大望路二手房（大望路小区）

一街之隔，均价竟相差一倍，凭什么？

地铁九龙山站，因为合生汇商场的开业而显得格外热闹，而此前，它只是一个落寞的地铁换乘站而已。在九龙山地铁站没开通之前，这个地方人们更愿意称之为西大望路和广渠路交叉口，地面交通极其拥堵。

一边是6.2万元/平方米的老盘九龙花园，一边是马路斜对面12.4万元/平方米的住总香榭8号，固然新老项目年限不一样，也不至于差出这么多来啊！

九龙花园整个小区分四期建成，总共2000多户，带24小时热水，紧守着家乐福，离地铁站直线距离不超过800米，旁边就是火得排大队的合生汇商场，咋看都不应该便宜啊？

殊不知，这九龙花园是属于典型的老破大，有人说，你这不是瞎说么？只听过老破小，哪有老破大啊？对了，还真有，九龙花园就算，天通苑更算。九龙花园最晚2003年建成，也有20年左右的时间，是纯纯的塔楼社区，一共8栋楼，户型都偏大，100多平、200多平的都有，这就更不应该总价低了啊？

那是因为有一部分楼是回迁楼，还有安置房、公房、还有商品房，回迁房的业主不交物业费，导致物业管理较差，整个小区跟无人管理差不多，也让这个小区的品质感较差，多年来很难升值。

所以，买二手房的时候，一定要多找几个时间段，亲自去小区里转转，能不能进去，进去了有没有保安，绿化情况怎样，有没有看见保洁，乱不乱，都亲自看一眼，不要看见户型好、便宜、压力不大就买了。

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请问首套首贷，首付850左右，选择东西海学区还是朝阳改善次新房比较好？我和爱人准备结婚买房，目前两人分别在朝阳国贸和亮马桥附近上班，主要需求是自住+保值，因为需要尽快自住，因此只考虑新房现房和二手房。手头首付850左右，倾向于考虑总价1000-1200的房子（公房可能可以再高点）。

预计2-3年内生孩子，但不想牺牲太多居住质量，因此希望一次性买三居两卫（非必要条件），或者正规二居室，选择房龄20年内的房子。因为对通勤要求不高（打车到国贸30分钟内即可），看房的选择反而有点乱，目前主要关注的区域是朝阳的双井大望路，朝青，望京。

因为东西城通勤相对方便，也想再看看，但学区溢价实在有点高。请问这种情况适合选择学区房还是改善次新房？其他值得关注的区域也希望您推荐推荐

回答：

1.  学区房还是改善房，这哪有标准啊？常规建议是如果还没孩子，那没必要提前太早买学区房。居住的性价比低，一般都是低30%，东西海平均值。政策风险也有，2023年高峰期后的供需风险也说不好，所以犯不上。

当然这也看资金了，如果总价再高些，那能买到不太依赖学区保值的，否则千万左右的还算普通学区房，意义不大。这看自己的判断吧，没有标准方案。

2.  按你们的计划，十年后才用得上学位。就按1000万计算，有300万的溢价是闲置的，看自己觉得值不值了。而且十年后的事儿谁说的好啊，十年前北京都没什么学区房，这概念也就刚炒了8年而已，说不好以后会怎样。

3.  已经看了不少房就自己定吧，两种不同的产品，相当于是问买车，是买辆豪车图个舒服呢，还是提前准备辆房产，将来退休了好去周游世界。我的建议的到什么时候说什么事儿，毕竟时间太长，准备的早了未必到时候用的上。

要是我就买在望京，陈分挺好，也没溢价。或者帝景，溢价也算不上多高，比东城低。两个学校不弱于东城头部学校，将来用得上学位就用，用不上置换的话也不吃亏。仅供参考。

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山水文园位于弘燕路上，弘燕路全长2260米 西起东三环东至东四环中间贯穿西大望路，交通网络四通八达

轨道交通：地铁10号线和14号线（十里河站）距离山水西园500米 中园800米 东园14号线工大西门站910米

基础信息

开发商：山水力维斯凯亚房地产开发有限公司、

建成年代：一期 2002年 二期 2004年 三期 2006-2008 四期 2008-2012 五期 2015-2018

建筑风格：中园古典法式 东园德式小高层 西园英伦风格的洋房和别墅

建筑类型：除三期15号楼为塔楼其余都为板楼 四期为别墅区（4栋高层和53套别墅）

产权：70年

交易权属：商品房

物业：山水文园物业

物业费：一二三期2.98元 四期；4.98元 五期;7.98元 别墅：10元

供暖：30元/平 （山水供暖为市政供暖 供暖方式中央空调，风机盘管通过中央空调风口送达暖风）

水电：民水民电

燃气：2.63-2.88

车位：中园825个（980元）三期 ：769个（980元）四期1100个（1080元 ）五期1230个（1800元）

容积率：1.41 绿化率：65%

物业电话：中园物业：87367757 东园：87367171 西园：87367775

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核酸报告全三河有92万人检测，坐实了燕郊已经流出大量北漂

三河县级市原来就有80万原住民，那么再除去几万大学生。北漂应该尽剩十几万了，难怪挂出来天量二手房，天量出租房呢…从17年以后燕郊应该流失至少20-30万北漂。看看大望路815车站就知道了

下午去潮白新城，在英国宫，和刘姐交流，坐在她的小花园里，吹着小风真的挺舒服。

刘姐是北京人，以前在某大学工作，如今已经退休。以前她住甜水园。后来在一次活动中与她认识，互加了微信。

2020年下半年我在大望路搞了一个讲座，专门讲北三县潮白新城如何适合北京人生活，休闲，养老。为了论证我的观点，我专门安排车辆邀请他们来潮白新城考察。

就在这一次，刘姐动了心思，让我留意她的需求，她需要一个带院子的房子。

因为她住甜水园，那里都是老小区，他来到潮白新城，还是很吃惊的，觉得这个地方真的不错。

她的闺女在英国留学，后来就留在了英国。

刘姐考察完后，就决定要在潮白新城定下来。

我们的业务模式是和二手房有比较大的区别的，我们一直没有经营二手房业务。但刘姐的的委托我还是花了一点心思，帮她找了这个小区的一楼带院子。

买了她就开始装修，2021年六月份搬过来的，她甜水园的房子租了出去。

她有一句话老挂在嘴边:北京交给年轻人去奋斗。

我有事没事就去她家蹭吃蹭喝。

其实，有时候生意也可以做成交情。