土地市场大变局（土地市场迎来大变局）
过去四十年农民先进城，后又被城市排挤，回到乡村又没法用土地维持生计。有乡无土，费孝通笔下的乡土中国被解构了。两千年未有之大变局。可能前途有三，乡村流民、城市无产者、市民社会。天佑中华，未来是市民社会。
百年大变局的话老百姓判断不了，老百姓也看不到一百年的变动趋势，但是三五年的小波动还是应该要了解的。某人发布了最近的动态及近期的预测，推断出新一轮财富分配机会来了
1、米国政局大变，拜登提前瘸脚，在不利的形势下，米果推断俄乌和谈，俄乌战争快要结束。
2、美国加息效应奏效，cpi（消费物价指数，关联通胀）开始快速滑落，明年下半年大概率快速降息。
3、国内疫情防控放松，明年二季度前全面放开是大概率事件。
4、中国房企不会再借美元债
，地产股上涨动机为了“保交楼”，受高额负债的限制，地方政府对土地财政的依赖短期难以消除，推动房地产价格稳定成为国家的长期举措。
5、国内大循环即将形成闭环，产业升级成为主流，科技创新成为趋势，国内大循环开始加速运转起来。
6、国际大循环（也即出口导向的循环）稳步下降，出口结构会相应产生变化。
房地产大变局，3大新山，早看早知道
今年房企在三条红线后是又缩编又裁员，可谓哀鸿遍野。房产市场面临三大困局，市场容量饱和。高杠杆、高周转的获利模式已经过去。三条红线政策出台，对于放低产融资环境的收紧。资本收紧势不可逆房企未来发展之路如何抉择？看大咖破局。百强房企大咖云集上海，论中国房地产金融稳定。
抱团取暖，活下去
东方房地产研究院执行院长胡金星表示，从内因看，主要是由于资金驱动影响；从外因看，是因为房地产进入后开发时代，市场容量达成一定峰值后，竞争会加剧、行业分化在加剧所致。胡金星还表示，房地产行业生态将会重构，未来是“开发+运营+金融”的新生态时代。企业要认清当前的形势和发展方向，既要发展又要转型，虽然多元化发展有很大风险，房企要学会抱团取暖，“活下去”才是关键。
加强精细化运营管理
五牛控股不动产事业部合伙人李晨星表示，伴随房地产长效机制逐步建立，供需两端政策不断完善，原先依赖高杠杆、高周转获取现金流的单一住宅开发模式已经难以适应新的时代要求。开发企业应积极拥抱监管，从粗放型的开发模式向资产管理运营转变，多元渠道获取资金，加强自身的专业化运营能力。面对地产行业新形势，我们要立足长远，在韧性十足的中国经济中，充分挖掘投资机会，助力地产行业可持续健康发展。
从政策角度看
捂紧口袋拿地，打折出清存量
朗诗青杉资本副总经理方旭东表示，从房住不炒到三道红线的出台，房地产行业的融资环境不断收紧，所谓“融资收紧”，控制的是本来不应该进入到房地产的资金，地产基金行业的商业逻辑是不给房地产行业加杠杆，让市场回归有序的融资环境。未来10-20年房地产开发行业进入新时代，地产业将呈现稳重有降的走势。房企要坚守“不拿贵钱，不拿贵地”的原则，对于现有的存量项目，要快速打折出售，用收回的资金偿还信用借款，不要产生违约。
去库存、提升服务和品质
康桥集团副总裁、长三角区域董事长肖春和表示，过去二十年，是房地产规模快速增长的时代，也是债务规模快速推升的过程。发展至今，房地产行业经历了1998年到2008年是土地红利阶段，2008年到2018年的资金加杠杆的阶段，以及2018年之后的房地产业成熟阶段。在未来十年，企业自身要做好内部管理的阶段，要顺应国家的政策方向去杠杆，提升运营能力，做好存量资产去化去库存，把服务和品质做好。
借助REITs “大资管”，创造时代新机遇
在国际环境不确定，地产金融监管趋严，开发与运营逐渐剥离，三道红线的高压之下，地产行业及从业者如何走出困境？AFC资资乐创始人CEO桂金标表示，上海计划在2025年建成全球资产管理中心、公募REITs将开启不动产资管新时代、北交所将迎来一大批资管企业上市热潮。这意味着大资管时代已然来临。未来资产管理公司五大变革：兼并收购、智能投资、数字化客户服务、高效运营与资产平台服务。
从聚焦扩张转向资产重组。
上海屹杉投资管理有限公司总裁王沛鑫表示，房地产行业从增量到存量，当在宏观形势不好的背景下，企业要能识别风险、管控风险。虽然融资环境收紧，但不良项目的重整是很好的资金来源。那些看似不良的项目最后变成了优质项目，所以未来5至10年不良资产领域将迎来大机遇。如何低价锁定一些不良资产的项目，实现未来的增值，建议房地产开发商需要尤为关注。“未来10年是资管行业将是一个蓝海时代，房地产行业是从增量开发转向存量运营，房地产业的蓝海是在资产运营与管理端。”上海金晨碧云投资董事、事业合伙人刘俞林表示，资产管理它的核心在于如何通过精细化的运营管理，来提升物业的增值服务和资产核心化，这也是行业个体需要努力的方向，如何提升物业管理的价值、资产管理的运营的价值。
运营存量资产
温州亿联科技执行董事长陈有富表示，从整个市场角度看，疫情的出现、中美贸易竞争加剧、宏观政策对房地产行业确实有很大影响，从开发到后端的运营，都面临着资产运营的难题。在陈有富看来，这也凸显企业运营困难之外的同时，也将迎来一些新的机遇，未来存量资产运营是大趋势。
房地产破局关键词
1、抱团取暖：重构行业新生态，“开发+运营+金融”。
2、精细管理：提升品质+运营管理。
3、收购并购：从扩张拿地到去库存。
重庆楼市大变局之天量供应
重庆的房价涨不上去只有一个原因，那就是天量供应，跟超发的货币一样，市面上钱多了，自然就贬值了，这一点不容置疑。如果重庆一旦控制土地出让节奏，大家可以想像一下重庆应该会是个什么样的价格。就今年的土地供应来说，虽然减量了不少，但还是巨大的。
重庆目前供应的都是新区或者内环边缘的土地，大家也看到，重庆主城核心区的土地储量越来越少，如渝中区已经好几年无地入市，未来这种情况会蔓延到其它几个区。土地的价格也逐步上升，附加条件也更加严苛。拿大渡口钓鱼嘴来说，这个区域之前房价一直比较便宜，融创16年接手融科的时候套内才6000，18年的时候套内也才8000，19年才上万，旁边的佳兆业滨江新城和钢城印像一直都比春晖十里便宜，更不要说绿地城、中州半岛等楼盘了。因为拿地早又限价这边的价格到现在套内都只是在1万多点。但上一次土拍证明，大渡口这样吊脚的地方居然也能爆发，这可能惊掉了很多人的下巴，特别是那些看不起大渡口的人。他们之所以误判，主要是因为大渡口这个地方，除了地理位置，没有其它明显的优势。支柱产业重钢外迁，其它产业低端并稀少。人口外流，工作和生活不在同一个地方。恰恰就是这样的一个地方，成为了重庆楼市的一匹黑马，成为了一个暴击了绝大多数人智商的边角料。其实这一切都是城市发展方向的改变，以前，重庆发展比较偏向于北区，风景一边独好，这两年开始，发展的重心更加趋向于多点开花，齐头并进，很多区域都迎来风口，科学城就是最典型的例子。
目前，整个重庆核心资源的价格都在上涨。这一次土拍，虽然限制了涨幅，但提高了起拍价格，像大渡口起拍价都上调到了8000元/平米，上一次土拍成交价才是这个价格。整个重庆几乎都是这样。大家可以想想，土地是不可复制的，始终都是会枯竭的，5年内天量供应必会戛然而止，核心的资产会变得更稀缺，这是最简单最浅显的TZ逻辑了，还有人说我乱带节奏，还是那句话，买房子绝对不是投机，要对城市发展，资产配置有清醒的认识，做真正的价值投资者。
#原创# #重庆身边事# #重庆头条#
啃读《史记》之八十七
“四十九年，鲁隐公即位。”司马迁以此简要宣布了春秋时代的到来。这一年是周平王49年，公元前722年，农历己未年。孔子作《春秋》，就是从这一年写起的。
春秋时代的出现，是周朝三百年未有之大变局。其标志是西周赖以立国的四项基本制度——井田制、分封制、宗法制和周礼，再也难成体统。这既是果，也是因。
井田制的核心是一切土地归周天子；实现的办法是自上而下层层分封和自下而上的层层上贡。受封的诸侯、卿大夫及其子弟和臣属，只有土地使用权和继承权，没有所有权，更不能转让与买卖。维护这种关系的前提是周天子掌握强大的国家机器。这在以前基本上都不成问题，但到周平王时就玩不转了。
周平王从上台到东迁，每一步都是踩着诸侯们战车的车辙走过来的。他对诸侯不但难耍天子威风，而且还要拿自己本已经不多的土地讨好人家。而诸侯和下面的卿大夫也都在不择手段地扩大地盘，从而导致构成井田的私田越来越多、公田越来越少，土地国有制的性质逐渐被掏空。
两手空空，何以分封？周天子没了土地，分封制也就名存实亡了。而宗法制则必然地随着传承代数的增加，诸侯与周天子血缘关系越来越远而失去生命力。西周末年的二王并立，更让宗法制变得百孔千疮。至于周礼，在前三项基本制度被破坏后，自然也就难以维持了。《左传》中＂周郑交质＂＂郑割周麦＂的故事，生动显示了周礼的窘迫。今天，河南省博物院还摆着郑国人僭越礼制的证据一一一九鼎八簋。这是周天子的标配，但他已经不能独享了。
春秋大变局非在朝夕之间。被周宣王封到“郑”（今陕西华县东）的郑桓公，在周幽王时期预感变局将至后，便提前向国外转移人口和财产，为移居中原做了准备。这才有了前述那个豪横的郑国。
乡村振兴战略的思考（五）
今天咱们继续说乡村的发展，乡村经济作为新的经济引擎，在百年未有之大变局中，农业，农村，农民的发展，对稳定民生，转变经济发展方式，保障粮食安全显得尤为重要。受农耕思想的影响，所为面朝黄土背朝天已经成为咱农民过去的代言词，殊不知现在已经是21世纪的新时代，新时代的农业、农村、农民，应该是面朝黄土背发光，黄土也能生黄金。所为的黄金是新时代对于农民发展的黄金时间、黄金周期。历史上没有像今天这样重视乡村的振兴，随着人民生活的提高，越来越注重和需要，绿色环保的生活方式，需要纯天然的农产品。也随着历史所赋予农村的新的使命，所发生的的历史性的变革。正所谓思想一变，市场一片。随着乡村振兴的深入推进，农三代80、90、00后的新的思潮，新的血液的补充，给新时代的乡村振兴注入了新的动力，新的活力和新的商机。“对新的农产品要求，从追求产量到追求质量上的转变，对耕地的重视从使用化肥到运用传统的酵素，传统施肥和有机土地的转变，对文化教育的重视，从简单粗暴的教育方式到人文关怀，高等素质文化教育方式的转变。对养老的重视，从简单的生孩子养儿为养老到集体养老相结合的转变。对医疗的需求从简单的吃药打针到预防大于治疗的转变”。总之乡村振兴是大势所趋，历史的机遇。
国际上传来3条消息，联合国机构指控中国违反国际法；澳大利亚要求中国为乌克兰“发声”；美俄发生正面冲突
世事如棋局局新，当前世界正处于百年之大变局时刻，在中国的不断崛起下，维持已久的世界格局正在受到前所未有的冲击，国际局势一瞬万变。眼下，国际上又传来三条消息值得我们去了解。
第一条消息，联合国下属机构国际劳工组织在日前发布了一份报告，其中有内容涉及我国新疆问题。该组织在报告中声称对新疆所谓的“歧视性劳动政策”深表关注，指责我国“相关政策”违反国际就业政策公约并要求废除有关政策。
有消息人士称，国际劳工组织正在计划于近期内再次对中国涉疆问题进行讨论，并准备对涉疆问题展开调查。值得一提的是，英美等国家对于联合国机构国际劳工组织这份报告表示了极大支持，并要求该组织进入新疆地区实地调查。中国驻日内瓦代表团对于国际劳工组织这份报告中的内容给予严厉驳斥，表示这份凭空捏造的报告内容完全是出于政治动机，且严正声明中方拒绝接收此项报告中的内容及要求。
美英等西方国家一直在国际上炒作“新疆人权”问题，但此类问题本质上是在粗暴干涉中国内政。中国是一个主权国家，所谓人权问题生活在中国这片土地上的民众心中自有论断，怎么说都轮不到美西方国家说三道四，长臂管辖。美西方国家一直在利用舆论炒作“民主”和“人权”等问题，但此类行为实际上是对一个国家主权的严重侵犯。
美国一直站在道德制高点妄议我国新疆问题，其目的就是想要通过在国际社会上抹黑中国扰乱中国内政，进一步达到遏制中国发展的目的。我们常说，一个人是什么样子，看到别人就是什么样子。所以美西方等国家不断抹黑新疆“人权”问题，完全是因为其整个国家的建国史中都充斥着印第安人的血泪，美式人权不过是一张一戳就破的纸，美国所有的阴谋诡计也注定只会失败。
第二条消息，澳大利亚总理莫里森在当地时间二月13日发言，称乌克兰目前正处于非常危险的阶段，警告俄罗斯澳大利亚绝对不能接受俄罗斯“入侵”乌克兰，并指责中国“不为乌克兰发声”。
莫里森大言不惭的表示，日前在澳大利亚举行的“四方会谈”正是为了促进乌克兰地区局势的和平，但中国却一再批评澳大利亚从事的和平活动，且纵容俄罗斯军队在乌克兰边境的一系列军事活动。
不得不说，无中生有一直都是西方国家的拿手好戏。全世界都知道澳大利亚召开的“四方会谈”主要目的就是建立“亚洲版北约”，以达到围堵中国，遏制中国发展的目的。而所谓的“俄罗斯入侵乌克兰”更是无稽之谈。乌克兰局势发展至今少不了美西方国家的煽风点火，如果澳大利亚真的有心解决乌克兰问题，就应该劝说美国正视俄罗斯的安全诉求。
第三条消息，俄罗斯国防部在13日发消息称，美国海军一艘弗吉尼亚级核潜艇现身俄罗斯千岛群岛附近海域，且一再无视俄罗斯海军警告，最终在俄海军采取措施后，此艘潜艇最大速度离开俄罗斯领海。
俄罗斯国防部这份公告中给出两条消息，一是指出美军潜艇擅闯俄罗斯领海且无视俄罗斯警告，二则告知外界俄军最终采用措施将美潜艇驱离海域。虽然没有明确公布俄海军的具体手段，但从该潜艇的狼狈逃窜看来，俄海军的驱离手段十分强势，且不排除使用实弹驱逐。显然，俄海军此举这是为了向拜登政府传递俄罗斯“不怕事”的强硬态度，警示美国在对俄政策上三思而后行。#美国# #俄罗斯# #澳大利亚#
