日本房地产（日本房地产现状）

去研究研究《广场协议》前后日本的经济做个对比再说。日本吃了房地产的亏后，现在才不玩房地产了！！！

房地产业，本身就是种“急功近利”的，“挖了羊眼，不管羊瞎”，“寅吃卯粮、辰粮……甚至是寅吃巳粮、午粮”行业。 日本，美国，都曾经是吃过它的亏的！难道中国也必须步日美后尘吃了大亏，才算是“找平”而心安理达吗！

【新华观察】房地产业“支柱论”为何引发争议

如果你这三点能用，日本房地产早用了，烂市的房产，主要是建太多。

当年日本政府的想法是：降低银行的存款利

息，这样大家就会把钱拿去花掉。企业商品就能卖得出去，但日本降息降得太猛，存款利息和贷款利息都非常的低，导致大家觉得不和银行借点钱来搞点钱生钱的游戏就对不住国家的栽培，哪有最适合玩钱生钱的游戏呢？

全世界各国的金融史告诉我们，不是实体经济，而是股市和楼市。于是大家都把钱拿去炒股炒房，同时大量外国资本涌入日本进入了股市和楼市，这就引发了最严重的问题：大家都想买房买股票，但房子和股票有限，供不应求，房价和股价自然开始疯狂暴涨。

到了1988年，日本全国的地价飙升到一个恐怖的地步，全国土地加在一起，可以买下4个美国，仅仅东京一个城市的土地，就抵得上整个美国，在签署后的5年时间里，日本股价每年以30%、地价每年以15％的幅度增长。而在同一时期，日本的 GDP 只有5％的涨幅，说明股价和房价已经严重偏离了实体经济。价值决定价格，如果价格远远高于价值，终有一天会重新跌回价值附近，这种情况就叫泡沫破裂，日本选择主动戳破这个巨大的泡沫，不能再涨了。

1989年，日本央行的新行长上任后就开始加息，而且一连加了五次，银行的存款利息和贷款利息增加了，那些借钱炒股的人撑不住了，赶紧卖出股票获利了结。那些还没买房的人看着高高的房价和陡增的贷款利息，不敢进场了，接盘的人没了。1990年4月2日，日经指数暴跌至28002点，相比1989年12月29日的最高点下跌28%，到1990年10月1日，已经跌到了20221点，大量的公司因为股价下跌出现亏损，不得不抛售手上的土地和房子，市场上的房子突然变多了，房价也要崩了。

1991年，房价从泡沫最大的东京开始破裂，并迅速蔓延至全国。短短的3个月内，日本的房价就下跌了一半。完了，芭比 Q 了，那些炒股的人亏得一塌糊涂，尤其是牛市开始之后才进场的那些人，亏的底裤都没了。那些借钱炒股的人不仅本金亏没了，还倒欠银行一屁股债。而那些买房的人，也欠下了惊人的房贷，变成了"千万负翁"，只能用余生去偿还贷款。在1991年泡沫破裂之后，人们不是破产就是背上了巨额的房贷，根本没有钱去消费了。而那些企业也不敢去投资建厂，扩大生产规模，只敢小心翼翼地维持着现状，三驾马车都熄火了， GDP 不涨了，这一停就是将近二十年…

多位专家呼吁放开楼市，没有必要限购了，我就问这些专家：我们能够像日本那样承受失去的20年吗？

其实，楼市限购并非中国首创，早在上世纪90年代，日本就因为房价过度上涨，而出台过限购、限价等措施。然而，后来由于一系列原因，受来自美国和日本国内的双重压力影响，日本不得不放开楼市，最终导致楼市泡沫和股市泡沫双双破裂，日本就此迎来了失去的20年，其实，现在算下来，已经30年了。

不过，日本不同，人家人均GDP最高时曾高达4.91万美元。近30年来，虽然日本经济没有实现增长，但基本仍然维持在5万亿美元左右，人均GDP则维持在4万美元左右。日本的情况是，虽然经历过股市和楼市泡沫破裂，但经济受到的冲击比较小。

可以说，日本是在应对经济泡沫过程中，最成功的国家了。而没有那么幸运的，便是东南亚一些国家和南美一些国家，它们刚刚踏上发达国家的门槛，便不得不重新退回发展中国家行列。

总结欧美日韩等发达国家的经济成功之处，绝非是房地产的成功，而是金融资本+科技创新+消费韧性的成功，无一例外，这些国家在金融资本市场、高科技创新市场和消费者市场上，拥有极为厚重的实力。即便泡沫破裂，仍然能够在上述三大领域完成快速修复。

当下的中国，在这三大领域，与欧美日韩的差距甚大，一些经济学家仅仅凭借我们的经济总量，便草率判断我们与欧美日韩当初出现经济危机时进行类比，完全是错误的。我们的当务之急，不是把房地产放出来，而是努力夯实金融资本、科技创新和消费市场三大基石。那些依靠给房地产企业站台的所谓专家，大声疾呼，只是因为屁股决定脑袋而已。

2021年，全球楼市市值

中国：62.6万亿美元

美国：33.6万亿美元

日本：10.8万亿美元

英法德：合计31.5万亿美元。

长牛十年的美股与中国楼市，是全球最大的两只黑犀牛。

2022一季度年美国资产全线回落，是否美股在2025年的低点，将出现远比大家想象的低？

中国央行放水，量化宽松，货币贬值，但依然资产荒，投资没有收益率。

中产阶层保值，手上有流动性，是否购买一线二线城市核心房产？

日本的科技没有退后吧 ，没有落后吧现在光刻机马上也要突破一流水平，日本为了美国打压故意调低的，房地产泡沫破了不好吗？至少买房不会挖空三代人，

人口决定经济，日本失落20年的启示——低出生率是我们最大的危机

日本的房价已经到普通难以企及的程度，所以专家怎么去忽悠就是忽悠不起来！但是中国房价也很高，但是没有高到绝望的程度，因为吐槽房地产的人太多，一边关注，一边又去吐槽，恰恰说明想买房的人太多了，需要政策进一步刺激，才能上车，等到涨到让国人绝望的时候，这个时候国人就进入了低欲望社会！届时任何政策刺激都没意义！跟现在的日本一样！

劝你赶快卖了，房子是下跌趋势，而且跌几十年，回过头来看，任何时候止损都是对的。国内不管哪个城市，房价都是进入下跌通道了。不要相信啥大城市就不跌。参考日本的房价走势，包括东京。日本房地产泡沫时，大家也是觉得日本地少，房子是不动产，不会跌，结果日本房价涨到掏空两代人钱包时，房价一路下跌，最多跌了75%，而且跌了二十多年，到现在日本的经济都没走出来。这不是我说的，是中国有个在美国的吴军博士写的本书“文明之光”里写的，他在腾讯和美国谷歌都任过职，后来成了成功的投资人，相信他的眼光。中国的人口下降几十年是不可逆转的，人口下降房子需求减少，国内的经济形势严峻，短期内无解。还有些其他因素就不说了，你应该感受得到。房子能出手就赶快出。不要想去出租，再投入装修费亏的更多。