商业地产招商代理公司（商业地产招商的工作内容）
说到商业地产，我们就离不开招商与销售这两个概念，在这里今天跟大家聊一下，在招商和销售过程当中应该把握的几个原则，第一个招商难度远远大于销售，因此我们在佣金上要有侧重，在实际操作中，很多一线的职业代表啊，往往青睐销售，为什么呢？
因为销售后回款他就可以领取很高的佣金，而且呢，这个过程很简单，大多适用于投资客，这个业主的特点呢，也大多是不太懂商业运营，而追求投资回报的居多，但是在实际操作过程当中呢，只要销售员明确告诉他的单价面积，商铺位置以及区域大概租金合同就可以签了，某种程度上啊，开发商的销售员比投资业主更加专业。
但是招商就很难很多，一般来讲，选址的商家都很熟悉区域。租金和租赁的商业条款，租赁合同当中，对于租金、物业费、空调费、取暖费、停车费啊，消防手续，装修手续啊广告位，免租期，付款方式等等，他都会有明确的约定。而大一些的商铺呢，不是选址开发经理他就能确定的，一般他都要报给他们的区域经理或者是区域总经理，甚至商业总部的总经理。
品牌总部领导都要亲自来查看这个区位，这个房型以及合同条件，最后他才会确定，甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判，这个时候开发商的招商专员相对于商家选址的人员来说，还不一定有人加专业，这个谈判过程呢，很长，难度也很高，有时候啊，十几个条件当中，只要有一个条件谈不拢，比如说电力供应，或者是物业结构形式，或者是物业服务内容，它有争议他就谈不成。
所以在市场上好招商人员比较难招，而销售人员比较好招，就是这个道理。解决方法是什么呢？就是要对招商人员在工资和佣金上要有所侧重，这
第二就是招商人员在数量上要多于销售人。要保持相对的稳定，对于销售人员，很多项目实行末尾淘汰制，但是对于招商人员，由于谈判的周期比较长，难度也高，专业性更强，所以要求人员相对稳定，讲究跟踪，而不是一蹴而就的一个急于求成项目招生人员一般按照业态来分工。
人员数量呢应该是两到三倍，与销售人员考核周期呢也要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性以及责任性三个方面进行考核啊，这是第二个，第三个方面啊，招商要善于借助专业招商机构，在招商过程当中啊，开发商手中掌握的商家资源它是有限的，而一些专业招商机构呢，他手上掌握着大量的商家资源，更重要的是他们对于商家的选址要求非常的熟。
他们对于谈判会起到非常重要的推进作用，我们从实际经验来看呢，对于品牌商家或者是大面积的商铺招商啊，往往中介它能起到决定性的作用，实际工作当中呢，我们可以在招商部门当中专门设置代理行，也就是说中介的管理组负责与他们签订合作合同。
并且跟他所带领的商户的谈判进行对接，这样我们往往会起到借船出海的一个重要作用，这是第三个，第四个就是带租约销售，这个是大多数开发商接受的一种商业地产的运营形式，在商业地产开发过程当中，除了上市公司或者是极少数对于资金要求不高的开发商以外。
大多数对于现金流有明确要求，这就要求处理好售与租的一个关系，但是合资商业虚拟铺这种模式我是坚决反对的，如果你是合资商业开发商，你资金再紧张也必须要支持，我认可的带租约销售的模式，必须是商业体实体铺面好，那么既然是商业地产运营的核心是招商公司，又要求销售部门回款，那就出现了。
带租越销售的这种模式，只有这样我们才能够巧妙的解决这两方面的问题，带租越销售它就是招商在前，销售在后，又要将两者巧妙的结合在一起，让他们成功的对接。在操作过程当中呢，对于招商部门和销售部门要求都是很高的，尤其是对于营销总监要求比较全面，妥善处理好租房与业主的关系。
这个非常的重要。这种带租业销售模式一般有两种，一种呢是独立小商铺的带租业销售，在很多专业批发市场商铺和统一管理的购物中心，室外步行街商铺啊，有比较多的成功案例，但是这些成功的案例啊，基本上有一个共性，就是规划定位，业态布局和运营管理要求都非常严格，否则的话极易失控，比如说像万达的金街，上海七浦路服装批发城，这些档口，它的业态都非常明确，还有一种就是整个商业地招商成功并持续运营一段时间获得稳定的客流和财务回报之后啊，再整体打包出手啊，这个是商业地产领域最常见的一种变现手段，这是第四种。
第五种就是不需要招商，纯销售的一种模式，由商户自发形成商业形态，基本上这种模式是以建筑沿街底商铺面，社区性的商业配套街铺为主。这种街铺销售出去以后，招商就由业主自行出租了，因此呢，业态就很难统一进行招商运营管理，而是由商户自发的形成商业形态，这种自发形成的业态结构，就像遍布在人体的毛细血管，反而它拥有的强大的生命力分布在各城市的大街小巷，也占据了商业的绝大部分份额。这种物业形式，是特别鼓励没有商管经验的开发商采取这种纯销售型的开发模式。
上面这五种模式的内核，它都凸显了招商运营管理在商业地产领域的重要性，招商与销售相比，对于专业度和综合素质的要求更高。#我们一起上头条#
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尊敬的老师，你们好，你们想的办法比我还多，我是啥都不懂，不过说打方向还是要有要有教育的，一般来说，总之要人家听了之后他一个回心转意心，我要想帮助人家内一心出发点
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