地寻求机会。如果西班牙和印度出现房地产泡沫，那么其他国家也可能会出现。没必要在过热的市场买入价格过高的房地产。

随后，苏世民说“我们不碰房地产。”黑石基金必须消除一切房地产风险敞口，不仅仅是西班牙的公寓，包括全球其他任何国家、任何时期收购的房屋，包括美国的房产。而当时，美国经济表现的是强劲增长，商店门庭若市，股市创下历史新高。

众所周知，2008年美国次贷危机引发全球金融风暴，让房地产市场一蹶不振，就连苏世民的前东家雷曼兄弟也倒闭了。而苏世民提前清盘房地产项目，不仅让黑石基金全身而退，并且抓住此次机会，实现了公司规模爆发式增长。

苏世民在自传《我的经验与教训》中总结这次经历写到，根据不断变化的情势调整自己的行为总是很难。特别是当人们正顺风顺水时。他们选择闭目塞听，忽略和屏蔽不鹭港的音符和曲调，因为他们觉得这些不鹭港的信息会给自己带来威胁，而他们又害怕变革的不确定性，害怕需要付出大量努力才能做出改变。出于这种倾向，他们会在最需要主动灵活的时刻变得被动僵化。

这条经验教训非常深刻揭示了资本市场投资的心态与致胜原则，在《我的经验与教训》中，苏世民根据亲身经历，总结了25条原则，句句投资经典，这是他50年创业中最宝贵收获。苏世民通过大量个人故事和经历，向读者展现了在职业生涯与创业初期，他面对困难与教训的态度、思考和行动。

希望苏世民在追逐成功的道路上获得的经验与教训，为更多人如何取得成功提供了切实可行的建议。喜欢阅读的朋友，可点击下方商品卡片购买此书。

苏世民我的经验与教训

震惊