昌平名佳花园租房（北京名佳花园租房）

本人非京籍，有工作居住证，现租房住朝阳区，孩子上九年一贯制学校今年一年级，目前看这九年我们应该都住这里。购房需求：为了积分落户考虑，想购入一套非城六区民宅，不去住，所以希望尽量好出租，以及七八年后的出手。有首套贷款资格。资金情况：现顺义有一套商住房，租金3800，卖掉后可剩余100万。手头可支配首付现金80万（已考虑抛开税费等）。我们夫妻俩收入月薪五六万。想请教一下老师：

1、方案一，仅利用手头现金80万买一套200万以内的郊区房，商住房继续持有出租。近期中介推荐过顺义的裕龙和石园。考虑到有工居，上车通州区保值增值安全性是不是更高一些，中介推荐璐苑板块和马驹桥。

因为200万注定是老破小，通州和顺义、房山区等，如果只考虑租售比和未来的相对保值安全系数，您更建议哪个区？以及能否帮忙建议一些小区。谢谢老师。

2、方案二，出售掉商住房，利用100+80=180万首付一步到位上车昌平区离市里近的房子，如北七家、回龙观、龙泽可能有困难。近九年出租为主，九年后过去自主。

3、方案三，老家还有套父母早年准备的婚房，卖掉后可剩余150万。有个大胆可能不太实际的想法，也请老师帮忙斟酌下哈。

手头80万现金用来购买200万的郊区房为积分落户准备，卖掉2套房剩余的100+150=250万购入朝阳区房子、然后出租赚取资金，两套房子均出租以平衡现在的租房成本。

其他说明：郊区房想今年内尽快上车，现有的两套房子一个是商住两用目前看已不宜长期持用、一套老家闲置所以都想卖掉。卖掉后是否适合现在购入北京房确实也没想明白。

虽然预算很有限，但是内心免不了还是有些期望的，还麻烦老师帮忙看看，给一些指导意见或者方向。

回答：

1.  80万买200万，不是太容易，税费包括了吗？常规怎么也得留出10万，还剩70万，不太好买到200万。这让当地中介给算过账了吗？最好打些富余出来，别卡的太紧，免得到时候忙乱。

能买在石园也可以，这么多年基本没落后。租金我不清楚，郊区一般会低些。所以这些房基本就是自住为主，流动性稍微说点儿，毕竟传导的排序靠后。保值应该没问题，大概率不吃什么亏。马驹桥潞苑什么的就更是自住了，之后是否安全我不知道，反正之前一般，都落后了点儿，马驹桥稍微多点儿。

如果是短期持有，看看花梨坎的蓝星花园，之前有150多万的小户型，保值租金都挺好。现在我不太清楚涨没涨，看看吧。

2.  卖掉商住，好卖吗？能下决心就卖吧，但要损失不少的租金收益率，考虑好。如果能买在回龙观就尽量，保值肯定不落后，很多家庭的常规选择，不吃亏不占便宜。买不了回龙观看看南邵也行，有房龄相对新的，就是远点儿了，但保值也大概率不落后，或许还能超出些呢，板块内品质高的有这种先例。

3.  老家的房子不好建议，这看自己的想法吧。250万的话能买在草房的几个保障房小区了，畅心园、丽景园和住欣家园应该都有，全款的话好办，算上税费应该也够了。保值还不错，没落后，在保障房中算不错的。

4.  我不好明确建议，没标准方案，只是提供几个思路供参考而已。既然积分是第一位的，那就先看80万能否买到合适的，让当地中介算算账。然后再考虑商住吧，挺不好做决定的。

不过还提醒一点，虽然是有工居证，那首房首贷的资格也最好多发挥效用，毕竟一个家庭就一次机会。一般来说都尽量用足首贷资格，免得后悔。仅供参考。

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