青年路二手房（青年路二手房房产）

#徐州头条# 名校学区房之青年路小学学区房

青年路小学的分校比较多，不过通过我统计发现，青年路小学本部的学区房价格相比较其他校区来说，稍微高一些。

其中，值得注意的是民生巷小区，据贝壳找房显示，在今年2月份，民生巷小区一套二手房3.5万/㎡成交，捅破小区房价天花板！

民主巷小区，地处市中心，地理位置优越，近享市中心相关配套，房龄超20年，值得注意的是，该小区内部主干道为界，以西是青年路小学的学区房，以东是公园巷小学的学区房。

#徐州楼市# #徐州房价# #徐州#

#徐州头条# 徐州楼市 2022.9.27日二手房成交更新：10套，成交量减少，东区有跌幅，南区略跌，北区坚挺，新城区跌幅巨大，

原创不易，还请诸位读者，多多支持和建议

篇幅较长，请耐心看完，只求真实记录，徐州楼市江湖，跌荡起伏，

需要关注的数据：

以下成交房源，

以小区最新成交价，与2021.5.1之前的巅峰状态，相对比，

以过往同等户型成交数据做对比： “涨 ，回调（跌） ，持平”，

东区：有跌幅

和平壹号：三室，15800，略跌，基本与前高持平，

香槟城：两室，10700，跌幅3000，

南区：略跌

恒大滨河左岸：三室，14100，略跌，基本与前高持平，

北区：坚挺

万科城：三室，13500，略跌，基本与前高持平，

煌庭棕榈湾：两室，10900，略跌，基本与前高持平，

新城区：跌幅巨大， 以跌换量，

碧桂园：三室，12500， 跌幅3500，

绿地中央公元（新城区 青年路 商务城小学）：两室，15100，跌幅8000，

总结：

成交量总体：“缩量”，

但，除新城区以外，其他区域似乎有一丝“企稳”的态势，跌势有所放缓，

新城区 少有的 单日成交：2套，不过，是 以跌换量。

附：成交房源，与去年五一楼市巅峰时刻成交价，对比，尽量做到对比房源，条件相同。

#太原头条#

“两个中心”为什么贵？

普通人更要买有价值的房产（8）

现在的城市中心和未来的城市中心“两个中心”都比较贵怎么办？

城市中心即“城市核心区”的品质楼盘的贵是一种必然，因为核心地段土地资源枯竭，教育、医疗、公园等配套更无法复制，

比如青年路的湖滨晋庭，2016年太原均价不到10000元每平米，这个楼盘售价高达14500元每平米，5年后的今天湖滨晋庭二手房成交价格超过了25000元每平米，最高的26000多！

未来的中心“综改区”为什么也贵？恒大金碧天下目前已经高达13000元每平米，而北城很多片区的楼盘精装修只需8500元每平米。

因为“未来的中心”位于主城移动的必经之路，同时规划导致城市优质资源加速集中，比如综改区南部的潇河五大中心已开工，但因资金总量有限，其他片区的建设明显停滞不前。

所以综改区三大楼盘均价明显高于其他规划和建设更早的片区，比如三给片区！

中心太贵怎么办，咱们下期接着聊！

包河区的学区房，一万➕的单价，居然没人要，简直醉了，明明低于市场价可以捡漏，就是无人问津。

合肥宁国路旁，宝利丰广场，70年产权公寓，房屋总面积为44.15平米，评估起拍价为85万余元起，无人报名，遭遇流拍。

目前该小区的二手房挂牌均价为2.8万元每平米左右，该房源单价约1.9万元，低于市场价不少，依然无人买单。

在说说这个是青年路小学本部，这个小学在包河相当可以，只是这个小区居住感不佳，又是超高层，单本部，比较遗憾。

但是价格还是可以的，必定总价便宜，结果还是比较让人有点尴尬。

#合肥头条# #房产#

#太原头条#

“三好”房产

普通人更要买有价值的房产（3）

好的房产有两个属性，第一居住价值高，第二兼备投资价值！任何人说不在乎升值都是假话，世界上没有一个人不在乎自己的资金成本。

今儿先说说“好住、好租、好卖”的“三好”房产。

“好住”就是自己住的舒适，距离主城区越近，配套越齐全！包括学区、医疗、商业和公园，就连地铁站也很近！对于年轻人来说，无论是自己上班还是子女上学，都很舒适！并非容积率低、湖景、安静这些中老年人追求的属性。

“好租”就是如果自己改善，这套二手房分分钟租出去，因为附近有其他年轻人工作机会，或者有好的学区、商业！举例说明，青年路附近有学区，北美新天地附近有商业…这两个片区的房产分分钟租个高价，而晋阳湖片区的恒大青运城呢？

“好卖”一是品牌楼盘流动性比较强，比如小店恒大绿洲、北中环恒大名都…二是地段+开发商双重提升，相对来说升值空间大，比如龙城大街南侧的首开国风，2016年7800每平米，现在14000元每平米！

“好房”还有什么？欢迎补充：

投资房产的四种盈利方案分析！

房产投资一直是中国人最钟情的投资标的，随着房价从大幅上涨转入到房住不炒阶段，房产投资也从单一的炒房裂变为多重投资方案。

房产天然具有投资属性和居住属性，由这两个属性裂变的多种投资方案包括所有权、抵押权，租赁权和居住权。下面，我们用具体案例详细分析这些投资方案。

一套北京青年路七十年产权两室一厅住宅，目前二手房市场成交价总价600万，出租每年租金10万。

方案一：如果预期房价上涨，房租也上涨，可以以600万总价投资这套住宅，拿到所有权房本，需要有北京购房资格，如果贷款还需要有贷款资质。投资收益为房价上涨收益加上房租和房租上涨收益减去过户成本，如果贷款还要减去银行贷款利息。

方案二：如果对房价和房租预期不明朗，可以投资这套房子的抵押权，银行抵押贷款就是买下抵押权，比如以400万拿到抵押权房本，每年利率5%，这时银行的收益就是每年20万。

方案三：如果预期房价上涨，而房租不涨或者下跌，那么可以单独投资所有权放弃使用权，可以仅仅300万买下这套房子的单独所有权（相当带租约买进，没有租金收益），拿到所有权房本（需要北京购房资格），这时就是纯炒房客，等到房价上涨后，可以单独出售所有权（带租约出售）。比如这套房子从600万总价涨到800万相当上涨200万，可以单独出售所有权仅仅500万，收益率为200万/300万=66%，比用600万投资的收益率提高了一倍，此时炒房客相当用了租约作为自己的炒房杠杆让收益率放大一倍。

方案四：如果预期房价不涨或者下跌，而房租上涨，那么可以买下单独使用权，有如下两种方案：

（1）买下二十年使用权，目前成交价基本在二十年租金（每年10万租金）总和打五折，相当100万总价，在住建委做二十年租赁备案登记。然后转租当二房东，每年收益10万加上每年递增，那么二十年的租金总和不加上上涨的话为200万，加上上涨的话每年涨幅3%的话第二十年的租金已经是17.5万，如果每年涨幅5%的话第二十年的租金已经为25.3万了，也就是租金总和几何倍数增加，这就是复利的惊人收益。

（2）买下七十年居住权，目前成交价在300万左右，拿到七十年居住权房本。然后转租当二房东，每年收益10万加上每年递增，那么七十年的租金总和不加上上涨的话为700万，加上上涨的话每年涨幅3%的话第七十年的租金已经是76.9万，如果每年涨幅5%的话第七十年的租金已经为290万了，七十年的租金总和就是1.05亿。看来成为亿万富翁还是很容易的。

综合来看，投资房产的思路已经很清晰，任何投资都是投向涨幅最快的赛道，对于房价跟房租两个赛道对比，简单总结如下：

1.如果预期房价涨幅超过房租涨幅，就投资单独所有权。

2.如果预期房租涨幅超过房价下跌，就买单独使用权。

3.如果预期房价跟房租涨幅相同，就所有权使用权一起投资。

4.如果预期房价跟房租都下跌，就赶紧卖掉房产。即使自住也可以完全租房即可。