南头二手房（南头新房房价）

深圳小户住宅也难卖了，这个新盘会怎么样？

住宅受限购、90/70影响，近年深圳户型主力是三房，小二房极少，一房基本消失。近期宝安新盘海峦坊入市推广，最为吸引刚需眼球的是52平两房+地铁口，值得买么？

海峦坊位于宝安西乡凤凰岗片区，前进路与宝田一路交汇东侧，紧邻建设中的地铁12号线宝田一路站。从区位看，在西乡东端，已经过了107国道，靠近广深高速，在西乡属于比较弱的地段。周围旧村比较多，环境不怎么样。地段主要吸引力就是将来有地铁站。

海峦坊占地面积1.6万m²，容积率5.57，总建筑面积约12.57万m²。项目有写字楼、商务公寓、住宅等，是一个小型综合体。获批预售均价约为7.5万元/m²。

或许是有噪音，或许是开发商经验不足，或许是对项目缺乏信心，户型设计是小而杂。主力户型有52m²二房、58m²二房、81m²三房、88m²三房、96m²三房等。小区住宅总共才444套，还有153套回迁房，做了这么多种户型，两房有两个面积，三房有三个面积，有点杂乱！

从近期楼市行情看，现在二房以下并不好卖。

南山的正东名苑，临近地铁12号线南光站、11号线南山站，可谓南山中心；主力户型为59平1房、78平2房、90平3房，复式127平-143平，均价约10万元/m²，开盘认筹率仅60%。

鸿荣源尚璟公馆，位于南山南头，近邻地铁12号线同乐站，主力户型59-82㎡二至三房，共430套房，均价约8.95万元/m²，已经开盘四个多月，还在销售。

京基智农山海公馆，位于西乡，宝安大道与通达路交汇处，距离地铁固戍站约1.5公里，主力户型67-106二至三房，共501套房，均价6.92万元/m²，已经开盘销售3个多月，销售率约为27%。

深圳已经严格执行限购12年，预计还将长期坚持。长期限购之下，房票更显珍贵，一辈子可能就买两次房。第一套房的名额最珍贵，可以首付3成贷款7成，金融价值最高，二套房首付则要7成。因而现在深圳人绝大部分首选三房以上户型，希望一次到位，可以满足家庭长期生活需求。

在限购之前，二房曾是深圳热卖的主力户型之一，一房也很多。经过十多年的限购，再加限价，在房价稳定的预期下，二房、一房已经成为鸡肋。

位置更好的地开口两房都不好卖，同在西乡位置更好的两房也不好卖，可见海峦坊的销售不乐观。海峦坊均价约为7.5万元/m²，旁边次新房中熙香缤山二手房指导价为6.47万元/m²，高出优质二手房价近1万元，明显太贵了。

了解海峦坊的朋友，讨论下！