万科项目会计
万科本年度最佳优秀员工是超人——崔筱盼!一个非男非女的超人!任劳任怨，24小时工作!就问你怕不怕!
崔筱盼于今年2月1号加入万科集团财务部!是一个虚拟人，工作能力以一敌万!未来会导致大量分析计算督办岗位人员失业!
郁亮祝贺万科员工获得年度优秀新员工，并没什么可稀奇，这个事情之所以被商界大佬传来传去、持续发酵，因为崔筱盼不是真人，而是小冰框架孵化的又一个虚拟人，并已在万科集团财工作快一年了!
这种降维打击，如同更高维度的生命侵略地球，如同踩死一只蚂蚁。就问你怕不怕!
崔筱盼”今年2月1日正式“入职”万科，在系统算法的加持下，她很快学会了人在流程和数据中发现问题的方法，以远高于人类千百倍的效率在各种应收/逾期提醒及工作异常侦测中显身手，而在其经过深度神经网络技术渲染的虚拟任务形象辅助下，她催办的预付应收逾期单据核销率达到91.44%。
6月24日，万科以接近47亿的地价拿下东莞一流靓地广发南地块，也是印象里万科在近期比较重磅的投资。这次拿地可以看出几个问题：
1、万科有钱。万科财务一直保守，面对目前的大环境会更加保守，此次拿地说明公司资金充裕。
2、对未来楼市预期触底企稳。在过去一段时间万科在拿地方面极其谨慎，此次大手笔拿地而且志在必得的架势，说明它对未来市场研判没有之前那么悲观了，在目前政策和金融松绑的背景下，部分热点城市可能会迎来一波反弹。
3、东莞楼市比较稳定，表现坚挺。自年初疫情之后，多个开发商在东莞的项目都感受到了市场的快速复苏，再加上万科东莞本来就领先市场，此次拿地有利于继续深耕东莞、领跑东莞。
【万科2022财务公告：活不下去】曾在几年前高喊着“活下去”的万科，在2022年开年依旧不好过[what][what]。
3月2日，万科发布了2022年2月的销售简报。公司在2月实现了合同销售面积为185.2万平方米，合同销售金额293.7亿元，同比下降34.96%…
#万科董事长自曝已不坐头等舱#近期，万科董事长郁亮内部讲话在市场引起了轩然大波，2014年郁亮曾判断地产过了“黄金时代”进入“白银时代”。八年后的今天，他称地产板块已经进入了“黑铁时代”。
他还称，2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年。至于如何理解背水一战?郁亮称，就是要么死、要么活，没有中间状态。
不仅如此，他还自曝自己定机票“是不会买头等舱的”，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。
这样的信号传达就比较明确，“过紧日子”将会成为未来地产行业的常态。
作为行业的龙头，万科的财务状况在所有房企里属于最健康的那一批，但是从2018年开始，郁亮的“焦虑”反而越来越严重，这背后是地产行业的变化。实际上，去年全年商品房销售规模将再创新高，面积和金额分别突破至18亿平方米和18万亿元以上。也就是说，虽然企业很悲观，但是行业还在增长。
行业的增量时代已经结束，变化可能比想象的要快。所以未来地产企业要抓紧时间窗口处理负债，安全落地才是第一要务。
【地产新鲜事】2021岁末活久见：万科年度优秀新员工， 竟然不是真人?
前几天，万科集团董事会主席郁亮在微信朋友圈发了一则消息：“祝贺‘崔筱盼’获得了2021年万科总部优秀新人奖，她催办的预付应收/逾期单据核销率达到91.44%。”
郁亮祝贺万科员工获得年度优秀新员工，并没什么可稀奇，这个事情之所以被商界大佬传来传去、持续发酵，因为崔筱盼不是真人，而是小冰框架孵化的又一个虚拟人，并已在万科集团财务部悄悄工作了十个月。
今年虚拟人轮番上 “爆款”，从英伟达创始人黄仁勋厨房直播时“真假难辨”的数字替身，到Meta创始人扎克伯格演示时的“光剑加调味酱”;再到中国虚拟美妆主播柳夜熙一夜涨粉过百万，每日经济新闻的虚拟主播N小黑、N小白上线70天无人识别其非真人，超写实虚拟人AYAYI频繁出镜大牌广告，虚拟人市场越来越热闹。
“崔筱盼”获奖事件，释放出一个重要信号：虚拟人正在从互联网、传媒、广电等信息密度高、科技落地快的行业，向信息密度低的地产等传统产业推进。#武汉头条# #武汉楼市#
时间回到2018年秋天，居安思危的万科率先喊出“活下去!”当年大部分都是都没有看懂为什么万科这么悲观，如今看来万科多么的未雨绸缪，早早的就意识到了问题的严重性提前下手主动改变。相比如今深陷泥潭的恒大要自如许多，房地产开发企业属于高杠杆运作模式，玩的就是现金流，现金流一旦断裂，将会引发一系列问题，严重者直接崩盘!
在房地产行业一直犹如硬汉般的万科，交出的一季报让人唏嘘：毛利暴跌，净利不忍直视，业绩增速大幅放缓，还不得不计提多个项目跌价准备。强大的万科如此，其它企业的日子可想而知。
不过，万科整体财务、资金状况还算稳健，截至2021年一季度末，其“三道红线”已经全面达标。
随着恒大、华夏幸福等等的爆雷，严重影响了购房者的预期，未来的一段时间楼市去化率将会出现逐步下滑，更加考验房企的现金流，3道红线全红的大概率全面爆雷!2道的也岌岌可危!
#万科内部倡议节衣缩食 筹备过冬# 万科最新表态再次引起市场关注!在万科倡议“节衣缩食”筹备冬天的背后，万科提出减少不必要的开支，且要求管理层以身作则，勤俭节约，杜绝浪费，可见万科仍然为筹备冬天而做好准备，并期望熬过行业的阵痛期，以迎接未来的春天。
“金九银十”本来是过去房地产行业的发展特征，但从近年来的市场情况分析，房地产行业却持续降温，“金九”未见，“银十”却出现了近年来比较差的成交数据。由此可见，对国内房企，尤其是国内的头部房企来说，如果不及时调整经营管理的战略，那么最终很可能会吃大亏，甚至会在一轮优胜劣汰的过程中面临淘汰的风险。
作为房地产行业的标杆企业，近年来万科凭借稳健的财务优势，在房地产行业中获得了比较好的生存空间。既然万科又一次提倡“节衣缩食”筹备冬天，那么接下来万科肯定会更注重净负债率、现金流等财务数据，并持续发挥自身的财务管理优势。头条热榜郭施亮的视频
万科提倡“节衣缩食”筹备过冬，万科这一举动意味着什么?
郭施亮
【郁亮：万科始终把安全放在第一位，上半年债务结构进一步优化】8月31日，万科中期业绩会上，董事会主席郁亮表示，万科历来非常重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，对行业来说眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。郁亮介绍万科在规模和债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。
万科的财务状况最优，恒大、富力、绿地、融创等，资产负债率较高。现在想想，3年前的王健林，壮士断腕、把酒店打包卖给融创和富力，算是非常明智了，而且，去年的疫情持续至今，酒店业的影响非常大，王健林真是躲过一劫啊 ![捂脸]
20211229肉蛮多新闻【转】
【惊呆打工人!万科年度优秀新员工 竟然不是人类?】最近，万科集团董事会主席郁亮发的一条微信朋友圈，刷屏了。郁亮在微信朋友圈发了一则消息：“祝贺‘崔筱盼’获得了2021年万科总部优秀新人奖，她催办的预付应收/逾期单据核销率达到91.44%。”郁亮祝贺万科员工获得年度优秀新员工被商界大佬传来传去、持续发酵，因为崔筱盼不是真人!而是小冰框架孵化的又一个虚拟人，并已在万科集团财务部悄悄工作了十个月。(中国基金报)
被万科重罚一千万的高管刘肖，还会留在万科吗?
1、最近几天，地产圈业内都被万科的一张罚单刷屏了，万科集团执行副总裁、首席运营官的刘肖被罚款1000万，不论是钱数还是title都十分惊人。很多人好奇，重罚之下这位半年前还被看好的万科高管，还会留在万科吗?
2、首先，处罚相当重。此前网上的报道中，万科内部人士对刘肖的评价都是“执行力强，财务、投资能力强 ”“万科最年轻的高管”，但是现在全公司通报+连降两级+罚款1000万，声誉、职级、金钱三样全都占了，刘肖想在万科再次出头，难上加难。
3、其次，在过去网上的报道中，刘肖向来被称为“郁亮的左膀右臂”“郁亮的嫡系干将”甚至是“嫡系中的嫡系”。郁亮接班王石没几年，当下也正是用人之际，但如今却是郁亮亲自签发的罚单。
4、2015年，刘肖开始执掌万科北方区域，一共6年，直至2021年6月23日被万科调回总部。这期间，北方区域公司究竟出了什么问题?
猜测一，并非只有刘肖被罚，万科原唐山事业部也就是现在万科的冀北公司，其公司的首席合伙人、总经理鄂大鹏，已于两个月前被曝辞职。
猜测二，通报中写着，“各单位首席合伙人必须对本单位的管理问题承担管理责任，对经营结果承担兜底责任 ”可能出的事不是刘肖干的，但因为他是北方区域的CEO，所以需要对下面发生的事负责。#万科#
斗转星移。#房地产##万科#
地产行业的都还记得我当年提出的《文科万科、理科金地、工科中海》吧?那时王石在万科用了郭钧林少洲丁长丰等一杆子《万科周刊》出来的文人做领导，到了全忠、单小海也算重用。后来王石对我说，“我们不是文科了，我们是全科性的大学”，因为那之后，万科启动了海盗计划，从中海等深圳好企业挖了一批做工程、设计和产品的高管。但十几年过去了，时至今日，万科的偏科特色又明显出来了。我们看看昨天业绩发布会上，坐在主席台上的核心高管，几乎清一色的都是财务出身的。董事长郁亮，大家都知道了。总裁祝总，中南财大的，后来在银行，也是财资金务口的;首席运营官刘肖，万科财务口成长起来的;现在财务总监韩慧华不用说了，就是董秘朱旭也是中南财大的。所以，斗转星移，看起来变化莫测，物是人非，其实都还有着一个内在的铁律，在起着作用。
如果有时间我在想写篇《财务万科，工科中海，某科金地》，金地变成什么了呢?我再想想。
原万科合肥总经理入职龙光集团担任助理总裁岗位。#龙光地产#
据不完全统计，2021年龙光地产集团入职的高管人选包括：
原万科集团财务中心副总经理/福州公司总经理林游入职龙光地产集团，任职财务总经理
原万科中西部区域平台成本总经理李绍斌入职龙光地产集团，任职成本总经理
原旭辉地产数字科技部总经理补声东入职龙光地产集团，任职助理总裁兼首席信息官
原龙湖南宁公司总经理屈江加入龙光地产，任职成都公司总经理
原龙湖惠州公司总经理常为公加入龙光地产，任职东莞公司总经理
原龙湖珠中江总经理周吉加入龙光地产，任职总裁助理分管运营
原泰禾集团总裁助理、大发地产集团高级副总裁/首席产品官王峰入职龙光地产集团，任职副总裁分管设计
原碧桂园集团副总裁朱剑敏入职龙光地产集团，任职副总裁分管品牌
#铁打的龙光，流水的经理人#
龙光的高管生命周期半年算长的，之前的傅明磊，吴剑仿佛还在昨天，看看这批人能坚持多久?
万科董事长郁亮在万科股东大会上对当下楼市给出他的判断：短期市场已触底，但市场恢复是一个缓慢、温和的过程;放眼全社会，房地产并非最艰难的行业，房地产仍然是个10万亿级的市场。
这应该是多年来，具有忧患意识的万科第一次看多房地产，也是在行业最低迷时候，比较客观的声音。在楼市行情火热的2012年和2018年，万科预测楼市将进入“白银时代”和提出了“活下去”的口号，2022年更是宣称房地产进入黑铁时代。万科一直以来都是房地产企业风向标，财务指标最稳健。当一向谨慎的行业巨头开始看多房地产时，也许就是这个行业触底之日。
我们来看一下前几年万科的毛利率是多少：2017年是34.1%，2018年是37.5%，2019年是36.2%，2020年只有29.3%，去年的毛利率比前几年低了好几个百分点，这是造成万科净利润增速低于营收增速的主要原因。
但尽管如此，万科去年的毛利率在整个地产行业是名列前茅的，仅低于中海和华润，跟龙湖基本持平，在这方面，万科一如既往的优秀。
其实不光是万科，去年各大房企的毛利率水平都在降低，因为去年卖的房子基本上都是三四年前拿的地，这一点在万科的存货周转率可以找到答案，万科的存货周转率一直维持在0.3左右，也就是说对于万科来说，一个项目从拿地到全部卖完一轮完整的经营周期大约是3.3年左右。
这样计算下来，2020年卖的房子，就是在2017年前后拿的地，这个时候正好是上一轮房地产周期的顶部，2016年和2017年是房地产最火爆的时候，地王频现。
所以，那时候不光是万科，几乎大部分地产公司拿到的地都很贵，这也是为什么2020年很多地产公司毛利率大幅下降的原因，主要是因为地价太贵了。
万科2020年地产销售金额7041亿元，排名第三，仅次于碧桂园和恒大，同比增长11.6%，市场的平均增速是8.7%。
昨天恒大也出了2020年的年报，销售额是7232亿元，营业额是5072亿元，但净利润却只有314亿元，恒大去年比万科多卖了191亿的房子，却少赚了101亿。
碧桂园去年也只有350亿元的净利润，远低于万科的415亿，没有对比就没有伤害，虽然万科的销售额排名第三，但万科的净利润却是最高的，而且甩开第二名一大截，在中国的所有房企当中，万科依然是最赚钱的。
万科未来的增长空间较大
房地产行业在计算净利润的时候跟其他行业有一些区别，其他行业的净利润都要扣除利息支出，而房地产行业可以将一部分利息转化为成本，也就是所谓的利息资本化，这就跟房地产企业调节利润提供了机会。
很多房企为了报表好看，通过提高利息资本化率来增加净利润，2020年的年报当中，很多重点房企的利息资本化率都超过了75%，而万科只有50%左右，也就是说，如果万科也调整为75%以上的话，它的净利润还可以增加不少。
整体来看，万科这份2020年的年报的业绩是非常稳健的，在业绩释放方面非常谨慎，对投资性房产还计提了18亿元的折旧，而其他房企不仅不计提折旧，还要进行评估增值。
万科的这种做法实在太保守了，投资性房产只要年限没有太久，我觉得是不需要计提折旧的，房子是越来越升值的，应该进行评估增值才对。
另外，在财务结构方面，万科依然非常稳健，2020年的净负债率只有18.09%，也许光看数据大家没什么感觉，找几个重点房企的来对比一下，融创的净负债率是96.04%，碧桂园的是55.59%，龙湖的是46.89%，就连华润的都达到了29.48%。
看完这些大家就知道万科的财务有多稳健了，在三道红线的政策下，财务稳健，土储优良的头部房企大概率是会活得越来越滋润的。
