万科商业地产（万科商业地产 郁亮 范）

高新万科大厦04号房，184㎡

2022年万科董事会主席郁亮为地产圈拉响警报，直言房地产已经进入了“黑铁时代”，而作为与房地产共生的商业地产又将处于什么状态？纵观商业地产发展历程，其越过了2015年之前的黄金时代，越过了2020之前年白银时代，时下进入了黑铁时代，那么黑铁时代下的商业地产该怎么走？

想拥有自己的一间小商铺，这样就可以不用打工了[灵光一闪]，打工人打工魂#万科锦荟里#

昨日，郑州万科翡翠中城出乎意料的开盘价，着实让市场感觉到震撼，17600-19300的均价，竟然没清盘，再次让业内认识到市场下行下，地产大哥的开盘策略！

要知道大家对翡翠中城的价格区间一直在2万+，这次万科推出璟曦园一期，再次印证了未来郑州房价走向，降价报量……#郑州头条#

2021年上市地产公司中报:恒大负债1.97万亿、碧桂园负债1.74万亿，万科负债1.591万亿、绿地控股负债1.234万亿、融创9971.22多亿，上市地产开发商基本都不少于几千亿的负债，不少上市地产公司出现了债务危机。

相反，不得不佩服当年万达王健林的断臂求生。当年万达遇到困难时，王健林断臂求生，五折甩卖优质资产，将酒店、文化旅游项目卖给了融创和富力，两个接盘的房企以为捡到了大便宜。

现在，万达因为当年的断臂举措已经基本摆脱了流动性风险。之后，王健林开始改变万达的经营重点，加强商业、影视等领域的投入，减少商户的租金，让他们甘愿延长租期。王健林把商业地产进行了转型升级，这样万达就可以减少在商业地产的资金投入，从而降低负债。这些举措让王健林用三年的时间还清了上千亿的债务，重新进入富豪榜单。而目前接盘的两家企业现在感受如何，恐怕只有他们自己知道，姜还是老的辣。

王健林为什么变卖核心资产？

一是遇到了债务危机，断臂求生。

二是对地产行业的认知，认为房地产行业有两个比较大的缺陷。1)是房地产是强周期性行业，好几年差几年，在周期过程中风险还是比较大的。2)是房地产现金流不长远，房子不是快销品。现金流阻碍了企业的发展。

目前对于地产股的看法，依然是谨慎。地产股周期性大，前几年好，近2年债务危机出现，即使估值已经超低，也没人接盘。相反，市场更愿给高景气行业更高的估值，比如新能源，医美，光伏等行业。

[玫瑰][玫瑰][玫瑰][赞]

一个卖菜起家的草莽老板，以60亿自有资金，企图吞没总资产超过6100亿的万科，这是潮汕商人姚振华的野心。 上世纪90年代，姚振华拿到华南理工双学位，转身投入下海经商的浪潮，干什么呢？摆摊卖菜！ 不同于普通菜贩，姚振华学过食品工程，头脑又灵活，没多久就和弟弟开公司，办蔬菜连锁超市。 但这个潮汕大鳄的野心，并没有满足于小小的菜篮子。他的理想是像老乡李嘉诚一样，拿地盖楼，做大腕儿。 1998年，国家结束福利分房，商业地产正式拉开序幕。 一场暴富的资本游戏，已经在姚振华脑海中，偷偷酝酿。 当时恰逢国家推行“菜篮子工程”，姚振华以卖菜为借口，用低价拿到深圳的两块土地。位置有多好呢？现在那里的房价是十几万一平。 这两块地到手后，姚振华一番运作，让农用耕地变成住宅用地。 但要盖楼，他靠卖菜赚的那点钱，远远不够，怎么办？他把土地进行抵押，拿到银行贷款，然后边盖边卖。这出空手套白狼的好戏，让他用区区170万撬动了几十亿大项目，赚到了上亿利润。 尝过杠杆的滋味，从此就戒不掉了。上亿怎么够，姚老板要几十亿。 2000年，姚老板成立宝能，正式进军地产、物流、保险等高资本运转的行业。 2003年，宝能入股深业物流，姚振华初尝金融快感，以“一进、一拆、一分”的股权运作方式，拿到深业物流旗下多片土地。当年2亿投资成本，很多年后轻松收收租就年入20亿，姚振华利用杠杆，获得了丰厚的利润回报。 地产时代红利，造就了许首富、王老板等等一批大佬，姚振华的财富也得到了暴增。2012年，姚振华身价45.3亿，位居福布斯排行榜第359位。 拿地盖楼固然赚钱，但迷恋杠杆的姚老板，似乎觉得这趟造富列车还不够快。 也就在他登上福布斯这一年，前海人寿成立，搞了个万能险，年利率最高超过7%，什么概念？当时全行业都没比这个高。次年保费规模就破百亿，短短3年，前海人寿就完成了中国平安16年才做到的事。 姚振华利用保险、金融杠杆，源源不断给地产注入资金，宝能实现了快速崛起。 而姚老板，这只低调精明，沉潜水底的潮汕大鳄，曾上演了一次次资本围猎。比如，2012年就通过旗下关联公司钜盛华、华利通、傲诗伟杰，三度举牌深振业，与深圳国资委争夺控股权。 叱咤资本市场的姚振华，野心越来越大，终于在2015年嗅到了大猎物的气息，浮出水面。当时，全国排名第一的万科股价低迷，宝能系悄悄潜入，前海人寿首度举牌，拿下5%股权。 起初王石还没觉得啥，一个月后，姚老板又通过收购股权的方式占股达到15.04%，超过了大股东华润。这时候，还在温柔乡里的王石感到不对劲了，急忙赶回总部应战，直接放话说，不欢迎他成为万科第一大股东。 老王给出理由是：信用不足、能力不够、短债长投风险巨大！另一边姚振华继续高歌猛进，到15年底，持有万科超过20%股权，老王和他一众万科元老都将被扫地出门。 王石为了反击，四处寻找白衣骑士，拉来恒大、安邦等等站队，幸亏国企深圳地铁挑起大梁，才将这位野蛮人拒之门外。 持续4年之久的宝万之争，姚老板见好就收，从万科身上赚到了上百亿，但付出的代价也不小。在现代商业文明规则之下，前海人寿被重罚，姚振华10年之内被禁止进入保险业。其次，“野蛮人”、“杠杆玩家”成为他固有的标签。 但不论是为了一统江湖，还是实现万亿资本帝国，都不会在乎外界评价。姚振华攥着大把钞票，继续游刃于资本市场。15年之后，他“血洗南玻董事会”，彻底将南玻A纳入麾下。胃口越来越大的他，盯上格力，气得董大姐怒斥姚振华是“破坏实业的千古罪人”！ 除此之外，姚振华还介入明星电力、合肥百货、韶能股份、中炬高新、南宁百货等等多家上市公司。 长袖善舞的姚振华、看上去不差钱的宝能，怎么这两年就不行了呢？很简单，姚老板的融资门路堵死了，高杠杆套路玩不下去了：宝能理财产品暴雷，“三条红线”出台，宝能地产全线溃退，财务危机浮出水面。 姚老板当然不甘心失败，他跟许老板一样，看上了新能源汽车。先是收购了观致汽车51%的股份，又趁着各地政策支持，豪掷2000亿，在全国范围建了8大造车基地，总面积超1万亩。 名义上是造车，囤地、融资才是真目的。击鼓传花的游戏，总会迎来鼓点停止的那一刻。截至2021年底，宝能集团有息负债1918亿元。债务缠身之下，宝能所持公司股权被大量质押，也难掩大厦将倾之势。 潮汕商人姚振华，也曾以为能凭高杠杆运作，什么行业都能插上一脚，但干企业要尊重规则、敬畏市场。否则潮水退去，终究会被打回原形。 去年底，姚振华被路人拍到在一家不起眼的小店，吃着8块钱一碗的肠粉。 不知道那时，他会不会想：如果当初安安心心卖菜，是不是就可以一直过着这样云淡风轻的小生活？#姚振华#

几十亿大项目，赚到了上亿利润。直接存银行，一年上亿利息。何必那么辛苦。

一个卖菜起家的草莽老板，以60亿自有资金，企图吞没总资产超过6100亿的万科，这是潮汕商人姚振华的野心。 上世纪90年代，姚振华拿到华南理工双学位，转身投入下海经商的浪潮，干什么呢？摆摊卖菜！ 不同于普通菜贩，姚振华学过食品工程，头脑又灵活，没多久就和弟弟开公司，办蔬菜连锁超市。 但这个潮汕大鳄的野心，并没有满足于小小的菜篮子。他的理想是像老乡李嘉诚一样，拿地盖楼，做大腕儿。 1998年，国家结束福利分房，商业地产正式拉开序幕。 一场暴富的资本游戏，已经在姚振华脑海中，偷偷酝酿。 当时恰逢国家推行“菜篮子工程”，姚振华以卖菜为借口，用低价拿到深圳的两块土地。位置有多好呢？现在那里的房价是十几万一平。 这两块地到手后，姚振华一番运作，让农用耕地变成住宅用地。 但要盖楼，他靠卖菜赚的那点钱，远远不够，怎么办？他把土地进行抵押，拿到银行贷款，然后边盖边卖。这出空手套白狼的好戏，让他用区区170万撬动了几十亿大项目，赚到了上亿利润。 尝过杠杆的滋味，从此就戒不掉了。上亿怎么够，姚老板要几十亿。 2000年，姚老板成立宝能，正式进军地产、物流、保险等高资本运转的行业。 2003年，宝能入股深业物流，姚振华初尝金融快感，以“一进、一拆、一分”的股权运作方式，拿到深业物流旗下多片土地。当年2亿投资成本，很多年后轻松收收租就年入20亿，姚振华利用杠杆，获得了丰厚的利润回报。 地产时代红利，造就了许首富、王老板等等一批大佬，姚振华的财富也得到了暴增。2012年，姚振华身价45.3亿，位居福布斯排行榜第359位。 拿地盖楼固然赚钱，但迷恋杠杆的姚老板，似乎觉得这趟造富列车还不够快。 也就在他登上福布斯这一年，前海人寿成立，搞了个万能险，年利率最高超过7%，什么概念？当时全行业都没比这个高。次年保费规模就破百亿，短短3年，前海人寿就完成了中国平安16年才做到的事。 姚振华利用保险、金融杠杆，源源不断给地产注入资金，宝能实现了快速崛起。 而姚老板，这只低调精明，沉潜水底的潮汕大鳄，曾上演了一次次资本围猎。比如，2012年就通过旗下关联公司钜盛华、华利通、傲诗伟杰，三度举牌深振业，与深圳国资委争夺控股权。 叱咤资本市场的姚振华，野心越来越大，终于在2015年嗅到了大猎物的气息，浮出水面。当时，全国排名第一的万科股价低迷，宝能系悄悄潜入，前海人寿首度举牌，拿下5%股权。 起初王石还没觉得啥，一个月后，姚老板又通过收购股权的方式占股达到15.04%，超过了大股东华润。这时候，还在温柔乡里的王石感到不对劲了，急忙赶回总部应战，直接放话说，不欢迎他成为万科第一大股东。 老王给出理由是：信用不足、能力不够、短债长投风险巨大！另一边姚振华继续高歌猛进，到15年底，持有万科超过20%股权，老王和他一众万科元老都将被扫地出门。 王石为了反击，四处寻找白衣骑士，拉来恒大、安邦等等站队，幸亏国企深圳地铁挑起大梁，才将这位野蛮人拒之门外。 持续4年之久的宝万之争，姚老板见好就收，从万科身上赚到了上百亿，但付出的代价也不小。在现代商业文明规则之下，前海人寿被重罚，姚振华10年之内被禁止进入保险业。其次，“野蛮人”、“杠杆玩家”成为他固有的标签。 但不论是为了一统江湖，还是实现万亿资本帝国，都不会在乎外界评价。姚振华攥着大把钞票，继续游刃于资本市场。15年之后，他“血洗南玻董事会”，彻底将南玻A纳入麾下。胃口越来越大的他，盯上格力，气得董大姐怒斥姚振华是“破坏实业的千古罪人”！ 除此之外，姚振华还介入明星电力、合肥百货、韶能股份、中炬高新、南宁百货等等多家上市公司。 长袖善舞的姚振华、看上去不差钱的宝能，怎么这两年就不行了呢？很简单，姚老板的融资门路堵死了，高杠杆套路玩不下去了：宝能理财产品暴雷，“三条红线”出台，宝能地产全线溃退，财务危机浮出水面。 姚老板当然不甘心失败，他跟许老板一样，看上了新能源汽车。先是收购了观致汽车51%的股份，又趁着各地政策支持，豪掷2000亿，在全国范围建了8大造车基地，总面积超1万亩。 名义上是造车，囤地、融资才是真目的。击鼓传花的游戏，总会迎来鼓点停止的那一刻。截至2021年底，宝能集团有息负债1918亿元。债务缠身之下，宝能所持公司股权被大量质押，也难掩大厦将倾之势。 潮汕商人姚振华，也曾以为能凭高杠杆运作，什么行业都能插上一脚，但干企业要尊重规则、敬畏市场。否则潮水退去，终究会被打回原形。 去年底，姚振华被路人拍到在一家不起眼的小店，吃着8块钱一碗的肠粉。 不知道那时，他会不会想：如果当初安安心心卖菜，是不是就可以一直过着这样云淡风轻的小生活？#姚振华#

国进民退已经成为趋势！未来央企、国企地方城投平台将成为房地产市场的绝对主力！

上半年全国集中土拍现场，比较活跃的仍是以top50房企为主，规模房企拿地还是比较积极的！

比如，在拿地相对靠前且积极的房企中，一方面是是规模化、全国化的国企、央企投资金额较高，如中海、万科、建发、华润等1-6月拿地金额超过400亿元，且建发、中国铁建、国贸等拿地力度远高于行业平均，拿地销售比超过0.5；

另一方面，虽然民企整体表现低迷，但诸如滨江、龙湖等，在集中供地中相对积极，拿地金额同样排在行业前列。

滨江上半年拿地几乎全部来自杭州的两轮集中供地，而龙湖则在北京、重庆、杭州、合肥等核心城市分散投资。

值得警惕的是，相较去年同期，房企的投资力度均出现大幅下滑，也印证了当前投资的谨慎态度。

从已拿地的典型百强企业来看，除滨江等少数房企拿地金额维持正增长，万科、绿城等拿地金额同比跌幅超过60%。

地产行业里，现在不拿地意味着企业近三年来不在有存货，现在地都被“主力”拿走了，未来的房地产市场自然是“他们”的！

#楼市爆料# #房地产# #买房#

柳传志向银行借贷1500000000美元收购黑莓手机制造商，加拿大官方以“安全”为由拒绝柳传志与黑莓交易，万科创始人王石与苏世民合作在加拿大名利双收，

2013年，联想创始人柳传志决定收购加拿大黑莓手机制造商，因资金不足向银行借贷15亿美元，可是呢，加拿大政府以“安全”为由，阻扰联想集团与黑莓的交易，

因为黑莓有很多手机核心专利，如果能成功收购，对联想的手机业务的发展，有很好的助力作用，这就是柳传志想要收购黑莓手机制造商的原因，遗憾的是没有交易成功，

相比较联想集团柳传志，万科集团王石在加拿大的投资就很顺利了，这主要原因是万科集团有“贵人”协助，

2015年万科集团与全球最大的另类投资公司——黑石集团共同成立物流地产公司，这对经历“股权之争”的万科集团而言，是“雪中送炭”啊，

同年经黑石集团推荐，加拿大退休金计划投资委员会”投资2.5亿美元与万科集团成立合资公司，其中，加拿大退休金计划投资委员会管理着超过1796亿美元的资金，万科能与其合作，无疑又是“如虎添翼”，

其实柳传志与王石在加拿大投资的不同“待遇”，这和他们各自的人品有关。柳传志昔日的得力助手、融创集团创始人孙宏斌曾说：“那时的中关村包括联想主要是一个搬运工，进口拿过来卖给别人，没有什么技术含量。”

“SOHO中国”公司创始人潘石屹对王石的评价就很高，潘石屹这样说：“我敬佩他是个有理想、有追求、有精神的人。

不向世俗妥协，不向权贵低头，活得有骨气。他最早提出万科绝不行贿受贿。”这也是黑石集团创始人苏世民愿意和万科集团合作的主要原因之一，

当然了，论公司的资产财富、创业投资的智慧谋略，柳传志、王石、孙宏斌、潘石屹都远远不如黑石集团创始人苏世民，

而且黑石集团在加拿大的每一笔投资都是盈利赚钱，

比如，2014年，黑石集团以2.5亿美元收购加拿大Renard钻石矿项目20%股权。其中，Renard钻石矿平均每年开采160万克拉钻石，约占全球钻石总价值的2%。

2016年，黑石集团以19亿美元收购加拿大不动产信托投资基金RioCan Real Estate Investment Trust 旗下的49处零售商业地产，

2020年，黑石集团以12亿美元的价格从加拿大布鲁克菲尔德资产管理公司旗下的800万平方英尺的物流仓储。

2020年，万科总裁郁亮通过直播方式问黑石集团创始人苏世民：“为何黑石集团会在众多的中国企业中，选择和万科合作？听说你在创业过程中遭受到许多坎坷挫折？”

苏世民说：“黑石选择和万科合作，是因为王石先生的品德，他不行贿受贿，三观正确，和这样的人合作，我很放心，不用担心出现利益矛盾分歧。

是的，我把黑石从一个40万美元的小公司经营成5700亿美元的大集团，这其中经历了许多坎坷挫折，

黑石是我38岁时，人生第一次创业的公司，由于性子急，又有以小博大的贪婪心理，导致刚开始的几万、几十万元的小投资总是失败，

一年时间总共有400多个投资人拒绝了我，他们的理由是我刚创业，没有控制风险的经验能力，

投资的亏损，客户对我的不信任，让我失去了刚开始创业的那份信心和激情，于是我决定放弃。

我的合伙人也就是原来公司的老板开导我：给别人打工和自己创业的过程是一样的，都要了解客户的具体需求和担忧的问题，唯一不同的是责任心，

还有就是创业的人要把每一次失败看作是“试错”，总结小投资的失败原因，可以避免下一次大投资遭遇失败，

其实1万元的业务和100万元的业务，难度是一样的，都要为客户解决问题，才会成交。他的话点醒了我，于是我坚持下来，

后来我和客户交流的思维方式发生改变，业务就越做越好，

因为我个人的管理时间精力有限，为了让黑石员工提升工作效率，我的经验必须要传承下去，

我把30多年来的创业投资经历都写成书，（要知道我个人不缺钱，不是像作家一样以写书为生），

让那些25岁至35岁的黑石员工借鉴学习，毕竟他们大学毕业没多久，工作职场历练不够，容易情绪化，

在书中我没有为了面子，而去隐瞒失败投资原因，因为隐瞒失败，会误导创业者、管理者对投资的风险判断，

书中我还分享正确的社交方式才更有机会受到贵人赏识，以及老板又如何招聘有潜力的业务员、管理人才的方式，

这也是工作业绩不佳，经济窘迫又渴望改变自己，摆脱困境的人很有必要了解我创业经历的原因。”

值得注意的是，在书中我也详细记录如何把上一笔投资亏损的钱，在下一笔投资中赚回来的成功经验。”以及如何解决投资人或客户所担忧的诸多问题的方法

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上火的深圳房地产近期在降火吗?

首先是两颗雷，

一是商业地产大亨皇庭因为逾期欠款30亿，位于福田中心区的皇庭广场面临查封。

二是近期深圳宝安天谷大楼项目突然曝出开发商被债权人申请破产重整，约330套房源已处于司法查封状态，之前这个项目可还是明星楼盘!

其次是房贷利率上调，每月房贷增加。

再其次是，有学区房开始降价出售。

最后是，房地产板块股票不景气，包括深圳万科近期总体趋势都是往下走。

大家怎么看？欢迎留言讨论！

#深圳头条# #房价# #房地产#

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