观筑庭园（观筑庭园物业电话）

章哥您好，想买房最近看了两个盘，北京金茂府和东三金茂府，哪个更值得买？想听听您的看法。

回答：1、这怎么说啊，如果是从自住角度没有建议，凭个人喜好选择就行。理论上应该是东叁更好，毕竟是连成片的三个高档小区，有规模效应。但如果是从投资保值角度说，这两个都不太建议。

2、质量不说了，我也不知道。其实我还没去过东叁呢，就看了点儿照片，也没资格点评。只是觉得这地段别扭，两区交界地，还被朝阳三面包围，那请问这将来的周边配套由谁来负责出钱？朝阳区肯定是没义务做奉献，丰台区也犯不上为他人做嫁衣裳。那就剩开发商自己代建了。

如果这一大块地要都是一家自己开发，那还好点儿，再大几倍才好呢。开发商这才有动力去建配套完善基础设施。可现在三家分晋，谁不想感觉卖完了拿钱走人啊？同期开发，同时收钱，同时走人，后期的配套谁管？

看看西边的中海城，规模也相当大，但偏偏建在了两区交界，升值严重跑输大盘，开发商收完钱管不着了，也管不起。南边的观筑庭园，多好的小区啊，但就是生生被耽误了17年。我也不知道朝阳为什么不开发东南沿线。反正等着吧，早晚的事儿，看等多少年了。

3、北京金茂府，本身没什么毛病，就是有点儿碎，真是一公里的项目了。我都挺心疼这物业的，挺累人，不太好管。主要这里是南城，也没什么产业，从彩虹城那个年代就设定目标要吸引CBD的白领来置业，国贸后花园的定位。尤其是5号线通车前后，这里的房价真的曾经赶超双井。但这么多年过去，还是不算高。具体的不说了，附近的小区我参与过好几个，都挣到钱了，但业主们以后的升值，开发商真的管不了，也管不着，更是根本不想管。想北边的某项目，前几年的单价王，据说前一阵子还维权呢。其实质量问题是次要的，关键是赔的太多了。

4、总之吧，如果是只考虑自住，那哪个都不错，金茂的质量品质肯定没问题。我只能从投资角度分析，仅供参考。

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章哥，您好，现在手里现金1000万准备买房保值增值，我的意见是买新房东三金茂府125平的，这样还需要贷款500万，2024年交房不知道会不会烂尾，另外再贷款每月还款有一些压力，老公的意见是买复兴路61号院二手房育英学校学区房，大概850万左右，他认为可以保值，我们孩子已经上学了在西城，不会在海淀上学，买来只是投资。买这个就可以不用贷款了，没有压力，直接出租。您给一些建议，两种哪个保值升值的空间大？因为孩子在上小学，所以短时间内都不会去居住。怎么也得10年以后再住。您给分析分析，谢谢。

回答：

1.   东叄金茂府，如果是自住的话就无所谓，本来就是比较纯粹的自住用房，得到了享受就算是值。至于保值增值什么的，说不太好，看运气吧。

这里是非常典型的两区交界板块，属于丰台区却被朝阳三面包围，那这周边的配套由谁提供？朝阳是犯不上为了丰台业主发扬风格吧，丰台就算是拿财政收入往里砸也不过就是一面，那三面怎么办？

这种板块自住无所谓，投资的话最好慎重。反正南边的观筑庭园已经苦苦熬了18年了，中海城在这十多年里升值也比较一般。都是很好的小区，可回报也真的不算高。

烂尾倒应该不至于，想想人家为什么三家一块儿开发，为什么三盘同开？逻辑想通了，或许也就明白了。

因为开发商压根儿就没打算长期在这里耗下去，赶紧盖完卖完了也就走了。宁可自己引进竞争对手少赚钱，也得速战速决，免得被陷在这儿。至于买房投资的业主，那就自求多福吧，看运气了。

2.  育英的学区房，在用不上学位的情况下，这和炒房差不多。赌的就是政策和家长的疯狂，可以试试，就是风险比较大。

复兴路61号院，我去年算过溢价率，不算太高，接近30%。那也就是说，如果纯投资，那租金收益率的要低于平均值30%的。850*0.3=255，有250万左右在持有期间是不创造任何价值的，就是纯粹的资金闲置赌升值。

学区房的升值说不太好，之前这些年老公房还算不错。以后大概率还是跟随大盘的，如果再出台什么政策就没准儿了。

我是不建议纯投资买学区房的，收益不高风险却不小。炒房客也早就都撤出了，犯不上。可以对比一下，拿紫金长安吧，绝对的育英学区房，品质也没的说。2004年的盘，开价7000多点儿，真不算贵。到今天涨到13万了，升值非常好，完全跟上了大盘走势。

和谁比呢？望京的橄榄城吧，都是一个开发商，柳传志的联想集团，科技企业跨界玩儿房地产，当年相当成功。橄榄城是2006年的，正好比紫金长安晚了两年，开盘均价接近7000。这时候紫金长安已经早就破万了，高于橄榄城30%以上。

那今天再看，橄榄城12万左右吧，比紫金长安低了1万。要知道紫金长安还是有学区溢价的，而橄榄城却没有，要把这计算进去可就肯定倒挂了。那这就问题来了，望京虽然学区不错，但和海淀是没法儿比的。橄榄城之前的学区不过是陈分望实，现在也刚刚把中学改成了清朝，和育英差着档次呢。那凭什么升值远远超过海淀学区房？

3.   总之吧，我是觉得你们对房产似乎不是太懂，所以凭的都是理想，或者是感觉。而动辄千万的投资，最好靠专业经验，凭运气当然可以赌一把，只是风险较大。就算是凭运气暂时赢了，也有可能凭实力再输回去，所有的投资莫不如此。

所以在我看来，无论是东叄这种两区结合部的新房，还是海淀纯学区房，风险都不算小，就算是赢了也没多高收益。不如踏踏实实的买投资房，也就是不用炒房和赌博思维，反倒或许收益更高些，至少更稳妥。仅供参考。

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