签订购房合同注意事项

武汉想买房的注意了，这几个问题千万别忽略！

想必大家都知道，买房套路深！

稍不留神就有可能掉入扯不清的套路之中了。

为了避免被套路，我们在买房过程中需要注意哪些？哪些房子可以买，哪些不可以买？又该如何去更好的避免套路？

1

实地看房，怎么看

观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区周围配套和交通等；是否远离配电站、化粪池等公共配套设施；小区周围空地是否有高大建筑影响通风采光；关注房子外部，是否有光污染、噪音污染、漏水等。

如果选择了一个配套不完善、交通不便的房子，可以想象到，要忍受日常生活中的各种不便，上下班时间、金钱的成本、睡的少、费时久等。

光想象就挺痛苦的了。

要仔细多观察观察户型，好的户型能给业主带来更高的生活上的享受，一般来说，格局方正、明厨明卫、动静分明的户型是好户型。

五证不全，不能买

五证《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售／销售许可证》。

这“五证”是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明。

五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。

2

网上找房，需注意

当某套房的房价低于同区域均价很多；看房平台没有虚假房源的赔偿承诺；图片与房源信息对不上；房源介绍不体现税费等关键信息。

不要有侥幸心理，要警惕，房子不同于其他网上的一些商品，要多了解一下这个小区的平均房价，或整体的成交价，就可以很好的避开这个问题了。

真假房源相比起来，假房源在标题、描述、图片上，会出现不一致的情形，比如房源标题写的是C小区，配图是A小区的图片，描述却又再说B小区，那这类房就不用再进一步核实就知道是假房源了。

大家在网上找房的时候，最好还是在正规平台上找，正规平台对各个方面审核还是都很严格的。信息可信度更高一些。

定金与订金差别不只一字

买房定金和订金的区别在于。

订金是一种支付手段，没有法律效力，常作为“诚意金”出现；当收订金乙方违约，只需要返还还原额。

定金具有法律效力，当收定金一方违约，定金可双倍返还。

所以大家在买房签订《认购书》时，一定要多多留意写的是定金还是订金。

3

避免户口纠纷

其实很多人买房，为了自己住，同时也是是为了落户，户口的重要性就不必多说了吧，而在进行二手房交易时候，户口纠纷问题还是比较常见的，那该怎样避免户口纠纷呢？

买房时要求卖方出示户口本并复印保留，通过审查卖方户口本，大致了解卖方家庭的户籍情况。另一种方法是可以前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。

在交易时协商好户口问题，并约定好违约责任，还有一种办法就是，让卖方预留一笔“户口迁出保证金”，待户口问题解决后在交清购房款，或者对不及时迁出户口约定相应的违约赔偿条款，以促使卖方及时履行合同义务。

签购房合同应注意那些条款

买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间，应前后对应一致。

真实选择房屋的抵押状况，抵押情况和抵押权人要明确，抵押权人不可能为卖方本人。

需明确选择“按揭付款”还是”一次性付款“。

购房合同内容还应当包括合同约定的双方当事人、商品房基本状况、价款、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等。

4

物业交割流程

卖方腾空房子后，买卖双方到场；买方对附属设施、装修、附赠家电等进行验收；卖方结清水、电、宽带、燃气欠费，办理过户；物业费结清；确认卖方户口是否迁出，学位查询，买方进行户口迁移；领取钥匙、更换门锁；最后签物业交割单。

哪些情况可以拒绝收房

1. 不能出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告

2. 所交付房屋不是你购买的房屋，结构设计与原图不符

3. 房屋质量不合格、门窗等与合同的约定不相符

4. 水电气等附属设施与合同的约定不相符

5. 房屋其他项目与购房合同约定的不相符

6. 合同未约定，实际交付面积与原合同误差超3%

7. 因房屋质量问题严重影响正常居住使用

#泉州头条# 买房子要注意什么？六大事项千万要注意！

买房是一件大事，因为它关系到我们的生活质量和幸福，所以买房很重要。买房一旦出了问题，将成为您挥之不去的烦恼。所以买房一定要谨慎，很多暗藏的陷阱或误区，其实只要稍加注意就可以避免的。

一、检查楼盘五证

看楼盘时，要确定该楼盘五证齐全。五证有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）》，五证齐全的才可以出手，以防日后房屋无法交付等损害自身利益的情况发生。

二、不要看房屋价格来区分地段的优劣

地段的优劣只是相对的，区分地段优劣要结合需求进行，要是你是自住买房，只要交通通达时间与生活配套设施，能够满足职场要求以及日常生活所及就可以了，不需要花很大的价钱去买在市中心或者交通枢纽地段。

三、不要以城市功能区判断配套成熟与否

现在城市各项功能区也在不断更新，但是商务区不一定适合置业，商务区都只是经济增长点的设置而已，与买房关系不大。但是很多开发商都会将商务区作为楼盘的一大卖点，甚至将其作为利好因素计入了房价。所以买房不要以城市功能区判断配套成熟与否。

四、谨慎认识赠送的所谓附加值

现在很多人买房都会将公摊面积考虑进去，很多精明的开发商为了消除消费者对公摊过大的顾虑，就很有可能推出政策说免公摊销售；为了消除人们对电梯维护费的顾虑，开发商也可能会推出免除几年的电梯维护费用的策略，但是其实这些都是短期行为的刺激销售政策，从长远来看意义也不大，毕竟大家又不是只住几年就不住了。还有一些精装修的房屋，还会打着买房送家具，送电器等旗号，事实上销售前计价稍微提升一点，就足以将这些支出打进房价。

五、小心房屋面积误差

房屋的面积都会在合同中约定，而为了避免面积出现误差，注意合同细节的人也会在合同中注明出现面积缩水时的处理方法，若没有约定，出现缩水情况时只能购房者自己吃哑巴亏了。正常处理方法是，如果面积误差绝对值小于3％，则按照面积差结算房款，若面积误差绝对值大于3％，则购房者有权要求退房。

六、仔细阅读合同

签订购房合同时，合同上的条款也要一条条理解。很多业主维权事件中，都会以没看清合同条款作为抗辩理由，但“没看清条款”这一理由在法律面前是不成立的。所以，购房者在签字前要慎重，仔细阅读理解合同条款。

上面就是相关的讲解，希望能够对大家买房有所帮助。另外需要注意，有的房子为了吸引消费者，会以赠送面积做销售卖点! 但是事实上呢?这种房子可能实际面积比宣传的时候要小很多。所以有赠送的一定要看清合同怎么写的。

近日，福建厦门，一位妈妈带着自己的孩子到一家售楼处看房，孩子可能玩累了很快就躺在妈妈的怀里睡着了，因为房子很符合女子的要求，上千万的房子女子也毫不犹豫的决定买下来，抱着孩子签订购房合同的艰难画面让人羡慕。

画面中我们可以看到，有两名销售顾问为女子服务，一名销售人员专注的为女子讲解购房合同，并告知女子注意事项。而另一名女销售人员为了能让孩子睡的更舒服，又是扶着孩子的头又是垫枕头，或许这就是有钱人的世界吧。

据了解，该楼盘均价在六万五左右。销售人员称，该女子是一次性付款，房子在孩子名下，疲惫的孩子一觉醒来便是千万富翁了。不少网友看到后纷纷调侃：“人家的出手就是我一辈子挣不来的。”“有人一出生就在罗马，而我一出生就做牛马。”

看到后我也有点酸，但是我并不羡慕。天不会总是蓝，花也不会常开，而只有经历过风浪才能体会生活的意义。

能一次性付清房款的大咖，钱也是自己一分分努力赚来的。有句话说得好，“你必须非常努力，才能看起来毫不费力”这句话你认可吗？

#厦门头条#

江苏南通，吴先生买了一套130平米的房子，收房后打开房门发现，屋里一股恶臭，找到臭味来源后，吴先生傻眼了，于是他要求退房。

吴先生和某房产签订了购房合同，按照市价购买了一个一百多平米的房屋，房屋在该楼的二层，吴先生看好后办理了购入手续。

两年后，房子终于交工了，开发商通知吴先生去领钥匙，吴先生兴高采烈的跑去拿了钥匙去看房子。

打开房门，一股恶臭扑鼻而来，新交工的房子怎么会这么大的气味，吴先生的心情瞬间坠入冰点，他满屋子寻找臭味的来源。

找来找去，味道不是屋里的，而是楼下冒出来的，循着源头找过去，才发现，自己的楼下，是该小区的公共卫生间。气味就是从此进入自己家里的。

吴先生非常生气，于是他拒绝办理收房手续。并要求退房。之后吴先生多次找开发商协商退房，都没有结果，于是起诉要求退房返还购房款及相应贷款利息。

吴先生认为在购房时，开发商在规划信息中并未公开公共卫生间信息，销售人员也并未如实告知相应信息，对方故意隐瞒真实信息，存在欺诈行为。

开发商却认为，自己没有必要向每个购房户提供公共卫生间的相应信息，不存在欺诈。主张购房合同有效。

试想，如果吴先生打算购房时去看规划图，发现规划图上，明确标示了小区公共卫生间的具体位置，吴先生选择房屋时会怎么选呢?在明知楼下是公共卫生间的 情况下会去选择楼上的房间吗？

答案显然是否定的，任何人买房都图个环境好 ，住的放心，一个臭气熏天的环境，谁会去花钱受罪呢。显然，吴先生确实在购房之初，没有看到公共卫生间信息，否则他也不会去专门选择了公共卫生间楼上的一套房子，因为当初房屋可选择的很多。

吴先生没有看到信息，是销售方故意没有让他看到，还是吴先生没有注意到呢？用常规的思维判断，人们购房都很谨慎 ，不会把这么重要的信息遗漏掉的。

吴先生称购房时，沙盘上并没有标示公共卫生间信息，因此自己并不知情。

开发商称自己是按照批准的规划图进行施工的，不存在欺诈，同时对于公共卫生间信息，没有必要对每一个购房者提供此信息。

显然，没有在沙盘上标注公共卫生间信息，是开发商故意为之，他们没有把相应资料提供给销售人员，因此沙盘上也就没有标示该处信息。

《民法典》第148条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销。

本事件中，开发商故意隐瞒公共卫生间位置信息，本来规划图中是有的，但是开发商选择性的没有告知销售方，因此对方销售时也未提及此重要信息，显然存在故意隐瞒事实真相。

由于开发商的隐瞒，导致吴先生在选择时产生了错误判断，导致其做出了选择了公共卫生间楼上的房屋的错误决定。

开发商故意隐瞒公共卫生间信息与吴先生错误选择该房之间存在明显因果关系。开发商使用了不正当的方式，诱导吴先生做出了购买该房的决定。

因此，审理认为，吴先生购房用于居住，良好清新舒适的环境是其合理要求，理应获得周边环境的完整信息，公共卫生间对于吴先生购买的房屋居住环境造成重大影响，开发商在于对方进行房屋买卖洽谈时，没有披露公共卫生间这一重大事项，致使吴先生做出了购买的错误意思表示。应当认定开发商存在欺诈行为，吴先生可以行使撤销权。

根据法律规定，有过错的一方应当返还取得的财产及赔偿对方的损失。

最终判定，撤销吴先生和开发商签订的购房合同，开发商返还购房款，并赔偿吴先生因购房贷款产生的利息损失。

大家在选择房屋时，不能单纯只听他人一面之词，对于重大信息，在选择时还是需要询问清楚，并取得相应确定证据，并且注意自己保留好，以备不时之需。

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#律师来帮忙##我与宪法40年#

最近，一则“最惨购房者：首付745万房没了还要倒赔500万”的新闻引发了网友热议。2020年5月，伍某打算以1550万元的总价，在黄浦区购买一套商业用房（注意是商业办公楼）。没想到，因银行贷款审批延误，无法按照购房合同约定的时间付尾款的伍某，被卖方告上法庭。诉讼过程中，伍某的贷款审批通过了，想继续履行合同把房子买下来，卖方却不依不挠要解除合同，还要伍某支付违约金，并赔偿相应损失。法院最终判决伍某败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元。确实是够惨的，花500万买了个寂寞。今天，我们讨论讨论网友们比较集中的几个评论点。

一、银行迟延审批构不构成不可抗力？

我国《民法典》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。银行迟延审批是不是不能预见、不能避免且不能克服的情况呢？显然不是。银行审批迟延虽然属于不能避免且不能克服的客观情况，但当事人在签订合同的时候应该合理规划自己的付款时间，对于贷款审批时间应该有合理的预见，并留出足够的弹性时间，只是当事人可能对贷款发放的速度过于自信，或者低估了不按合同约定付款可能导致的不利后果而冒险行事，所以不符合不可抗力中不能预见、不能避免且不能克服的构成要件，不可以适用不可抗力原则。

二、银行是否需要担责？

银行审批时间延长可能是相关放贷政策变更（或收紧）所致，银行按照业务流程依法依规进行贷款审批，对当事人没有任何明确承诺放款时间，不存在违约情形。故不需要担责。

三、法院判决是否符合《民法典》精神？

我们来讨论两个点。一是法院判决双方解除合同，是否符合《民法典》关于维护交易稳定的相关精神。二是判决被告向原告同时支付违约金和损失赔偿共计500万元是否符合《民法典》相关精神。

首先，契约自由和合同交易稳定一般情况下是不冲突的，甚至保护契约自由就是为了保护交易顺利稳定地完成。但是也有冲突的时候，比如本案中，在合同赋予原告单方解除权的情况下，原告充分行使契约自由的权利，坚决与被告解约，而被告认为已经支付了50%的房款前提下，应该继续交易，双方产生了权利行使上的冲突。我国《民法典》与大多数国家的民法精神保持相同，在保护契约自由和维护交易稳定产生冲突的时候，应首先保护契约自由，在充分尊重契约自由的前提下，才考虑维持合同履行的持续性和稳定性，减少合约双方损失等。本案中，伍某买的是商业办公楼，并非一般意义上的居住用房，如果强行判决双方继续履行合同，倒反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。所以这点上，晓律认为法院判决是符合《民法典》精神的。

其次，在本案当中，法院判决被告向原告同时支付违约金和损失赔偿，共计将近500万元，其中违约金是310万元。对此，晓律认为，我国法律并未否定违约金与损失赔偿金并用，违约金请求权和损失赔偿请求权是两个独立的请求权。支付违约金、赔偿损失是符合法律规定的。但是，这个违约金的数额，说实话，晓律认为有点高了。我国《民法典》第585条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据这一规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额，这里的实际损失，是指守约方因违约方的违约行为使其已经遭受的损失，将来要遭受的损失即预期利益损失不包括在内。其实无论是司法理论还是实践当中，都是认为应该本着合法的诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。所以，本案判决虽合法，但也确实缺乏人情味。

#临沂头条# 市民投诉爆料：认购中海熙园一套特价房缴纳定金、首付款，未签订购房合同，想退房开发商不予退首付！

10月3日在中海熙园看房，当时看中一套特价房脑袋一热冲动交了定金和首付，签订了认购书，当时没签购房合同。原本让第二天去签合同，结果晚上通知说十一期间房管局不上班，让等十一过后再签合同。客户于第二天去了售楼处发现一些当时没注意得问题，于是选择退房。要求可以只退首付，定金定可以作为违约金扣除。但中海熙园却一口回绝，说首付不退！！

鉴于上述情况，客户可进一步与开发商协商处理，或通过临沂房产消费维权服务站(8112315)@临沂房产消费服务站 进行调解。如未能达到满意结果建议通过司法途径进行解决！

购房非小事，一定要多方考察，仔细对比衡量。千万不能稀里糊涂就下决定，更不能冲动型消费！

小编提醒：认购协议书和购房合同是不一样的。认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，而不是真正的购房合同。认购协议书属于一种购房预约，也是有法律效力的。

如果是因为给付定金的一方自己的原因的，签了认购协议后，是不可以主张返还定金。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。#临沂爆料# @临沂市住建局市场部 @临沂市场监管

#济宁头条#【购房2万定金不退？济宁回应】

2021年9月6日在济宁市高新区城投保利和光屿湖售楼处与对方签订购房认购书一份，因无购房经验在签订认购书时未仔细观看，后查看认购书中写明9月12日需预交10％首付款签约，感觉有异常后询问该处销售人员，该销售人员说道：（那个不用管，认购书必须写7天。但是实际签合同是10月25日）。销售人员在9月17日至9月30日这段时间里多次以各种理由催交10％首付款，并表示10月1日前不交款定金不退，房子也另行出售了。后来多次与销售人员协商10％不交了等到10月25日前直接交30％首付，但销售人员以售楼处领导不同意为由拒绝我的请求。说必须得交10％。否则定金不退，房子另行出售，导致本人放弃了本次购买机会。但在2021年10月19日又接到通知去交首付签订购房合同。但本人以无购房能力。造成这一原因本人认为是销售人员传达的信息不准确造成的。我的损失该销售员也应负责任。

再有以下几点：1、该协议书售楼处可以随意口头更改，只是用来制约我，怕不购房。2、销售人员告知的时间关键点与认购书时间关键点不相符，让购买人放松警惕先违约在利用所交定金来制约购买人。3、该售楼处销售人员极无销售素养，介绍房产时一些须知不告知如：（无证、干扰因素、具体地段、也不提供样板间），只是一味推销产品至今我对该处销售的房产了解不深。这种行为我认为存在引诱消费、欺瞒客户的行为。4、签订的认购书中甲方审核人不签字、不审核任由销售人员推销售卖，并对销售人员的行为不予批评并帮其找各种理由进行推脱，我认为该售楼处领导存在失职行为。

在此我请求领导能与对方沟通退还我所交的2万血汗钱。

回复济宁市人民政府办公室

您好！您反映的问题由济宁高新区进行了办理，回复如下：高新区安排区城乡建设和交通局调查处理。经核实，《房屋认购协议》为制式模板，不存在随意更改行为。关于“首付缴纳时间”的问题，由于您申请了首付分期，承诺2021年9月30日之前缴纳10%房款，开发公司多次提醒，后期承诺2021年10月20日前缴纳首付30%，但未履行承诺。关于开发公司存在引诱消费、欺瞒客户的行为，可到市场监管部门提供相关材料，城乡建设和交通局将积极联合相关部门，依据法律法规规定进行处罚。关于甲方审核人不签字、不审核情况，城乡建设和交通局已通知开发公司加强管理。关于退还定金问题，因与开发公司签订购房认购书，建议双方协商解决，区城乡建设和交通局建设局已要求开发公司与您进行协商，如协商不成，请走法律程序，依法维权。目前开发公司已与您取得联系。下一步，高新区城乡建设和交通局将及时关注保利和光屿湖问题，及时做好群众反映问题答复。

#永州头条#【 刚刚！永州发布购房风险提示！】

尊敬的商品房购房者：  为保障购房者的合法权益，共同防范交易风险，永州市住房保障服务中心提醒广大购房者在购买商品房时，务必注意以下事项： 

一、在支付购房定金、首付款等款项时，一定要直接将购房款汇入指定的商品房预售资金监管账户内（商品房资金监管账户在售楼处公示区域和预售许可证的备注上可查看），请购房人警惕，不要向个人账户、非资金监管账户交存房款等任何款项。 

二、在支付任何款项前，要查实购买房屋的权利状况，确认房屋是否存在已经销售、抵押（土地抵押、在建工程抵押）、查封、限制销售等情况，如房屋存在抵押（抵押权人未书面同意销售）、查封、限制销售等情况，请不要支付任何款项。 

三、要使用全省统一的《湖南省商品房买卖合同（预售）示范文本》签订网签合同，并认真阅读购房合同，特别是合同中的关键条款，如房屋面积、价格、面积差异处理方式、资金监管账户信息、交房时间、不动产权证办理时间、双方的违约责任等。未写进合同条款中的事项，不受法律保护。如涉及到影响购房人购房应享受的相关政策、承诺、约定，请购房人不要相信任何口头承诺，购房人均应当要求开发企业在商品房买卖合同或补充协议中以文字明确相关约定。商品房返租、包租模式有风险，购房者要谨慎参与，由此产生的后果由购房人自行承担。 

开发企业和代理销售机构如有要求或诱导购房人向个人账户、非资金监管账户交存房款的行为，请购房人要立即停止缴纳房款，并拨打电话进行投诉反映： 

永州市住房保障服务中心0746—8476919、0746—8476121 

永州市住房保障服务中心  

2021年9月30日