北京市房屋租赁合同 自行成交版

房主私自更改房屋租赁合同，有效吗？

在北京第一年租房是通过中介租的个人房子，中介协助签订了租赁合同，使用的是《北京市房屋租赁合同》，没有什么问题。到了第二年，想着经常搬家也麻烦就同意继续续租了，当房主拿着自己打印的北京市房屋租赁合同让我签字时，因为合同封面没有什么问题，中间内容也大致相同就签字了，可今天有时间仔细看合同时，发现很大问题，其中，在违约责任处理上，房主提前收回房子对我没有任何补偿，而我若提前解除合同时竟然让我200%补偿，这样不对等的合同有效吗？

我在头条帮忙北京站发布了一条其他求助：2023年2月7日我与自如长达四年的房屋租赁合同正式解约。自如用三天时间对此房进行维修和保洁。解约后由于厨房下水堵，于18号约自如维修师傅上门维修方发现水散在地面上会往楼下渗水。原厨房自带洗墩布的池子由自如将其拆除做了个整体厨柜，故破坏了其防水层，遇水便漏往楼下住户。自如以解约为由拒不理赔。

@头条帮忙 @北京日报客户端

【最高法院这本书的内容，是否把关不严？！】

​关于夫妻共同房产，一方擅自出卖的问题，北京高院，上海高院，山东高院都出台了指导意见，但都是在原最高法院买卖合同司法解释出台之前。

​

​上海高院在2005年就有这样的见识，可见水平很高，但今非昔比，现在法律已有明确规定。

​

民法典​第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

​

​上海高院这个规定，没有讲清楚一个问题，就是房屋登记在数人名下，比方说登记夫妻二人名下，一方是以自己的名义签订买卖合同，还是以夫妻二人的名义签订买卖合同？这二者的法律后果是不一样的：

​

1）​如果一方以自己的名义出卖，属于无处分权而转让，这种情形下依据民法典第597条规定不影响合同的效力。上海高院的这个规定没有把这个问题讲清楚，似乎直接默认属于下面这种。

​

​2）如果一方以夫妻二人的名义出卖，配偶一方不追认的，属于无权代理，无权代理属于效力待定，配偶一方不追认的，合同才无效。但上海高院这个规定没有说明这属于无权代理，它讲的理由是根据共有的规定，部分共有人不得擅自处分共有财产，进而认定合同是无效的，这其实还是混同了合同效力与物权效力，但这在物权法时就已经区分了的，民法典215条继承了物权法区分的规定。

​

​总之，这本以最高法院名义出版的书（2022年12月出版），不应出现这样的错误。#读书心得#@最高人民法院 @上海高院