石景山 公务员分房（国家公务员 分房）
#北京头条#自房山区发布了居家办公的通知后，今天长阳镇也发布了相关要求。这对于住房山在房山上班的人来说很好理解，企业也在房山很好配合。可是对于跨区域上班的市民来说就纳闷了，很多市民住房山，工作单位在丰台、海淀、石景山等地，而他们单位所在地并没有发布居家办公的要求……导致大家不知道该听住地的通知还是该听单位的话……
好多人希望有关部门发通知的时候，考虑一下跨区域上班的人，把这类情况得要求写进去，大家也不想为防疫添乱，可是如果单位不同意居家办公，那么房山的通知对他们来说起不到任何作用，大家还要继续通勤……
这不，就因为这个事，今天居民又在群里问社区工作者了，其实是大家自己和单位协商就行，可有的人就希望给个准信……
章哥，目前在北京西城有房，但比较小，两年后会满五年社保，到时想通过腾名额的方式买套改善房（紧凑型四居）作为长期居住，总价600万左右预算，中心城区总价已经很高了，近郊板块亦庄、昌平北七家、石景山五里坨、门头沟、房山、丰台长辛店、青龙湖这些区域也许能够着。现在比较初步思路：
1、暂时放弃改善思路，在海淀、东西城买小面积二手房作为投资，不断买进卖出，等资金额满足在中心城区改善条件时再买作为长期居住。
2、等两年在非中心城区（以上所列板块）挑选一套作为改善型住房。
之前留意过亦庄橡树湾、石景山五里坨的三个限竞房、丰台河西长辛店的珠光御景西园、房山五矿铭品。请帮忙指导一下，或者有其他思路和楼盘推荐一下。
回答：
1、 在东西海做投资，不断买进卖出？这是真的准备炒学区房啊，只能是理想很丰满，现实会很骨感的。
但说实话，看这列出的几个选项，完全是连房产性质还没分清楚呢，就想炒房！这信心挺足，风险可相当大。相当于想投资古玩，很多人连五代十国和南北朝哪个在前哪个在后都没搞明白呢就去投资。结果把上周的青铜器当西周的买回来了，赔了钱还得搭上时间精力。
2、 只问一句话吧，都知道炒房客炒房最专业，也知道学区房的价格最高，但听说过有人骂是炒房客炒的吗？为什么他们不炒，不是因为善良，把赚钱机会都留给不懂行的。而是风险太大，同等的资金未必能赚到同样的利润，所以犯不上趟这滩浑水。
3、 不多说了，很多人都觉得炒房特简单，不就是低买高卖嘛，谁都会。那我告诉你，我干了20多年房地产，接触过数不清的炒房客，到今天能全身而退的没多少。炒房炒成房东的算是比较好的结局，倾家荡产甚至债台高筑背井离乡身陷囹圄的有的是。在这种每一把都是梭哈的赌局上，一旦失手就是满盘皆输。
别以为买过房就算是懂房子了，会吃不会做的有的是，不是杀过猪就能当外科大夫了，两码事儿！
炒房最基础的怎么用杠杆、怎么避税、怎么过户、怎么选筹都会吗？学过行为经济学吗？怎么找接盘人怎么做局试过吗？二手房的税费一次就是5%，两次就是10%。还不断买进卖出，赚的这点钱够交税费和中介费的吗？
愿意赌就赌，没人拦着，梦想可以有，万一成赌神呢。但最好有点儿初级知识，知道了扑克牌怎么玩儿法再上牌桌，别连麻将和牌九还没分清楚呢就去赌身家。赌场无父子，谁赔谁知道。
4、 三个限竞房，明白限竞房的本质是什么吗？和纯商品房有什么区别？在投资上怎么排序？能理解什么叫流动性吗？知道新房的溢价怎么加权计算吗？要不干脆把钱给我吧，还能返点儿提成。
5、 真不多说了，没意思，我劝过很多人别在房产市场上赌身家，但没用。直接说吧，相对这些房里也就似乎五矿铭品的风险低，只不过房山毕竟是郊区，租金收益偏低，这里自住+投资相对合适。
6、总之，我不炒房，也不建议别人炒房。但也不拦着，只是提醒最好学会搏击再上擂台，至少锻炼下抗击打能力，别扛不住社会的暴打。别拿自己的想象去挑战别人的饭碗，开发商和中介都虎视眈眈的盯着你的资金呢。花几万买支股票还得看看K线图呢，几百万买房子，最好看看历史趋势。仅供参考。
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章哥，最近看了石景山的万科翡翠山晓，觉得离西山近，石景山又是城六区，价格在5.5，两限房。过7、8年退休可以住，目前可以当个度假房，就是平时住，离城里也不算太远，觉得是翡翠系列，应该品质还行吧。不知有没有小幅上涨空间，或至少不下跌，等20年后卖了能付得起养老院的钱。多谢章哥，您费心。
回答：
1. 翡翠山晓哪儿是两限房啊，这是限竞房。两限房是保障房，限竞房是政策房，产品性质不一样。
2. 这没必要太琢磨什么上涨的，典型的自住房产。房子本来就是用来住的，买来住就是了，肯定是挺好的小区。毕竟是万科的，质量不会有什么太大问题。就算有也是细节，装修什么的而已，基础质量不会差。
3. 但想利用政策挣钱就不太合适了，管理层没那么傻。真要是赚钱了是不是得给市领导送锦旗啊？感谢他们全心全意为炒房而服务，特意制定政策来帮助房价上涨。我估计人家犯不上，没必要为了买房人的这点儿收益去和中央精神对抗，为此挨骂不划算，弄不好还得下课呢。
当然这也说不好，如果开发商犯迷糊也有可能。只不过北京从经适房开始，还推出过两限房、合建房、自住房、三定三限房等各种产品，除了学区调整，否则还没有升值太好的。无论什么投资品，出身都很重要，简配版和限量版不好相比。
4. 这参照一下周边吧，看看升值怎么样。
旁边的西山峻景，2014年横盘期我来过，老小区了，当时单价2.4万。从当时到现在，北京大盘从3万多涨到了6万多，这里稍微弱了点儿，没跟上。
再旁边的金谷香郡，次新房，开盘的时候和北京大盘差不多，后来降了点儿，2万出头。就算是用这后来的价格吧，北京均价涨到了3倍，这里好像没涨到6万，也输了点儿。
所以在这种板块的小区，升值也会跟随大盘，整体上涨了肯定不会被甩下，只是幅度可能会有所差距。如果大盘不涨，那就不好说了，相对偏远的板块不太好出手。
5. 当然，这说的都是以前的走势，如果将来石景山或门头沟为了这两区交界而加大投资，互相为对方做贡献，那或许也会挺好。只是这难度挺大，郊区的两区交界板块一般都升值略慢，说不好谁会这么无私，拿本区百姓的纳税去帮助别的区。
6. 总之吧，我是不觉得这里会太好，之前这纯商品房都没怎样，限竞房想创造奇迹不太容易。尽量谨慎，还是只关心自住为好，毕竟房子是用来住的。也并不是说这里不会涨，只是有可能仍会略低于平均值。仅供参考。
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【北京集中供地清单出台，30宗地块将全面限价 】3月31日，北京市规划和自然资源委员会和北京市住房和城乡建设委员会联合发布本年度第一批次商品住宅用地出让公告。公告显示，本次出让共计30宗地块，约169公顷，建筑规模约345万平方米。从具体区位来看，本次供地共涉及12个区，其中中心城区15宗地，占比约43%，朝阳区10宗、海淀区2宗、丰台区2宗、石景山区1宗。详情请戳：北京集中供地清单出台，30宗地块将全面限价
本人在门头沟上班，爱人也在西边，所以只考虑石景山范围。家里的情况是目前在门头沟有住房，手上有点资本想投资房产。最近在看石景山八角南里的房子，想让您给参谋参谋。看中这里主要是附近有个实验小学和中学，以后孩子上学方便，周边有公园，图书馆，超市比较宜居。另外这里均价5万左右，凑钱可以买个80-90平左右大两居，四口居住不嫌小。或者是图学区买个融景城或者远洋山水的小房子，住不住再另说，也算是小投资。请章哥指点一下。
回答：
1. 如果能买在远洋山水和融景城当然好啊，投资性更强。这看看价格走势就知道，都略超北京大盘了。本身品质就挺好，学校又好就是锦上添花了，俩学校放到东西海也是中上等，就是高中不好考
八角南里就是普通的老公房，自住为主。升值什么的是确定性的跟随大盘，不可能走出独立行情。石景山的老房基本都这种情况，价格差率早就固定，无论什么配套都差不多。
2. 反正从近十年的趋势看，远洋山水和融景城的升值是高于老公房的。当然这也和学校有关，但也没多少学区溢价，也就是10-15%吧，比东西海少的多，毕竟落户期太长，把溢价降低了。最近房租涨了，那溢价应该还降低些呢。我也没算账，只是估计的。
3. 总之如果是纯自住就买八角南里的，优势是保值性好，出租的话租金也相对高。劣势是流动性偏弱，升值性不如这俩房龄新品质高的。
如果是为了孩子上学或图升值高点儿，那再看这俩商品房。不过提醒一下，石景山的好学校少，学位紧张，之前这俩学校都要求落户五六年以上才能入学。今年我没问什么情况，估计也差不多，弄不好更紧张。仅供参考。
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今天上午，轰轰烈烈的土拍结束了，5宗地块，总价183亿元！虽然溢价率被锁死，但上午的土拍依旧疯狂。地价触及上限！配建公租房面积触及上限！政府所占产权份额全部达到10%以上，3宗地块进入竞报高标准建设方案阶段。具体如下：
1、朝阳金盏乡3005-02地块，最终卓越单枪匹马力挫保利华润金地联合体，以39.27亿元+13%政府产权房份额拿下地块，溢价率3.89%，房屋销售价格上限为7.6万/平米。该企业曾与万科一起参与五里坨项目翡翠山晓地块开发。
2、朝阳金盏乡3005-08地块，融创以26.83亿元+15%政府产权份额拿下地块，溢价率3.87%，房屋销售价格上限为7.6万/平米。融创近期参与开发的项目包括：石景山古城的长安和玺、四季青的融创香山壹号院、亦庄的融创·公园壹号。
3、王四营1304-L01地块，金地+保利+华润联合体触及公租房面积上限，该地块以31.5亿元+配建13900平米公租房（政府以10000元/平米价格进行回购）的限制，转为高标准商品住宅建设方案投报程序，现场竞价结束，10个工作日后递交高标准建设方案。最终花落谁家，可以期待一下。
4、王四营1304-L02、05地块，在报价阶段就已经触及30.95亿元的价格上限，现场直接进入竞报公共租赁住房阶段。
27轮报价之后，中冶触及公租房面积上限，该地块以30.95亿元+配建13800平米公共租赁住房（政府以10000元/平米价格进行回购）的限制，进入竞报高标准商品住宅建设方案程序。现场竞价结束，10个工作日后递交高标准建设方案。
5、王四营1304-L03地块在报价阶段就已经触及54.5亿元的价格上限，现场直接进入竞报公共租赁住房阶段。
24轮报价之后，建发+电建触及公租房上限面积，该地块以54.5亿元+配建24400平米（政府以10000元/平米价格进行回购）的限制，进入竞报高标准商品住宅方案程序阶段。现场竞价结束，10天后递交高标准建设方案。
好几个纠结的点： 1、房产税很可能在接下来的几年出台， 对北京房价的影响到底有多大？2、北京我这个是唯一住房，海淀户口想保留，目前从美丽园换到翡翠山晓能余下点钱给我的孩子上学。但换到石景山，朋友们都说北京的房子哪的都能买就别买石景山的，水质、重金属等污染不是10年20年能降解的。这么换了值不值的冒这个风险？
3、翡翠山晓如果下接下来的几年大跌的可能性有多大？4、投资兼自住的房子您看是不存在吗？什么样的房子是投资性房子？5、我和我先生都奔6了，挣钱能力肯定是下降的，房产税万一出台的档口换房，风险是不是很大？
回答：
1、房产税，我也不知道影响多大。如果实行，短期内肯定是降价呗，至少是房子不好卖了。但这长期看未必怎样，全世界哪儿都有房产税，咱们大概率还是参考新加坡和香港的制度，看看他们的房价走势不就得了，对人口净流入的大城市没什么太大影响。
2、水质应该是没什么，前些年我看过检测报告，北京城区最好的水质是北部，亚运村为中心的周边；然后是东部，朝阳和通州；之后是西部，石景山海淀；之后才是核心区，再后是南部丰台大兴。
重金属这就更没什么了，朝阳广渠门外的化工厂都是豪宅了，石景山这能有什么影响啊。这主要是心理因素，其实没必要纠结。
3、翡翠山晓，大跌的可能性几乎没有，定价不算高。更大的可能是涨的慢，这种自住为主的小区可能性大。
4、投资兼自住的，当然存在啊，很多呢。一般北部东部较多，配套齐全的新区的高品质小区差不多都是，以板楼平层为主。
但比较偏远地段儿的就不多了，两区交界的更弱点儿。尤其是类别墅小区就更是自住为主，再像你们选的下跃，那就更是了，流动性弱，至少是保值升值不稳定。这就看自己的喜好吧，毕竟房子是用来住的。
5、房产税，至少今明两年不会推出了。全国救市期间最重要的是卖房，而不是打压。北京好歹也是首都，全国的标杆儿，真要是跌了让其他城市闹心。
仅供参考。
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土拍快讯｜今日五宗地块底价成交
【37.6亿——金隅+昆泰联合体底价竞得朝阳十八里店693地块】朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-693地块，因竞价报名截止时仅金隅+昆泰联合体一家报价，最终，地块由金隅+昆泰联合体以37.6亿底价竞得，可售住宅楼面价约5.5万元/㎡。
根据挂牌文件显示，朝阳区十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-693地块起拍价37.6亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积27366.575㎡，建筑控制规模≤68416㎡。地块容积率2.5，建筑控高60米，将以“五通一平”形式供地。
地块位于东四环东侧，邻近大洋坊路，处在十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-685地块南侧、1303-694北侧，是三宗地块中体量最大的一块。东侧直线距离约260米处为地铁17号线南段朝阳港站（在建），距离东四环主路及京沪高速直线距离均在1公里内。南侧3公里范围内有朝阳区三环肿瘤医院、首都医科大学附属北京妇产医院(南院区)；永辉超市、华联超市，以及海棠公园、鸿博公园、镇海寺郊野公园等。
【11.6亿——中海底价摘得石景山首钢829地块】石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-829地块F1住宅混合公建用地，因在开拍前仅获得中海一家报价。最终由中海以11.6亿底价竞得，可售住宅楼面价约3.1万元/㎡。
根据挂牌文件显示，石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-829地块用地性质为F1住宅混合公建用地，建设用地面积11822.197㎡，建筑控制规模≤35466㎡。住宅部分建筑高度为60米，地块将以“六通一平”形式供地。
地块内有多个配建，含C级派出所一处，建筑规模约1500平方米；含C级室内体育设施一处，建筑规模约1000平方米；含C级邮政所一处，建筑规模约200平方米；另外还含B级公共厕所一处，建筑规模约70平方米，以及B级再生资源回收站一处，建筑规模约5平方米。
【68.5亿——华润+中铁置业联合体竞得大兴西红门6011等地块】大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，因竞价报名截止时仅获得一次报价，最终，由华润置地+中铁置业联合体以68.5亿底价竞得，可售住宅楼面价约3.8万元/㎡。
根据挂牌文件显示，大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块起拍价68.5亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积71316.898㎡，建筑控制规模≤178292.246㎡。地块绿化率30%，建筑控高45米，将以“五通一平”形式供地。
地块位于五环至六环，大兴区西红门镇，东至欣顺街，西至欣业巷，北至宏旭东路。地块北侧为限竞房项目新城熙红印和熙悦宸著，销售均价同为6.44万/㎡。地块直线距离约2公里范围内有西红门荟聚、宜家购物中心、鸿坤广场、明珠广场等大型购物中心，还有兴华公园、星光生态文化休闲公园等休闲公园，配套较为丰富。地块周边二手房挂牌均价目前在4万元/平左右。
【2.95亿——通州房地产底价摘得通州于家务6003、6006等地块】通州区于家务TZ11-0200-6003、6006地块R2二类居住用地、TZ11-0200-6002地块A334托幼用地，最终由北京通州房地产开发有限责任公司以2.95亿元底价竞得，可售住宅楼面价约8000元/㎡。
根据挂牌文件显示，通州区于家务TZ11-0200-6003、6006等地块用地性质为R2二类居住用地、A334托幼用地，建设用地面积25189.62㎡，建筑控制规模≤37104㎡。地块容积率1.6，建筑控高18米（局部24），将以“六通一平”形式供地。
地块位于六环外，通州于家务回族乡次中心内，近邻首都环线高速、京津高速。
【3.471亿——北京建工摘得平谷共产房地块】平谷区马昌营镇（沥青厂）PG12-0102-6001、6002地块由北京建工（北京城乡房屋建设开发有限责任公司）竞得，成交价3.471亿元。这是北京第二批集中供地计划中成交的首宗地块，于9月24日公开招标，地块属性为共有产权房，销售均价1.65万元/㎡。
根据挂牌文件显示，平谷区马昌营镇（沥青厂）PG12-0102-6001、6002地块用地性质为R2二类居住用地、公园绿地、防护绿地，本次出让宗地居住用途建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，房屋销售均价为16500元/㎡（含1000元/㎡全装修费用），若以90㎡建面计算，总价约148万/套。
地块东至规划迎瑞路、西至规划迎祥路，南至高压线防护绿地，北至顺平路。
章哥，我现在房山和石景山区各有一套住房。房山窦店房买了个高价，现在略跌，且卖不出去也租不出价。请您分析一下窦店房价走势，有没有必要卖掉，然后在石景山这边再买一套。现在并不是刚需，但还是得有两套房子，将来给孩子住一套。不知现在是不是买房的时机，还是等需要时再说。谢谢！
回答：
1、窦店还可以，2010年之前相对一般，走势不太好。近十年来基本都跟上了大盘，不吃亏。这买到高点也没辙，等着就是。现在学区房和热点板块都涨回2017高点了，其他的板块也就是等着轮动而已。大概率都是普涨，时间早晚的事儿。
2、是否置换，一般三个前提条件，能满足就换。一是看现有房子是否有不可弥补的瑕疵；二是看是否能换到更好的标的；三是看置换成本是否划算。
窦店从从板块讲，瑕疵也就是离地铁远，其他的没什么，产业发展的也挺好，基本弥补了配套的不足。租金这没辙，全北京的郊区差不多都这样儿，全不高，所以不太适合纯投资的。但光为了这一点也犯不上换房，甭说换到石景山了，就算换到朝阳，也未必能靠多出来的租金，把5%的置换成本给挣出来，至少得十年八年，犯不上。
3、对冲成本还有一种方法就是增加资金，常规说法是增加30%以上（包括贷款）。比如卖掉300万的房子，买400万的，这样就算是基本对冲了。为什么是这个比例我也说不清楚，看不懂模型也没记住，就是这么个数字而已。
4、总之这就看增加资金吧，增加的多就换。石景山也不算太热门的板块，现在应该还没涨什么，相对不吃亏。这看看市场吧，能短期完成再换，否则犯不上冒风险。仅供参考。
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我年前卖了石景山的老房子，6层顶54平，首套，275万。手头存款加公积金，二套首付能承担400左右的。我在玉泉路上班，老公以前石景山目前在上地附近上班。孩子24年上小学。既想自住又想兼顾孩子学区问题。现在幼儿园附近租房，租金7200。
问题一：您说我是买理财还是现在买房呢？问题二：买哪里的？看过玉海园、亮甲店、军博（羊坊店）、六里桥（莲花、铁路小区、吴家村路10号院）。清河离老公单位近些但还没看过房。是否还要看看广内广外的？目标公房，能高贷。现在海淀1911，西城731，我要再看看今年上学的情况，再入手吗？很纠结，希望章哥指点一二。万分感谢！
回答：
1. 理财还是买房？如果想理财的话，那最多一年多还是得买房啊，否则孩子的学位问题怎么解决？而且有一点，投资一般来说都是在有了自住房之后才应该考虑的。也就是安家再立业。普通人还是先有稳定的生活吧，否则就是买了理财产品也未必踏实。
买理财产品，就算是两年期，赢了的话也就是10%左右，最多20%吧。万一输了的话可有可能影响孩子上学，风险不太对等。这我没明确建议，看自己的判断。对于普通家庭来说，自住房产之外的才属于可投资资产。考虑好。
2. 既然在上地工作，那就买五环外的吧。相对价格低，而且溢价也比五环内低一些（上地学区除外）。清河学区挺好的，升值还相对高。
广内广外，那就看自己的意愿了，和海淀的教育模式不太一样。天牛娃其实在哪儿都一样，都能得到最好的资源。牛娃更适合在海淀，凭天分和努力去争小升初。普娃适合西城，借着整体资源好也能考的不错。这没标准方案，看自家情况。
3. 今年的情况，那就看看呗。不过从今年到2024都算高峰期，说不好政策怎么变，今年未必能代表明年。我不敢预测，还是咨询一下搞教育的吧。另外也建议做些准备，警惕小阳春。仅供参考。
