北京国美第一城（北京国美第一城属于哪个社区）

我们是想换新房，重点考虑崔各庄和光悦府，可否点评下这个楼盘？我们重点考虑他的升值潜力，因为希望新房交房时可能再次将其出手，置换为贷款更少一些的房子。

我们的情况是，国美第一城有套房，出手后大约700左右可支配，重点考虑崔各庄和光悦府（华润保利操盘，限价8.8万，配建有人才保障房），和金盏朝阳一墅（政府持有20%份额，限售5年，折后自付6.9万左右），想咨询下：

1、和光悦府升值潜力如何，投资兼自住是否值得，比如交房时有无可能涨到12（对标望京），据我们了解，它的商业配套依赖望京，学区是村小归并到了陈经纶和朝阳八十中，交通去望京的话，据说2024年京密高架通车会有盘桥路线跨过五环直达望京。只是目前非常荒凉，草场地国际村也没什么人气。

2、朝阳一墅金盏地区未来通达望京可能也比较便利，但是对照孙河来看，开发了十年也还是比较荒凉，未来金盏大面积开发，改善楼盘同质化竞争，保值性可能会比较差吧。

所以想的是从地段和保值增值的角度看，和光悦府是不是比金盏好很多。谢谢！

回答：

1.   我对新房不熟，不好点评，只能说个大概逻辑。

2.  楼面价6万多，如果没有政府限价，那开盘价至少在10万以上，否则都赚不到什么钱。但现在限价8.8万，这就成了一个悖论了。如果是开发商讲究诚信不偷工减料，那买到就是赚到。

但涨到12万的可能性几乎没有，就算没有限价也不太现实，凭什么啊？现实情况是缺乏配套还有限价，那开发商是否会减配就不好说了。反正2万多的空间很难运作，不容易。

所以这只能是看开发商的操盘能力如何了。按说是应该不错的，尤其是央企的资金成本肯定占优势，有可能做到保证质量，比其他小区强。

地段无所谓，新区都这样儿，赌一把而已。甭太琢磨学区了，朝阳本来也没有什么学区概念。当年国美第一城还号称是学区房呢，操盘人陈云峰信誓旦旦的承诺的，但也就那么回事儿。

配建保障房说不好，这本来就是政府控制房价的一种手段，目的就是房住不炒。既然是价值投资，那只有品质高的才升值快。但如果产权混杂，那甭管现实中会怎样，都会降低一部分接盘人的预期，价格就不好被炒高了。

现实中北京的各种情况都有，有和平共处的，也有闹的不可开交的。前几天我说了说南四环的某混合小区，结果被保障房业主连我一块儿骂。现在是严令不允许做隔离了，那就看两边业主们的素质和配合吧，希望能相互理解共同努力。

所以这就先考虑自住吧，质量大概率是没问题的。但从投资讲，买新区普宅的期望值别太高。没有限价还好说，价格这么低对开发商的压力太大，谁也不敢保证。房子是用来住的，居住第一。

3.  共产房最好别有太高的期望值，甭管哪种形式，和政府合伙炒房，获利的可能性不大。

人家的利润反正已经锁定了，无论房价涨跌都是这个数儿。那换做是谁，在这种情况下也没义务再抬高业主的利润。如果因为政府参与了，价格还被炒的很高，这算是控制房价有功呢，还是故意和中央精神对抗？换做你们是官员会怎么选择？

4.  总之吧，相比之下还是和光悦府保值好的概率更大一些，毕竟都是央企，融资能力强，也就应该能做到赚钱。赚钱了就自然会保证质量，相对好的多。

但也别期望值太高，连望京金茂府才刚刚12万，臻园都达不到，北纬40度连10万还没到呢。这可都是品质相当好的纯商品房，离望京更近。新北苑随便哪个小区都品质好，已经是全北京升值最好的板块了，也还没到12万呢。

仅供参考。

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【国美第一城(二号院)小区业主点评】

交通情况:离公交站有些距离，要穿过国美三号院或者周围华纺门口有站牌。离青年路地铁站步行15分钟或20分钟。开车还可以，停车费不贵。门口共享单车不不少，早高峰紧张。

周边教育:小学有国美小学，中学附近很近的没有。

日常购物:门口大小超市不少，购物方便，外卖平时可以送。快递有一些在驿站，京东顺丰天猫到门。

门禁安保:24小时，比较负责

小区绿化:不错，定期喷药，整理

停车管理:停车地下车库，停车费不贵。买车位价格不知道。

休闲娱乐:附近有京城森林公园，朝阳公园也不太远。大悦城走路也不远。

垃圾清理:比较及时，楼道打扫也可以

医疗资源:附近平房社区医院。再远就是航空医院和朝阳医院。

房屋质量:住的时间短，目前没发现问题。窗户密封一般。

选择理由:综合性还不错，有车居住这里更方便，作为学区房不适合，物业挺好的。最近疫情安排秩序井然。幸福里｜小区业主点评

北京24日截止下午3时，新增18例阳性感染者18例，其中，隔离观察人员16例、社会面筛查人员2例；朝阳区13例、西城区4例、通州区1例；均为轻型。

通过社会面核酸筛查发现的2例，分别居住于通州区杨庄街道怡乐园二区21号楼、朝阳区平房乡国美第一城2号院7号楼。

章哥你好，我的实际情况是儿子在协和读博士，3年后毕业。看着北京的房价越来越高，我不得不想着尽快在北京买房，但只能以公司的名义，只能全款买，预算700万之内。意向中有3个楼盘，华纺易城，国美第一城和南部的中海城，买房的目的应该是兼顾自住和投资。儿子毕业后会置换或再买一套，目前我纠结的是700万或许能在中海买一套小3居，但在华纺和国美只能买2居，你能给些意见吗？非常感谢

回答：

1.  协和读博士，好厉害，佩服，羡慕！

2. 这看自己的主要需求吧。注重自住就首选中海城，次选国美。注重投资保值就首选华纺，次选国美。

中海城的小区品质很好，只是处在这么个两区交界的地段儿，还属于朝阳区，所以有点儿尴尬。主要是朝阳不太重视东南沿线，20多年了也不开发，耽误了不少好小区的升值。

华纺和国美就是借助了板块的力量，其中华纺的品质更高，所以升值大幅跑赢大盘。国美差不多，没输没赢。

3. 这三个小区基本同时期的盘，中海城远高于朝青的两个，其中华纺略高于国美。那今天再看价格，华纺早就反超，还不少。国美也和中海城差不多了，同样反超的趋势。以后或许中海城会扭转吧，南城不可能总是走低，看朝阳区的规划和建设了。

4.  总之这看自己，怎么都是权衡取舍，不可能各项都占。中海城很好的小区，将来如果就在同板块内，或者南三环沿线置换也不吃亏。仅供参考。

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新晋排队王！！不上火