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经历了2014年的楼市调整，2015年楼市利好政策频出，释放出政府积极救市的信号。2015年《政府工作报告》对房地产市场定调，“稳定住房消费，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”3月27日，国土资源部联合住建部发文，要求优化2015年住房和用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、银监会和财政部、税务总局同一天发布通知，调整房地产贷款及税收政策。
受政策驱动，我市的房地产市场开始显露出春天的暖意。4月9日，记者走访了市房产管理局，从房地产新政对新常态下楼市的影响、我市的房地产运行趋势等方面为市民进行分析解读。
2015年，房产新政频出
对于购房者来说，2015年较切身利好政策主要有二套房首付比例调整、住房公积金使用和二手房营业税免征期缩短三方面。
在二套房首付比例上，3月30日，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，较低首付款比例调整为不低于40%。调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
在住房公积金使用上，公积金利用率提升，政策调整后，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，较低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，较低首付30%。
而在放宽二手房交易上， 财政部、税务总局3月30日联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，经国务院批准，将从3月31日起对个人住房转让营业税政策作出调整。调整前，房本不满5年出售二手房需缴纳营业税；调整后，房本只要满2年（含2年），二手房交易便可免缴营业税。
市房管局预测，二套房首付政策将使得二套房购买者的购房能力回到2012年前，或将拉动销售额增加1%—5%；公积金首付比例下调将推动首次置业人群入场，拉动5%—10%的新增需求；营业税减免影响市场交易中约20%的二手房，其有效房价将下降5%—6%。
同样，在房地产开发市场方面，政府通过优化住房供应套型、多渠道去商品房库存等政策促进房地产市场平稳健康发展。如：3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资；进一步加大住房保障货币化工作力度，将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源等。
四大转变，未来荆门楼市主趋势
2015年，我市的房地产业发展也将步入新常态，“稳需求、去库存、控风险、促转型”将成为我市房地产市场发展的主基调，并会呈现以下四个趋势：
房地产投资，从中高速增长转变为平稳增长。去年，我市房地产开发投资增速高达41%。随着我市经济发展进入减速换挡期，房地产业也必将面临着发展减速和结构升级，特别是现有商品房供应总量过剩量的逐步增加和住房新开工面积增幅收窄，房地产开发投资增幅将呈现放缓趋势，房地产开发企业投资将更加理性。
商品房供应，从住宅为主转变为多元供应。从2013年以来的商品房供应看，全市新增商品住房358.65万平方米，占新增商品房总量的85.7%，表明我市近几年的房地产开发还是以住宅开发为主。产能过剩、城镇化速度降低、人口老龄化拐点到来，必将倒逼房地产行业的转型。可以预见，未来一段时期，经营性不动产物业必将走向房产主舞台，房地产开发将逐步探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、农业地产等新领域，房地产开发将一改过去以商品住房为主的开发模式，商品房开发类型将呈现多元化，供应结构将更加合理。
商品房销售，从高速增幅转变为低速增幅。当前、省、市出台了刺激楼市的若干意见，但受到住房信息联网、房产税开征、不动产统一登记等潜在因素影响，市场以刚性需求和改善性需求为主的结构不会发生根本性的变化。伴随着新型城镇化步伐的加快，市场潜在需求量必将随着增加，同时去年以来出台了消化库存商品房的有效措施，特别是保障性住房可以通过购买商品房来解决房源和各地可采取政府收储、集体议价、公开竞价收储商品房及搭建商品房选购服务平台等方式，实现货币化安置的比例不少于40%政策的实施，必将加快库存商品房的销售，2015年的商品房销售量将高于上年。
商品房价格，从普涨时代进入分化时代。近几年，随着征迁成本的不断提高，保障房、社区用房、幼儿园等公建设施的无偿配建以及房地产开发品质的不断提升，房地产开发成本一直处于上升通道，势必带动房价的整体上扬。但随着前几年土地供应逐渐进入流动性紧缩、房产税及不动产登记制度等预期带来房价向下的压力，两种力量的交互作用，决定未来一段时期荆门房价将由普涨时代进入分化时代，一部分高质量的优秀小区房价将稳中有升，另外一部分同质化的小区房价将会逐步下降。
记者 钱华云 通讯员 袁凯 伍尧
原标题：2015，荆门楼市新走向
