健康资讯 章哥，孩子北京集体户口，在海淀清河工作，单身，首房首贷。现在有资金250万，想买总价500万左右的次新二手房。有电梯的，上车保值。强佑新城和莱圳家园能买到一居，章哥，麻烦您给推荐几个小区，还有西三旗咋样？哪个小区好点？
回答：
1、 强佑新城和莱圳家园都不错，都能做到自住+保值。
相对来讲更建议莱圳家园，升值性更强一些。最早这儿叫莱镇香格里，也不知道谁起的这怪名字，后来没怎么用。2006年开盘的，均价7000不到。当时橡树湾8600，领秀新硅谷也是这个价，富力桃园都7400。清河新城是年根儿开的，8000多，如果倒算回来的话，大概也是7000多点。那到今天看来，莱圳家园是升值幅度相对最好的。
而且这里也没什么学区溢价，这算算租售比就知道了，基本是北京平均值，稍微多出一点儿。总之整体比较是相对最合适的，各方面都好。
2、 西三旗那相对合适的就是金隅的翡翠铂爵郡了，之后是富力桃园，还有知本时代。但相对来讲不如莱圳家园。
3、 我不推荐了，有合适的就赶紧买吧。这种行情之下没必要看的太多，挑拣的时间越来越少。看的太多就更纠结了，容易错过时机。仅供参考。
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咨询北京上车的问题。我的基本情况是京户首房首贷，首付300，准备再借一部分钱，总价预计500-550；目前在西三旗工作，之后争取往城里换工作。主要目的是保值+尽可能增值，打算短持5年左右之后置换，但不排除后面经济不好拖延一阵到孩子上学需要；未婚无孩暂不考虑学区（如果能有也不排斥）。
看房情况：都是个人看法可能不对哈请指正～因近些年住西三旗不太喜欢郊区，我最初想买市区，根据个人喜好主要看了北三北四，但总听人说以后无学区老破小会砸手里；在网上看了看望京、新北苑、太阳宫等地好次新我也够不着；亦庄、丽泽、朝青等靠南边和东边太远的地方不太懂，简单了解了一下够不到南向或其他好的次新；回龙观看到可以买国风美唐二期的两限变商品房的次新。
我的问题是：1.我目前倾向回龙观，但据中介说近一年没咋涨了，且附近新盘太多了怕站岗，您根据我的情况比较推荐哪个板块呢？（不局限我提到的）2. 我之前看房后的结论有没有问题，还请指正哈 3.想问问您对未来各热门板块的看法。
回答：
1.回龙观，这中介还不错，没瞎忽悠。一年多没涨了怕站岗，那如果这一年多都在涨，怕不怕站岗啊？或者这一年多都在跌，怕不怕站岗啊？所以这问题让人没法回答，谁想要的都是买到手之后就马上涨的，但谁敢保证啊。新盘跟回龙观二手房没关系，就那几个小项目，加一块儿都没多少房，跟当年的盛况差远了。想想回龙观集中上市的规模有多大吧，让海淀的房子站岗了吗？反正回龙观到目前为止还是很稳妥的板块，这么多年都是跟随北京大盘，中小户型肯定不落后。但也别期望值太高，毕竟是昌平，当年也没规划什么产业区。或许增长点是学区，有可能让码农子弟给考成学区房。
尽量不买保障房吧，排序靠后。毕竟人是要看出身的，商品要看等级的，房子也是要看性质的。自住无所谓，自己喜欢就行，如果注重保值，那就要考虑大多数人的看法。
2.结论有没有问题？我没看出什么结论啊。别人说无学区老破小会砸手里，那朝阳的老房凭什么还那么贵啊？确定长期持有就买老破小，房产价值由地段儿体现，房子价值就是钢筋水泥不值钱，只有地段儿不可替代。所以老房的优势就是稳定，房价中基本都是地段的价值。这就跟挂着个京牌的破车似的，车不值钱，牌子稀缺。但老房的流动性弱，尤其不好贷款的，置换的时候有可能吃亏，至少不占便宜。所以长期持有的才合适，不轻易卖也就无所谓了。其他的没什么吧，太贵够不着的就算了呗。热门板块有的连我都看不懂，也就算了呗。这都不是结论，没什么可指正的。
3.热门的还会热门呗，太阳宫望京朝青什么的都热了十多年了，丽泽热得都有点过火了，亦庄是隔几年热一次，已经热出学区溢价了。在周边没有可替代板块的情况下，继续热，也有可能冷一阵子再热。
楼市都这样儿，强者恒强，很难被替代。可以把问题放大了看，北京热了20年了，还会热下去吗？曾经n多轮逃离北上广，能跑到哪儿去，也就剩深圳杭州了，但北京就不热了吗？中关村被抛弃无数次了，CBD什么的也动不动就喊崩盘，还这样儿，一堆小弟想挑战，也就当个噱头吧，自己都不信。
4.总之没什么可说的吧？感觉这些问题都有点儿虚，还是考虑点儿实际的为好，太宏观的我也不懂。
仅供参考。
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#北京头条#北京楼市：昌平保值小区推荐！
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：您好，首付200-250，昌平有什么保值的小区推荐吗？也考虑孩子上学
回答：回龙观上涨预期比较大，可以选择，而且里面的几个小区，如融泽、金域之类的，次新，选择完全没问题。另外，我认为学校会慢慢变好，毕竟是学历较高的码农后代。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
2、提问：京爷你好，我和爱人公积金都在我自己公司交，缴费基数可以自己决定。2021 年准备买房，从多争取公积金贷款的角度考虑，您看是否应将公积金缴费基数尽可能提高？
回答：您好，如果是市管公积金，得看缴存基数和缴存年限，两者取其低来计算额度，也就是说还得看缴存年限来决定是否该提高，仅仅提高缴存基数，不一定能多贷。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
3、提问：京爷 您好 现有一套西三旗华鸿家园一居室，顶层带阁楼露台，小区08年低密度带电梯六层板楼，户型全是南北通透，小区北面一街之隔就是富力桃园，南面一墙之隔就是奥海明月和奥森one，周边万象汇在24年建好，13号线建材城东站将在25年建成，目前大概能卖560左右已经远超当年买入价格好几倍了，请问京爷，现在此房闲置中，是该卖掉还是留着，是否还有升值空间了。谢谢。
回答：你好，我认为可以考虑留着，有一定的发展潜力。当然置换也不是没好处，毕竟这边也有天花板的。不过当前市场没什么房源，也没什么投资的机会。我建议先留着，然后等市场平稳的时候找机会。
4、提问：京爷好！娃25年上学，今年准备考虑买学区房觉得会早么？目前准备买和平里，预算600内，和东城其他区或西城比有优势么？还是应该再等等再买？
回答：不算早了其实，应该早点买的。当前东城和西城都没什么房，短期还是比较抢手的。和平里的优势在于均衡，性价比不错。西城的话，600万内，买不到太好的，只能去中等的片区，比如可以去陶白看看。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
5、京爷你好，新人首问。首套自住，不考虑通勤因素，预算800w全款，想入手一个三居室，具有增值潜力的，请问望京，新北苑，双井，朝青这些板块您怎么排？能推荐一些板块和小区吗？劲松华腾园您看好吗？
回答：你好，望京800万，一般可以考虑望馨花园、利泽西园、望京花园等2000年左右的小区，升值性还可以；新北苑可以考虑中国铁建国际城等次新小区，升值也还可以；双井，没太好的选择，附近的华腾园倒也可以考虑；朝青可以看看华纺易城。我更建议朝青、望京、新北苑。可以查询咱的小程序进行比价，小区和大盘比价，小区与小区比价
6、提问：京爷好，踩房总结，老人孩子同住，有自住十年左右的打算，预算总价差不多，我目前倾向于兴隆家园的北向100平左右三居，晨光家园目前没有合适的正常三居户型，而家人倾向于青年汇的北向80平左右次新小两居，未来再根据需求置换，认为青年汇周边环境和学区优于兴隆，所以想再听听您的分析和建议？
回答：您好，虽然兴隆家园流动性还可以，但是楼龄老、品质一般，交通受限；而青年汇，次新、交通方便，品质虽然不是极好，那也新一代商品房。如果把周期拉长，青年汇的升值性大概率会超过兴隆家园。所以从这个角度，我会选青年汇。但是你们家似乎需要三居室，所以得你们自己最终决定是升值潜力重要还是居住空间重要。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
北京打补丁，离异三年不能买房！#楼市调控#
昨天，北京《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，规定自8月5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。在《公告》发布前提交离婚申请，尚未正式办理离婚登记的，离婚后仍然按照原先的政策执行。
北京这次打补丁，主要受上半年需求过热，“学区房”、违规资金流入等因素叠加影响，二手房成交过热，价格上涨。根据国家统计局公布的6月份全国大中城市二手房房价指数，北京环比上涨1.3%，同比上涨9.9%。北上广深四大一线城市相比，从3月开始，北京二手房就已经开始领涨。今年上半年北京二手房参考均价为6.09万元/㎡，为2018年以来同期最高水平，同比去年同期上浮7%。
成交量上，上半年，北京二手住宅交易活跃，二手住宅累计网签10.3万套，成交套数创2017年以来半年度新高，而去年全年也仅15.7万套。
二手房过热，主要是由学区房成交量增加导致。上半年北京二手房成交量最高的20个片区，德胜门、广安门、望京、中关村、清河-西三旗等名校聚集区均有上榜。
上半年，北京自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额高达3.4亿元，加热了楼市炒房行为。
北京此次突发调控，就是在需求端稳定房价，避免楼市过热，尤其是炒作学区房。
最近各大城市调控不断，我们可以很明显地感受到高层不会让楼市像过去一样过热，房住不炒，行稳致远才是基本共识。
#北京头条#北京楼市：广外高性价比小区推荐！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：您好，向您请教。我和对象都在上地工作，对象名下有一套房，准备婚前以我首套资格购买。首付200左右，想在海淀上车，不考虑顶层和底层，有比较优质的自住房源推荐吗？暂时看了清河，西三旗，安宁庄片区，觉得安宁庄通勤更方便，但选择不是很多。
回答：你好，如果是两居的话，能选择的比较少，主要是一些老小区，621、毛纺厂、丝绸厂宿舍之类的都可以看看。当然，其实买次新的一居也是不错的选择，升值性没问题，如当代城市家园、领秀新硅谷。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
2、提问：星爷您好，孩子2023年上小学，目前在考虑西城广外的学区房，首付450左右的二套，想兼顾学区，居住和保值的属性，最好是三居，能否请您分析下广外未来的规划情况，可以推荐几个比较合适的小区吗？谢谢！
回答：你好，450万首付，二套，在广外要买三居，那基本上就是老小区了。其实即使是老小区要三居都有一些难度，可以有几种考虑：1、选择公房，能都贷款，比如看看马连道中街（学校好点儿）是否有合适公房。马连道三巷小区环境差了一些老了一些，也看看是否有合适的三居。2、牺牲学校和居住环境，看看马连道路甲18号院、马连道路5号院，如果有公房更哈。或者咱们就选择两居，选择环境管理还可以的红莲北里；选择流动性比较好的马连道中里，当然居住环境倒是一般。广外只能说相对安全一些吧，学校不突出，属于西城上车用，价格不会像顶级那样回调。相关房源可以直接在咱们的小程序中查找
3、提问：京爷您好，东风北桥附近的瞰都国际怎么样？有啥明显有缺点吗？
回答：你好，小区优缺点都比较明显：优点是地段还不错，次新，有小户型；缺点是有部分楼栋噪音比较大。总体来看，我认为这里的小户型是有价值的，底层逻辑是：好地段，次新，低总价上车盘，在周围有一些些稀缺性。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
4、提问：京爷你好，惠新八几年的房子住个10年以后不能贷款了，流通性会急剧下降吗？麻烦给分析分析
回答：你好，流通性不会急剧下降，但肯定会影响。10年后不一定会不能贷款。现在市面上很多八几年的房子，未来贷款年限限制很有可能会放开一些。对于老房子：能尽量不买就不买，但条件有限下，短期居住也是没问题的，没那么恐怖。详见星球资料《老破小买房攻略》
5、提问：京爷，目前在公主坟工作，500万的预算，周边不是太远的地方，哪些小区性价比最高您最推荐呀（两居室，海淀丰台石景山都可以）
回答：你好，公主坟工作，海淀比较难找到500万的两居了，往石景山和丰台看看吧。比如石景山的远洋山水和诗景长安，居住和升值性都不错；丰台三环新城8号院等。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
6、提问：京爷好，首房首贷，首付240万左右，想给父母看一套三居作为养老房，除了医疗外没有其他要求，请推荐一些板块或小区？通州这边看过，感觉梨园、九棵树、北苑都有一些房子可以够上。另外在通州潞苑有一套1999年的110平米复式准备出手，不太着急用钱，请问现在是合适的挂售时间吗？还是再等一阵？
回答：你好, 可以考虑潞苑珠江拉维小镇, 在医院附近, 周围也有一些新的规划, 四百出头找到三居室. 手头1999年的房子,可以考虑现在出手, 毕竟通州短期内较难涨起来. 可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
#北京头条#北京楼市：东城高安全性落户神盘！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷您好，请问改善住房，带学区的中海紫御、西城万和世家，以及不带学区的胜古誉园、建研院，四个小区哪个升值好？谢谢！
回答：你好，当前带学区的房子，最重要的是政策安全性，没有学区的房子，主要是看周围购买力以及稀缺性。从这个角度来看，其实中海紫御是比较不错的选择：首先，政策安全性足够高，毕竟没啥好学校，学区溢价低，没准未来还有学校变好的可能；其次，品质好，在周围属于非常稀缺地存在。详见星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
2、提问：京爷你好，小孩26年上学，现在海淀集体户口，stsd，首付150，现在入手的话至少持有5年以上，海淀五月华庭34平朝北开间和东城都市馨园29平朝西开间哪个性价比更高一点（都市馨园压力更大），有点担心这种没燃气的小开间以后不好脱手又没法自住。还是应该在海淀清河或者西三旗这边找一个一室一厅或者两室一厅的呢？
回答：你好，这里面东城都市馨园超小户型价值更大一些，受关注度也高，主要是因为东城落户神盘，而且安全性高。海淀五月华庭当然也有自己的价值，但受关注度没那么高，周围学校其实比较一般。这类没燃气的小开间未来不至于不好出手，因为总价低，地段好。当然和海淀清河或者西三旗这边找一个一室一厅比，选哪个，主要还是得看你是否需要自己住，如果需要自己住，那自然是海淀清河或者西三旗这边找一个一室一厅性价比高一些。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》《北京各小区历史收益统计与分析》
3、提问：京爷，新宫 同兴园小区，280万72平米的毛坯值得买吗？
回答：你好，郊区买房的逻辑比较简单一些，就是考虑两点：① 楼龄尽量新；② 尽量交通方便，尽量有地铁。从这两个角度来看，同兴园小区的价值不会太突出。建议可以考虑考虑附近的南庭新苑，至少交通好一些，楼龄也新，流动性好。详见星球内部资料《京爷北京买房十大顶级思维》
4、提问：您好，目前有首付200～250，年收入在60-100之间，不稳定，贷款400-450之间是否合理？工作生活在朝阳，买新房的话，有推荐的楼盘吗？首套首贷，单身女生。有保值增值的需要。谢谢。
回答：你好，理论上你年入60-100万，贷款400-450之间，还是完全没问题的，可以这么操作。目前这个价位的新房，回龙观、海淀永丰还不错，但距离你上班不方便，对于你来说，朝阳绿城沁园还是比较适合的，盘也有一定的价值，可以去看看。除了这个，估计华越国际可能会有少量的房源。可以微信找我聊，通过我们这边买新房最近有优惠，有惊喜。
5、提问：京爷，您好，因为在东面上班，目标小两居总预算600-700左右，想问下朝青，常营和东坝未来哪个升值潜力可能大一些？这三个地方分别有推荐什么值得看的小区吗？谢谢
回答：你好，传统上是朝青>常营和东坝, 但具体看小区。朝青就看看国美吧，没啥好选择。常营看看苹果派、柏林爱乐、新天地。东坝看看首开常青藤。
6、提问：京爷，请教下朝阳山水蓝维小区怎么样，最近在看这个小区的3居，1层
回答：你好，小区居住倒是还不错，次新，环境、管理还可以，但这些年来房价表现却相对一般，受关注度小，跟北面的新北苑形成了明显的对比。如果是底层，可能得稍微慎重一些。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
章哥您好！我住在海淀颐和园一带，有一个女儿，已婚育有一子，今年四岁。女儿女婿都是军官，副团职。2013年，女儿投资60万，在河北涿州购了一套投资房，现在想把这套房卖掉，大约能卖100多万，然后在北京买一套投资房。基本上是纯投资用的，用于出租，自住的可能性很小。
因为投资P2P被困，受到很大刺激，想找一个合适稳妥的渠道投资保值增值，也不求发大财。区域想选择在海淀北部或大兴东北部亦庄一带。调查了一下，在这两个区域买一套75平左右的房子，大约需要350万。女儿没有贷款记录，应该可以用公积金首贷，在北京做这种投资保值，可以吗？请做指导，谢谢！
回答：
1、 海淀北部或亦庄一带，用100多买350的房子，那估计是要买新房，还是限竞房吧？如果是这样，那只能说作为纯投资来说不太合适。
2、 如果是为了长期自住，那买新房最合适，居住体验好。限竞房也无所谓，质量有可能差一些，但也不至于太多，基本的底线还是会有的。
不过新房投资就不合适了。首先就是新房都有溢价，也就是开发商的利润，无可避免。这些溢价都会在前几年耗散，就和买辆新车贬值快的道理一样。其次是现在新房大多在新区，而北京的新区太多了，未来的发展谁也说不好。
而且，买新房用来出租，就相当于买新车租出去跑滴滴，很不划算。既多收不了几个租金，溢价的损失还得自己承担，等收回来的时候弄不好都得大修了。
3、 所以，如果是纯投资，最好别买新房，房龄10-20左右的二手房更合适。在海淀的学区房多，学区溢价高的板块租金收入就低，相对朝阳更合适，租金收入高，涨幅也不弱于平均值。在海淀西三旗一带也差不多，没什么溢价，走势也合适，没必要到太远的地方。
4、 总之吧，我也不知道你们准备怎么投资，只是提醒一下新房不太合适。相对买二手房的保值性更强些，买在非学区板块为好，租金收益更高。仅供参考。
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章哥，我是上次咨询了奥森one房的，现在有几点顾虑，辛苦帮忙看下建议买新房还是二手：
1、我和我对象是刚需买房，首套，目前是租房，近1-2年会打算结婚生娃
2、奥森one是昌平限竞房产权，三居买下来500万左右，现在主要问题是期房，要等3年，时间太长了，所以我比较顾虑
3、二手房我比较在意房龄；目前在中关村上班，互联网，北4环或者5环，二手房有推荐的地方吗
回答：
1、 奥森one挺好的自住改善盘，肯定很适合自住，不用有什么顾虑。这种产品开发商没什么利润，所以尽量拖长交房周期，目的就是多占用资金，用融资成本来补贴收益。各家都这么干，没办法的办法。
2、 限竞房是从投资上讲一般，本来就是政府为了遏制房价过快上涨推出的，所以不可能有超出正规商品房的收益。
所以，限竞房就是挺合适的自住型住房，适合长期自住，不适合投资。考虑好了就行。
3、 二手房的房龄。那四环附近就没什么比较新的，至少都十年以上了。500万在中铁翰庭能买到开间，2008年的房。其他的还真不好买到什么。
五环外那就是清河西三旗一带多，也没什么学区溢价。橡树湾挺新，但这价格不太合适。可以看看府学上院吧，也是08年的，价格合适。其他的我也想不出什么合适的，这得问当地中介，我不太熟。仅供参考。
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章哥您好！一个纠结的夜夜失眠的宝妈求问：有350万现金，首套资格，纯投资（为将来置换挣钱），持有时间计划5-7年。年龄34岁，孩子一个。现在收入较少，满贷月供压力较大。五年后收入能再增长20万左右（此事确定）。有以下选项：
1、望京双井这种涨幅大片区的一居室，但已经涨上来了不好下手；
2、西城学区老公房，已上涨太猛不好下手；
3、万科金域华府这种靠近产业的二手房，上车两居已经有点搞不起了；
4、海淀幸福里98平一楼的小三房，价格已经涨了不少，810万只能买一楼。也难下手。
5、奥森one限竞房128平小四居，房价涨了之后价格比较合适了，但位于昌平海淀交界且地铁存在变数（虽然没房了但已交认筹金占了坑）。
回答：
1、是太纠结了，需求太多，反倒没了目标。既然是纯投资，那就用排除法吧，把不适合投资的都排除不就行了。
2、纯投资学区房基本等同于炒房。也就是既用不上学位，也不在乎租金，只看重学区价值的炒作升值。那要想盈利的前提就是两个，一是家长们持续疯狂，二是政策治不了炒房客，只要实现这两年就能永远升值。但实际上也没什么炒房客去投资学区房，犯不上，收益不高风险还大，实在不划算。这不多说了，只能说愿意炒就炒，反正我是觉得没什么意思。
3、新房都不适合纯投资，限竞房更不合适，128平的更更不合适，实在是有钱任性的土豪作风。
当然，十多年前还是可以的，炒房客很多。但时代变了，现在北京的新房早就不适合纯投资了。豪宅炒不起，主要是流动性弱，不好找接盘侠。限竞房是政策性房产，在前几年根本就没有流动性，都没法找接盘侠，那还炒个什么劲儿啊。
买了投资房就是出租，那四居的房子能好租吗？租金能高吗？买新房出租，不就等于买辆新车租出去跑滴滴吗？不仅没人出高价，等收回来的时候都该大修了，还得自己承担到手打八折的溢价损失。反正除了不差钱儿的土豪，一般没这么干的。
投资房产，或者投资任何商品都一样，必须先定性。想投资陶瓷就不能买微波炉专用的，想收藏字画就不能买挂历，不是一种东西。房子也一样，在不细分产品类型的情况下，首选商品房，之后是公房、政策房、保障房、安置房、回迁房。限竞房属于政策性住房，本来就是为了遏制炒房才推出的，和保障房一类很相似，能有很高的投资性吗？
开发商也不是慈善家，不会帮买房人发财的。这种房的最好成绩就是跟随大盘，而且还必须承担新房的溢价损失，无可避免。这也不多说了，总之就是自住买新房，投资买二手。
4、望京双井和金域华府，从板块讲首选望京、次选西二旗一带。但以这个预算，还是以海淀为主吧。双井从纯投资讲不是太合适，一直到大望路，超过大盘走势的小区不多，基本也就是跟随，升值幅度弱于平均值的也不算少。以同等的总价，没必要纯投资在这里。
望京当然适合纯投资，但这里近年来两级分化有点儿明显，高档小区涨的多，普通小区涨得少。以600万左右的预算，不太好买到投资房，基本也就是适合自住+保值的。
西二旗一带和望京的性质有些像，产业区旁边的生活居住区。金域华府房子挺好，但对于纯投资来说新了点儿。所以在向南海淀的区域内，看10年左右的二手房更合适一些。价格也略低于望京。
5、总之，建议先理清产品性质，然后再考虑板块特征，这样选房在目标性强一些。西二旗安宁庄西三旗到清河的选择很多，这先自己选吧，之后问我投资性即可。仅供参考。
如有问题，请点击头像，加关注后点“私信”即可。
#北京头条#北京楼市：未来稀缺品，无学区溢价品质次新房！
大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为提问精选：
1、提问：京爷，首付400万左右，二套，从自住和孩子上学的角度来说，亦庄核心区板块，武夷花园板块，以及东城天永板块，您觉得哪个好？这三个地方价格差不多，在我们能力范围内。家里人更喜欢亦庄，但核心区房子太老，河西区又没有地铁，总之纠结
回答：你好，这几个板块都是不同类型的标的。亦庄核心区，板块成熟，不过学校确实一般，而且楼龄老，在亦庄属于比较劣势；武夷花园板块，地理位置和那后，黄金地段，但板块价值和学校价值都需要比较长的时间来兑现；东城天永板块，界面比较差，不过学校在慢慢变好，未来潜力比较大；亦庄河西区，整体界面比较好，学校还没有得到验证，需要时间来发展。总体来看，我认为看中短期，则选择东城天永板块，有明显的潜力。如果看中长期，则可以考虑武夷花园板块和亦庄河西区，潜力也比较大。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
2、提问：您好，想咨询一下北蜂窝路5号院和信和嘉园，京爷怎么看这两个小区？保值增值 周边发展 区位稀缺性 学区等方面比较 哪个更好呢？
回答：你好，一个是老小区，一个是西城上车板块的次新商品房，属于两种类型的房产。从周边发展来看，北蜂窝路5号院没有太多新的东西，信和嘉园所处板块靠近丽泽，有一定的发展潜力。xuequ的话，信和嘉园尚可，北蜂窝路5号院不突出，事实上，未来多校划片都不确定。从稀缺性角度来看，信和嘉园属于次新商品房，学区溢价不算高，具有较大的稀缺性，我个人比较看好其保值增值性。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
3、提问：京爷，您好，想咨询下如果卖方有贷款没还完，需要买方客户偿还，这个交易买卖有风险么，需要注意什么？
回答：你好，这种不能说完全没有风险，得分情况。如果贷款是正常银行按揭贷款，且业主征信比较干净，职业也比较优质，那一般问题不大，可以的话做一个大数据风控，同时可以做做担保支付，先交一个小定金，网签后再支付大额的，做好资金监管。如果贷款是非按揭贷款，那就得稍微注意一下，有些人做生意负债比较多，甚至吸毒、赌博之类的，那就比较麻烦了，有一定的风险。这个需要查查征信，看看职业，过一下金融大数据风控之类的。需要指出的是，近一两年疫情影响，不少做生意的业主面临较多负债，甚至出现了不少私下债务问题。总之，交易的流程风险把控非常关键，如果做好了一般问题不大。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
4、提问：京爷好，您能帮忙分析一下熙悦宸著这个项目吗，最近看了一下这个楼盘，比周边二手房贵，而且地铁也远点，自住购买合适吗？
回答：你好，不知道你的需求如何，如果就在附近或者通勤方便的区域工作，且比较注重居住品质，那买来是没问题的。如果是比较看中升值性，那自然不是一个特别合适的选择，这个有一说一，因为板块差了一些，交通不是太方便。如果要选择，主要注意一下噪音的问题，尽量挑选一个好点儿的房源。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
5、提问：京爷，预算500，11月份有资格在北京买房，学区不太考虑，主要考虑是升值空间，近期不会自住可能以后会自住，九龙山那片金港国际的和风度柏林这两个小区的小一居还请帮忙分析下利弊并给下建议
回答：你好，这两个小区都是还可以的小区，属于热点区域的次新房，升值性有保证。两个小区其实挺类似的，总体来看，风度柏林地理位置好点儿，另外，金港国际小户型挂牌常年偏多，杂点儿。整体来看，我更偏向于风度柏林。可以参考星球资料《北京各小区历史收益统计》
6、提问：京爷您好，准备500万全款买套两居或三居，自住+保值+学校，回龙观、北街家园、海淀西三旗和海淀清河这几个板块您有什么建议和小区推荐。中旅·亦府新房二期开盘适不适合打新购买，增值和保值性怎么样。
回答：你好，亦庄和码农区以及外溢都是北京升值性比较好的区域，很简单，就是有产业，有购买人群和购买力。500万左右的两居，可以看看回龙观的新龙城、旗胜家园、矩阵等小区；也可以看看海淀的永泰东西里。以上升值性还是不错的。北街家园就算了，处于弱一些的板块。中旅·亦府倒是也可以考虑，不过最好根据自己的通勤距离来看看是否合适。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
#北京头条#北京楼市：市场热情被带动，公寓也在升值？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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1、提问：京爷，您好。我在五道口有一个公寓，挂330，二层。有一个18楼挂310。客户通过中介告诉我，说18这个数字不吉利，但二层采光不太好，所以跟我说，310就可以成交。我是希望能315成交。您说，我是否就降价20万，赶紧成交算了？
回答：你要是需要置换或者有其他投资渠道，可以考虑降价成交。但你要不着急用钱的话，我建议也可以不用太着急，虽然公寓市场一直不好，但是北京二手房价也能稍微带动整体市场。
2、提问：京爷好！首套首付约150万，刚需自住，只有自己一个人住，在复兴门上班。希望跟着大盘跑即可，流动性也别太差。是买一居室好还是小两居好？公寓能买吗？是否有什么推荐的板块？同事推荐方庄，那里能保值吗？非常感谢！
回答：你好，能买两居室肯定买两居室好，不过咱们的预算可能不太好买，最多只能买老房子的两居。而老房子的升值性比较一般，所以我建议还是购买次新的一居。我建议可以考虑丰台南站、首经贸、草桥的次新一居室。方庄板块相对一般，没什么规划，一直以来的升值性都一般。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
3、提问：京爷 您好 现有一套西三旗华鸿家园一居室，顶层带阁楼露台，小区08年低密度带电梯六层板楼，户型全是南北通透，小区北面一街之隔就是富力桃园，南面一墙之隔就是奥海明月和奥森one，周边万象汇在24年建好，13号线建材城东站将在25年建成，目前大概能卖560左右已经远超当年买入价格好几倍了，请问京爷，现在此房闲置中，是该卖掉还是留着，是否还有升值空间了。谢谢。
回答：你好，我认为可以考虑留着，有一定的发展潜力。当然置换也不是没好处，毕竟这边也有天花板的。不过当前市场没什么房源，也没什么投资的机会。我建议先留着，然后等市场平稳的时候找机会。
4、提问：北京购房有接力贷么？接力贷上不上子女的征信？如果上，那么无房无贷子女再买房是不是就不算sfsd了？
回答：你好，有接力贷的。接力贷不影响子女的首套首贷资格，但算负债。可以查看我们星球资料《北京各种贷款方式优缺点及攻略》
5、提问：京爷好，我和老婆在望京和国贸上班，五环内预算800（五环外700），考虑到地铁通勤和保值，目前看的有苹果社区南区和保利金泉的烂户型，这两个京爷怎么推荐？还有其他推荐吗，谢谢
回答：你好，这两个小区都是不错的，当然如果保利金泉户型比较差的话，还是选择苹果社区南区，小区升值性还可以其实。也可以考虑金地名京、东恒时代二期，望京朝庭公寓、首开知语城之类的小区。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
6、提问：京爷，夫妻双方集体户，名下无房无贷款，年收入40多W，手头只有250W左右。想买海淀五道口中关村附近，上班离得近，目前看好展春园、东王庄、车道沟南里等小两居，或者咬咬牙上公房小三居，请问是否可以，或者还有推荐的吗？？目前暂不考虑学区，但要考虑未来会有老人帮着带孩子，所以倾向于低楼层。
回答：250万，希望在海淀好地段两居或者三居，一般考虑老小区了。老小区，并不是不能买，如果管理好，那也相对稀缺，至少能跟着大盘。这几个小区总体而言，都还可以，就看价格是否合适了。还可以看看北影小区，中纺宿舍，志新村小区，芙蓉里，东南小区等一些小区。这些小区短期住住完全没有问题的，因为在老小区算是ok的了。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》
7、提问：您好，坐标北京，最近看上了一套学区房，业主说学位没有被占用，第一次买房没经验，担心出问题，不知道怎么才能确保学位没有被占用呢。
回答：您好，大部分学区房都是实行六年一学位，因此购买学区房一定要确保未来学籍采集的时候学位没有被占用。概率虽然小，但是一旦遇上学位被占用而没有提前告知，也是十分闹心的一件事情的。一般来说，并没有所谓的官方渠道或者网站提供查询（最近海淀开始可以有官方渠道查询了）。不过可以通过几种方式来减少风险。比如，在购买时，将业主的承诺写在合同上，并严格规定如果出现问题，则赔付多少钱，比如几十万，越多越好。这样业主撒谎的成本就会比较高。另外，就是可以去查户口，如果该房子的户口中近6年没有6岁以内儿童落户，那么学位大概率也是没有被占用的。
总体来说，可以按照以下流程来进行：
i看户口本有无未成年子女
ii签合同3个工作日内属地派出所户籍科查询户口
iii合同里有注明甲方承诺无占用学籍
iiii 与甲方承诺实际不符，乙方有权追究甲方违约责任
章哥好：我儿子去年在**央企就业，对象在海淀区**央企分公司上班，均有北京户口，计划购一刚需房，用做婚房，现手头有300万用作首付，儿子今年底公积金贷款可120万满贷，双方年入40万，另有6万左右公积金，拟买总额600万二手房，大两居或小三居，80平方左右，如孩子收入不足还贷，家长可帮助还款。首先考虑双方上、下班便利，其次兼顾将来孩子上初中前教育。烦请您赐教，在哪些片区范围合适？地段最好具体一些
回答：
1、 建议是先解决居住就行了，别兼顾学区了，准备的太早意义不大，反倒耽误了自住。
2、 以600万的总价，建议在海淀的田村或者清河安宁庄一带，都能买到相对合适的。
田村的房子很好，劣势就是没学区，最好的小学也就是图强二小，普通校。田村小学虽然改了名字，但好像也没什么太大进展。学区内倒是有十一晋元，但不直升也没什么意义。
这里可以看看地铁附近的兰德华庭、碧森里等小区，房龄较新，社区也都不错，600万能买到两居了。
清河一带的范围更大，西二旗西三旗安宁庄一带的房价都不高，主要也是没什么学区溢价。这我就不推荐什么了，小区太多，凭个人喜好选择就行。从投资角度讲大多都差不多，具体的到时候再单说。
3、 之所以不建议太早准备学区，就是因为政策变动太大。顶级学区好说，像中关村这样的，从有“学校房”的概念开始，就从没受过什么影响，20年来一直是学区房高地。万柳的也可以，无论怎么教改也不受什么影响。可这些学区房不太合适，中关村基本都是老房，万柳又太贵，买不到合适的。
4、 普通学区也没必要，毕竟还有至少8年时间才能用上学位，这之间的变化谁也说不好。举个例子，七年前最火的学区是学院路，五道口被调侃为宇宙中心。因为华清嘉园的房价达到了10万，天价学区房！当然这是30多平的小户型。可当时的均价也达到了8万左右，家长们就是追捧。可今天再看，学区虽然也不错，但早已失去了当年的热度，房价也不过是涨到了11万多。可北京均价在这几年翻了番还多。
至少在十年前，海淀的学区房几乎只有一个中关村，在加上翠微一带。那会儿的万柳都没什么学区概念，上地更是算一般的。2010年夏天，上地西里的房价才2.6万左右，西里倒接近3万，说明这里并不热门。可今天再看，这两个学区都是海淀顶级了。
5、 从2014年之后，北京的教改变化很大，增加了N多的学区房。每年的政策都有变动，谁也不知道具体内容。但有个原则，或者说是趋势，就是学区房越来越多，普通校跳龙门的事情时有发生。这就是政府的导向，想把资源均衡，让所有房子都成为学区房，也就无所谓学区了。
6、 所以，在孩子上学还早的情况下，不建议准备普通的学区房。到8年后等用上的时候，指不定出现什么变化呢。现在的渣校，没准倒成为好的选择。总之就是建议先考虑自住为主，仅供参考。
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北漂突然不香了！数据显示，2021年北京市常住人口跟2010年比减少了72.8万人。《2021年高校毕业生就业报告》显示，高校毕业生首选城市北京已经跌出前三，甚至还不如成都。
是什么让北漂突然不香了呢？我觉得至少有五点：
1、房价。2021年北京二手房均价差不多7万左右一平米，房价收入比超过20年，也就是普通家庭不吃不喝要20年才能在北京买的起一套房子。
2、房租。很多人觉得买不起房可以租房，而2021年北京租金总价中位数是6700一个月，按北京平均薪资水平来看，大部分收入都用来交房租了，特别对于刚毕业的大学生来说。
3、生活质量。用我母亲的话来说，在北京6块钱买一根油条，在老家6块钱可以买一斤油条了，而且还更好吃。还有住的地方，7000一个月租的房在老家估计都租不出去！
北京是所有城市中单程平均耗时最长的，达到了47分钟，如果你觉得时间还可以忍受，那么你去天通苑、回龙观、西三旗坐坐地铁就知道了，像我这种中年大叔，想上去地铁都困难。
4、北京市户口。据说2022年积分户本科生已经基本没戏了，2021年有13万人申请，但最终名额只有6000个。当然很多年轻人会觉得有没有户口无所谓，只是当他们的孩子将来不得不回家上学时，就知道北京户口有多重要了。
5、学区房。如果有人说上面四个我都能搞定，那么最后一个会让大多数人绝望。我的一位同事，只想让孩子上一个东城区的好小学，还不想委屈孩子住老破小，最终看上了一个学区房，1200万，她们家也可以买的起，但基本上是掏空6个钱包、卖掉两套房子才行，但是现实中又有几个人有她家这实力呢?
所以去年我表弟打算来北京工作的时候，被我劝退了，我告诉他想来北京，第一要有超过一般人的本领，第二还要有超过一般家庭的经济实力，最后，这么好的条件也要做好一直努力的准备，毕竟这里竞争太激烈，只是就算这样，吃的、住的也不一定比老家好，甚至最后因为孩子上学还得回老家……
#北京头条#北京买房：我该咬牙借钱往上够，还是妥协向下减少压力？
大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答
1、提问：京爷，情况：二套，目前子弹300多，看上了金域华府和国风美唐，但首付缺200，需要借1.咬牙借钱拿下2.选择五环内房子，比如国美第一城（可以贷多一点），少借钱，缓解首付压力
回答：你好，北京买房逻辑是：在自己能力范围内，能买优质产品就买优质产品，哪怕咬咬牙，借借钱。因为你会发现，如果你不努力，可能不仅居住一般，升值也一般。举个例子，望京的次新三居上车，前几年差不多1000万可以上车，而2000出头的老小区，800万也能上车，但是现在次新已经是1300万了，而老小区价格只涨到900万出头。更重要的是，次新小区居住体验还好。具体到咱们这个问题，国美第一城虽然升值也不错，但是品质比较一般，随着时间的推移，衰弱的可能性加大，居住体验也很一般。所以如果你收入还可以、偿还能力强（这是前提），咬咬牙上金域华府和国风美唐吧。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》
2、提问：京爷你好，想问首套首贷，贷多一些合适还是少一些好？ 想着能自己通过投资赚钱，但是不确信收益率能否赢过贷款利率
回答：你好，北京的首套首贷资格极其珍贵，这个贷款是国家给的最安全、最合适利率、最长年限的福利，一定要利用好，能多贷就多贷。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》
3、提问：您好，孩子27年上学，400万首付想入手海淀好小学上车学区房sfsd, 这半年涨很多，看到统计24年开始入学人数大幅下降，不知海淀学区房价格是否会因此下跌，又担心再也上不去车，求指点。
回答：学生人数下降，确实会影响学区房，但是海淀学区房不仅仅是海淀人民的学区房，还是全北京人们的学区房，只要学校在，依旧有稀缺性，全北京的家长还会来买，因此长远还有价值，只不过被削弱而已。可以参见星球资料《新房、二手房看房选房攻略》
4、提问：京爷您好，纯理财，首房首贷。计划首付550-600，总价1000。无自助需求，偏重增值保值。有什么建议吗？
回答：我认为北京市场中的最佳投资品是：次新+学区。一定要次新，学区可以不用顶级。这类产品肯定在未来中属于最稳健的升值标的。总价1000万，可以看看西北旺的中海枫涟山庄；西小口的莱圳家园；望京澳洲康都，等等。按照这个逻辑去寻找即可。可以查询咱的小程序查看小区历史成交纪录
5、提问：京爷您好，孩子在海淀区大钟寺互联网上班，工作一年半，想买一个刚需房，首付200，总价在450左右的小两居，看了海淀区的西二旗、西三旗和清河的老破小，孩子觉得通勤时间太长，想在朝阳的安贞片区看看，因是未婚，学区房没作为重点考虑，当然如果能兼顾一点学区当然更好，请京爷给分析一下附近的老破小咋样？
回答：你好，450万，在大钟寺附近的海淀板块，想要找两居室，不管有没有学区都很难找。建议可以往朝阳看看，可以考虑陈经纶嘉铭的老小区小两居，比如安慧北里。安贞的小区倒是可以，最优选安贞西里，不过这边小区没什么学校。可以查看星球资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
6、提问：京爷 sfsd 500w买世纪城的房子怎么样呀，有合适的小区推荐嘛～
向您请教一下
回答：您好，500万的首付，买个800-900万左右的房子，适合世纪城上车用，如果看重学区，倒是问题不大，就是居住品质需要牺牲一下。一般考虑在烟树园、金夕园、晨月园几个小区中选择，选择烟树园性价比相对高一些。
