丹青府（丹青府小区对口小学）

目前家里有一套展览路75年的东西通透2居，3层，600-620万。家里还有200万存款，如果和亲朋借，还能借一些。我和老公在西三环上班，因为结婚打算换一套房，目前户口是西城的，所以先看了西城的房子。

看了格调的2居，楼层，朝向，户型都不太好；看了红莲晴园的3居，公房可以多贷款，我们每个月可以付3.5-4贷款，但是朝向不好，主卧朝西，2个小卧室朝北，客厅朝北，没有南窗。看了建工南里，3居公房，也是没有南窗。看了西城又看了东城的，天天家园，华龙美晟，新奥洋房。只看上了新奥洋房，环境比较好，因为上班距离远，而且户型好的比西城的还贵就没有继续看了。按照亲戚推荐又看了田村那边的房。

丹青府可以买南北3居（5层以上，非顶层）；乐府江南可以买东向2居，东西小3居。都是低楼层，但是采光没什么问题；乐府江南还可以买南北2居（2卫，楼层低）

目前想要请您指导下，

1：我们应该先卖房还是先买房，中介说先买可以谈付款周期。但是我们觉得先卖更稳妥。但是也觉得先卖房的话我们看房买房会更着急。

2：现在看的小区也比较纠结，不知道这几个西城和海淀的小区您觉得哪个更合适呢。或者您看有没有其他哪个小区更好呢。（我们刚结婚，打算几年后，在30左右再考虑孩子，所以2居3居都可以。）

回答：

1.在楼市下行的时期的先卖后买，楼市上升期是先买后卖，至少同步进行。现在这时期说不太好，全国救市，北京作为标杆没有下降的可能。尤其又是入学高峰期，很难说价格会下跌。所以尽量做到先锁定要买的房源，至少避免太长的空白期，免得踏空。这还是听参考中介的吧，这方面他们犯不上忽悠。

2.这两年的学区房溢价高，常规建议是没必要准备得太早。但如果预算高的话也无所谓，买总价高的，相对溢价倒低，风险小。毕竟家长们大多数都是抢总价低的，对豪宅影响相对小。东西城的溢价率都差不多，全是30%左右，东城的近期可能更高些，政策公平导致最均衡。田村之前是属于海淀溢价低的，学区普通，所以也就是个海淀学籍的价值。近期我没算，涨也涨不了多少吧。一般建议是首选这里，相对居住的性价比更高。如果海淀也真执行学区均衡的政策，反而对较弱学区算是利好。

3.一般不太建议永外，优势也是有可能学区升级。但这说不好，毕竟折腾好多年了，没太大变化。而且南城的升值不是太好，也就显得是价格洼地了，但不算价值洼地。

4.另外考虑好三个区的教育模式，也就是自己想采用哪种。到现在为止，海淀还是丘陵地带，鸡娃点招是主流，更适合虎妈牛娃。东西城相对好得多，卷得不算太严重。期望值高的话去西城，追求更均衡的在东城。溢价率都差不多，看自家的情况和对教育的期望值了。

仅供参考。

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