会计

停工损失会计（停工损失会计如何核算?）

2023-09-17 会计本文链接

昨日，许家印在恒大内部开了个会，有些点值得关注：

未来两三年恒大的重点是确保交楼，防止烂尾；要付民工工资，争取复工；高管降薪50%以上，中层降薪10%以上；继续推进债务问题化解，出售资产降负债。

简单说说个人看法：

确保交楼，是对社会和业主最大的负责任；付民工工资，底层老百姓的声音需要被听见、要生存；管理层降薪，但没提普通员工是否会被裁员，恒大作为龙头房企，一旦大规模裁员，影响极大；至于出售大量资产（或引进战投）降负债，从目前的情况来看，短期内恐怕不会有结果。

恒大表面上起码是个态度，相反泰禾的态度呢？对付楼业主用老赖那一套。黄其森暴雷后，满嘴谎言，证明泰禾没问题，证明有人救他；说业主认可泰禾才不退房；对烂尾楼业主没有一句歉意；到处宣传假复工；处心积虑研究业主，编制业主拉拢名单。不谈道德，单说泰禾的危机处理能力，只能打零分。

泰禾黄其森最近大肆宣传的“复工”被广大业主揭露是假复工真骗钱！为什么黄要假复工？他的目的是：假复工骗监管，使上市公司泰禾集团的债务利息可以资本化，按照会计准则规定停工项目利息不得资本化，而复工才可以利息资本化，即可以减少当期亏损，因此，黄其森假复工是为了达到美化财报的目的，为蒙骗交易所避免被ST，为推高股价欺骗广大投资者。同时，也欺骗业主和有关部门。其恶甚大。泰禾集团烂了这么久黄其森连一个基本道歉都没有。根本就不是一个正常的企业地产界的黑社会，黄其森靠这些还能骗多久？！

合肥的房产楼市真是冰火两重天，

前两年找关系、茶水费、全款满天飞，

现在全冷场了⋯

已经买房的：最大的希望就是按期交房、兑现预期⋯，在建工地不要停工。

没有买房的：希望房贷利率降至冰点、房价回归到一万元以下/平。

这不，我亲戚去年摇中了包河区的琥珀．晴川里，隔三差五就去项目现场看看，只要有工人在、吊机在施工，才心安。

也很庆幸没有买一路之隔的某创．滨河湾，普通老百姓不易、只想过踏实的生活⋯

真是三年河东、三年河西。

一开发商欠总包单位9200万元工程款，总包单位准备停工。后双方达成协议，未按约定支付的工程款按年10%的利率支付利息，最终结算的利息金额为1392万元。

这1392万元的利息费用，开发商要求开具工程款发票，总包单位会计说不行，必须开具利息发票。

老板说，不都是发票吗，开什么内容不是无所谓吗？反正都是1392万元。

会计说，两者是不一样的，区别很大。

1、违反发票管理办法的规定

根据发票管理办法规定，所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。作为开票单位，不得开具与实际经营业务情况不符的发票。

如果将利息开成工程款，就属于虚开发票，如果被税务机关查到，公司将会被处以罚款，还会影响到公司的纳税信用等级。

2、公司需要多交税款

公司作为一般纳税人，利息收入适用6%的增值税率，建筑服务的增值税率为9%。如果将1392万元的利息收入开具为工程款，需要多交增值税，同时，还需要多缴城市维护建设税及附加等。

3、房地产公司少缴增值税及附加

根据营改增相关文件规定，公司开具1392万元的利息发票，对方入账后不允许进行进项税抵扣；如果开具工程款发票，对方可以进行进项税抵扣，因此少缴增值税114.94万元（1392/1.09*9%）。

4、房地产公司少缴土地增值税

利息发票在土地增值税清算时一般不允许扣除，一般采取按开发成本金额5%加计扣除的方式；但工程款发票在土地增值税清算时可以按规定计算扣除，而且可以加计30%扣除（20%+10%）。如果开具1392万元的工程款发票，对方实际可以扣除的金额为1392*1.3=1809.6万元。按最低适用税率为30%计算，开发商少缴土地增值税542.88万元。

5、公司税收风险大

公司将1392万元的利息开成工程款，自己多缴了税款，却让房地产公司少缴了税款。如果被税务查到，对方需要补交税款，并接受税务机关的处罚，本公司同样也会受到牵连，所以，这事不能干。

老板说，原来是这样啊，那我要好好和他们谈谈。

你们公司都限电放假了没有？？？坐标苏州工业园区，今天公司发布限电放假通知，从今天9月26号下午17：30放到10月3号结束，4号正常上班。期间有假没休的可以补假，没假的可就惨了。苦逼的财务部门1号还是要正常加班的，只要地球不爆炸，财务正常月结。

公司人事兼行政总监和大老板、厂务人员一直在讨论如果能少放几天假，停工几天公司损失巨大，如果是上面的强硬措施，你不放也得放吧。不知道自己公司发电可不可取，在这里问问大家都放假了没有？？

算账

自从很多房地产头部企业陆续爆雷后，冬天来了，煤炭价格就开始暴涨，去年同期1300-1600元，今年2600-3150元，很多人都慨叹今年烧不起了。在北方农村，住房都是单间，隔开的，一个房子需要一台炉子，一台炉子每个冬季需要一顿碳，前几年的暖冬很多人都把土炕拆了，因为国人的卫生条件好了，睡在土炕上身上会发出一股炕焦子难闻的味道，并且很多人都不种地了，填炕（就是冬天土炕的燃料，都是麦屑、驴粪蛋之类的混杂物）也没有了，不知道暖气费涨不涨，总之，取暖费用越来越昂贵，唯一解决的办法是全家人挤在一个房子里过冬是最经济的办法。钢材水泥都在涨，玉米也在涨，只有猪肉在跌，最近回暖了一些，一斤由8元左右涨到了10元，无论怎样，总体看来，物价普遍是上扬的。

客户昨天兴冲冲地告诉我，终于好不容易签订了合同，有活干了，给房地产商供应砂石，让人为难的是对方要求提供13%的专用发票，让我算一下预计利润。单价135元每方，增值税15.53，附加税1.56，印花税0.04*2=0.08，流转税需要17.17元，没有进项发票，都是从私人手里买入，包括运输费110元，开普通发票115元，那么企业所得税估算4.47*0.05=0.23元，每方净利润2.60元，利润率不到2%，赚的钱分红呗，缴纳20%的个人所得税后只剩下2.08元，最终利润率1.5%。按照合同，扣除虚方或者质量残次率1%，利润就是千分之五。他看我算完就垂头丧气了，投入1万元赚50元，还要拖欠，连利息都不够。看起来是个好事，但经过会计算账，就变成了坏事。

房地产如何复工复产？有数据显示，房子最终的利润率是10%，现在基础建筑材料都涨价了好几个月，早就没利润了，盖得越多，亏得越多。房地产商是钱多，可都不是自己的钱，除了贷款，还有业主已经交了的钱，缺口太大，狼多肉少，给谁合适？从这点上看，今年买了期房的业主还是很划算的，房价涨不涨，跌不跌都与刚需没关系，但最起码能抵御通胀。但前提是没钱赚肯定没人愿意盖房子，材料供应商不愿意，建筑商用的民工最后分包下来，工资一日一结，月结都不行，因为拖欠了谁知道什么时候给？这样下去，小包工头都会成为历史，大工程垫资是垫不起的，最后不拧成死结，不形成三角债都不正常。

农民工要工资，眼看碳价越来越高，他能不着急？本来现在可以买一吨，你给钱给的迟了只能买半吨，家里怎么办？业主要按时交房，眼看装修材料都在涨，熬到明年价格下不来，本来就按揭没有多少钱能用在装修上，交房迟了如果想入住，装修款又多了一个大窟窿不知道从哪里补；工程越是停工，停工损失越多，施工方的贷款利息也越多，没有收入，还得养人；工程越停滞不前，房子越卖不出去，回款越少，房地产开发商就越艰难，越给不出钱结算工程款。只有银行暂时看起来不错，本金利息必须按期给，不然征信就有问题。买房者，开发商，建筑商，供应商都为了解决资金问题，向银行借了钱。银行的钱是从哪里来的？自然一部分是买不起房子的人存在哪里等凑够了要买房子的，谁不想住得好一点呢？

想想心都烦，枕头最好，睡着了就啥也不想了。附图是我的七彩石枕，不知道为啥，最近有点裂口子，看了心都疼。可惜冬天枕上有点冷。

我想说我们公司就是和恒大合作的，就因为恒大商票跳票了几千万，而项目也缓建停工了。

今天领导上午开会了说了两个重点:1是项目人员最近要调动2是因为项目停工缓建要扣绩效。

当时心里就“咯噔”一下，这情况也太突然了吧。虽然前面就有预感，但没想到来得也太快了吧。

人员调动好说，停工了不要那么多人力了。但扣绩效，这不逼人离开嘛。

散会后，问了下会计，要扣百分之五十绩效，那也是1500到2000元了，总共才这么点工资啊。心情一天都要不美丽了。

有些同事也在找下家了，觉得不能在这坐以待毙，毕竟都是有家室的人了。工资多点才有保障，少了对家里人也不好交差啊。

不说其他的，扣的这些钱，都够一个三口之家一个月的基本开销了。

留下的人忍受降薪，后面还要服从组织，调到外地上班，这也是个难题。

建筑行业开始难做，但今年是真难做啊。

恒大这次危机受牵连的人不在少数，希望都能平稳度过吧。#我要上微头条# #工作# #房地产#

针对因疫情不能按时还房贷，五大行纷纷表态。据说苏州今年的法拍房也很多，都是现金流出了问题，房贷还不上，不得不忍痛割爱。五大行的回应里觉得交行的回应让人想不通。重点针对医护人员，政府工作人员，我觉得医护人员和政府工作人员应该不太存在现金流的问题，这两类人员应该属于社会上收入相当稳定的人群，如果他们的房贷都还不出来，那下面的普通的老百姓，失业的失业，停工的停工，没有一分钱的收入来源，比他们更加艰难吧。银行的政策也太有倾斜性了。不知道大家怎么看？有没有像评论里说的银行都没有落实啊。#多家银行回应能否因疫情推迟还房贷#

#我年轻时做过最勇敢的事#

那是90年代，和邻村几哥们去青岛打工，找到一工地干建筑。当时好多黑心工地，由于层层承包，克扣工钱、卷钱跑路、以强凌弱是常有的事。

那个工地的队长是某县的，大部分人是他们的同乡，只有我们少数外地人，所以经常受他们的小欺负。比喻，早上食堂里吃油条，（食堂由队长亲戚经营）从市场论斤批发来，论根卖给工人。油条有粗有细，每根重量不同，付饭票可一样，结果老时把粗的给他们本乡人，细的给外地人，我们只能忍耐。另外，重活先安排外地人，本乡人挑轻活干。

坚持干到年底，冬天没法施工了，工地将要放工。已经停了好几天工，我们只等开工钱了。有一天白雪飘飘，天寒地冻，工人们都藏在宿舍不愿出门。（我们几个外地人睡在一个宿舍）施工员突然下令：所有人员都去工地拆架杆，要装车送回总公司。（架杆是租的，每天都要租赁费，工地停工队长想省这个钱，第二年重新租）我们一听，马上起身去了工地。干了几小时，手和耳朵都冻僵了，也没见他们一个人来，我们便回去看个究竟，他们还在床铺上里各玩各的。原来今年的工资帐结算完了，说再干活工钱要等明年，所以他们不愿意干，又嫌天冷。既然这样，我们也回了宿舍，找了点木柴生起火围着取暖。那个施工员（队长的弟弟）骂骂咧咧的进来了：“你们不去拆架杆，回来干么？”当时我们四个人围着火炉，其中有兄弟俩和一个十七八岁身材单薄的小伙子，结果没人愿意搭理施工员，他瞅了瞅我又瞅了瞅兄弟俩，转过头来问小伙儿：“谁让你们回来的？”小伙吞吞吐吐地说：“你们没人去，只有俺几人干，谁不知屋里暖和！”“你m的说啥？”他抓着小伙头发一把提起来，左右开弓，啪啪的抽了几巴掌，小伙两腮几个掌印通红，委屈地哭了。我和那个弟弟猛地站起来，哥哥却拽着弟弟的裤口一个劲地暗示，弟弟立刻又蹲下了。施工员一看兄弟俩怵了，胆子大了，回头和我动起手来。虽然他身材比我高大，但我正在火头上，使出了全身力气和他缠斗，最后被我摔倒压在床铺上，打了他几巴掌。他的同乡人听到后冲进屋里，把我围了起来，有人拿着硬塑管打在的头上，由于冬天塑管脆，被震的粉碎，头上立刻起了个疙瘩。队长也知道了，从办公室跑过来，阻止了这场打斗。他问我什么原因打斗，我说你问他吧，指了指小伙。小伙哭哭啼啼说完了经过，他装腔作势地把施工员训了几句，然后对我说：“有事向我反应，打斗算什么？你们每人扣50元。”（当时的工资每天8一10元，就这样好几天白干了）

第二天开工资，队长授会会计发出话来，说上面的钱款没全划下来，工钱只能按80%支付，明年再来时支付剩余的。

就这样，干了近一年，扣掉伙食费，工钱支了80%，等于剩了半年工钱，又被扣了50罚款。第二年谁也没去这个工地干，欠的工钱去要了几回说没钱，白白搭上车票钱。（那时候司法不健全，又不是本地人，也无处审诉，当时好像连110也没有）

公司垮台也就一两天，我估计我得又换工作了！房产不景气，是不是得换行了！这个中秋意义非凡啊！

房地产的冬天要来了么，公司好几个项目都在拖欠工程款！为了躲债，老板手里直接关机！怎么也打不通！中秋只发了5000元！队伍上访！停工！事情越来越大，老板也不来！

干工程一年两个付款节日，中秋和春节！今年的中秋让我真的印象深刻！我被推到了风口浪尖！老板来了，真想抽他大嘴巴！！！

节前前几天我们就开始报工人的应付工费，各种工种大概300来万！甲方答应给170万，其他老板想办法！整理资料报到公司，大家都在等待工资到账，好好的过中秋节！我们开了170万的发票给了甲方，然而甲方告诉我们现金额度不够只能先付70万，其他的过完节再付款！我接到通知抓紧联系老板，老板说他来沟通！没想到甲方连70万都没给只给了60万！这六十万根本不够付款的！工人都不知道！我还在安抚工人说能付款！但是等了老长时间公司的款也没给付下来！我给老板打电话他也不接，到最后就一直关机！工人都在我们项目部等着！我联系公司会计，他们说老板去上海要钱去了，说管理人员先发5000元过节费！下午5000就到账了！但是工人的钱都没有来啊！工人情绪很大！有的给老板打电话，老板手机关机！无奈！工人就朝我发火！最后工人就堵了售楼处！然后甲方找我，我就给甲方要钱！甲方就说现金额度不够，只能过完节再付！让我给工人说！我说怎么听！无奈工人只好上访！停工到现在！期间我怎么联系也联系不到！我心真累了！我想明天就不去上班了！公司还欠我3万左右，该怎么办！

如果取消新房预售制度，受影响最大的是哪家开发商呢？恒大？万科还是融创？都不是，受影响最大的可能是碧桂园。

为什么这么说呢？因为万科的合同负债金额最高。解释下什么是合同负债。理论解释比较枯燥，给大家举一个例子说明这个会计上的专有名词意味着什么。

假设老张在某开发商那里买了一套新房，由于采取的是预售制度，故老张先付了30%的房款，共计50万元。对于开发商来说这50万元是不能计入收入的，因为房子还没有造好交给客户，之后是有可能存在房屋质量不合格被老张拒收或者索性烂尾了，这些情形都需要退还50万元。因此，会计制度上不允许将还没有交房但已经收取的钱计算到开发商的收入中。

那么这50万元预售的款项体现在哪里呢？计入开发商资产负债表中的合同负债里。所以我们可以通过查询开发商财务报表中的合同负债金额来大致了解其收了房款但还没有交房的金额。

我查询了国内最大的几家开发商的合同负债，和大家分享一下相关数据。由于港股上市公司不公布三季报，故部分公司的合同负债只能从半年报中找到，也就是截止到2021年6月30日的数据，而在A股上市的开发商公布了三季报，数据截止到9月30日。

碧桂园：7242亿元（截止6月底）

恒大：2157亿元（截止6月底）

万科：6977亿元（截止9月底）

融创：3197亿元（截止6月底）

保利地产：4598亿元（截止9月底）

绿地：4708亿元（截止9月底）

绿城：1419亿元（截止6月底）

华润置地：2414亿元（截止6月底）

金地集团：1251亿元（截止9月底）

看了这组数据是不是很意外，恒大未交付的期房所收取的款项在主要开发商里并不算多的，甚至只有碧桂园的30%，相比万科、保利、绿地也差了不少。