房产评估报告（房地产评估报告市场法）
房屋评估报告，征收方可以张冠李戴，征收补偿款主体说了算！
辛成0722最高法案例:征收补偿决定的合法性审查#征收补偿 #拆迁#补偿决定#行政诉讼@DOU+小助手@抖音短视频
00:28最高法:房屋已被拆除，评估机构能否出具评估报告
【裁判要点】
虽然涉案房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条所规定的方法，参照行政机关查明的和当事人提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。
【裁判文书】
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定 书
（2020）最高法行申1510号
一图看懂评估公司是如何评价你的房产的
两个街坊住在一个街道、一样的事由，一样的院，两种不同的结果。为什么？不明白一个写的评估报告未超出有效期，是依据的哪条法律法规？
依据我国相关法律的规定，对房屋进行征收时评估报告的有效期一般为一年，房屋的市场价格变化是比较快的，所以评估报告有效期不宜过长。
《房地产抵押估价指导意见》第二十六条
估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。
超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。
最高院:房屋被拆除可以参考相近时间点的同地段、同类型其他房屋的“房地产估价报告”作为赔偿参考
☑ 裁判要旨
关于涉案房屋损失的赔偿问题，罗甸县人民政府提交的《罗时秀房屋平面图》系在征收过程中委托专业测绘公司作出，因房屋已经被拆除，二审法院参考了相近地点其他房屋的“房地产估价报告”，该估价报告可以体现同地段同类型房屋的市场价值，且估价时,与涉案房屋被拆除的时间相近，同时考虑到罗时秀一直未能取得相关赔偿，二审法院酌情在估价报告确定的补偿标准基础上进行适当幅度的上浮并据此计算赔偿数额，并无不当。
☑ 裁判文书
最高人民法院
行政裁定书
（2021）最高法行赔申571号
上海黄浦区高福里地块征收上门评估人员没有注册证书，没有授权委托书，没有2名执证及授权委托书的评估师上门评估怎能对被征收户的房屋评估，保证公正，公平，有效？所以一年多了黄浦区高福里地块没有签约的承租户仍有70多户！
北京靳佳新拆迁即使被征收人未对评估报告申请复核和鉴定，法 院仍要对评估报告进行审查！#维护权益 #征收补偿 #房屋征收 #抖来普法2022
00:31#深圳头条##深圳爆料#
房价一夜回到十年前，南山出现单价约3W的“笋王”，你敢相信吗？
该拍卖标的物起拍价约为307.3万元，折合单价约为2.7万元/平；但据房地产评估价格查询系统评估的总价约为384.2万元，折合单价3.35万元/平；最终以362.8万元成交，折合单价3.16万元/平。
勇气可嘉！蜀山区安居苑一199平的房屋被评估到了696万元……
刚刚，从法拍市场看到位于蜀山区安居苑87幢601室，建筑面积199.75平方米（含阁楼24.73平方米，另晒台71.51平方米），房屋所在楼层，6/6层。房屋性质：市场化商品房。
评估价695.9万元，起拍价445.4万元。
最终该房屋在3435人次围观下见证了它的流拍，本次拍卖无人报名，惨遭流拍。
这个价格或许在去年10月份能够卖掉，但楼市早已是今非昔比了。现在哪还有多少人买这个房充当学区房，因为合肥遍地都是学区房……
【评估师告知我的房子就值这么多钱，我只能认了吗？】
近日有被拆迁人在咨询中表示，村委会告知自己的房屋将被腾退，并引荐了评估机构的估价师与自己接洽。这估价师仅凭村委会提供的证件和院落平面图就跟我讲，你这房子又没规划许可又没建房审批，好多地方都不合法，评估价值高不了，最多也就百十来万块钱。
人家专业的估价师都这么说了，我这补偿岂不是提升无望了吗？
请大家注意，房地产价格评估的确是征收拆迁中的重要步骤，评估结果依法是补偿安置的重要依据。但即便如此，最后决定给大家多少补偿的也绝不是评估机构，而是拆迁方。
估价师对评估价值的说辞仅仅是其所发表的意见、观点，可不是最终结论，更不代表被征收房屋就只值这么多钱。
估价师的话，大家只能作为参考去听一听。你说我这房屋不值钱它就不值钱吗？评估报告出来了我们还可以复核和鉴定，补偿决定照样能复议和诉讼。补偿多少，真不是评估机构或者估价师能说了算的。#评估# #农村#
#今日头条# 这几天忙几个房产评估之事，收集了一下太原青岛天津等地去年房价的走势图，都在下行，你怎么看?
最高院：通过评估方式计算出房屋再次出售价款为8.7亿元，比预售合同价款低3.2亿元，现因买受人原因导致预售合同解除，出售人的损失能否参考上述差价？
最高院二审认为：
关于房屋差价损失，一审根据乾豪公司申请已委托鉴定机构进行了鉴定。置业公司二审举示的证据不足以否定鉴定机构作出的鉴定意见。房地产市场受政策、经济形势的影响较大，其未来价值的涨跌难以预测。在案涉房屋因网签备案未被注销无法出售的情况下，一审认定以合同解除日作为评估基准日，并无不当。
因合同约定的违约金未超过实际损失的30%，且从合同履行情况来看，乾豪公司并未违约，案涉合同解除系因物业公司、置业公司违约所致。综合上述因素，一审对合同约定的违约金标准不予调减，是正确的。
一审法院认为：
关于房屋差价损失。
本院根据乾豪公司的申请委托杜鸣四川分公司对解除部分的房屋在2015年12月10日的市场价值进行评估。杜鸣四川分公司作出《评估报告书》对解除合同部分房屋评估价值为877736400元，与合同约定的该部分房屋价值相差324741752元。
乾豪公司主张再次出售解除部分房屋时将承担房屋价值贬损的后果，该部分应计入损失。
物业公司、置业公司、金盈沣公司认为，该《评估报告书》不能采信，申请重新鉴定。
本院认为：从事房地产估价司法鉴定不属于必须经相关部门颁发《司法鉴定许可证》的范围。杜鸣四川分公司拥有房地产估价机构一级资质、土地估价中介机构资质，并入选本院《全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选名单》，具有接受法院委托鉴定的资质。物业公司、置业公司、金盈沣公司称杜鸣四川分公司不具有鉴定资质的理由不能成立。
杜鸣四川分公司出具的《评估报告书》能否采信问题。关于评估基准日的确定问题。物业公司、置业公司、金盈沣公司认为评估基准日选择不恰当，应以再次销售时的成交日为基准日。因再次销售的时间无法确定，房地产市场因受政策、经济形势影响较大，其未来价值涨跌具有不可预知性，《评估报告书》采用乾豪公司主张的《合同及交易解除通知书》送达日期，即2015年12月10日作为解除合同部分房屋价值的评估基准日并无不当。
物业公司、置业公司、金盈沣公司的该项理由不能成立。关于评估方法问题。
物业公司、置业公司、金盈沣公司称评估物业价值与同地段成交价不符，但未能举证证明杜鸣四川分公司的《评估报告书》采用的评估方法存在何种不当，其主张和周边物业成交价格相差甚远无任何依据，该项理由不成立。
物业公司、置业公司、金盈沣公司认为鉴定程序违法，评估基准日和评估方法不当的理由不能成立，一审法院依法采信杜鸣四川分公司出具的《评估报告书》，对物业公司、置业公司、金盈沣公司申请重新鉴定的申请，不予准许。
乾豪公司解除部分房屋的价差损失324741752元应计入损失。
综上，一审法院确认乾豪公司的损失为343238252元，即销售代理损失18496500元与房屋价差损失324741752元。以此为基础的30%为102971476元，二者相加为446209728元。乾豪公司主张违约金421393627元，并没有超过法律所规定的高于损失的30%。同时，双方当事人签订《补充协议二》时，已经是在乾豪公司因物业公司、置业公司、金盈沣公司存在不按期支付目标物业转让款起诉主张其违约的情形下达成的协议。物业公司、置业公司、金盈沣公司在明确清楚知晓如违约应承担的违约责任，仍然违反《补充协议二》的约定。因此，物业公司、置业公司、金盈沣公司主张调整违约金的请求，一审法院不予支持。合同总价款在《框架协议》中双方约定为2112162395元，《补充协议一》中又约定为2110662395元。最后一次签订的《补充协议二》中确定的总价款为2106968135元。故一审法院按照《补充协议二》中确定的总价款2106968135元，按双方当事人合同约定的20%计算违约金为421393627元，由物业公司、置业公司向乾豪公司支付。
（2018）最高法民终154号
今晚走路看到的，座标云南省曲靖市南关，问了下当地人，当时设计的地基是五层的，这个盖了十几层，想想真是可怕！听网友说开酒店得有房屋的安全评估报告，也不知哪家公司出的
预计2022年房价涨幅2.8%！
别急着喷，这不是我说的，
这是中国社会科学院说的！
6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、社会科学文献出版社共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19.2022)》，预计2022年房屋销售均价小幅上涨2.8%。
中国社会科学院是什么单位？它有多牛大家可以自己上网查。我只告诉你它是全球智库50强”，“亚洲最高智库”，国家级综合性高端智库！这样一个权威机构你还会怀疑它的话吗？那么问题来了咱临沂的房价今年能不能跟上2..8%步伐呢？
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#铜陵头条#又捡漏一套？恭喜，恭喜！四个人报名，激烈的竞拍了21轮！最终被人92.3万拿下！值不值！你们说！
铜陵市世纪曙光苑3栋1602室，房屋基本状况：总建筑面积约为114.59㎡，（详见评估报告）评估价：106.62万元。
起拍价：86.3622万元，保证金：10万元，增价幅度3000元（或其整数倍）。#铜陵#
