房屋买卖合同模板（二手房买卖合同通用版）

8月1日，成都高新区管委会就“中铁建新川樾诱导买房，交了20万定金不退”【已回复】

【网友投诉】

本人母亲在2022年7月14日在中铁建新川樾交了20万定金，购买的是中铁建新川樾北小区的房子，总价是212.95万。但由于本人裁员失去收入，无力支付后续房贷，想退回20万定金，跟置业顾问多次沟通，对方表示，退房可以，定金不退。本人认为，此次交定金，存在多项不合法合理之处。详情请看备注。

【官方回复】

成都高新区管委会

     网友，您好！您留言反映要求新川樾开发企业退还定金的相关问题，经成都高新区公园城市建设局处理，现回复如下：

     经了解，您意向购买新川樾项目商品房，并与开发企业于2022年7月14日签订商品房认购协议书，就定金金额、退还条件等情况进行明确约定。另外，经了解，开发公司在项目销售现场公示房源、项目不利因素、商品房买卖合同范本、相关证照等信息。公园城市局已要求开发企业积极与购房人联系处理相关事项，做好沟通解释工作，妥善化解纠纷矛盾。同时，鉴于您所反映的问题为民事合同纠纷，建议您与开发企业协商处理，协商不能达成一致意见的，可通过司法途径维护自己的合法权益。#成都头条#

@高桥博越居士 通过#头条帮忙# 求助。近日接到头条求助，家住陕西省西安市的一位先生反应，临潼新区铂悦山小区交房一年还是临水，日常供电也不稳定，严重影响了住户的日常生活。

而且之前合同签订的物业费是1.5元每平，收房时要求必须按照2.2元每平交费，否则不给办理交房手续。

该小区开发商与物业属同一公司，开发商联系不到，物业又不给解决问题，致使交房一年业主落户问题依旧未能解决。

许多人已经知道临水水质差，临电供电级别低，且会常常断水断电。临水临电除了造成生活不便还会损伤电器，带来一定的财产损失。

实际上临水、临电是违反购房合同范本的，按照相关部门的规定，开发商在交房时必须保证供应市政水电。此案中涉事房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约。

开发商违反了买卖合同中“每户设独立电表”的约定，应视为延期交房的违约行为。

本案中，业主与开发商签订的是商品房买卖合同，对通电的要求需达到使用条件，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该使用条件应理解为合法、正常的用电。

对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的使用条件。

该小区通电并达到使用条件，视为延期交房，开发商应承担逾期交房的违约责任。

按照规定，凡属于临时性用电，用电单位或个人应向供电所办理申请手续，经同意双方签订供用电协议并装设计量表计后方可用电。

《供电营业规则》第十二条规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。

如果开发商收取了临时电费，就是将用于施工的临时电进行专卖，是违法行为。

而购房合同签订物业费为1.5元/平，交房时物业公司却按2.2元/平收取费用，否则不予交房，此行为违反了合同约定。

按照《民法典》第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

而最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对于物业纠纷的规定

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

物业公司私自涨价不予交房的行为严重侵害了业主的权益，是违法行为。

在买房时签订购房合同前一定要注意合同范本是否是保证市政水电，若合同不明确，可以签订补充协议，约定：如果是临水临电不予收房；其次，明确如果因为临水临电造成财产损失，如何赔偿；规定临水临电问题需在多长时间内解决。

杜绝临水临电问题最有效的途径就是购房签订合同时明确此类条款。若购房合同不明确，又没有补充协议，事后维权往往十分艰难。

@雷神看法 对于此事，您怎么看呢？#普法行动# #消费权益帮忙#

为什么封自家阳台也违法？#物业有权利干扰封阳台吗# 封闭阳台不只物业有权禁止，亦是城管的重点打击的范围之一。

近日，物业禁止业主封阳台胜诉，被要求限期拆除，当时业主提起上诉一事，引起网友热议。有业主认为阳台是自家的，当然可以自由处分，也有业主认为封闭阳台影响楼层外观及房价。那么，封阳台到底合法么？

禁止封阳台侵犯了业主的“物权”么？

首先，《不动产证》中的产权建筑面积按照《房产测量规范》计算，全封闭的阳台实际面积计算，未封闭的阳台按照一半建筑面积计算。据此，封包阳台行为属于改建行为，改变了原建筑物的外窗面积

其次，《民法典》虽规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。但权利是有边界的，《民法典》规定业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”此处的权益不仅系因建筑物整体美观问题，封包阳台涉及结构安全、防坠落安全、防火安全等问题，都严重影响了其他业主的权益。

物业有权禁止业主封阳台么？

首先，开发商在买卖合同一般对封包阳台、露台作出禁止性约定，物管服务提供者与业主的合同中也有约定。《商品房买卖合同》《商品住宅使用说明书》等范本中也会标注“买受人不得改变商品房外观”严禁凿洞或拆除连接阳台的墙体、扩大原有门窗或另开门”“阳台不得随意封闭”相关约束。

其次，若因为封闭阳台质量问题坠落或施工过程中坠落物，产生损失，物业作为建筑物的管理人，要承担失职监管的赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条明确规定：“建筑物、构筑物或者其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中进一步明确了外墙属于该座楼宇的全体业主共同所有，如果外墙的构件、饰面脱落以至造成他人受伤或财物损失的，是需要全体业主共同承担责任的，而封包阳台里面的原外墙、及封包阳台后实际令外墙及外窗的位置产生了变化的，依法应首先征得全体关联业主的同意；

综上，物业无论是基于维护自身利益，或者维护业主的合法权益，均有权要求停止封闭阳台的行为。

封闭阳台是违法建设，城管有权限期拆除。

城管有权禁止业主封阳台么？

封闭阳台属于违法建设，系政府、规划自然资源局、城市管理综合行政执法局的重点打击的范围之一。封包阳台不仅改变了原建筑物的外窗面积，同时改变外立面。故封闭阳台不仅系家庭装修的项目，需要相关行政主管部门申报行政规划许可、施工图审查、消防专项审查、及施工许可，竣工后还须进行五方验收。私下封闭阳台未经审批，属于违法建筑！

法律依据：住建部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。应当经城市规划行政主管部门批准。《城市市容和环境卫生管理条例》第十条也规定：搭建或者封闭阳台必须符合城市人民政府市容环境卫生行政主管部门的有关规定。……。

综上，若发现小区内部分邻居封闭阳台，不仅可以联系物业出面禁止，亦可寻求城管、政府部门的救济，或可直接拨打12345投诉举报！

后附处置在建违法建设工作流程

山东新泰，一男子花100多万买了一套新房，没想到在装修完准备安灯时，却发现餐厅天花板的吸顶灯怎么也装不上去。而且钻出的孔，只要伸手轻轻一碰，就会哗哗地往下掉砂子。男子为了查明原因就找来了验房师，可知道其中的原因后，却令人十分气愤！

男子徐先生在华颂某小区，花了100多万买了一套三居室，拿到房屋钥匙后，徐先生就迫不及待的找人来装修，想早点住上新房子。

刚开始装修时，一直没有出现任何问题，徐先生还在庆幸自己买了一套好房。可没过多久，就接到了一个让他难以想象的电话。

原来，这天工人在安装餐厅吸顶灯时，因要打一个膨胀螺丝进去，结果就发现打进去的膨胀螺丝怎么也挂不住，于是他们就换了个位置继续打孔安装，却发现还是一样挂不上去，迫于无奈，工人就打电话告诉徐先生这一问题。

徐先生赶到后，工人又现场给他演示了一遍，他见确实挂不住螺丝，心里顿时就有了不好的预感，可能整个餐厅天花板都是同样的情况。

于是就找来了电钻对周边进行了检查，发现钻孔的周围都裂了，而且每钻的一个孔都挂不住螺丝，伸手一碰还哗哗的往下掉砂子。

看着钻得像蜂窝般的天花板，徐先生十分气愤！花了100多万买的房子，居然会出现这样的问题，于是立马联系了开发商，让其给个说法！

开发商安排了施工队过来查看，当时没有说具体是什么原因导致的，只是答应会过来给他维修好，也没给出解决方案，自那以后一直都没见有人来维修。

徐先生认为这房子连一个灯都挂不住，人身安 全也得不到保障，于是为了能找出具体原因并解决这个问题，徐先生就找来了验房团队。

验房师将徐先生之前钻的孔打开看了一下，发现抠出来的东西只有一点点小石子，其余全是砂子，并得出了结论是水泥标号不达标。

接着，验房师又用回弹仪测了一下天花板的强度，发现回弹的数值蕞高也才C23，而正常的国标是C30。强度也是不达标的。

很快，验房师就总结出了原因，一是，拆模板过早，导致周围裂了，而裂了的原因就是因商混不达标，里面大部分都是砂子。二是，清洗泵管导致了这种情况。

而这些问题带来的隐患，一是，使用年限会受到影响。二是，楼上业主在家走动的话，楼下的震动感会很大。

因事情长时间的得不到解决，后来记者又联系到了该公司的项目负责人。

负责人则表示是属于质量缺 陷问题，又给了解决问题的维修方案，但徐先生对维修方案并不满意，他觉得这个方案只能治标不治本。

后来验房师又建议业主和开发商，共同找一家有资质的第 三方鉴定机构来鉴定一下后再做协商，后来徐先生和公司项目负责人都同意了。

@微凉泡沫 徐先生的房子确实是有质量问题的，已经让他无法 正常装修居住了。如果到时候等第 三方鉴定结果出来后，开发商只是维修的话，要是能够保证人身安 全不受到伤害，并且房子今后不会再出现类似的问题，那也是可行的。

但维修费，及其徐先生受到的损失，开发商都是要全部承担的。

那么，根据开发商因商混不达标而导致的这一问题，开发商应该承担哪些责任？

根据《蕞高人 民法 院关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法令若干问题的解释》第 13条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出 卖人应当承担修 复责任。出 卖人拒绝修 复或在合理期限内拖延修 复的，买房人可以自行或委托他人修 复。修 复费用及修 复期间造成的其他损失由出 卖人承担。

这里如果开发商不愿维修或是长时间不来维修的话，徐先生也是可以自己维修或者找人维修，期间所需费用直接找开发商结算，这点开发商是无力反驳的，即使徐先生提出退房赔偿，开发商都是没有理由拒绝的。

花了一百多万买了一套豆 腐渣房子，事发后，也有不少网友热议。

有的网友说：这样的楼房谁敢住？太吓人了！蕞恐怖的是楼上邻居！都掉下来咋办！

还有的网友说：100多万买个豆 腐渣工程！个人觉得退房赔偿损失，开发商重判，如此房子谁验收合格的呢？？？？

房子是花一辈子心血买的，发生这样的事谁心里都不好受。而这种房子上出现的质量问题，我觉得只有在建房时，不偷工减料，才能避免这类事情的发生。

对此，你是怎么认为的？

欢迎评论区表达您的观点。

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我的卖房记录6：完成银行审贷，首付款到位。

房子交易相关手续的办理，在有序推进中。

4月5日，中介小王，电话告知第二天去审贷，并留言带好身份证、户口簿、婚姻证明、银行卡。

（不动产证是签买卖合同时要交给中介的，因为当时我没带，所以还要带上不动产证）

约好4月6日2：30碰面，中午1点几分我就坐公交出了门，但凡这种相约碰面我从不迟到，同时我想如果时间早的话就可以和小王聊聊天，多探寻一些讯息。

碰面后，买房年轻人和他同伴去打个征信证明，小王带我去打产调证明。在等待的过程中，我又开始找聊。

我没话找话：当时我其实是想报57.28万的，只是你经理在那说了57.08万，再加上我也确实想卖给这个年轻人……

小王：其实你这价卖得也不亏，你看你是没有任何费用的。

我：但是因为找你们卖我就必须得让利给你们，如果自己卖的话，价格就要好些。

小王：现在已经卖了，这我们在这儿说，你的房子肯定是有问题的？

我：你怎么会认为我房子有问题？

小王：你那墙面补的地方……

我：你要知道，那房子，最开始一个月没有门窗，5年清水房，那墙面脱落，是最早几年就有的，它也从来没有霉点，再说了如果有问题我不知道找人修补，我自己弄得高低不平的？我本就没打算过要卖的房子，居然被你说成有问题。

小王：你别生气，没问题最好。我也觉得没问题，主要是我同事，被她说的，她认为有问题。

我：理解，没什么的。

小王：她其实想买你的房子，她不高兴我当天就把房源信息上盘了，我们还吵架了。我必须按规则操作，不然公司知道了要罚款的。

（我知道她是很想买的，只不过是想压我价而已。）

……

打好产调，去银行碰头。办理手续中介公司有后勤人员辅助，复印、可以帮填的资料都会帮着弄好，我们只需要在审核时签字盖手印即可。

签字都是些统一模板、统一格式的纸质证明材料，我一般不记这些，按着工作人员要求签字盖好手印即可。

我还是喜欢去和小王聊天。

我：这审贷后要打首付款？

小王：今天就打首付款。

我：就是不懂，毕竟是卖房子，就怕有问题。

小王：理解。交易开始时，前期是买家担心，后期是卖家担心……

我迷惑的看着小王，小王继续解释：

前阶段，首付款付了，怕卖家反悔或者房子有问题，所以买家担心；后阶段，收了首付款后，如果买家拖着不去办理贷款手续所以卖家担心。

我：你们遇到过这种情况吗？

小王：怎么没遇到过，有次一个当官的卖房，昨天打产调都没有问题，今天房子就被查封。

我：那遇到这种情况怎么办？

小王：怎么办，就是扯经了撒，所以作为买家有些人就不愿意审贷后打首付款，但我们要求是审贷后打款。

我：我们老百姓买卖房不存在这个问题。……

在办理手续过程中，小王一直在旁边等着我们，他一直在接电话，只要有空闲，我就去挨着小王坐，听他讲电话，我自己都觉得自己鸡贼[捂脸][捂脸]

听到有电话咨询买旧房过来，装修好再出售，而且是一直这样操作的，可见利润空间挺大。

我也想起曾经去看过的三套房，这就印证了当时我的想法，是有人拿过来装修好再卖的。

办好手续，收到首付款，心里无比感慨：原来二手房里这么多弯弯绕绕的信息，如今卖个房子，这里面的沟沟坎坎也略知一二了。

不过还是因为小王投缘，愿意摆老实龙门阵才能略知一二哈。

#微头条日签# #今日头条#

新房要办证 先交开口费 买储藏室?

济宁的时先生在2017年购买了当地欧隆盛源小区的房子，直到最近，开发商才开始通知办理不动产证，时先生和家人准备递交材料，可没想到却被开发商挡了回来，说你们家要办证，得先交两笔钱!

时先生：你看协议上也有，开口费给免掉了，2017年买房到现在也好多年了，一直没有说储藏室的事，然后他们突然间要交储藏室的钱，感觉他们强买强卖，故意卡着不给办。

时先生被要求单独交开口费和储藏室的钱，难道他的房子有何特殊之处？时先生说，事情还得从他2017年买房说起。

时先生 济宁市民：朋友王小姐以前是欧隆售楼处的工作人员，据她跟我讲，是因为欧隆欠她的钱，拿这个房子抵账给她的。交了一万块钱的定金，2017年1月24号就把剩余的尾款全部转给王小姐了。

时先生说，当时和房主王女士谈好以后，他们到开发商那里补签了一份购房合同，又到房管部门办理了改签手续，随后正常交房入住。

当时开发商的员工王小姐与时先生夫妻俩签的过户转让协议，只写了房屋及车位的转让价格，并没有牵扯到储藏室相关费用，而在第三条末尾写到，更名的相关费用由甲方，也就是开发商员工王小姐承担，括号里写甲方负责房屋的开口费，可时先生夫妻俩在办证的时候，却被告知还要交一部分开口费以及储藏室的费用。

时先生 济宁市民：协议上写得清楚，开口费因为开发商给免掉了，剩余由甲方负责，甲方写的王小姐。她一直没有给我说储藏室的问题，当时她给我说，当时抵账给她的时候，这个房子没有储藏室。

姜女士 时先生的妻子：储藏室的话，是17000多元，开口费的话是15000多元，说不交这个钱就办不了证，交了这个钱就能办这个证，(这两位都是开发商的工作人员吗？)对。

那针对这两笔费用，当初开发商是怎么和员工王女士约定的呢，随后特派员电话联系了王女士。

王女士 山东欧隆投资置业公司前员工：没有说要交开口费，是开口费压根没有这部分费用，还是说由开发商来负担？开发公司承担，然后员工的房子都不用交开口费，但是对外别的业主买房子，是要求交配套费的，但是我不确定。

按照王女士的说法，当初开发商免除了房子的配套费用，因此她在转让给时先生时才承诺负责房屋的开口费，那储藏室又是怎么回事呢。

王女士：（当时开发商把房子抵账给你的时候，有没有说带着储藏室？）没有，一点都没有提过，如果给我说有储藏室的话，那么久了，这么长时间了，应该也会催款，没有一家公司能够等那么久。

要说欧隆盛源小区办理不动产证，那可真是说来话长，入住几年，迟迟没有动静，业主们说，后来政府出面协调，才慢慢理顺，先从今年六月开始，逐楼为业主办证，可到了时先生这里，却又出现了波折，那对此事，开发商有何说法呢。

时先生与开发商签订的商品房买卖合同里，商品房交付条件，前四条水电气暖，在合同里明确写着由出卖人也就是开发商负责办理开通手续，并承担相关费用，既然明明白白约定好了，为什么现在储藏室和开口费两项又称为办证的必要条件呢，开发商这么做的原因是什么？

罗经理 山东欧隆投资置业公司：属于买的二手房，就是上一个房东跟我们是一手，他属于二手。开发商记录在册的，一直就是说当时以最低的价格，包含有这个储藏室，但是现在他们之间在二手交易完之后，就没有提到储藏室，所以我们这个账和你手上这个账是对接不起来的。

罗经理表示，小区房屋和储藏室是绑定销售的，公司在把房产抵账给前员工王女士时，对方享受了优惠政策，既然后来又转让给了时先生，那么公司就觉得时先生有责任购买绑定的储藏室。

罗经理：这个储藏室有没有和原房主王女士签订协议，如果说这套储藏室属于王女士，咱这应该有协议留底吧，我们还需要查证。

罗经理表示关于储藏室的约定要先调查，那时先生口中的开口费又是怎么回事呢。

罗经理：这个开口费，因为我们这个小区开发时间是2013年，天然气热计量表，有线电视，这个不是我们独有的，整个济宁市全是这样的，这都是有明文规定的，也不是我们要收取的。

可从开发商与时先生签订的购房合同来看，燃气暖气等费用是由出卖方承担相关费用，现在为何又让业主承担呢？

罗经理：这些业主都是第一手房，都是2013年去签订的协议，后来新规改变之后，从2018年、2019年之后，所有的合同模板里不再有开口费了，这边收开口费是按他实际购买房子的行为来算，而不是以合同内容来算，他们二次交易的签订，说实话，虽然我们开发商知道，但是有些他们私底下达成的协议，或者有任何承诺，我们就不再予以认可了。

对于时先生是否必须购买储藏室，开发商言辞有所保留，不过，在交开口费问题上，开发商则态度坚决，那时先生是否必须交这笔钱呢，特派员也咨询了齐鲁频道法律服务团的律师。

律师:这个房子开发商既然已经售卖给员工，相应的处置权、所有权、处分权应当归员工所有，也跟开发商没有关系。再一个约定了开口费享受优惠，再去收费，不但违约更是违规!(小溪办事)

律师事务所年终工作总结

　　辞旧迎新又一年，在贵公司各位领导的大力支持和积极配合下，我们完成了20xx年度的法律顾问工作，在这一年间，贵公司的经营、管理风险也得到了有效的防范。旧的一年过去了，新的一年飘然而至，为总结工作，继往开来，更好地为贵公司未来的发展提供有效的规范管理及风险防范，现将过去一年以来的法律顾问工作从正、反面及建议进行总结如下：

　　从我所律师在20xx年11月27日起至20xx年11月26日的顾问服务过程中，我们主要做了以下工作，并取得的了较好的效果：

　　1、帮助公司整理、制定《公司管理制度》，通过制定《公司管理制度》加强了公司的规范化管理;明确了公司各部门的日常工作职责，使各部门分工明确，工作职责分明，业务井然有序;积极发挥了全体员工的积极性、创造性，提高全体员工的技术、经营、管理水平;完善了公司的经营、管理体系，增强了公司的竞争力。

　　2、严格审查、制定公司各类合同，通过拟定《沥青搅拌料加工合同》、《沥青拌合料供料合同》、《机械设备租赁合同》、《路面沥青铺筑工程承包合同》、《土地租赁合同》、《房屋租赁合同》《买卖合同》、《和解协议书》、《合伙协议》、《融资租赁合同》等及及时审查、修改公司即将签订的各类合同，使贵公司完善了公司的合同管理，预防了风险发生，至目前止未出现任何因合同约定不清、违约等合同纠纷。我认为公司在预防纠纷的发生上是取得了一定的成绩，为以后合同的进一步履行打下了坚实的基础。

　　3、积极参加公司的日常工作会议，了解公司的经营，管理情况，对公司日常工作中出现的法律问题及时进行解答、处理。预防了一些突发状况的发生，使公司生产、管理更加稳步有序。

　　4、协助贵公司高层赴贵州省，丽江等地对购买设备及投资项目进行审查把关，在拟定合同时将贵公司的利益永远放在第一位，在条款的设计上充分考虑了以后面临风险的救济途径，使公司不会被陷入困境。发现了问题及时言正的向贵公司指出了可能存在的风险，使得贵公司在决择时有了更充分的考虑，使此次投资达到了预期的目的，也取得了更多的主动权。

　　5、参与贵公司的股权收购商业谈判，分析在可能存在的潜在商业风险，提出合理的建议并及时加以正确的处理，积极维护了公司的利益，预防了风险的发生。

　　6、对贵公司的应收账款及时进行跟踪、了解，针对久拖不还的客户及时向对方发出《律师函》进行追讨，向对方阐明利害关系，力争让对方尽快支付拖欠公司的款项。

　　7、妥善处理贵公司与。。。有限公司之间的买卖合同纠纷，积极与对方当事人和法官沟通，通过我们的诉讼技巧，避免了诉讼的发生，为公司争取了利益化和避免了一些不必要纠纷的纠缠。

　　8、积极处理贵公司与。。。集团有限公司建设施工合同纠纷一案，及时与对方当事人和法官沟通，对话，努力把工作做细、做好，程度的使公司资金尽快的回笼。

　　在20xx年度的法律顾问服务工作过程中，我们律师的工作取得了一定的效果。通过20xx年度的法律服务，能清晰的看到通过我们律师多角度、全方位的努力工作，贵公司无论是经营管理环境、模式，抑或是公司的盈利能力都得到了显著的改善，而且从风险防范和控制角度看，通过我们律师的顾问服务，20xx年度，我们的工作都有效地实现了贵公司风险防范和控制总目标，公司的风险控制能力明显增强。

豆瓣网友分享：

维权成功，告麦当劳上了法院直接获赔1000

2月25日我在家门口的麦当劳买了一个大丸子汉堡，直接外带回家吃，到家后吃了一会突然发现咬不动，再一看汉堡里有条长长的塑料包装袋，一看就是剪袋子剪下来的一条。

我第一反应就是回店里去找他们要赔偿。我先上网搜了一下相关的赔偿规定，结果找到一个文章“牛肉面吃出头发获赔1000元，维权没有你想的那么难“ ：牛肉面吃出头发获赔1000元 维权没你想的那么难-新华网 还是新华网的文章。

看了一下相关法律条款后，我在手机上搜了《食品安全法》第148条，就拿着汉堡回了麦当劳。到了店内找到店长，他们好几个员工都围过来看，还有要拽出塑料袋的，被我制止了。

店长说给我退款，我给她看了手机上的食品安全法相关规定，要求是退一赔10，赔10不足一千按一千赔。 她不同意，问了我消费金额后，只同意赔10 。交涉破裂，我出门就打了12345。

12345记录之后大概过了一周我收到短信要我上传证据照片，我拍了图，包装上的订单号，手机支付凭证。然后就没音信了。

差不多过了又2周，我打电话过去问处理进程，第二天收到了市监局的短信，大意就是检查没有发现问题，卖家拒绝调解，所以他们结案了。我去了市监局他们说去现场拍了视频，后厨也没有找到和这个塑料袋一样的包装，所以判断不了塑料袋的来源，暗示有可能是消费者自己后加进去讹诈的。

我说店长当场已经跟我承认是她们的问题表示愿意赔10倍，因为金额和法律规定惩罚性赔偿差距较大我们没达成一致难道不能说明问题么？市监局说店长说是为了挽回声誉，个人行为，不代表店里有问题。

总之我没打算就这么算了，出了市监局的门给认识的律师打了个电话，然后我就直接在网上约了区人民法院的立案申请。

第二天我就去法院立案了，各种材料准备齐全花了点时间，中间等法院午间休息，前后花了5个小时左右。

差不多隔了不到一周就接到了调解法官团队的电话，调解员了解了一下大致情况。又隔了一周多，我主动联系了调解法官，第二天调解员又回了电话，给我反馈了一下被告的态度是接受调解。又等了两天，被告讨价还价了两轮，第三天他们接受了我的诉求，当天下午我就去法院签字拿钱了，拿到退一赔一千，整个花了不到1小时时间搞定。

关键点：1.拍照存正，物证到我拿到赔款还保留着，麦当劳的汉堡真牛，冰箱冷藏放了一个月竟然一点事没有，一点都不变质，不长毛，还是我吃了一半的，有消化酶的残余，以后再也不吃这垃圾了。

2. 直接上法院，市监局就是个笑话，除非你有当时协调对方承认责任的录音，否则事后就是扯皮，市监局没有强制他们赔款的权力，最多是行政处罚。

3. 法院最麻烦的是立案环节，现在网上找好模版，查好案由，这类消费矛盾诉求赔款的一般是买卖合同纠纷，如果人出事的，上医院啥的，要写侵权，最好还是找律师问一下，有的法院立案窗口就给查案由，但是我去的深圳福田区法院窗口不管。 需要的所有文件，窗口有清单，让他们一次性圈出必要文件给你，否则恶劣的窗口工作人员会遛你一次次回去排队等窗口服务，差劲的很，态度要坚决。

4.一般这种标的不到1万的案子，诉讼费只有50块，而且立案也不用给钱，调解阶段就了结的，不收费。一般法院都不会把这种小案子弄到开庭，肯定希望调解成功，只要原告有证据，诉求有法律依据，坚持诉求不退让，最后基本上都是去给被告施压，我的case被告第一次说给600现金400消费券，我不同意，第二次说只给1000，我也没同意，我要求按规定退一赔一千，虽然没差多少但挣的是这个理。

5.市监局让我申请信息公开才给我他们的调查材料，是他们推荐我申请的，结果案子都结束了前后过去4周了现在还没给我，结案后他们主动打了电话说让我撤销申请，我没同意。市监局真的是没啥大作用。

说说小区物业那点事（一）

首先声明：

1.我们讨论的是问题和解决问题的办法，你可以不赞成我的意见，或者用你的理由来反驳我，但是如果你进行人身攻击，你不必看以下内容，请你走的远远的。

2.我们讨论物业管理问题一定离不开法律法规，如果离开法律谈物业管理和物业公司了，说半天只是胡说，没有任何意义，你认为应当怎样和实际怎么样是两回事。

好，我们今天先说第一个问题，一个小区是如何有物业服务公司的？

一个小区是在两种情况下有物业公司的。

第一种情况。如果是新建的一手商品房，业主在收房时会签一份物业服务合同，其法律依据是国务院制订《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”这就是小区有物业公司的法律依据。

民法典第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。”

许多人说应当取消物业服务公司，不管他认为自己的理由多么站得住脚，其实是与现行法规相抵触的。这就是我所说的，为什么不能离开法律来谈物业管理和物业服务公司的原因。

许多业主包括我都不会太把前期的物业服务合同当回事。这是因为，一是这份合同是我们在从开发商手里拿钥匙时必须要签的，否则开发商不给钥匙；二是这份合同开发商或物业公司是不会和业主协商的。但是，因为物业管理合同大都是当地管理部门提供的格式合同（就是标准化的合同模板），里面也不会有明显损害业主利益的条款。

如果你买的是二手商品房，就意味着你认可这个小区原来的物业服务合同。

第二种情况。如果是老小区，物业公司需要取得了业主委员会的同意才能进驻小区，并与业主委员会签订了物业服务合同。某个业主说我怎么不知道这回事？你可以找物业公司与业主委员会签的物业服务合同看看。

如果确实有某个物业公司并没有取得业主委员会的同意，强行进驻这种老小区，业主当然可以拒绝支付物业费。

应不应当有物业服务公司和物业服务公司的服务是好是坏，这是不同的两件事，后边我们接着谈。