石景山公租房（石景山公租房最新消息2022）

我想在石景山买一套价格在300-420之间的房子，两居，最好是离学校近点，然后交通要方便，中、高楼层，带电梯。最近在看金顶街、苹果园三区、黄南苑的房子，您有什么更好的建议吗？最近因为京西大悦城和苹果园地铁交通枢纽的建设，还有冬奥会的原因吧，金顶街苹果园一带的房子这两个月涨了点，章哥觉得现在买合适吗？

回答：

1.  300-420，这差距也太大了吧？120万就算是10万一平都快一间房了，石景山则会更多。这还是先明确资金预算吧。

2.   石景山房价上涨和商业交通都没关系，石景山不是什么配套都缺的郊区。跟冬奥会更没关系，2008年奥运会期间北京房价还暴跌呢，全国都暴跌。

之所以上涨就是因为全北京普涨，石景山丰台都算涨的少的，东西海学区房和朝阳热门板块的涨的更多，30%以上的都有。

3.  行情这种事儿不让聊，容易惹麻烦，看自己的判断吧。我要建议就是有需求就买，年底银行额度不足，房价算低的时候。不着急就等着，或许会降的更多，只是可能性不大而已。

4.  其他不好有什么建议，还是先明确资金预算吧。而且我一般也只能从投资角度分析，自住用房凭个人喜好选择才合适。如果也考虑保值的话，尽量以房龄新的板楼商品房为主。这预算不是太容易，买不到再看公房和保障房。

仅供参考。

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这是石景山一个规划新区，只不过不知道未来这里会出来的房子是商品房还是保障房。

印象里广宁村在年初的时候曾经传出来有块地，我印象是共有产权房。

本人，80年，男，未婚，事业单位。自己有一套长阳三居，600多万，欠60万公积金贷款，和父母一起住在这里。我在宣武门上班，未来可能去丽泽上班。所以公司名下，购入了1套长阳地铁边商住，90万，3400出租。父母有套石景山公房三居，应该不算指标，所以不考虑卖，600多万，7300出租。还有云南一套50万，租1200。三人年收入40万，房租收入14万，总共54万。用父母名字正在申请共有产权房，周庄子。全家是西城金融街户口，但是西城没有房子。这两年肯定是要结婚了，主要是考虑孩子上学。应该怎么处理这些房产。

会不会因为我在房山有房子就只能去房山上学了。

目前状况，考虑是不是房子给父母，买个西城胡同平房，400万，10多平米。可以上奋斗小学，好像实验二小是不是有房子也是很难上的。还有什么好办法吗？既能上好学校，又能保值，如果我把长阳的房子卖给父母，他们就没资格申请共有产权房了。

回答：

1.80年未婚，那就算用上学位也得8年之后，现在考虑早了点儿。主要这资金不是很多，就算能买到的也都是占坑儿房，溢价高。平房的学区溢价更高，纯粹的占坑儿房，那这些溢价部分就得闲置8年没收益，划算吗？

再者就是现在这两年是北京有史以来的入学最高峰期，家长们不得不抢房。可过两年之后就是低谷期了，人口趋势很难逆转，占坑儿房的溢价是否能支撑住，那就看到时候的政策和供需了。所以想好了再赌，赢了未必怎样，输了也就输了。

是否能上实验二小到时候再说吧，政策每年都不太一样，这没人敢预测，考虑这些也没意义。400多万也买不到各项兼顾的房子，不太现实。平房更说不好，金融街的平房十年前就30多万一平了，涨跌和楼房普宅的走势不同。

2.把长阳的给父母，如果是满五唯一，90平以下的就用买卖形式，更省税。但长阳的600万，肯定超过了。

长阳的保值应该还行，不过600多万的，流动性弱点儿，不是太好卖，留着自住吧，挺好的板块。商住的常规建议是要么就甭买，买了也就甭卖了，租金高升值慢，看自己重视什么了。

尽量把孩子落户在西城吧，到时候看政策能否在西城上学。现在的规定到时候未必还适用，没必要这会儿考虑。

3.外地的房子我不懂。

4.既然父母名下有公房，那怎么申请共产房啊？而且父母多大年纪了，是否考虑共产房的继承问题？这种房几乎没有投资性，就是纯自住，不仅流动性弱，也不许直接继承。按现有政策，继承人必须也得具备资格才行，否则就是由政府指定价格出售，考虑好。

另外也考虑好，这是保障房，只有申请人有资格收房。如果在办手续之前申请人不测，那这房子就要被收回。

5.总之我感觉这些问题都有些怪，还是先咨询和考虑好共产房的问题吧。学区房的别太早考虑了，没必要，太理想化的也都不可能实现。

仅供参考。

章哥，我们家现在手里有230万，本人有首套房资格，不知道有没有新房适合我们，只求交通便利。您觉得我们适合买二手房还是新房呢？我们这现在有一套房，在西单旁边，学区房，大概70平米，三个人上班基本在此房周围15分钟以内。再买的房，不要求学区等。

有人推荐了熙红印，在西红门那边的一个新盘，是两限房，你觉得这个盘可以吗？价格虽低，但担心这个两限房有坑。五年以后万一想卖，能出手不？

回答：

1、 新房还是二手房看自己的意愿，这没有标准的统一方案。

简单的说，新房属于改善型自住房产，适合追求居住体验，想一步到位的家庭。二手房适合注重投资保值，或者说过几年还有可能置换的家庭。这其实和买车的道理一样，追求驾乘体验就买新车，注重性价比就买二手车。看自己的主要需求决定了。

以你们的资金，首套资格，230/0.4=575，最多买575万的房。不需要学区房，那丰台石景山或朝阳的相对合适。

2、 熙红印，不建议。这倒没什么坑儿，都是明摆着的，就看自己是否关注了。

这不是两限房，是限竞房，属于政策性房产，还不到保障房的程度。但其实也和两限房类似，都是由政府限定总价，限定户型比例，然后由开发商来竞争地价。区别就是两限房的价格更低，转手时要缴纳综合地价款；限竞房则只需要持有超过5年就行。从制度来讲，限竞房更像三定三限房。

普遍认为限竞房的质量是肯定不如正规商品房的。这我也认同，毕竟在开发商做了多年，盖过很多房子，在明知在售价上没有利润的情况下，只能从成本上节约，否则活不下去。不过也未必，看开发商的良心了，一般也不可能在基础工程上偷工减料，犯不上也不敢，顶多是从装修和配件上省钱而已。其实一分钱一分货，谁心里都明白。

3、 这我没有建议，看自己的需求。熙红印的地段一般，京开东边的配套还不完善。如果按规划建设的好，那不仅容易出手，升值还肯定跑赢大盘。如果是建设的慢，那也有长期站岗的可能。这种新区谁也不敢保值，基本就是赌一把。总之在我看来，适合长期自住，不太适合投资。仅供参考。

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北京首场集中土拍复盘：楼面价超5万/㎡，房企利润空间被压缩，但不影响竞拍热度

5月10-11日，延期举行的北京首场土拍终于拉开序幕，本轮首批集中供地30宗，建筑面积为345万㎡，总挂牌起始价为1035.81亿元。

开拍首日，12宗地块以516.19亿元出让，其中有7宗地块因触及“竞地价”“竞政府持有产权份额”双顶，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，竞得开发商仍处待定状态。

从成交情况来看，卓越以39.27亿元+政府持有产权份额13%竞得朝阳区金盏08地块；融创以26.83亿元+政府持有产权份额15%竞得朝阳区金盏08地块，溢价率3.87%；金地+华润+保利联合体以50.94亿元+2.2.万㎡公租房面积竞得朝阳区崔各庄棚户区改造项目30-L01地块；招商+城建联合体以42.2亿元+2万㎡公租房竞得朝阳区崔各庄乡棚户区改造项目30-L04地块；中冶以22.8亿元+1万㎡公租房竞得朝阳区东坝北1104-612西侧地块。

在5月11日上午的土拍中，6宗地块总成交金额272.21亿元，其中1宗将转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。最终，首开+卓越以62亿+32500㎡公租房斩获张郭庄地块，溢价率5.08%；金茂以37.1亿拿下丰台张家坟15-1、21-5地块，溢价率1.09%；融创石泰联合体以64.4亿元竞得石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块、1612-734地块，溢价率4.55%；通州宋庄镇6024等地块由金地以45.16亿竞得，溢价率约1.03%；碧桂园以41.15亿+11500㎡人才住房斩获副中心1201街区FZX-1201-0019等地块，溢价率14.94%。

从本轮拍地情况来看，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄发现以下特点：

1、从竞拍激烈程度来看，本次北京土拍现场竞争较为激烈，开拍首日多宗地块因触及双顶转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序，房企拿地积极性可见一斑。并且从由于参加房企过多积极性高涨而导致土拍延迟举办就已经可以看出房企的热情。

2、本次北京土拍出让方式更加复杂化和多元化，包括竞租赁、竞政府份额，以及触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等，截至11日上午，已经有8宗地块进入该程序，包括朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两块地块、通州区副中心1块。

所谓的高标准商品住宅建设方案，即针对建筑品质和专业设计进行综合评分，意味着不是任意房企都能拍得地块，对于房企的操盘能力和建筑水平都是一个考验，对房企来说意味着逐渐进入以质取胜的阶段。

3、本次北京集中拍地数量占据今年供地总量的三分之一，一定程度上影响着接下来北京新房市场的新格局。根据本轮拍地结果来看，首日土拍的地块主要集中于朝阳区和海淀区，楼面价基本达到了50000元/㎡以上的水平，房企的利润空间被压缩，未来盈利空间缩小，但是房企竞拍积极性并未减弱，可见房企对未来北京市场的长期看好。

4、另外，从近期举办集中土拍的城市表现来看，城市间土拍热度分化明显，如杭州、重庆以及北京等城市首场集中土拍热度居高，同时也有部分城市如长春等，土拍现场表现较为冷淡。

这反映出在供地“两集中”新政下，房企拿地的重点和态度，对于城市基本面良好以及住宅地块较为稀缺优质的城市或区域房企持长期看好态度，这时候房企资金能力将起到关键的决定作用，资金雄厚的房企在拿地选择上更加具有优势。从本轮北京集中土拍来看，中头部房企以及央企国企成为最大赢家。同时，房企联合拿地现象成为重要趋势。