荣丰2008（荣丰2008小区）
有哪些是你去了北京才知道的事情？
我也觉得北京的繁华度不如成都….还有印象最深的就是北京有太多的流浪人口，经常看见有人给他们零钱，身上穿的破破烂烂的，每次去火车站都会见到这种人。北京西站进站口的还有北广场地下通道经常有很多人打地铺，离西站不远的一个小区叫荣丰2008，小区外面有有一条高架桥，桥底下一到晚上也有很多人打地铺，那种密度在成都是没有的，成都火车站也没有打地铺的流浪人。。。
我也挺喜欢成都，但成都有两个原则性缺点，使得我从没考虑过定居成都。 1.离地震带太近了，让我没有安全感。 2.成都是全年全国看到太阳时间最少的地方了吧？ 大部分时间天空都是灰色的，我受不了那么长时间看不到蓝天
成都市区还好，不在地震带上
有强烈震感也受不了呀，我一辈子也不想感受地震的震感
首先，北京不以繁华为荣，而是以文化广底蕴为傲。不重浮华。其次，北京若真想与成都比繁华，那也不费力气。
（图片来源于网络，侵删）
我孩子目前在朝阳上初二，学习中上等但不稳定。您也说过朝阳高中对这个成绩的孩子不太友好。今年我想把石景山一套房子（售价500w）换成西城区的，给孩子留一个户籍以备中考多个选择。
选择一：是南城一居室类似荣丰2008那样的或者地下室，然后户籍用完立即出手。这样似乎简单但是我总感觉不想买这样的房子。
选择二：是再添些贷些，买个北部的稍好些的二居，比如裕中西里（对口三帆中学）。以后也就留给孩子工作或者结婚了。就是现阶段资金压力大比较冒险，担心学区价格下滑。您判断这个区域房价会在25年后下跌吗？
回答：
1、到了低谷期也未必下跌。可以参照日本韩国和咱们台湾省，人口出生率早就大幅下降了。但学区房没出现快速下跌的情况，而是涨的慢点儿而已。
东京是经过很多年才学区均衡，逐渐的没什么学区房了。首尔和台北则是资源集中，学区房依然存在，但只有最好的学区才能保持住溢价。首尔是一直在延续“江南不败”，毕竟最好的优质资源都在江南区。台北是核心区还有六所“满额明星”小学，也是最好的资源，在别的学校都没什么溢价的情况下依然一房难求。
2、反正真正的好资源在什么时候都稀缺，大学再扩招也不耽误清北受追捧。所以如果长期持有，那就选择好学区的好房子吧，一是学区受追捧，二是宜居的房子受追捧，支撑更强。
3、至于明确的说德胜在高峰期之后是否房价会下降我做不到，涨涨跌跌一直存在。反正现在买房的家长们赌的都是不下降，所以才在出区的政策下撑住了溢价。有可能吧，毕竟好学校多，希望撑的住。
不过考虑好，千万以下买不到太好的房子，溢价率必定在30%以上。孩子刚初二，留给他工作结婚。那这溢价部分就要一直闲置了，没人会为用不上的学位支付价值。
仅供参考。
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我们一家三口昌平户口，孩子24年上小学。目前无房。想挑一个孩子上学好一点的学区，手里存款不多，不到300。可以贷120，总额有点少，但还可以再借借。首先考虑海淀或朝阳。海淀的话，优质学区买不起，普通学区赌运气，另外得海淀学籍。朝阳的话，赌孩子学习能力了。
另外，西城和东城有没有可推荐的？问题比较多，买房我们没经验。所以想听听您这建议。不知道好不好回答，我们可以再补充。
回答：
1、300+120，减去税费能买400出头吧。哪个区都能买到，就是不太好自住，都是占坑儿房。
2、2024年入学，海淀也可以赌一下校额到校呢，第二年了，有可能再增加名额。这是校内竞争，如果海淀真的全面铺开，那或许还占便宜呢。当然这也是拼实力，哪所学校都不容易。这价位就看哪儿有房源吧，看看翠微和万寿路，有这总价的，看是否能贷款。
朝阳的400万，买清朝的呗，学校好，相对溢价低。新源里，但也得看是否能贷款，问当地中介吧，我也不知道。
东城的看东崇前的兴隆都市馨园，学区也算相对均衡的，挺好。就是房子是小开间公寓，不建议长期持有，溢价太高。西城的是广外的荣丰2008，都是400左右，一个性质，但从学区来讲略弱于东城的。所以如果不是有太高的期望值，一般建议东城吧。
3、另外考虑好家庭适合哪个学区，房子只是个敲门砖，起不到决定作用。海淀适合牛娃虎妈，朝阳也是更适合牛娃，就是家长能省点儿心，都是9年制，学校抓的紧。东西城是什么孩子都行，天牛娃更适合西城。如果去海淀做好内卷的准备，无论是点招、校额还是统招都是竞争激烈，补课费不是小数字。西城也是明年执行新政策，看校额到校的力度了，只是广外不算多好的学区，我也说不好会怎么执行，走着看吧。
4、总之想好自家适合哪里，没有标准方案。
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章哥你好，打算给娃（23年上小学）考虑一个占坑学区房，二套，不追求居住（出租，周一至周五旁边租别的，周末回大兴首套住），二套父母名下。现在荣丰2008还是好的选择吗？预算400万出头。孩子户口目前落在首套大兴，如果买完，孩子爸爸和孩子的户口一起迁过去，会有什么阻碍吗？另外，我们这种731以后，就排在731前四老后面了，23年学位紧张吗？会上不了天宁寺吗？
回答：
1. 荣丰2008，不算好选择，算是无奈的选择。这是公寓，纯粹的占坑儿房，在没有学区概念的时候是二环内升值最慢的商品房之一。具体原因除了公寓之外，其他的谁都知道。2012年北京均价2.2万，这里才不到2.4万，都快跌破大盘了。
但之后的学区教改把这里救了，2015年起房价一飞冲天，涨幅位居西城第一，有可能是北京第一，也就是万柳的蜂鸟能相比。
但这种纯粹被政策捧起来的小开间不是太稳妥。蜂鸟好歹还有中三的质量做支撑，荣丰则基本就是靠西城的学籍。如果出现特殊的政策照顾，那或许会受到较大影响，这谁也不敢预测。
2. 所以买在荣丰的家长们是无奈，毕竟总价低。不建议长期持有，用完了学位就卖掉吧，相当于用置换成本给孩子买个学位。或许升值也会快，但风险较大。
3. 2023年，学位肯定非常的紧张，北京有史以来的最高峰。上哪所学校不好保证，看当年的学位情况了。2019年天宁寺调剂了小200个孩子，主要是到北小红山，登来，好像还有回民的。但去年又没有调剂，因为扩招了。今年我不知道，到2023年应该也够吧，学校都会提前做准备的。
4. 总之买荣丰的房子没问题，上学也大概率能进入天宁寺，或者到了红山没准更合适。只是房子不建议长期持有，毕竟政策不好预测，而且2024年之后的京籍孩子数量也大幅减少，有可能影响价格。仅供参考。
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章哥，我打算用老人的名义买房，首套首贷，首付能拿200万，购置目标是投资保值。孩子明年在西城上小学，不用考虑学区。但想在西城买房，为了五六年后卖掉这套投资房和一套朝阳经适房当首付在西城换自住房，求指点，谢谢。
回答：
1. 200万在西城买房，不考虑学区，纯投资。这是怎么想的呢，风险够大的，不建议。
2. 不考虑学区，就这200万在西城也考虑不了什么，估计只有广外有这么便宜还能贷款的，一共也没几个小区。200万能买到房子就不错，也就是荣丰2008这种，纯粹的占坑儿房。
这种房可以说是纯投资，说白了就是炒房。那可想好了，炒房有风险，炒学区房更有风险。荣丰2008是神盘，在2014年之前都不算学区房，更是全西城升值最低的商品房小区，什么原因谁都心里明白。直到2015年之前这里都没上涨，就是东城锁区之后，这种西城占坑儿房才开始暴涨，两年就达到4倍，全北京涨幅第一。
利润越高风险就越大，炒的越高摔得越狠。前边进入的都卖房拿钱走人了，你打算这会儿进入，考虑好政策风险。只能说是富贵险中求，赌一把试试吧。
3. 还是提醒一下吧，你的资金只有可能炒这种小公寓，但租金收益率很低，更说不好政策会不会照顾一下。而且如果没有单独的利好，学区房的升值率也并不会跑赢大盘。在这种年年打压的趋势之下，专业的炒房客可早就撤出了，这什么都不懂的就想去炒学区房，风险较大。
4. 没有建议，愿意炒就炒，但最好别以为炒学区房的都能赚钱。2013年天价学区房刷屏，中关村的炒房客到第二年有一平米赔3万的。2014年东城教改，和平里有一夜暴跌30%的，传说有炒房客直接上了吊。2017年西城学区房领跌，到年底跌幅达到北京第二，不知道多少人赔钱。直到今天，金融街学区炒平房还有没解套儿的呢，都是炒房惹的祸。之所以赔钱，就因为他们钱少，所以炒的都是低价小户型，风险最大。仅供参考。
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#北京法拍房#
一、拍卖标的物：位于北京市北京西城区广安门外大街305号8区4号楼6层704号房。（荣丰2008小区）
二、第一次拍卖竞价时间及保留价、起拍价。
第一次拍卖竞价时间：2021年10月30日10时00分至2021年10月31日10时00分止（延时的除外），当次拍卖流拍的，进行第二次拍卖。
起拍价：¥1614万（96533元/m²）
市场价： ¥ 1800万 （107701元/m²）
评估价：¥1614万（96533元/m²）
加价幅度：5000元。
标的物已知瑕疵：本院对标的物所作的文字说明和提供的图片等资料，仅供意向竞买人参考，标的物以实物现状为准，仅就现状进行拍卖，法院不承担拍卖标的物的任何瑕疵保证责任。意向竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖标的物完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。有关产权证照的办理及过户、相关税费及手续的办理及其他限制性交易措施（如福利房、经济适用房、土地出让金的缴纳等）事项由竞买人自行了解并承担相应的后果。
小区介绍：荣丰2008小区是荣丰控股有限公司开发建设的，隶属于西城区。小区由17栋塔楼构成，其中2005年建成，2008年建成，小区周边配套齐全、交通便利、小户型居多，在西城区同周边社区相比总价较低
周边配套：荣丰2008概况学校：南新里中学,椿林馆小学,北京市宣武区椿树馆小学,剑桥英才小学,对外经济贸易大学高等职业教育学院教学分部,宣武社区学院广外分院,北京市财会学校,宣武区第一职业学校
#法拍房##股票##房地产##北京头条#
北京市最受关注的十大最贵小区
1、阳光丽景 156205元/平
2、太阳公元北区 141017元/平
3、裕中西里 131924元/平
4、荣丰2008 127191元/平
5、上地东里 121570元/平
6、新景家园东区 104169元/平
7、兴隆都市馨园 103645元/平
8、中海紫御公馆 102908元/平
9、慧忠里 102633元/平
10、郎琴园 101640元/平
这些关注度高的小区最便宜的是天通苑小区也高达3万7一平，最贵的前十名单价都在10万以上。
条友们，看看有你的小区么？
#大连头条# #北京头条#
户口在房山长阳，老大四年级，在长阳上学，老二幼儿园中班，2024年入学。想用最少的钱，在城里占个坑。现在比较茫然，西城的价格洼地是不是就在广外、白纸坊桥这一片？因为上班在甘家口，对海淀的甘家口这一片地理环境比较熟悉。这俩地方您推荐哪个？或者还有别的片区推荐不？
回答：
1. 最少的钱，西城海淀的占坑房基本都400万左右吧。
2. 西城常规来讲占坑儿房就是广外的荣丰2008，小公寓，400万左右。甘家口那就是甘家口小区呗，400来万，前些天据说有420多万就成交的，不含税费。
3. 不过这还是考虑好自己适合哪个区吧，大宝四年级了，如果之前鸡娃不是太到位的话，这会儿去海淀可晚了点儿了。不仅肯定进不去好小学，小升初点招也够呛能拼得过，只能是派位拼运气。西城也是，转学的话派位，没有好学校，小升初参加大抽奖。点招的话看天分和鸡娃，可以参加德胜中学的试试。
二宝是正常入学就行，但最好考虑清楚自家适合哪个行政区。到目前为止，还是牛娃建议去海淀，普娃在西城能省点儿心。天牛娃的话在哪儿都行，西城海淀都有顶尖儿资源。这没标准方案，看孩子的天分和妈妈的付出了。
4. 其他的片区，这还是先说预算吧，不谈钱的话不好说什么。
仅供参考。
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我女儿现在朝阳芳草地双花园校区上四年级，感觉这个小学还是不错的，但是初中对口直升北工大附中，是朝阳老牌重点但好像这两年在走下坡路吧？孩子学习是班里前几名，我想让她初中去西城，买个占坑房的话不用卖现在的自住房，看了看荣丰2008环境好像比较一般，不过如果不自住租出去是不是无所谓呢？但是又怕小升初派位派去个比北工大还差的初中，小学置换的话最晚的时间点是什么时候呢，升六年级之前要过户完吗。要是买西城学区好些大些的房子就要卖现在的自住房了，比较折腾，您有什么建议呢？
回答：
1.荣丰2008是公寓，本来就是单身自住和出租为主的，要不然能叫“非常男女”和“公寓”吗？买了愿意租就租呗，就是收益率不高，租售比不太划算，风险相对大，用完学位后看趋势不合适的卖掉就行了，总价低不难出手。
2.小学置换，那最好就是四年级，五年级上学期也行，政策是最晚五年级下学期转学，否则六年级就不收了。六年级之前过户，那就等小升初了呗。一般不是太建议，小学转学的话还有可能在小升初时正常派位，虽然不能直升，但运气好的话或许能进不错的学校。小升初跨区则大概率进不去好学校，跨学区也有可能。
3.买好学区的也未必能进好学校，基本都是派位，是全区协调的，不一定就在本学区。真要是学习特别好就考虑海淀吧，拼点招能进好学校。但也考虑好，海淀的内卷比西城疯狂，虎妈牛娃太多了，四年级到海淀有点儿晚了，考虑好再去。学区选择只能家长决定，外人不好建议。
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有哪些是你去了北京才知道的事情？
我也觉得北京的繁华度不如成都….还有印象最深的就是北京有太多的流浪人口，经常看见有人给他们零钱，身上穿的破破烂烂的，每次去火车站都会见到这种人。北京西站进站口的还有北广场地下通道经常有很多人打地铺，离西站不远的一个小区叫荣丰2008，小区外面有有一条高架桥，桥底下一到晚上也有很多人打地铺，那种密度在成都是没有的，成都火车站也没有打地铺的流浪人。。。
北京以前是皇城，建国以后延续了大院文化。路宽，两边多是院墙，基本没有什么底商。自然没啥“烟火气”。
北京没有了市井烟火气。
是呀！再也回不来了！
我记得小时候每年冬储大白菜刚下来时的气氛
春节前可忙了，忙着买花生，瓜子儿，买带鱼黄花儿鱼，还有装点心匣子！
排队买豆腐也是日常生活中的大事小时候拿着票拿着钱抱着瓶子去打酱油，看着售货员拿漏斗和舀子往瓶子里灌，可想自己试试了
当代的北京，曾经的北平，都存留着满清文化的遗毒，不忍相看。文化昌盛，文明峥嵘，这是要以南京为主导的。
（图片来源于网络，侵删）
孩子目前是普娃体制，老大目前四年级（老二现在才1岁），成绩在通州也就中上水平，目测孩子是普娃体制，到中考还有好多年，孩子上初中后成绩到底如何也是未知，家长也相对佛系，目标是保普通本科，上限就看孩子自己到时候的实力情况，故想在西城买个学区房，但综合考虑到城里的居住环境、通勤和孩子转学入西城坑校可能性大、大学目标也不高等问题，我们想让孩子在通州小升初，然后中考时再回户籍所在地中考。而为了孩子在通州能上个好初中，就需要通州潞河中学边上买个房子（通州初中可无需户籍，只需房产即可）。
故方案有：一、先不在西城买房，在潞河中学附近买个小户型，等孩子上初中后把这个小户型房卖了，再到西城买个小学区房，潞河划片的低价位房子都是八几年的老房子，未来可能也不好转手。 二、先在西城买学区房占坑，同时把通州现有三房置换成潞河初中边上稍微新点的三房，满足三代人居住，同时解决孩子初中学习问题。这个方案经济压力稍微大点，但也能承受。如果是方案二，西城的房子是买个两百万出头的平房还是买个荣丰2008这样的低价位商品房呢？平房可能就没什么压力，荣丰2008的话，就得承受两套房的贷款压力，也不知道学区房如果降温的话，哪种房子冲击力或风险会小一些呢？
回答：
1.给孩子测个智商不就得了，四年级肯定很准了。上网搜搜，有权威的机构，我就不做广告了。
2.到西城小升初，然后回通州中考，这是为什么啊？去西城图的不都是高中吗，就因为通州的好高中少才去西城的，没听说倒着来的。相当于在北京上学，然后去河南高考，何必这么折腾孩子啊？
3.学区这还是先自己定吧，我不好建议。常规来讲，普娃去西城相对合适，借助大部队的概率上高中。但考虑好，小学转学肯定进不去牛小，只能是小升初时大抽奖凭运气，有可能进入还行的中学。如果小升初跨区，那肯定派不进好中学，之后就更得靠自己了。
4.平房我不懂，一般都是纯占坑儿房。确定能带学位就买吧，相当于荣丰的首付，应该也不难卖。但这我不懂，还是问当地中介吧。但如果降温肯定是平房受冲击大呗，房子是用来住的，楼房好歹自住出租都没问题。这价位的平房估计都挺难实现的，那在减弱学位功能后就很难说受追捧了。
5.其他的没建议，看不太懂，要不咨询一下搞教育的吧。仅供参考。
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章哥，我户口通州，在通州工作，老公在海淀工作，目前在通州有一套房子，老小区，市值300多万。 孩子2023年入学一年级，考虑买一个学区房，但也不是太鸡娃，价格考虑在400-500万，章哥可否推荐几个学区和楼盘，谢谢。
回答：
1、2023年入学，正是北京幼升小的最高峰，光2016年的京籍出生人口就20.5万，这还不包括之后落户的。而2006年才7.7万，2003年甚至才4.5万，那年的孩子真幸福，从上学到就业的竞争压力都小，这几年的孩子就没那好日子了。
2、不太鸡娃，那就东西城呗。海淀的鸡娃现状谁都知道，黄庄补课弄得孩子们连吃饭上厕所恨不得都得读秒了，哪个家长看着不心疼！但又没办法，就是这竞争氛围。本地的父母有佛系的，外来的妈妈们很难不被感染，全都亚历山大。
3、4/500万，在西城的北城是买不到什么的，占坑房都不够，德胜金融街800万不好卖到，月坛等地也超过这数字。南城的广外或者陶白合适，贷款的话广外更多些，陶白老房多。
最省事的就是荣丰2008，400万出头就能买到占坑的，房源多。对口北小天宁寺，中学派位。广外学区算相对均衡的，没什么坑儿，标准的西城上车学区。不过荣丰是神盘，小户型的溢价相当高，可炒性强，说不好会不会受到政策影响。所以用完学位就最好换掉，留着的风险相对大。陶白的不好推荐小区，都是老房，只能等出房。虎坊路小区房源多，对口育才9年制，就是房子太老，多数不能贷款了。
4、东城区的北城也一样，大概率买不到，全款都难。看南城的龙体和东崇前吧，学区也都不错，房价相对低，房龄较新的也多。最省事儿的占坑儿房是兴隆都市馨园，300多万就能买到开间，东崇前学区，对口前门小学。东城是真多校派位，说不好2023年会怎么执行。不过这两个学区的小学中学都挺好，也算均衡，没什么坑校。去年有派位到天永的，你们落户时间长，应该不至于。
其他房龄相对新的新景家园、绿景苑、左安漪园等等，都能买到一居室。老公房有可能买到小两居，就是贷款费劲，看情况吧。
5、总之按这预算东西城的南城都合适，海淀的学校多，这预算也都是老房，等出房。近期学区房的行情不稳定，先了解下行情再决定吧。仅供参考。
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章哥你好，我们是京籍二套，现在房山长阳，孩子明年九月份上小学，小学划片应该是北京小学长阳分校或者皇城根小学长阳校区，现在有资金250万，贷款可承受月供1.2万，想在海淀或者西城买一套一居占坑房（两居应该够不着），主要为孩子上学，可以用换租的形式，过几年再出手。
目前看了几个小区，有海淀区北三环的青年公寓、西三环的私摩空间、花园桥附近的增光路43号院，虎坊桥南路25号院，还有军博地区的电信小区，西城看了荣丰2008，还有宣武门地区的平房（纯粹占坑），房龄差不多都在八几年，除了荣丰2008，想咨询您，考虑学区加保值因素，您给提点建议，谢谢！
回答：
1、在我看来还是先确定哪个行政区吧，西城和海淀的教育模式差距挺大的，不好直接做比较。然后选择学区学校，最后才是小区和具体的房子。
2、简单说吧，海淀区那应该是海实小学的学区更好一些，增光路43号院应该是这里的学区房。学位足，十多个班没听说有调剂的，好像也没限制落户时间。从保值讲这里就是跟随大盘。
青年公寓对口农科院附小，也不错。去年好像没听说有调剂的，相对安全。私摩空间的北外附小是调剂校，学区不错但学校一般。电信小区是羊坊店，略弱于海实吧。
而且从房子角度来说，青年公寓和私摩空间都是公寓，为了占学位合适，不太适合长期留着，保值能力偏弱。不过增光路的小区80年代的，先咨询好能否贷款吧，也得问好了卖家是否接受贷款。
3、西城这虎坊桥南路25号院是哪儿啊，是不是就是虎坊路小区啊？这儿还有能贷款的吗？就算能贷款估计也受限制了。
如果能贷款那就买这儿呗，一般是育才，9年制学校相对省心。或者是陶然亭小学什么的，也是直升校。不过西城也已经多校了，陶白又是热门学区，看政策怎么执行吧。
4、这我不好提什么建议，西城还是海淀得看自己觉得适合哪里。常规是牛娃去海淀，普娃在西城。海淀现在还是点招模式为主，补课更多一些。总之如果家长期望值高，那就去海淀，努力鸡娃争取六小强。西城适合相对佛系的家长，尤其直升的更省事。这自己综合考虑一下吧。
而且学区房不太好说保值升值，学区溢价高，受政策的影响大，谁也无法预测。这还是先关注孩子的学位吧。仅供参考。
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