亦庄写字楼（亦庄写字楼网）

燕郊印象：

01

刘总说，他以前对燕郊的印象来自网络，觉得燕郊好苦，那么多人住在燕郊，来一次北京要几个小时，真不容易。他一直不明白为啥有那么多北漂住在这么偏僻的小镇上。

现在他知道，其实很多关于燕郊的报道都是先有了结论，然后再去找依据，他说很多照片明显是摆拍的，比如公交车上那么多人拥挤在一起，这种情况是不存在的。因为燕郊到北京的公交车要上高速路，这些车外形是市内公交车，而里面的座位配置是按照长途车配置的，也就是说一排5个座位，中间是很窄的过道，

02

刘总对燕郊印象的改变是来自员工，很多员工每天来往北京燕郊两地，员工说来往北京其实蛮方便，一个小时不到，不像媒体报道的那样。后来刘总到燕郊考察，发现燕郊是蛮好的一个地方，生活配套完善，生活成本也低，100多万人居住的地方，这么多人的集体选择不可能太差。

刘总说燕郊其实是北京的飞地，或者说是北京的睡城，因为生活在这个地方的人，基本都在北京工作，是北京的思维，北京的行为，这里的饭店、咖啡厅，无论是口味，布局，装饰风格，顾客人群，其实和北京差不多，完全和其他河北小城市不一样。

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他对燕郊的一个印象就是车多，无论是什么道路，到处是车，所有的道路都那么多车，特别是周六周日，不限号了，不工作了，很多人出来游玩，吃饭，开车出门的更多。一般的城市是周六周日车会少，而燕郊大街上是周六周日出行的车反倒多了。

小孩多的另外一个问题是学校不够用。燕郊从2000年的8万人发展到现在的150万人仅仅用了20年时间，是中国城市化增长最快的地方。因为小孩增加太多了，超过所有的人的想象，所以很多班级的人数是严重超员，朋友小孩读初二了，他说那所原本规模不大的初中这些年快速膨胀，一个年级1000多人了，全校的学生居然3000多人。

04

每天早上几十万人从燕郊去北京，那是相当的壮观，公交车，私家车、公司班车齐上阵，这些年发展最快的是私家车的拼车和定点班车。燕郊大大小小的拼车群有几百个，因为每个小区都有大量的人在北京工作，所以拼车是时时完成的，和别人拼车其实和自己开私家车的方便程度是差不多的。

定点班车这些年多起来，随着在燕郊居住人群的增加，大公司开始从燕郊发班车到公司办公楼。百度从北七家到燕郊的班车，京东从亦庄到燕郊的班车来往两地，确实方便了员工的出行。这样发展下去，其实北京的公司完全可以把部分办公室搬迁到燕郊，让员工就近上班，不用每天来回跑了。

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一直以来，燕郊被人抱怨都是没有工作岗位，只能做睡城。随着发改委关于通州副中心与北三县融合发展的规划出台，未来燕郊作为副中心组团，在产业定位上和亦庄是一样的，北京会有大量的企业疏解到燕郊，燕郊的就业岗位会逐步增加。

其实即使没有任何规划，燕郊自己也会逐步产生本地的产业，这是因为现在燕郊居住了几十万在北京工作的人，这些人拥有丰富的在一线城市工作的经验和训练有素的工作技能，这个是燕郊未来发展的最宝贵资源，即使是大多数省城都没有的。决定产业的是人，你是老板，你去燕郊可以大幅度降低运营成本，你还可以招聘到合适的员工，你会怎么做呢？

06

大量的人工作在北京，而居住在燕郊，不是因为燕郊比北京好，而是因为燕郊能提供更适合自己的生活。假如一个有3岁小孩的家庭居住在朝阳，父母在国贸工作，孩子在五环附近读幼儿园，租房要一个月1万，孩子上幼儿园要一个月6000，父母给带孩子，一家的生活费5000，一个月要2万多了，对于很多白领来说，会月月光，根本无法存钱买房，或者用于其他支出。而如果居住在燕郊，租房是2000，幼儿园2500，生活费3000。而且就硬件条件来说，燕郊的幼儿园的硬件其实大多数是好于北京的。

同样是一家人生活，居住在燕郊比在朝阳一个月可以少花14000元，拿着北京的工资在河北生活，会感觉很舒服。而如果选择朝阳，会捉襟见肘。大量的人选择不居住在北京，不是因为北京不好，而是因为北京的生活成本太高。

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燕郊是中国最大的镇，论行政级别不过是正科，相当于北京的街道办办公室主任。因为特殊的地理位置，燕郊没有依靠任何外力，野蛮生长二十年，成了100多万人口的中型城市。

很多人会说燕郊不属于北京，正因为不属于北京，燕郊才有了独特的魅力，生活成本低聚集了大量的人口。因为可以落户聚集了大量的家庭孩子在此读书。北京是好，可你生活在北京，一辈子拿不到京户，孩子读书怎么办？

这其实也给市政管理部门带来很大的启示，随着副中心大量就业岗位产生，燕郊人不用再去东三环的国贸了，直接在家门口的东六环上班就行。十四五规划中，来往燕郊和北京不仅会建地铁，还会建设多条连接两地的公路， 两地可以方便快捷的来往。

京滨城际2022年开通，地铁22号线2023年开通，当燕郊人坐着地铁，6分钟到到达北京市政府，10分钟到达副中心CBD时，属于燕郊生活的美好时代就到来了。

#深圳头条#写给北京的第二封信

​2010/2018北漂记

​19岁进到北京，让我真正意义上的见识到北京的朝气蓬勃，快节奏 和身边所有的拼搏精神，那种氛围和环境 让你在其他环境中根本无法理解和无法融入 只有真真切切的在北京生活上个几年你才能充分感受到北京的那种所谓的文化 那会最流行的一句话 当你还在犹豫干不干的时候 你身边的同事已经快到起点了 等你到起点的时候 你的同事快到终点了 根本来不及考虑和准备 2010/2012华美代表生涯 真正锻炼我从一个黄毛小子走向了销售职业生涯的底子 很珍惜那一段俩年的时光 无论风雨 无论风沙雾霾 无论天黑白昼 只有一个观念 我一定要在最短的时间以最优异的成绩晋升到下一个起点 “销售主任”在那俩年成了我们40多位小伙伴（战友的心中的神）2012.12.18如愿以偿 晋升到新的角色开启新的战斗角色。

​2012/2015北漂记

​进入新的角色我同样以全心的姿态和努力面对和学习，每一个赛季我都做好拿销冠的准备，经历了一次次的失败 并没有让我沮丧 回头看看自己走的路 心里是满心欢喜的 1.大北京城上城（第二赛季56套）2.亦庄、锦上国际，销售季军，43套 3.马驹桥 米拉 小镇 17套，等等....随着一些客户积累和销售心得 最显而易见的就是收入和原来的付出成了最大的的惊喜

​从实习主任到见习主管在到带团队我用了三年时间 这一切的一切 只因为身边同事都在积极向上 如果非要说我为什么那么努力 我想说的这就是所谓的喜欢和热爱的真正区别吧 对于房地产置业这一块 由衷的去做了之后 我发现我卖的不仅仅是一套房子 更多的输是给了很多人圆梦想了吧 而真正的核心价值就是提现在客户和我真正成了朋友 这一点是我最欣慰的。

​2015/2017

​这一年有了很大变故，和我师傅也是老板创业到天津 开始了解天津政策 说实话 这一年我们又赶上天津户口的红利政策 这一年我们又成功打响京津冀协同发展主要方针 一来就带动了整个区域发展 自此 我们又成了整个区域里卖的最火项目 宝坻领秀城 4个月热卖500多套 回款12个亿 成功让开发商从亏损扭转直至暴富。也就是这一年我离开了我的师傅（老板）去到了北京入职了中国绿地集团房山分公司。

​2015/2017

​入职绿地以来值得骄傲的有三件事，第一个女朋友，第一个大客户 在北京有了套小公寓。

​通过自己日常努力绿地房山分公司给员工6.5折的折扣促使我咬牙买了本项目的一套小公寓，50M2loft公寓，虽然还没有住进去过一天 拥有的时间不长 那也是我靠自己辛苦打拼的结果 在绿地俩年除了累就是累 唯一让我记忆深刻的都是投资客 因为我们置业的都是五A级写字楼和1万千起步的商铺及独栋出售的写字楼 很荣幸每月硬性指标1500万的我 每月基本完成任务 同时遇见了我的职业生涯目前最大的一个客户 独栋 客户名称 中华人民共和国水利部 前前后后对接3个月 最后因为是公司原因没谈拢 导致最后没有达成成交 虽然没成交 但收获颇大 11.7亿入围竞标名单

​第三件事就是遇见我的第一个女朋友 也是因为买我们绿地的房子认识的 有开心 有快乐 有悲伤 也有满满回忆吧 虽然没能走到最终 但是这四年时间我相信你我都应该有不少收获

​愿你良人相伴 余生温柔相伴。

​2017/2018

​我的老板又叫我回来一起创业 此时的地产正是我进入行业里最顶峰时刻 转战秦皇岛 延开拓保定阜平 征战山东龙口 这些地方我们项目都卖的很好很好 也就是这一年时间居然我自己有想回家搞开发或者回老家创业 因为地产红利让我蒙蔽了双眼 因为挣钱太快了 一天可以赚别人一年的工资 也就是这个时候 感情也出现裂缝 心想我还年轻 我要有自己的一片天地 毅然决然的回家了 切断了在北京8年的人脉和资源。

​2008/2021

​回家创业三年 投入上百万 市中心 市财政局对面租了独栋办公 装修 办公家具 和手续 招聘 前后投入50万 准备大干一场 结果2019.12.31公司开业 第二天就出现疫情 时不我待 接下来俩年的时间里 我不是在各区县跑项目就是在找各种关系 好不容易打通关系搞到项目 市场经济和一些外在原因 不得不已只能放弃自己一手创立的公司 但是我并没有因此一振不撅 我只是等行业和经济复苏 我会在书写徽章。

2022.8 25晚写

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章哥好，我家现住西单，先生单位的公寓房，俩孩子大的三年级小的3岁，户籍都在西城上学。通州有一套房，怕卖了买不回来，租金也还可以。现在手里有280万现金，想再买一套，最近看了丰台木樨园商圈，总价3-400万的，还有东城总价在450万的，就想在市内有套房子，您看买哪里合适？如果这俩都不合适，您推荐下，谢谢！ 

回答：

1、通州的留着就留着吧，升值一般不会低于大盘。但也别期望值太高，政府不是炒房客，通州房价大涨只对业主们很有利，对领导来说真的算不上政绩，涨多了弄不好还得下课呢。所以无论换谁当领导，维持住政府所在地的房价稳定才是职责所在。通州的优势是稳定性会更强，也没几个炒房客敢到眼皮子底下去堵着门挑衅，挣不到钱也犯不上。

2、木樨园商圈，高大上的名字是“第五商圈”。这是20年前珠江骏景的操盘人提出的，我所在的公司也跟着推波助澜来着，当时在北京引发了不小的争论。

木樨园的市场多，商户们做买卖赚了不少钱，也让周边业主赚了不少房租。但升值性一般，标杆小区就是珠江骏景，北京最早的粤派商品房，南城品质第一，南三环卖出了东三环的价格。只是后来的升值一般，落后了一些。

其实南三环一带的升值都一般，所以均价还不如南四环呢。不过整改已经8年多了，商贸新区的规划也有了，或许以后会更好吧。

3、东城就是纯学区房了，我是不太建议的，租金低，升值就是跟随大盘，政策风险倒不小。这看自己吧，现在炒学区房是时尚，和当年炒商铺炒写字楼的感觉一样，拦是拦不住的。只能说甭管炒什么概念和功能，早入局的都赚钱了，入局越晚的风险越大，最后就是纯站岗的了。不过这谁也不知道山顶在哪里，都是炒着看。

4、我一般建议是别炒概念和功能，也别图低价，投资还是稳妥避险为好。先别想着赚大钱，能保住本金不赔才重要。投资房产没别的，一是升值二是租金，能跟上大盘平均值就不错了，犯不上再去冒险或抄底，未必如愿。

如果是南城，那建议在草桥公益西桥一带吧，相对稳妥的多。不会有什么暴利，但至少是跟随大盘，不少小区也略赢了，比南三环强一些。其他的就是朝阳了，地铁沿线的小户型，比如四惠、青年路，或者常营都可以，北部的太贵了不好够得上，以东部为主吧。或者看亦庄和附近，同样是至少没风险，好学校还多，底子打的很扎实。仅供参考。

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章哥，我弟在北京读研究生计划留京，家里担心房价一直涨下去，所以打算提前购房。因为他还没有购房资格，所以需要以我名义全款买房，预算大概350-450万之间。有三个问题请教您：

1、提前购房这个计划是否合理？我们对房价走势也摸不准，涨了皆大欢喜，没涨毕竟是几百万投入负担也不轻。万一他毕业后不能留京，那更是决策重大失误。

2、我名下已经贷款一套，未来计划再置换一套，为了不影响我置换首付的比例，所以需要全款购入，是否合理？

3、如果买房，您建议买什么地段的房子比较保值，甚至升值？我们自己住亦庄，河西的学区房也涨起来了，而且限竞房也不容易出手，看了几个新盘，合生me悦6万起又有点可怕，或者朝青板块之前涨势不错，不知道后续是否给力。

思路有点乱，烦请章哥指点迷津~

回答：1.  提前购房，那赌的就是北京房价继续上涨。这谁敢承诺呢？反正在我看来北京房价不会有大的涨幅，无论近期还是远期。

以后的我不敢说，说点儿以前的吧，至少我经历过。20多年前我刚入行的时候，北京房价很贵，普通百姓靠攒工资买房的困难程度比现在大的多，也没多少人有投资的概念。

那会儿我就是普通的售房员，接待了一个明着说要纯投资的人，我都不太理解。因为我们的项目是普宅，就是百姓买了自己住的，有什么可投资的？当时流行的投资产品是商铺、公寓和写字楼，买普宅的基本都是普通百姓，没有可炒性的。

但是这人说他是第一代出国回来的海龟，不仅赚了钱，还学习了欧美国家的房产趋势。也就是所有核心大城市的房产，永远都是受追捧的，期间当然会有曲折，但只要是经济持续发展，那投资回报就比较高。（我说的不是他的原话，原话太过激进，不能写出来，容易惹麻烦）

当时我不太相信，而且不光是我，连我老板都不信。但20多年过去，中国人大多数都理解了这个趋势，那就是城市化进程不可逆，人口必定向大城市聚集，自然推动房价。当然前提是社会稳定，经济发展。

其他的我就不说了，反正到现在就是这么个现状，自己判断吧。觉得北京会持续发展就买，买房代表了对某座城市的信心。觉得将来经济会不稳定，或者害怕黑天鹅事件就甭买，投资别的也未必比房产收益低。

2.  已经贷款一套，为了不影响置换比例所以全款。我不太理解，既然已经贷过款了，那以后无论怎么置换都是二套资格了，和现在这套是否贷款无关啊。

是否贷款只和还款能力相关，不想压力过大就少贷或不贷。从投资角度讲，尽量把额度用足，年限贷满。也就是说，用上杠杆才能获取更大收益，当然这前提的确定商品价格上涨，如果下跌的话输的更多，双刃剑。

这随便找个专业点儿的中介给算几笔账吧，对比一下相对就好理解了。

3.  地段，只要是市区成熟板块的普宅小区都没什么风险，大多数都是跟随大盘的。其中升值好的基本都是在新兴产业区板块的，如望京西二旗等地，房龄较新品质高的升值性更好些。保值更稳妥的基本都是较老的小区，就是跟随板块大盘，不吃亏不占便宜，各个配套齐全的成熟板块都差不多。

以350-450万来说，看看海淀北五环外、朝阳东四环外，丰台西南三环外吧，能买到小户型。想要户型大点儿的就看朝阳五环外以及大兴昌平顺义昌平的地铁沿线，近郊的各个新区也没什么风险。通州估计没资格吧，甭看了。

4. 注重保值最好不买新房，这两年的新区普宅基本都是居住为主的，无论是不是限竞房。像me悦这种价格豪宅化的远小新更是适合自住，不适合纯投资，犯不上给开发商和租房的做慈善，人家不领情。

之前涨的好的板块是否能持续？先看板块内的土地储备和规划，土地多规划好的就大概率会持续。如果没地了就看产业是否能支撑，没有产业的话那就基本会逐渐降低为跟随大盘。这个产业未必非得在板块内，周边的也一样，只要能吸引到人群进入就行。

5.  总之吧，我没觉得你的思路乱，挺清楚的，只是没有做出判断而已。这种情况就列表吧，把需求和各种可能性都列全，逐项分析判断，对判断有较大帮助。仅供参考。

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