什么是商住楼（什么是商住楼使用期限到期怎么办）

商住一体楼房，才是王道

湛蓝的心河

上海陆家嘴规划方案的启示！英国的教训我们非要去尝试一下#陆家嘴#

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新的商圈还在规划中，意味着还有不知道多少商住楼会拔地而起，新的居民来自遥远的宇宙边缘

王铁东现在的住所，是一座20世纪90年代修建的商住楼的顶楼，那座楼很破很旧，而且还不算是集中供暖，所以走在楼道内都觉得比外面暖和不了多少，满墙壁都是各种小广告，贴得那叫一个密密麻麻。——《奇货（全八册）》

北美大城市（美国和加拿大）的典型特征：

1、中心区：以高层写字楼为主，组成的商务区；

2、核心区外围：以高层公寓、联排住宅为主，组成的商住区；

3、郊区：以独栋低层别墅为主，组成的生活区。

图为加拿大城市多伦多。

所谓“商住房”是不是都是一样的？市面有些建成项目可以办公也可以住人，大家统称为“商住房”，其实这里面有明显差别。

1.建设时间差别。早年依据规章商业金融用地可以建居住建筑，比如明天第一城这种一二层商业，之上部分为住宅，当时为何有这类项目，与当年的市场状况和城市建设思路有关，比如规划一片土地是商用，但当时当地的经济、市场、配套情况可能并不适合大规模商业写字楼发展。而且那个时候对于居住环境的认识并不深刻。住宅是什么也没有现在这样明确的界定。而我们明天第一城被公示在住宅大类，且房本标明“住宅”的楼仅占很小部分！直到2011年有关部门发布关于加强商办类项目管理的通告（京建发2011 192号）。后面的为何还会有此类项目包括一些大型房产企业开发的项目不得而知。

2.建筑特点差别。明天第一城的楼体样式是一二层底商，之上为住宅，院内的楼从下到上全是住宅，楼间距大，光照通风良好，层高2.8米左右，每户有厨房卫生间，上下水，燃气，大部分户型外立面还有飘窗，完全是住宅样式。而大家经常看到的商住，外立面明显写字楼样式，层高4.8米左右，俗称loft，中间可以上下隔断，楼间距较小，有卫生间，开放式厨房，有的没有燃气，每层还有公共卫生间有的被用作他用，总体看像是写字楼隔断出来的小户型。

3.房本属性与权益差别。明天第一城开发入住的年代，住宅属性是合规具备，房本上明确有“公寓”字样，当年房价比周围贵，大项目分为五期，那个时候市场热，每期开发商都在涨价，最高达7000-8000元每米，享用住宅、民用等权益理所应当。而大家看到的很多商住，房本上写的就是“办公”，除了可以居住外，其他权益按写字楼、商用对待，可能有个别比较特别的项目。

4.随时代发展演化现状有差别。明天第一城从2004年开工建设2006年07年陆续入住以来，实践证明完全可以按照住宅法规标准管理。当年卖房广告牛吹得太猛了，说商业能辐射亚奥商圈，现实情况是明天第一城所处位置不是CBD，也不是什么商圈，多年来依旧是（>98%）的居住用途，周围商业业态也就是个明显的社区服务业态，不可能变成商办。而一些商住项目所处位置环境比如CBD、商圈附近，商办特点会展现的非常明显，占比越来越大，变回商办为主是可能的，其附近甚至有的住宅项目用来办公的也不少！这类房子依据商办房管理是合适的。

所以明天第一城这种应该很少，业主们买来住也是必然的，是善意购买，具有明确的、根本上的历史原因。

2017年0326发布进一步加强商业办公类管理通知以来五年了，在此政策的引导下，出台的一些管理办法和政策，把这类房子全按商办房管理，引发一系列问题，实际从民生角度，对明天第一城这类有很大问题，应当尊重历史和现状，予以纠正改住宅。至少应该在楼盘健在的年代依据住宅各项规定管理，多年后危房拆除可依据当地状况重新定义。依据市规划批复的朝阳区2035分区规划显示此处以及北苑路以西已被规划为宜居生活风貌区！ [赞]

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