万柳二手房（万柳二手房 康桥水郡）

我今天听说一件事儿 线人告诉我的 海淀万柳的蜂鸟社区昨晚成交一套房 您猜多钱成交的？600万。。尽管这套房是一年级名额吧 但是这套房的成交价和6月份比已经下跌了100万以上 已经接近2016年同期的成交价格。。据说昨晚成交之后 这个小区在售其他房源的业主都想揍这个卖房的[快哭了]看来 有些二手房 价格冷的厉害[抠鼻]很久没聊聊二手房了 别着急 明天上午 哥们我先做客新国展的和光瑞府 聊聊土地 聊聊产品 聊聊最近的二手房 来吧各位[作揖][作揖]

北京不到800万套房子，每年成交也就20万套，占比2.5%。也就是说，这么点儿的换手率就决定了整体楼市的走势。万柳书院这两套拍到30多万，但其他二手房未必敢挂这么高的价。因为商品价格不仅由卖家决定，也要受到其他竞争品的重要影响。你觉得自己的东西稀缺挂80万都行，但如果旁边有差不多的就卖20万，那这中间的60万就是纸面财富，没什么支撑。

万柳书院，36万一平的过亿豪宅，讲几个房子的底层逻辑

我目前有套北京朝阳的房产，在小关东街，安贞门附近，110平的两居复式，2002年的房子，二手房单价7万左右吧，出租8000元，用过房贷。本人不在北京长期居住，考虑在北京再买一套，目的是投资保值，方案A是卖了老房子之后，买套2000万左右的，方案B是老房子不动，再买套1000万出头的。我的问题是：

1、安贞门小关东街这套房子，今后的涨势如何，有必要卖掉么，合起来资金，买套更优质的房产，更何况还省税。

2、北京现在买五环边或者外的新房合适？还是四环内的二手房合适？

3、目前关注的区域，如果二手房，万柳、太阳宫、望京、回龙观。如果新房，亦庄、金盏、崔各庄，西二旗，这些板块您怎么看？

4、都说西城和海淀，学区溢价高，即便普通学区，溢价也严重。随着双减和教育均衡，西城海淀今后溢价会缩水30%（即便北京整体不涨不跌），这观点您认可么？

回答：

1.  小关东街的复式，110平，如果不住的话，要是我就给卖了。这种房自住合适，算不上投资房。保值倒不受什么影响，大概率就是跟随大盘，不太可能单独走低了。就是出手时估计挂牌时间长，不是太好卖。

再有的话出租8000，房子价值770万，租售比快1000了，学区房也就这比例，不划算。朝阳的平均值都不到700，这套低了30%左右。

2.  新房和二手房，如果自住那就买新房，居住体验好。投资尽量买二手房，但不必非得限定四环内。北京这些年升值好的板块基本都在四环外，超过东西城学区房的有的是。投资的主要目标还是以注重收益吧，没必要强调几环。二手房风险低，租着也不心疼。这就跟买车似的，自己开就买新的，往出租就买二手的，买辆最新款让人家去跑滴滴不划算。

3.  还是先明确预算吧，1000和2000的差距太大，没有统一方案。2000那就首选太阳宫、次选望京，之后是万柳。新房的话当然首选西二旗和亦庄了，要是我的话买亦庄河西了，但得持有时间长点儿等规划实施，估计怎么也得5年以上。其他的几个板块没见到合适的新房，都是自住为主的，谈不上投资，我也没太注意。

4.  西城的平均溢价30%，南北城都差不多，没低的，高的能到40%。海淀中一二和中三上地的小户型能到40%，其他的基本20-30%。普通学区像五环内的弱学区，还有五环外和田村等地都没什么溢价，顶多是个学籍的价值，居住的性价比相对高。

豪宅的溢价也低，东西海都一样，像万柳的大户型，租售溢价占多数（所有大户型都有），学区溢价并不算高。毕竟买学区房的还是普通家庭为主，很难抬高豪宅价格。

我也觉得学区房有风险，但即便是政策+高峰期之后的供需风险，最多也只在10%左右，不会超过15%，没道理。2017年如此大的调控，西城最高跌幅也就是15%。

再者说，无论怎么均衡，东西海的优势也必定存在。文化底蕴没那么快被均衡走的，学区内的优质生源、家庭优势和学习氛围就是打不垮的小强。学校师资只是成绩好的一部分因素，做不到全部。而且就算师资大调整也没那么快，沈阳有过先例，好几年也效果不太明显。仅供参考。

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