房屋租赁合同税率（房屋租赁合同要点）

这是我第一次审计一家深圳百货商场，我预计花的时间要长一些，毕竟那么大面积的商场，供应商众多，那么多的货物，盘点起来可能会比较麻烦。

但我显然高估了难度，其实他们的账务很简单。商场的每个柜台是分租出去的，货物和店员都属于租户所有，商场仅负责一个现场营运管理。

开始我以为商场主要的收入是租金收入，但却不是这样，他们的账面有商品销售收入和成本，只是没有存货，这让我挺不解的，我向对接审计的一位财务主管了解后，明白了———

原来商场虽说分租出去，但是统一收银，统一向消费者开发票。每月按照开票额向租户收30％的扣点，再将剩余部分结算给租户。当然，租户也要作为供应商向商场提供发票用于结款。

这实际上是租赁的变种，但商场采用的增值税率是商品销售13％，于是我向他们建议，能不能将扣点部分转化为租金，消费者的发票由租户自己去开，这样商场就可以按照租金税率5％（老项目出租），从而节省不少的增值税。

财务主管一听挺高兴，说会向她上司反映这个情况，明年重新签合同的时候给改了。

第二年我又去审计，发现账面仍如往年一样，我还没有开口问，财务主管就主动告诉我没有改的原因——

这家商场的经营者其实并不是这栋楼的业主方，他们从业主那里租赁时取得税率5％的发票，如今他们要是分租出去，由于是营改增后的租赁合同，只能按9％的税率去给租户开发票。

如果按9％税率，那么与进项5％的税率又平白增加了4个点，他们改变的动力也就没那么强了。

我回来又研究了一下相关规定，发现不仅这家商场如此，所有二房东的运营模式都有类似的问题。这算不算是由于税制的不合理之处，某种程度上加重了企业负担的一个案例呢？

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建筑公司的周老板主动请客吃饭，我感到很诧异，我们事务所为周老板的公司服务多年了，对他应该还算了解，他可以说是一毛不拔的铁公鸡，今天这是怎么了？太阳从西边出来了吗？

我和周老板公司的王会计关系比较好，我给王会计打电话说：你们老板这是怎么了，为你们公司服务这么多年了，也没吃过你们一顿饭啊，怎么了？周总良心发现了吗？

王会计说：你想多了，我们老板是出了名的抠，你又不是不知道，我们同事背后都喊他“周扒皮”，另外，良心这玩意，老板哪有？请你吃饭，肯定是想找你帮忙的，不会白请你的！

我说，那好吧，既然这样，记得晚上带两瓶好酒，哈哈！

果然，这次周老板挺大方，晚上带了两瓶五粮液。

经了解，周老板的公司刚买了4台塔吊，生意就上门了，现在不知道该怎么签合同好。如果只租赁塔吊，一台塔吊的租金是4万元/月，工期10个月，4台塔吊的租金合计是4×4×10＝160万元；如果租赁塔吊的同时配备操作员，每台塔吊的租金为5万元/月，租金合计为4×5×10=200万元，但是，一台塔吊需要配一名操作员，操作员的工资是10000元/月，4名操作员10个月的工资合计为4×1×10=40万元。

他们公司第一次有这类业务，没经验，周老板想知道这两种方案的税收是不是一样，有什么不同。

说实话，这种问题都是老生常谈的问题了，随便上网搜一下答案就有了。另外，答案是什么，王会计已经告诉周老板了，但是周老板不太信王会计说的话，所以想找我这个外人核实一下。

不过，既然喝人家的酒了，咱就帮他分析一下吧，这两种租赁方案虽然你公司都是实收租金160万元，但是要交的税却差别很大：

一、如果只租赁塔吊，不配备操作人员，属于有形动产租赁，适用增值税税率为13%。

1、增值税

因为我不知道你们公司的进项税额抵扣情况，所以不考虑进项税额抵扣情况

应交增值税＝160/1.13×0.13=18.41万元；

2、城建税、教育费附加、地方教育费附加

按照规定，这三项附加税的计税依据分别为7%、3%和2%。

应交附加税合计＝18.41×（7%+3%+2%）＝2.21万元；

3、印花税

有形动产租赁属于财产租赁合同，印花税税率为0.1%。

应交印花税＝160×0.1%＝0.16万元。

4、企业所得税

该笔业务产生的应纳税所得额为160-18.41-2.21-0.16=139.22万元。

由于，你们公司还有2000多万元的亏损未进行弥补，所以，可以不考虑企业所得税的应纳税额问题，但是，应纳税所得额的大小可以作为两种方案的比较依据。

二、如果租赁塔吊的同时配备操作员

1、增值税

按照营改增文件的规定，出租工程机械设备的同时配备施工人员，应当按照“建筑服务”缴纳增值税，一般纳税人适用税率为9%。

同样，不考虑进项抵扣问题，应交增值税＝200/1.09×9%＝16.51万元；

2、城建税、教育费附加、地方教育费附加

应交附加税合计＝16.51×（7%+3%+2%）＝1.98万元；

3、印花税

建筑服务应按“建筑安装合同”缴纳印花税，税率为0.03%。

应交印花税＝200×0.03%＝0.06万元；

4、企业所得税

应纳税所得额＝200-40-16.51-1.98-0.06=141.45万元。

综上所述，不考虑其他因素，你公司同样是收160万元的租金，应当选应纳税所得额低的方案，即只租塔吊，不配备人员。

条友们，你们觉得这样分析对吗？值那两瓶酒钱吗？

早安楼市：北京发文遏制非理性拿地行为 济宁挂牌10宗地

一.政策

1. 北京发文遏制非理性拿地行为

8月10日，北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》。在土地市场方面，北京市将构建“房地联动、一地一策”机制，如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定优先购房顺序等，遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期。

2. 住房租赁税收优惠政策10月1日起施行

财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税;对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

3.河北六部门联合规范住房租赁市场秩序

近日，河北省6部门联合印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》，提出住房租赁市场监管七个方面政策举措：一、加强市场主体从业管理；二、规范住房租赁信息发布管理；三、完善住房租赁管理服务平台；四、落实租赁合同网签备案和信息登记管理;五、强化住房租赁市场监管；六、做好租赁住房安全管理；七、强化部门联合监管。

4.天津六部门印发通知整顿规范住房租赁市场秩序

日前，天津市六部门联合印发通知，提出规范住房租赁市场发展的10方面意见：一是严格登记备案管理;二是规范房源信息发布；三是强化网络平台监管;四是严格租赁合同签订;五是规范租赁服务收费；六是保障租赁房屋安全;七是管控租赁金融业务；八是加强租赁企业监管；九是建立纠纷调处机制；十是加强部门协调联动。

二.市场

1.济宁挂牌10宗地

8月10日，山东省济宁市自然资源和规划局挂牌出让10宗国有建设用地使用权。其中2宗为商服住宅用地，8宗为工业用地。拍卖总起始价为7.44亿元，出让土地面积为21.51万平方米。

2.河北保定4宗地两幅拍出

8月10日，河北省保定市自然资源和规划局发布竞秀区4宗居住用地使用权拍卖出让结果公示。其中两幅地分别以8.26亿元和2.15亿拍出，另有两幅地块流拍。

三.房企

1.滨江集团8.5亿元公司债券将于8月11日在深交所上市

8月10日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布公告，将于2021年8月11日起在深交所集中竞价系统和综合协议交易平台双边挂牌交易。据了解，本期债券简称为21滨房02，发行总额为8.5亿元。

一天一个财税案例“私车公用的涉税问题”

　　前言 私车公用是很多企业都存在的现象，因公司自有车辆不够，或者特殊岗位等原因，员工个人将自有的车辆用于公司的公事公务，因此产生了相关车辆费用，那么相关费用是否可以税前扣除，以及关于私车公用的涉税情况，下面我们一同探讨：

　　分析

　　(一)私车公用发生的相关费用可以税前扣除吗?

　　国家税务总局12366纳税服务平台的官方解答：

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。因此，企业使用员工个人的车辆，应在签订租赁合同并取得车辆租赁发票的情况下，其发生的与生产经营相关的油费、保养费、过路费等支出，可凭合法有效凭证在企业所得税前扣除。

　　(二)私车公用涉税情况

　　1、企业所得税

　　根据官方回复，相关费用可以税前扣除，小必也为大家总结了如下要点：

　　①员工与公司双方需存在租赁关系，签订租赁合同，取得租赁发票;

　　②发生的相关费用支出需符合市场公允价值;

　　③车辆是为公务使用，而非私人生活使用;

　　④根据合同约定，其发生的与生产经营相关的油费、保养费、过路费等支出，可凭合法有效凭证税前扣除;

　　⑤发生的车辆购置税、折旧费、车辆保险费、年检费等固定费用支出不得扣除。

　　2、个人所得税

　　在公司与员工签订租赁协议的前提下，公司向员工支付租赁费用，按照个人所得税法中的“财产租赁”税目，适用20%税率代扣代缴个人所得税。

　　小必提醒：

　　根据个人所得税法“财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额”。也就是说低于800元的租赁费用，是不用缴纳个税的哦。

　　但若公司与员工未签订租赁协议，车辆使用的相关费用不得在企业所得税税前扣除，同时，根据《国家税务总局关于个人因公务用车制度改革取得补贴收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2006〕245号)第一条的规定，因公务用车制度改革而以现金、报销等形式向职工个人支付的收入，均视为个人取得公务用车补贴收入，按照“工资薪金”项目计征个人所得税。

　　3、增值税

　　企业和员工签订的车辆租赁协议，员工收到租赁费用后应到税务机关就租赁行为按照“有形动产租赁”税目代开发票，缴纳增值税。

　　小必提醒：

　　根据增值税暂行条例实施细则“增值税起征点的幅度规定(三)按次纳税的，为每次(日)销售额300-500元。

　　4、印花税

　　企业和员工签订的车辆租赁协议，属于印花税规定的应税范围，需按租赁协议金额的千分之一贴花。

　　(三)私车公用税前扣除的难点及建议

　　前面提到私车公用税前扣除的要点，但在实际的生活中用车，员工难免会无法准确区分公务使用和私人生活使用。对此，企业需要完善内部的管理机制，建立及规范私车公用的费用报销制度，为企业所得税税前扣除提供更有力的证明，例如：公务使用后费用报销单上提供出差时间、地点、人员、事由等;明确各类费用的计算方式，严格审核税前扣除凭证。

#财税##财务##会计#

#税务师# 练习来啦！

《财务与会计》

【单项选择题】

2021年2月10日，甲公司签订一项合同，向大型连锁零售店乙公司销售商品，合同期限为1年。乙公司承诺，在合同期限内以约定价格购买至少价款3000万元的产品。合同约定，甲公司需在合同开始时向乙公司支付300万元的不可退回款项，用于乙公司更改货架以使其适合放置甲公司产品。甲公司当月销售给乙公司货物金额为850万元（不含税）。假定不考虑其他因素，甲公司当月应确认的收入为（　　）万元。（★★）

 A．300

 B．550

 C．765

 D．850

【正确答案】 C

【答案解析】根据合同约定，乙公司承诺购货总价为3000万元，甲公司支付的300万元相当于给予了每项商品10%（300÷3000×100%）的折扣。甲公司在确认商品销售收入时，可按扣除10%折扣的金额计量收入，即甲公司当月应确认收入=850×（1-10%）=765（万元），选项C正确。

《涉税服务实务》

【单项选择题】

根据印花税法的相关规定，下列关于证券交易印花税征收管理的表述中，符合规定的是（　　）。

 A．证券登记结算机构为证券交易印花税的扣缴义务人

 B．证券交易印花税按次解缴

 C．证券交易印花税扣缴义务人应当自每次终了之日起7日内申报解缴税款以及银行结算的利息

 D．证券交易印花税扣缴义务发生时间为证券交易完成的次日

【正确答案】 A

【答案解析】选项B：证券交易印花税按周解缴。选项C：应当自每周终了之日起5日内申报解缴税款以及银行结算的利息。选项D：证券交易印花税扣缴义务发生时间为证券交易完成的当日。

《涉税服务相关法律》

【单项选择题】

下列关于共有的表述，不正确的是（　　）。

 A．共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有

 B．按份共有人处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或用途的，须全体共有人一致同意，才发生对外效力

 C．当按份共有人向共有人之外的人转让其共有份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利

 D．按份共有人与共同共有人对外均享有连带债权、承担连带债务

【正确答案】 B

【答案解析】选项B：（1）按份共有人处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外；（2）共同共有人对共有物的处分行为，须全体共有人一致同意，才发生对外效力，但是共有人之间另有约定的除外。

《税法二》

【单项选择题】

关于房产税计税依据，下列说法正确的是（　　）。（2021年）

 A．房屋租赁合同约定有免租期的，以免租期间的租金为计税依据

 B．房屋出典的，以出典人取得的出典收入为计税依据

 C．以房产投资联营共担风险的，以房产的计税余值为计税依据

 D．对原有房屋进行扩建的，以新增的房产价值为计税依据

【正确答案】 C

【答案解析】 选项A：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。选项B：房屋产权出典的，由承典人按照房产余值缴纳房产税。选项D：对原有房屋进行改建、扩建的，要相应“增加”房屋的原值，而不仅以新增的房产价值为计税依据。

《税法一》

【单项选择题】

关于资源税税率，下列说法正确的是（　　）。

 A．有色金属选矿一律实行幅度比例税率

 B．开采不同应税产品的，未分别核算或不能准确提供不同应税产品的销售额或销售数量，从高适用税率

 C．原油和天然气税目不同，适用税率也不同

 D．实行幅度税率的，具体适用税率由省级人民政府提出，报全国人民代表大会常委会决定

【正确答案】 B

【答案解析】 选项A：有色金属选矿有的适用幅度比例税率，有的适用固定比例税率。选项C：原油和天然气属于能源矿产税目下的二级子税目，适用税率均为6%。选项D：实行幅度税率的，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府统筹考虑该应税资源的品位、开采条件以及对生态环境的影响等情况，在《税目税率表》规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

和财务一说公转私，财务就连连摇头？这九种方式，其实根本没有关系！

1. 发工资。比如我公司每一个月的公账户上有50万元，可以在每月的工资发放日,逐一通过银行代发到每个员工的个人卡上，但是注意要依法履行代扣个税以及缴纳社保和五险一金，所以如何混到这么多人头是一个大问题！

2. 支付给个人的劳务报酬。我公司通过公账户支付给一个业务咨询师8万元，转入咨询师个人卡中。需要备注：劳动报酬，因为其他临时雇佣的就是劳务报酬，但是只要超过800元，需要交税，税率为20%，也要依法履行代扣个税！但是上述案例的八万元属于超额累进税率：超过5万元的部分，适用40%的税率缴纳，计算需要缴纳个税为8*（1-20%）*40%-0.7=1.86万，所以这个时候应该如何操作，以上案例就给了老板们提示了！

3. 报销差旅费。员工出差的住宿，吃饭，路费都可以报销，但是要拿发票，这种情况老板肯定巴不得自己每呼吸一口空气都可以取得发票！

4. 备用金。公司将公账户上的2万元打给老板或者员工用于生产经营使用，但是呢具体拿去干什么，财务不要多问，只需要老板去找些发票来报销就行了！

5. 向自然人采购货物。公司去买材料找到自然人，这种采购之后有货物流，完全可以直接转账，无须担心！

6. 支付给个人的赔偿金。老板的公司里会有亲戚来工作吧或者是平时找人来挂名，现在缺钱了，那就把他开了，比如说那个出纳的老板娘，当保洁的奶奶，通通开掉！若劳动者工资高于社平三倍的，可以最多付给12个月的经济补偿金！还有咱爷年纪大了，有个大病小病很正常的是吧，所以还可以发给不低于六个月工资的医疗补助费！

7. 偿还公司向个人或者股东借款。疫情期间，公司总有资金运转不周的情况吧，所以借钱的时候记得备注好，这样公司以后就可以通过公户把借的钱转入张三个人卡中，用来偿还之前公司向个人的借款！

8. 个人独资企业利润分配。

以后都不用担心公转私的问题了，还可以节税！企业老板自己可以去注册一个个人独资企业，平时现在的公司接到合同，谈拢价钱之后（利润很高的情况下），自己转头就和新的个人独资企业在签订合同，所有的材料啊，业务啊都是从个人独资企业做完，保证三流一致，主体公司在转头给甲方交付，甲方又不知道这个材料过了一道手，是不是，只要按照合同交付即可！而且个人独资企业还可以开具成本票给主体公司，其中的人工等损耗都可以抵扣的企业所得税，忽略不计！利润转移到个人独资企业中后，可以直接提到个人的私户账上，再也不用绞尽脑汁去公转私了！

这里以我区的个人独资企业开票三百万来进行计算：

增值税：300*3%=9万元

附加税=9*（7%+3%+2%）＝1.08万元

个人独资企业不用交企业所得税，而是交个税，所以个人所得税才是重点，去一些税收园区注册，享受核定征收，不用再有40%那么高的税率了，只需要0.5%-3.1%，也就是300*3.1%=9.9万，总计19.98万，直接到手300-19.98=280.02万！

9. 出租合同

老板自己名下有车子房子吧！和公司签订好租赁合同，约定好多少租金，如果企业需要发票可以个人去税局代开租赁发票，来进行抵扣，车子留给自己继续开（车子造成的油费，保费维修费，都可以留在公司），房子还可以留下给员工当作住宿福利。

很多人忽视了意大利的债务问题，意大利现在生活水平依旧是中下流发达国家，但是问题在于这是通过负债来实现的。

先说公共债务，意大利公共债务已经达到2.7万亿欧元，至少是150%以上了，而且这是以欧元为计价的债务，和日本债市还不是一码事。我不清楚意大利目前的公共债务结构，但是就现在的情况来看，今年假如部分债务到期，政府必然需要借入新债来偿还旧债。但是，你不会以为他真的有钱还吧？

但是问题在于，一方面意大利通胀已经接近10%了，再买入意大利债券收益很差。况且意大利的主权信用评级已经是3B附近了，想要让投资者买入意大利债券就必须政府许以高额收益，结果就是再融资成本飙升，结果就是早晚难逃一死，去年八月开始标普就示警大批对冲基金在做空意大利十年期国债，很大程度上说意大利已经奄奄一息也不为过，而国际游资就是守在一边等着吃席的秃鹫。

但是意大利目前宏观来说依旧是一个大国，它是欧盟第三大经济体。先不说希腊的问题仍然比意大利更严重，就算爆雷，欧盟肯定也是先救意大利（救得了的话）。但是爆雷导致的资产债表衰退和失去部分国家主权是不可避免的。

以希腊为例，接受欧盟援助后，希腊不但要对欧盟门户大开一切透明，而且前后被迫同意：

1 总共裁掉30%的政府职员，并削减公共部门薪资福利等待遇

2 国有资产私有化，低价变卖国有资产

3 降低免税额度，并且提高个人所得税税率

4 平均退休年龄提高两年

5 对燃油、烟酒和奢侈品征税，很难想象如果意大利也被迫接受。

但是显然了，这些近乎于卖国（物理）的政策不可能真正帮助希腊摆脱债务，所以希腊现在依然是相当离谱的负债率。

当然，意大利毕竟是欧盟第三大国，它和希腊等国肯定还是很不一样的，假如真的出现了一些不太美好的事情，那么对整个欧盟和世界经济来说将是一场灾难，对我们国家的出口贸易也势必有打击，我还是希望意大利能够努力扭转局势，尽快好起来吧。

佛山号称6200万人中招、罚单超过1.2个亿的路口，今天早上被我完美的避过了。这事要是发生在一个多月前，估计我也会领到200元的罚单。

网上有人专门做了实测，3分钟27人压线，那么，1小时大概540人中招，政府“创收”10.8万元。按一天从早上7点至晚上10点合计15个小时的高峰流量，大概150万进账。按年计算为150*360=5.4个亿，估计有一半的上市公司营收要甘拜下风。

到了伦教，和那边的一个朋友聊起来，他说，他在这个路口吃过两次罚单，相隔很近。第一张罚单还没收到，就第二次压线了。有点冤。不过好在后来经过媒体的报道，佛山市政府很快纠正了自己的“创收”行为，在实线右侧划了虚线，允许左转进入江门方向。而且在接近路口的2.8公里、2公里、1公里和500米处均树起了提示牌，便于广大司机朋友提前进入导向车道。所以，也要为佛山政府的高效率点个赞。

今天再次走广佛江珠高速，是去回访一个上周刚刚拜访过的混凝土客户。当然，这并非一个新客户，而是我们的律所已经服务了三年的老客户，其间为他们打了3宗官司，收回了800多万欠了几年的应收账款。由于有律所奠定的良好基础，后来税所聊起来他们的税务问题时，也就很容易取得了信任。

首先，按照我们的建议，他们计划以公司的名义为大股东购买一辆迈巴赫，这几天已经看车了，落地价接近240万，分4年折旧完，每年折旧60万，再加上保险、油费和路桥费等等，年度约可合理合法少缴纳企业所得税20万元。

其次，对于高管和经常跑客户的员工的车辆，让员工与公司签订租车协议，以达到个人车辆的费用合理在公司报销的目的。同时，这些费用可以成为工资的一部分，既降低了公司的企业所得税，也降低了员工的个人所得税。但是，不能让员工因此产生财产租赁所得的个人所得税，因为我们的目的是个人费用在公司的合理报销，如果因此增加了员工租车产生的个人所得税，就不是我们的初衷了。所以，可以将租赁费用控制在每月800元，这样，员工取得的800元租赁收入则可以完全免除个税。至于增值税，月度不超过15万，则根本不用考虑。那么，对于公司来说，假如有10个员工签订了租赁合同，按每月3000元费用报销，1年合计10*3000*12=36万元报销，少缴纳企业所得税9万元。

然后，我给他们介绍了申请高新技术企业的方法。申请下来，直接15%的企业所得税税率。混凝土企业申请为高新技术企业的先例已经非常多了，而且，作为混凝土企业，提高产品粘度，作为百年大计的质量工程应该是常抓不懈的任务，只要混凝土粘性提高的过程涉及到新工艺、新方法，理应申请高新技术企业。同时，还有一个非常重要的作用经常被大家忽视：高新技术企业可以申请银行的低息贷款，年化只有3个多点。这是比经营贷都优惠的利率，如果企业真的缺少扩大再生产的资金，为什么不用这笔低息贷款呢？

按照这家客户2020年营收1.6个亿，企业所得税已经缴纳的300多万，大概是2%的税负率。经过如上所述的几个简单的内控梳理、税收优惠政策的综合运用，控制在1.5%的税负率是完全可行且合理的。