西园里二手房（西园二手房网）

学区房还能挺多久？50中东的西园新村目前二手房挂牌量至少115套，50中西的安居苑二手房挂牌更多达135套以上。物以稀为贵，当老破小只有唯一学区价值的时候，挂牌量又高企，成交寥寥，再加上学区改革，房东还能抱着房子坚挺多久？大概率的结果只有一条，价值回归！前期出手的笑了，接手的要哭了，高位没卖的也要哭了……

#合肥头条# #合肥身边事#

章哥您好！我在北京朝阳区小营北一个单位上班一年有余，北京集体户口，未婚，首套首贷资格，现有220万作为首付，看了望京西园三区的二手房，也看了奥森附近澳林春天和畅清园的二手房，还看了海淀区永泰庄的二手房，考虑以后结婚生子，孩子上小学，实在是纠结不知该买哪个区域的房子，求章哥指点迷津。

回答：

1、 感觉有些考虑的太长远了，给这第一套上车房赋予了太多的功能，它未必承担的起。在我看来你还算是刚需吧，那这第一套房除了居住之外，只需达到一个目的即可：保值。

北京年轻群体置换房产的平均时间是七年，也就是大多数都会在几年后换房。而你这感觉似乎是要半辈子住下去了，没必要，也未必能做到。现在考虑学区房早了点儿，没必要。除非是资金充足，买个顶级学校预备着那还可以，普通的意义不大。

2、 这三个板块我建议是澳林春天。

西园所在望京，板块很好，近些年整体涨幅也好过大盘。但在板块内部，高品质小区的涨幅是超过老小区的，而多数普通小区也就是北京平均值，甚至有的跑输了。所以在望京买老房不太合适。

永泰庄附近虽然学区溢价不高，但毕竟这里是海淀，溢价也在10%以上。而你大概得八年以上用不到学位，那买在这里没必要。

奥森附近没什么学区溢价，整个板块也就是跟随北京大盘。畅清园是普通小区，就是小了点儿。那同等情况下，选小区最好选规模大的，品质更容易保持。澳林春天超级大盘，风险更低。

总之，我是建议选澳林春天，220万能买到最多480万的房，相对合适。从保值看风险也最低。仅供参考。

如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。

看一组数据，合肥蜀山区二手房90天成交均价分布前50名！！

1.安居苑西村41351元、2.当代MOMA40996元、3.金隅南七里40938元、4.通和易居北苑36737元、5.信达西山银杏36151元、6.西园新村36002元、7.通和易居同辉南苑33519元、8.华地学府名都32787元、9金大地1912.32591元、10.华邦光明世家32250元。

安居苑勇夺第一均价，看来其双本部学区加持还是厉害，蜀山区总体的均价排名看，还是以五十中学区为主，但是前期动辄四五万的均价不在有，全面回落至三万➕成了主流成交均价。

#合肥头条# #房产#

合肥热门学区房现况价格曝光：

1、滨湖师范附小+46中

滨湖师范附小+46中的学区房，价格主要分为两个梯队。书香门第东苑、文华阁、书香门第西苑、丽水家园、棠溪人家等二手房小区，价格全都突破了4万/㎡，剩余小区则为3万+/㎡

这其中，春晖园、书香门第西苑、滨湖家园西区、滨湖品阁等小区降价幅度较大，基本都在5000元/㎡以上。

2、高新科大附中

整体来看，高新科大附中的二手房挂牌价相对稳定，新西茗阁、碧海山庄、电建小区等价格有所下跌。

3、经开168

经开168学区房的代表性小区，国耀花半里挂牌价约3.8万/㎡，金水童话名苑挂牌价约3.53万/㎡，经典华城挂牌价约3.7万/㎡，对比一年前，普遍都有几千元每平的降幅。

4、蜀山安居苑+50中西

蜀山安居苑+50中西的代表性学区房通和易居同辉北苑，目前的二手房挂牌价为约4万/㎡，对比去年4月份的价格，降了7000多元/㎡。

5、蜀山安居苑+50中西

整体来看，安居苑+50中西的双学区房近一年来的价格相对平稳，光明苑、通和易居时代等部分小区的价格降幅较大。

6、西园新村+50中东

西园新村+50中东的双本部学区中，测绘局宿舍挂牌价最高，接近5万/㎡，合九合作化新村、西园新村、梅园公寓等二手房挂牌价都突破了4万/㎡。

7、45中森林城校区+南门小学森林城校区

代表性小区万科森林公园的挂牌价从3.4-4.8万/㎡不等，其中馨园价格最高，达到4.84万/㎡。

8、红星路小学+42中学

省委高层、省委大院的挂牌价已突破4.8万/㎡，富市广场、省立医院宿舍的挂牌价则突破了4.2万/㎡。

9、南门小学+42中

价格整体保持稳定，省文化厅宿舍、安徽省建设厅大院等多个小区的挂牌价都在4万/㎡。

10、六安路小学+45中

除却安庆路97号小区外，45中+六安路小学范围内的学区房价格都在4.5万/㎡以上。

11、六安路小学+42中

42中+六安路小学的学区房均价基本在3-4万/㎡，其中寿春五巷、宿州路129号小区、百花井大院等小区的二手房价格达到了4万/㎡。

12、45中+南门小学

房价清一色都在4.5万/㎡以上，代表学区房合作经济广场的二手房挂牌价为4.88万/㎡

13、翠庭园小学+50中

山水名城、天和园、湖畔春天之外，50中+翠庭园小学的双学区均价基本都在4万/㎡以上，御龙湾则突破了4.5万/㎡。

14、奥体小学+50中

整体价格保持稳定。书香苑、岸上玫瑰北区等二手房均价则出现了上涨

15、包河屯溪路小学+48中

可能是一开始没有被纳入到学区房的限购范围中，包河屯溪路小学+48中双学区房，在近一年的价格涨幅中，大部分还保持了上涨的趋势。

目前，气象局宿舍、省电力公司小区、四十八中宿舍、卫生防疫站宿舍等小区的挂牌价都已突破了4万/㎡。

16、瑶海和平路+38中

与其他双学区房走势不同的是，瑶海38中+和平路范围内的学区房，在近一年的时间中，大多呈现出逆市上涨的局势。#合肥买房#

#北京头条#北京楼市：郊区选房逻辑，简单有效！

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为号提问精选：

1、提问：京爷您好，我想在环城郊区买个小房子用来积分落户，预算250以内，考虑需要长期持有，所以希望找升值潜力大的，我自己比较看中位置（地铁）与楼龄（尽量15年内），目前我看了这么几个地方，京爷能不能给些建议？1，大兴旧宫的亦庄北岸、云龙家园，2，长阳的云立方、金融街融汇，3，北七家的名佳花园等（这个离地铁可能比较远）。如果这几个来说京爷比较推荐哪个？还有其它的推荐吗？

多谢京爷，您费心！

回答：你好，郊区选房逻辑比较简单，在保证板块价值的情况下，坚守次新+地铁原则。这里面，大兴旧宫有些板块价值，毕竟在亦庄边上，有些潜力，亦庄北岸离地铁有距离，但也不是难以接受，而且价格相对实惠，所以流动性还不错，可以选择；云立方、金融街融汇，你说的是天宫院附近的吧，主要是整体板块相对一般，有所受限；北七家的名佳花园，似乎没啥太多突出的点。也可以看看昌平的北街家园，流动性热盘。可以参见星球内部资料《北京规划资料包》《二手房看房买房技巧》

2、提问：京爷怎么看待周庄子共产房呢。原计划今年内首付160上车个老破小，是否考虑等等这个地块的共产房？

回答：你好，如果比较看中居住体验，我认为是可以考虑的，毕竟地段好，而且新。升值性的话，就不太好说了。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》

3、提问：京爷您好。请问永定府永佑嘉园怎么样？在摇号中。比较倾向89平2居室，存在改成小三居的可能。还有其他类似的可以关注吗？十分感谢！

回答：你好，楼盘还是有稀缺性的，主要还是东西城新盘本身就稀缺，当然缺点也有，比如周围界面、环境一般，品质不确定。总体来看，基本上是可以买的。没啥太多新盘可以关注的了。可以参见星球内部资料《新房看房选房攻略》

4、提问：京爷：目前在月坛居住老破小两居，小孩未来都会在月坛附近上学。本想在月坛置换三居，但看了很多房子户型都很差而且太贵了买不起。最新看到青秀城，户型很不错，离月坛也不算太远，想周一到周五在月坛住，周末在青秀城，平时有需要也可以去青秀城。不知道京爷觉得青秀城房子质量环境怎样？目前价格是否可入手？另外是一步到位买120多平那种还是90平的比较合算？

回答：青秀城小区自然不错，品质和环境都没问题，自住算是可以的选择，当然缺点是周围环境一般，地段差点儿意思。建议可以考虑120多平米的房源，户型好，符合定位，住着也舒服。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

5、提问：京爷您好，请问百旺家苑，橡林郡，燕清源这三个小区怎么样？

回答：百旺家苑，低密度、环境不错、户型尚可，居住体验还可以，就是楼龄老了一些。

橡林郡，内部环境也还可以，最大优势就是新。

燕清源，品质稍微少点，密度大一些，楼龄也没有优势。

总体来看，毕竟地段都还不错，升值性和保值性应该没问题，当然仅从长远来看，橡林郡的优势会大一些，毕竟新。

详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷，望京花园和利泽西园，南湖东园二区如何排序呢，住过东园二区，感觉太密集了，地下室很多出租，很乱

回答：你好，居住环境来说，望京花园好点儿，管理和人文环境都强一些，从学校来说，利泽西园更优质，主要是陈经纶直升，南湖东园二区的学校未来或许有些不确定性。当然就望京花园和南湖有公房，利泽西没有公房。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

#重庆头条# 有房地产专家发问，“伤心！九龙坡的房价怎么了？！”……其实，虽然重庆的新房市场最近比较火热，但是，大多数二手房其实都依然是有价无市，并不只是九龙坡区如此！而且，九龙坡区也并不是没有热销网红楼盘，例如，重庆西站的绿地城际空间站或者奥园，每一次加推都会很快售空！例如，最近华岩新城的中建御湖一号，也是遭到购房者的热烈抢购！九龙坡区，当然也有滞销的楼盘，尤其是坡区的几个地王，石桥铺的弘阳，九龙半岛的荣安九龙一号，华岩新城的雅居乐九龙雅郡……可以说，九龙坡区的新房，只要是性价比还可以的新房，包括民安华福公租房旁边的中交西园雅集，销售都是很不错的啦！只是，九龙坡区的二手房，确实没啥炒房者，所以……不像照母山江北嘴那样有炒房团抱团涨价……其实，江北区、两江新区、渝北区、西永、大学城，大多数二手房的房价，依然也是低迷的啦！别看曾家镇的新房直奔2万元而去，可是，曾家镇周边的二手房，也就是八九千块钱……中央公园的新房和二手房的差价，也是很明摆着的呀！……九龙坡区的问题，其实和江北区渝北区是一样的！那就是，在成熟的老城区的鹤立鸡群的地王项目，不好销售！观音桥、花卉园的地王出来之后，恐怕销售不会比石桥铺、九龙半岛的地王好到哪里去吧？！#光线摄影学院曾兰老师# @光线摄影学院曾老师

#常州头条#你关注的小区是涨了还是跌了呢？前300名中是否有你想了解的小区呢？

常州2022年4月二手房小区的房价排名分布，前300名中，房价最高达63402元/㎡，最低的也到了17564元/㎡。

序号，区域，小区名称，挂牌价格(元/㎡)，挂牌套数

1，钟楼区，京城豪苑北区，63402，68

2，天宁区，铭筑高第，58692，4

3，钟楼区，京城豪苑南区，57521，29

4，天宁区，金鼎公寓，56808，33

5，天宁区，椿桂坊大楼，52049，18

6，天宁区，三家村(天宁区)，50505，19

7，天宁区，斜桥巷，49937，45

8，新北区，东南花园，49196，4

9，天宁区，元丰宜家，49086，9

10，天宁区，桃园路物资楼，48706，10

11，天宁区，项家花苑，48602，14

12，天宁区，升仙弄，48581，16

13，天宁区，元丰桥小区，47168，15

14，天宁区，东苑，47107，7

15，天宁区，椿桂坊公寓，45639，12

16，天宁区，新丰街西楼，45157，28

17，天宁区，北直街小区，44541，66

18，天宁区，西园村，43615，7

19，天宁区，电业宿舍，43592，12

20，天宁区，迎春花园，43270，14

数据来源于网络，价格仅供参考!

城南买房看这里，康居路教育集团板块二手房挂牌价梳理。

更新时间：2020年12月18日

1、康居路教育集团板块内挂牌均价来到1.7W，康居路学区内1.84W。

2、扣除圈层盘：康居路教育集团板块均价1.65W，康居路学区内1.74W。

3、扣除圈层盘：新都学区均价1.94W，聚亨盐渎1.68W，敬贤学区1.48W。

4、新都学区上车盘水绿名苑1.57W(之前一直是宏都花园），聚亨学区上车盘新丰花园1.24W（外立面改造，很漂亮。），盐渎实验上车盘阳光御园1.42W，敬贤路上车盘光明花苑1.15W（安置房）。

5、中南世纪城1-10期挂牌均价1.68W。

6、香苑东园挂牌价逼平香苑西园1.7W+。

7、挂牌价价格超过1.7W的盘：新都学区8个占比80%，聚亨路学区7个占比64%，盐渎实验学区8个，占比53%，敬贤路学区2个占比10%。

结语：未来“聚亨&盐渎”学区将会崛起，敬贤路学区将是一匹黑马。[思考]

#盐城头条# #盐城#

第七弹：汉阳区优秀小学和初中指南

今天再来说说汉阳的小学和初中吧，需要说明一点的是，不是整个大汉阳，仅仅指汉阳区。

汉阳的小学、初中数量偏少，和江汉区情况类似，最好的小学是公办的，最好的初中是公参民的，相比第二名有绝对领先优势。而且，汉阳的公办名小和公办名初往往不属于同一社区，所以几乎没有“名小+名初”的双学区组合。

1、优秀的小学

钟家村小学，西大街小学，玫瑰园小学，弘桥小学，钟家村小学（寄宿部）

钟家村小学对口的社区里，有个新盘，远洋东方境均价2万5以上了。但是对口的初中是第三初级中学（新校，第三寄宿托管），还没毕业生，无从考证中考升学率。

2、优秀的初中

参考中考成绩和分配生名额，初中分为三档：

第一梯队：第三寄宿（公参民）

第二梯队：二桥中学、23初（晴川中学）、翠微中学

第三梯队：楚才中学、钟家村中学、32中、拦江堤中学、德才中学

3、汉阳的学区房选起来也比较简单，因为学校情况不是那么复杂。没有名小+名初的双学区，所以看各位看重什么了，是要居住品质还是要学区，是要好的小学还是要好的初中。

4、好的小学主要对口的社区和初中

钟家村小学

主要对口的社区：鹦鹉花园社区、自力社区、杨酒社区、鹦鹉长江社区、钢管社区

二手房价格：1万3到2万5都有，跨度较大。

西大街小学：

主要对口的社区：鹦鹉花园社区、自力社区、杨酒社区、鹦鹉长江社区、钢管社区

二手房价格：1万6到2万都有。

玫瑰园小学

主要对口的社区： 知音西苑社区、玫瑰西园社区、桥西社区

二手房价格：1万5到2万都有。

对口的初中：二桥中学、德才中学

弘桥小学

主要对口的社区： 大桥社区、鼓楼社区、南城社区、显正街社区、国棉社区、汉汽社区

二手房价格：1万4到2万4都有。

对口的初中：晴川初级中学（原23中）

5、汉阳最好的初中第三寄宿中学（公参民）入学条件

！摇号：生源40%由摇号产生

！自住招生：

元月调考（区内）、双基调考（区内）、入学测试、机构推优、体艺特长生

6、稍微小结一下，汉阳区买学区房，性价比要突出一点，因为价格不贵，好的学区房（2手房）2万出头，不像武昌汉口3万起步。初中三寄宿高中三中，在武汉都是排名靠前的学校，所以汉阳的学生读个好点的小学，然后一条心冲刺这个初中高中，路线还是很清晰的。

文中观点仅代表个人想法，有不同意见欢迎交流指正，让更多朋友接受到更多有用信息。有用的话帮忙点个赞，谢谢！

#武汉身边事# #武汉爆料# #武汉买房#

#北京头条#北京楼市：当前，海淀非热门学区才安全！

 大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

1、提问：京爷，选房中，急，期待您回复。两个问题，1紫竹院片区的学校资源在海淀属于什么级别，尤其是花园村二小这个片区。初中通路算什么级别。想给孩子提供一个相对平稳的备选。2.在花园村二小对应的片区有一个05年相对新的房子豪柏国际公寓（不是豪柏大厦），单价比周边老破小还低一些，8万多一平。听中介介绍小区除一楼是商用50年产权，其他均是70年住宅，目前居住也都是住家。民水民电业委会自管，中央空调和市政供暖都有。想问下这个小区还有啥问题吗？为啥房价没怎么涨起来？

回答：您好，紫竹院片区属于中等水平，花园村二小排名在中游，有一定的比例（45%左右）上海淀实验中学。这个中学不是很强，不过也属于中游的情况。豪柏国际公寓，如果是70年的住宅，问题不大，能上学能落户。但是这类小区办公的多，人员会相对杂一些，居住体验比较一般。加上学区并不是太好，所以价格起不来。我建议有条件，买正常住宅。当前，海淀的中游学区反而更安全一些。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》

2、提问：京爷您好，总价650以下的房子，想尽量买靠里的，小区比较新，小区环境比较好的房子，您有什么推荐么？最近看了华龙美晟，这片小区为什么均价低呢，以后保值、增值能力如何，能否跑赢大盘？麻烦您！

回答：您好，华龙美晟这个小区虽然楼龄新，但品质相对一般，学区不突出，所以一直涨不起来，不过保值没问题。650万，可以考虑的中海紫御公馆、方庄6号、鑫兆雅园、中海城，看看有没有合适的房源。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

3、提问：您好，丰台的中海御鑫阁开间，方庄的新坐标开间，通州的华业东方玫瑰一居室，大概持有时间5年左右，哪个更适合投资？

回答：可以肯定的是，通州因为限购的原因，短期内价格肯定起不来，租金也不高，如果是非绝对核心区域的更是，所以如果是华业东方玫瑰，持有时间5年左右可能不是一个非常好的选择。建议选择中海御鑫阁开间，方庄的新坐标开间吧。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

4、提问：请问如果想在望京附近买三居室 总价650-700w之间，有没有什么推荐呀？

如果不考虑学区房，目前看上了世安家园，南湖东园一区和望京西园一区。想请您帮忙点评一下这三个小区居住体验和未来流通性怎么样？

回答：你好，世安家园，南湖东园一区和望京西园一区，小区环境相对一般一些，不过流动性都没问题。我个人更建议考虑望京花园西区，管理好一些。或者利泽西园，陈分直升。这两个升值性都更强一些。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找

5、提问：京爷，你好！！老破小，学区房对应史家。孩子马上要上小学了，在考虑孩子读书后这套房子该怎么处置比较好，学区政策比较平均化了，价格上也都反映出来了。房子本身品质就那样，担心拿得太长价格更不理想。如果从资产保值角度，您觉得是否有必要变现掉？谢谢！

回答：你好，从资产稀缺性的角度来看，这个小区依旧值得长期持有，短期收益可能不会那么大，但是长期价值依旧稀缺。我建议如果没有其他更好的方式，可以留着。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷，您好，我是一个买房小白，最近在父母的催促下看房，看了几天，感觉整个人都很懵，而且我听网上描述着交易中的各种问题，有点儿发怵，想问问京爷有没有比较完整的关于北京买房的相关资料（视频、书之类的都可以），比如公积金啊、贷款啊、合同之类的，希望能系统一些，全面一些，我先不着急买了，先系统学学。（原谅我是这种性格，哈哈）

回答：目前非常系统的资料并不多，星球里有一份几百页的二手房交易各方面的培训资料，包括买房、卖房的方方面面，可以让你系统地学学。需要的话可以在星球找一下。

1、 根据南京网上房地产数据显示，截至11月7日22:00，南京楼市新房认购119套、成交194套，对比前一日（认购75套、成交19套），认购量上涨58.7%，成交量上涨921%。

2、城东纯新盘金基璟樾府领6、13号楼销许，金基的盘售楼处是非常高端漂亮，但是卖家秀和买家秀是有区别的，建议问问买过金基的业主。。

3、大校场大成汇文府领取D4、5号楼销许，共70套住宅，户型建面约143、215㎡，全装修销许46861元/㎡，另有4100元/平装修升级包可选。

4、新玄武主城新地标--招商局中心·臻境在售臻境西园 2 幢，共计96套住宅，户型建面约119、143㎡。全装修销许均价44685.9元/㎡，另有升级装修包4600元/㎡。

5、昨天，南京第三批次集中供应的人才房开始接待看房，本次共计12家楼盘供应966套房源，全部是准现房或现房，首付3成起。其中不少楼盘还是区域内的热盘，包括新玄武、大校场、雨核、燕子矶等多个楼盘都预计将引起一定关注。

6、在手机上点一点，二手房就完成了过户，这个对市民太方便了！近日，市民陈小姐与买家没有去不动产登记大厅，坐在银行里就把房产交易登记过户，她对此非常满意。据悉，这是南京完成的首笔存量房交易登记不见面业务。

7、近日，随着最后一片钢结构的吊装完成，南京地铁6号线双龙街停车场运用库屋面钢结构安装完成，标志着双龙街停车场主体结构施工基本完成，开始正式步入装饰装修及机电安装施工阶段。

8、近日，国务院食品安全办公布“国家食品安全示范城市”名单，南京成为江苏省首个且唯一获此殊荣的城市。

9、 9个代表城市整体库存环比下降0.45%。库存环比下降的城市中，北京降幅较大，降幅为2.4%；苏州次之，降幅为1%；南京降幅为0.8%。监测城市中，深圳升幅最大，为3%。

10、南京今日晴，13~23℃。

#南京楼市##南京##南京身边事#

#北京头条#北京楼市：学院里和龙湖云璟怎么选？

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：

1、提问：请问学院里和龙湖云璟怎么选呀（如果能摇上学院里的话。sdsf，北边。首付300，月供2w左右..

回答：你好，学院里的价值在于超级好地段，新房，就凭这两点就非常值得买。龙湖云璟的价值在于热门刚需板块新房，价格有性价比，也是比较值得买，不过现在都是一些尾盘了吧，有硬伤的就得小心了。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷您好！1200-1400左右三居，没有学区需求，只考虑自住和保值。请问朝外，双井区域有什么推荐的盘吗？怡景园，现代城，蓝筹名座，a派公寓这些盘怎么样呢。

回答：你好，怡景园，老社区、塔楼，居住和升值都受限。现代城则有些类似，价格也起不来。蓝筹名座，小区尚可，居住和保值问题不大，就是小区小了点，空间受限，关注度小。a派公寓，我比较推荐，环境、管理、品质都还不错，居住和升值都比较突出，可以优先考虑。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

3、提问：京爷周末好啊，想和您咨询一下：首付大约170-200。然后夫妻两人上班地点在金融街和东四十条。不考虑学区，只考虑自住、升值等。不知道您有没有推荐的板块/小区？

回答：你好你好，根据你们的工作地点，如果想要升值性好，那基本上只能选择一居了。这类房子，往往是两类：1、海淀的老社区的一居室，有没有学校，升值性都还不错，比如去看看小西天附近；2、另外一种就是朝阳的次新一居，比如你去朝青选择次新一居。如果希望住得大一些，想要两居，那就得南面走了，这个总价升值性好的不多；或者你去看看东部的老社区小两居，团结湖之类的地方，生活很方便，升值性倒是一般。可以参见星球内部资料《北京各小区/板块历史收益统计与分析》

4、提问：孩子今年大概率在海淀实验附近这上学。

目前凑200多点，通州还有一个小房子，看的人较少。

两个方案:

1,通州不卖，首付200多，贷300，买个勉强能住能接送孩子的老破小；

2,通州降价甩卖，凑个450左右，买个750左右的。

不知道哪个方案合适，方案对应有什么推荐的房子?

PS:一方花园桥，一方丽泽桥，孩子航天桥

回答：你好，通州只要限购不破除，那升值性都比较差，如果你的小房子地段不够很优质，那我的建议还是出手。海淀这边需求比较大，升值性有保证，至少每次都能跑赢大盘，哪怕是老小区都没问题。所以我建议选择方案2，倒不用说大降价，慢慢便宜点儿试试市场。如果要在海淀买，那就在航天桥附近买个居住管理还不错的老房子即可，升值性和居住性也能有保证。比如西三环北路105号院、工商大学这类小区就还算可以的选择，自带校园环境，比较适合有小孩的家庭。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

5、提问：京爷，您好，我们上周刚卖了首套房（预计6月过户，有贷款记录）。现在总共600万首付，小孩是两个男孩25年小学入学，大人在望京上班，考虑兼顾改善和学区。目前比较纠结，东城和平里小两居和安慧北里逸园的南北三居，京爷对这两个选项有什么建议么？前面看过慧忠里、望京利泽西园、新北苑、芍药居，也请京爷帮忙看看是不是有更好的选项。

回答：你好，现在对于学区都不好说，所以不好做出建议。特别是现在刚好又处于这个时间节点，如果考虑安全性，还不如看看录取结果再说，特别是对于比较热的和平里和陈经纶嘉铭，买的人实在太多了。如果求稳，望京利泽西园这边可能问题不大，主要是附近相对充足。慧忠里、芍药居，未来是否能上对应学校，不太好说。新北苑，学校其实一般。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：500万左右有没有适合纯投资的区域和小区

回答：你好，500万左右 ，纯投资，综合考虑房租收入和房价增幅，那基本上就锁定热点板块了。比如咱们可以考虑海淀这边的一些次新一居室：就业板块的上地西二旗区域，比如当代城市家园、上林溪一居室，五环内稀缺次新房，如逸成东苑一居、绿波漫板、颐慧佳园、今典花园；或者看看朝阳热点板块的次新一居，比如望京的次新澳洲康都、亚运村的紫薇天悦、双井附近苹果社区南区等；西城远见名苑；东城冠城名敦道。可以参见星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

#北京头条#北京楼市：900多万的二居，未来有人接盘吗？

1、提问：京爷您好，想请教下，二手房要是前房主户口没有迁走的话，这种房子能买吗？

回答：你好，因为是上上家的户口，以前几乎是迁不走，但是公共户政策已经出台，是可以由业主本人申请，强制将户口迁入公共户。

2、提问：京爷你好，请问望京来广营板块，望京西园三区，银领国际和北纬40度哪个小区未来上升空间更好？谢谢

回答：你好，一般来说，升值性可以看当前和未来。当前来看，望京西园三区，银领国际产品品质和环境还是比北纬40度差一些，地段稍好；长远看，北纬40度地段更有潜力，因为有阿里入驻，附近界面也在变好。因此，我认为北纬40度上升空间大。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价

3、提问：京爷你好，手里有资金220万，需要等到10月份才有首套首贷资格，买400-500万。1、东四环炫特嘉园西南或东南向一居71平450万，2、酷特区58平米一居400万，3、常营苹果派60平南向一居400万，4、迎曦园大一居71平米430万，5、青年汇东北向58平米440万，6、天通苑东三区110平米两居450万，7、天通苑东二区125平大三居490万，8、回龙观两居90平米450万，请问怎么选？目前只有东四环外酷特区58平东向400万给周期，我是直接签约呢，还是再等几个月呢？

回答：单纯从板块的角度来说，升值性的排序是：朝青、回龙观、常营、天通苑。当然每个板块内部的小区、房源差异也不小。如果是自己居住，1、3还是可以选择的。回龙观的也可以考虑，但是没有具体房源也没法评判。如果你是社保的购房资格且工作稳定还是可以考虑签约，但如果是户口，还是有一定的风险的。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录

4、提问：想咨询下买房的匹配性问题，也看了好多介绍，例如不要在豪宅盘中买小户型（如一居室和开间），也不要去品质和地段不好的小区买大房子，都是将来流通性重大问题。这个逻辑是理解的。现在比较纠结，是首套预算总价800-1000万想买个二居（因为还单身），当然希望是品质小区才提高了预算。看房小半年下来觉得品质小区二居最好还是总价800万左右不超过900万，总感觉如果现在900多万买个二居，即便是好地段（不考虑学区），三五年后即便涨价到1200以上，感觉也很少有人接盘，即边际上涨效应递减。关注了东湖湾80几平的一居室800多万挂了半年没卖出去。所以想知道现在买品质二居，觉得总价多少好，还是咬牙能够多少上多少；还是牺牲一点品质和楼龄买个三居？

回答：对于前面，你的观察其实挺对的，每个小区都有自己的定位，得找准每个小区的定位和适应的人群。对于后面，我认为每个时期的价格都是当前价值、购买力的体现，我们说三五年后的价格涨到多少后，很少人接盘，其实是以现在的购买力来估算未来的购买力（包括杠杆带来的购买力），我认为这种还是值得商榷的。毕竟购买力是动态在变化的，钞票贬值速度也在动态变化。就如，很多人在几年前还认为八百万的两居如果再涨，超过1000万，肯定没人接盘吧。但是你看东湖湾旁的上京新航线，两居涨幅照样不少，从800到超过1000万。当前买两居，买多少总价的好，我认为不同的地段还是不一样。比如四惠，如果要买两居，那就按照次新带点儿品质的来走，850万左右还是不错的选择。其实具体情况还是得具体分析。总的逻辑是：寻找板块或者小区中比较稀缺的产品，而且是符合板块和小区定位的产品。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》

5、提问：京爷你好，请问北京期房能提前交契税吗？比如房贷放贷后

回答：你好，北京期房是不能提前交契税的，一般在交房后哈。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》

6、提问：您好，请问在西直门、积水潭、新街口附近，有没有哪个小区目前值得入手的？今典花园怎么样呢…或者我可以考虑法拍房嘛？ ？ 预算700—800吧…

回答：您好，今典花园在周围还是不错的，毕竟周围老房子太多、环境比较差，这个小区算不错的了，完全可以购买。法拍房，不是有特殊渠道的话，还是小心点儿，坑比较多，一般好的房源都被跟法院有关系的人先弄走了。

7、提问：提问：京爷您好，看您极少推荐西城，我是京户家人有其他住房，自己首套，公积金10年存量大概20，首付能凑到150-200。如果放弃小学学区追求初高中在西城的话，值得上吗？看了考拉社区和北欧印象，还有别的推荐吗？感谢！

回答：追求初中高可以选择广外，中学不错，小学还行，高中只能考，这个价位性价比最高可以看这个片区。可以看看荣丰2008。相关房源可以直接在咱们的小程序的学区查询中查找